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話題の安心R住宅、インスペクションのあっせん義務化、タワーマンション課税等について

今年の4月1日には改正宅建業法が施行となり、インスペクションに関するあっせん・説明などが規定されました。

また、安心R住宅制度も同日スタートとなり、安心して中古住宅の買える仕組みが広がろうとしています。

来年2019年10月に行われる予定の消費増税に向けて駆け込み需要の取り込みなどの動きも活発になるものと考えます。

 

・「安心R住宅」について

既存住宅の流通促進に向け、4月1日から新たに「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)が始まりました。

これは、従来の消費者が〝中古住宅〟に抱いていた「不安」「汚い」「分からない」というイメージを払しょくし、「安心」「きれい」「分かりやすい」という3要件を備えた既存住宅の流通を促進していくというものです。

具体的には、いわゆる「新耐震基準」をクリアする耐震性とリフォームの実施(具体的な提案でも可)、建物の維持保存の履歴や保険などに関する情報の開示という基準を設け、十分な品質の既存住宅に対し、国の関与のもとで同制度の登録事業者が「安心R住宅」という標章(ロゴマーク)を付与される、いわゆるラベリングという制度が始まりました。

この標章は広告時に使用することができ、既存住宅に一定の品質を担保すると共に、消費者に対してもそれを明示するという役割を果たします。

3月23日現在、同制度で登録されている事業者団体は、「優良ストック住宅推進協議会」(17年12月登録)と「リノベーション推進協議会」(18年1月登録)、全日本不動産協会(18年3月登録)の3団体となっています。

 

・インスペクションのあっせん義務化について

4月1日から改正宅地建物取引業法が本格施行され、インスペクション(建物状況調査)制度が始まりました。

これは既存建物の取引業務において、媒介契約締結時と重要事項説明時、売買契約締結時にインスペクションの可否やあっせん、結果の提示などを行うことを義務付けたものです。

「安心R住宅制度」と同様、近年の住宅に関する「フローからストックへの転換」という社会背景に対応した施策で、既存住宅の取引について品質の底上げを図ると共に、消費者が安心して取引を行える環境を整備することで、既存住宅市場の活性化を目指す狙いがあります。

インスペクションの実施自体は義務化されていませんが、宅建業者に追加される業務としては、説明やあっせん、報告、書面への記載が必要となります。

当社で取引を行う不動産取引において、早速発生したのが、重要事項説明書の記載漏れが売主側の不動産事業者で発生しました。まだまだ、不動産事業者でも把握していない業者も居るようです。

また、買主の希望によりインスペクションを行う際には、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて行うよう定められている点は注意が必要です。

 

・タワーマンション課税がスタート

高さが60メートルを超えるタワーマンションの固定資産税については、従来の専有部分の床面積で按分する方式を改めることになりました。4月1日以降は階層の違いによる床面積当たりの取引単価を反映させた補正率により、算出することとなります。

この補正率は1階を100として、階が1を増すごとに、これに10を39で除した数を加えた数値となります。

40階建てのタワーマンションを例にとると、1階は約5%減、40階は約5%増となります。

タワーマンション課税の見直しについては、17年度の税制改正で盛り込まれましたが、3年に一度の固定資産の評価替え(今週のことば)のタイミングに合わせて行われるため、18年度からのスタートとなりました。

なお、見直しについては、18年度から新たに課税される建物が対象であり、17年4月1日前に契約したものについては、現行のままの固定資産税評価額が適用されます。

これにより、節税対策として中古タワーマンションの高層階部分の引き合いが強くなることも考えられています。

なお、居住用以外の専用部分を含む場合には、建物全体の固定資産税を床面積により居住用部分と非居住用部分に按分して、居住用部分の税額を各区分所有者に按分する場合についてのみ補正率を適用するとのことです。

 

・住宅宿泊事業法について

これまでグレーゾーンで運営されてきた〝民泊〟は、6月15日に施行される住宅宿泊事業法(民泊新法)による一定の規制に基づけば、合法で事業を営めるようになります。

これに併せて、関係省庁は、17年12月に「ガイドライン」を発表しました。衛生管理や騒音防止の説明、苦情や問い合わせなどに適切に対応するよう各事業者側へ求めており、一方で「民泊制度ポータルサイト」や「民泊制度コールセンター」も開設しています。

新法の施行をビジネスチャンスと捉える向きもありますが、マンション管理業協会の調査では、管理組合の8割が反対の姿勢を示す〝逆風〟の状況にもあるようです。

 

・消費税経過措置期限まで1年になりました。

2019年10月1日に消費税が8%から10%に引き上げられる予定です。注文住宅の場合、請負契約が19年3月31日までに完了すれば、引き渡し時期が19年10月1日以降でも、消費税は8%で対応されます。

その為、18年の秋口から駆け込み需要が始まるという予想されています。

一方、住宅生産団体連合会では、18年度事業計画の重点項目に「消費税率の再引上げによる住宅市場への負の影響回避」を盛り込みました。

2014年4月に実施された消費税率8%への引き上げの際には反動減対策が実施されましたが、結果は大きな駆け込みと反動減が発生し、市場の縮小を招きました。

住団連では消費税率10%への引き上げによって住宅市場の縮小が起きないように、政府に対して万全の対策実施を要望する考えを示しています。

 

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