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「知らないと数百万損する!? 売出価格と成約価格の差」

 

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。

売りに出しているエリアやタイミング等、個々の要因によって差はありますが、その乖離率は昨今では平均で約5%~10%近くになっています。

 

2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。

 

直近のものが下記の資料。

 

 

売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。

売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。

だから、売り手側には必ず思惑があるのです。

いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。

 

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう!」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう!」
など・・・

 

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。

要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。

買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば 一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。

 

買い手の仲介業者は価格が下がれば自分の手数料も下がるだけですし、結果的に買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。

あなたの味方になってくれる専門家(エージェント)と家探しをするという事が非常に大切になってきます。

 

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、

棟内マンション過去の成約事例・周辺の類似成約事例・周辺の現在の売出し状況などを鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。

 

 

「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。

 

ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。(費用は一切かかりません。完全に無料です)
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普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。

そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

 

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

 

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。

そんなお住まい探しのかたちを提案します!

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誰でもわかる!木造住宅の耐震診断 ~接合部~

懲りずに誰でもわかるシリーズです。
今回のテーマは接合部です。

【前回までの記事】
第1回 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断 ~必要耐力と保有耐力~

第2回 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断2 ~耐力壁~

柱と土台、梁と梁、柱と梁が繋がる部分を接合部と呼びます。地震などの大きな力が加わると、接合部が抜けようとする力が作用するので、引抜けを防止するために構造金物で強度を高めます。

この接合部ですが、建築基準法で明確に規定されたのは、2000年6月です。それまでは釘その他金物で接合とだけ記載されていました。
今の耐震基準では、壁の強さに応じた引抜け力を計算し(N値計算と言います)、必要な金物を施工しますが、2000年6月より前の建物は明確な規定がなかったため、適切な金物が使用されていないケースが見られます。
※余談ですが、阪神淡路大震災以降、壁だけは強くする(筋交いを多用するなど)傾向がありますので、築年数が新しい物件ほど接合部の引き抜けが起きやすい状況と言えます。

耐震診断では、各壁の強さに対して、接合部仕様の低減係数を反映させます。
強い壁ほど、適切な接合部でなければ、強さを低く評価する、という考え方です。(基礎の仕様によっても変わりますが、ここでは割愛します。)
例えば2階建ての1階部分の場合で、接合仕様がⅣ(釘などで金物が使用されていない)の場合、壁基準耐力が2.0kN/m(弱い壁)の場合は低減係数は1.0なので、そのままの強さが評価されますが、壁基準耐力が7.0kN/m(弱い壁)の場合は低減係数が0.6なので、60%しか評価されないことになります。

式で書くと下記になります。
Pw=Σ(C×L×f)
※Pw<壁の耐力>=Σ<合計>(C<壁強さ倍率※>×L<長さ>×f<接合部の低減係数>)
つまり、各壁の仕様から強さを算出し、接合部の仕様によって低減した数値を全部合計したものがその家の壁の耐力となります。
※壁強さ倍率については、「誰でもわかる!木造住宅の耐震診断2 ~耐力壁~ 」をご覧ください。

下表は耐震診断における接合仕様の低減係数表です。

平屋や最上階など、上に重さがかからない箇所の低減係数が低めに設定されているのがわかります。

実際の補強の現場で、接合金物だけを施工することはあまりなく、通常は壁補強とセットで接合部補強を行います。
あまり強い壁を設置しようとすると、それだけ強い引抜け力が生じてしまい、基礎も含めた改修工事が必要となる場合があるため、全体のバランスを見て補強方法を検討します。
※接合部だけ変えたとしても机上論では数値が改善したように見えますが、耐震改修工事は壁補強工事が基本となります。

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誰でもわかる!木造住宅の耐震診断 ~耐力壁~

誰でもわかる!と言いながらも結局のところはわかりにくい分野であることは間違いないのですが、懲りずに今回もやります。
今回のテーマは耐力壁です。

前回の説明で保有耐力という説明をいたしました。
現地調査で壁の強さを確認して、全て合計したものが保有耐力です。
ここでいう強さを持つ壁を「耐力壁」と言います。

下図は壁の構造を表したものです。

単純に耐力壁といっても、柱を挟んで両側に面材が付きます。
また、壁の内部には部分的に筋交いと言われる構造材が設置されます。

1枚の耐力壁の評価は下記です。

<片側の面材の耐力>+<もう片方の面材の耐力>+<筋交いなど構造材の耐力>

各面材には耐力が下記のように設定されています(一部です)。

この壁の強さには、接合部の金物に応じた低減要素があるのですが、接合部のお話はまた後日となります。

耐震診断の現場では、各壁の面材の仕様を確認していくのが重要な作業となります。

耐震改修工事は弱い面材を強い面材に変更する工事です。

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木造住宅の耐震診断 ~必要耐力と保有耐力~

今回から数回に分けて木造住宅の耐震診断について説明します。
ややこしそうに思える木造住宅の耐震診断ですが、考え方は意外とシンプルですので、是非参考にしてください。

第1回目は耐震診断の評点についてです。
耐震診断を実施すると、上部構造評点というスコアが算出されます。スコアによって4つに判定が区分されます。

1.5以上…倒壊しない
1.0~1.5…一応倒壊しない
0.7~1.0…倒壊する可能性がある
0.7未満…倒壊する可能性が高い

このスコアの1.0以上が国土交通大臣が定める安全基準となります。

耐震基準適合証明書を発行するには、上部構造評点が1.0以上である必要があります。

ところで、この上部構造評点は、階毎、建物の方向(X方向、Y方向と言います)毎に算出されるので、例えば2階建ては4つの上部構造評点が算出され、最も低いスコアがその家の耐震診断結果として採用されます。

それではこの上部構造評点はどのように求められるかをご説明します。

計算式は Iw=edQu/Qr となります。
いきなり訳の分からない記号が出てきました。記号が指し示す意味は 【 上部構造評点=保有耐力/必要耐力 】という考え方になります。

保有耐力とは耐震診断で評価されるその家の強さの合計です。(耐震診断では強さのことを耐力と表現することが多いです)

耐震診断で重要となるのは壁の強さなので、各壁の仕様を現地調査で確認して、それぞれの強さを評価していくのが耐震診断という作業になります。

必要耐力とは、建物の床面積や屋根の重さなどから、本来保持しなければならない強さの合計です。

つまり、必要耐力以上の保有耐力があれば基準を満たし、保有耐力が必要耐力を下回れば足りない分補う必要がある、という考え方になります。

1.0を下回るとダメだと判断してしまいがちなのですが、大切なのはどれくらい基準値を下回るかであって、つまりは1.0を上回るためにどれくらい工事費がかかるのか、という考え方になります。

ちなみに、旧耐震の物件だとほぼ100%、新耐震でも2000年6月までの建物だと約80%の住宅が基準を満たさないという調査結果が出ていますので、この耐震診断法は「辛め」の評価が出る手法だということも押さえておきたいポイントです。

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危険な場所は 地形図で見分ける

台風や大雨、地震等による「土砂災害」「洪水」等、昨今自然災害が相次いでいます。
災害は一瞬にして尊い家族の命や貴重な財産を奪ってしまうなど、甚大な被害をもたらします。

土砂災害や水害は地形からある程度危険度を推測することができます。
住宅購入時には検討エリアのハザードマップや地盤の情報を確認しましょう。

「洪水ハザードマップ」「土砂災害ハザードマップ」に該当していないかを確認してみましょう。

住宅購入時には検討エリアのハザードマップを確認することが不可欠です。
(国土交通省ハザードマップポータルサイト https://disaportal.gsi.go.jp/ )
日本は災害大国なので、被災して人生に大きな影響を及ぼす可能性を検討せずに住宅購入を進めてはいけません
例えば、洪水ハザードマップの浸水予想図で、浸水予想深が1mを超えてくるようなエリアは避けた方が良いと言えます。
もっと危険度が高いのは「土砂災害警戒区域」。
特に土地の起伏の激しいエリアは要注意です。

「土地条件図」「地水分類図」など地形図を用いて土地歴を調べましょう。

地形図の中には、国土地理院の「色別標高図」や「土地条件図」や「治水地形分類図」など様々な種類があります。
「土地条件図」は、防災対策などを目的に主に地形分類(山地、大地、低地など)について表示したものです。
液状化などの地震時の災害危険性を確認できます。「治水地形分類図」は、治水対策を進めることを目的に、国が管理する河川の流域のうち主に平野部を対象として、扇状地・自然堤防・旧河道・後背湿地などの詳細な地形分類及び河川工作物等が盛り込まれた地図です。
洪水など水災の危険性を確認することができます。
また、昔の地図や航空写真なども一緒に比較すると、かつて川であったとか、田んぼであったとか、工場であったなど、様々なことが分かります。購入物件が絞られてきたらそのエリアの地歴を調べておくことをお勧めします


土地情報の検索には「今昔マップon the web(http://ktgis.net/kjmapw/)」というサイトが便利です。
現代の地図と昔の地図を並べて同じ画面で比較でき、さらに「土地条件図」や「治水地形分類図」といったようなものも表示できるので、災害の危険性を効率よく調べられます。

住宅購入は防災対策の最大のチャンスです。

災害危険性がなるべく少ない地域を選択することが有効な防災対策です。
既に家を持っている方は簡単に住みかえができないため、別の対策にお金をかける必要があるのですが、これから家を買う方があえて災害危険性の高いエリアを選択する理由はありません
住宅購入という防災対策の最大のチャンスを無駄にしてはいけません
日本は災害大国です。
自然災害の可能性がまったくない立地は存在しないと言われています。
防災対策は災害危険性をいかに減らす選択をするかが大切です。
例えば地震被害に備える場合、なるべく強い地盤のエリアを選択し、家屋が十分な耐震性能を確保していれば、被災するリスクをかなり抑えることができると判断できます。
カザールホームでは建物の性能はもちろん、その土地が持つリスクについても積極的にお調べして情報開示いたします
お気軽にご相談ください。

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『定期借地権付きマンション』の資産価値は?

物件探しをしていたら、「うん?この立地でこの価格って安いんでは・・」と思わず見直してしまう物件があります。借地権のマンションが多いのですが、今回は中でも『定期借地権マンション』の資産性について触れたいと思います。

 

▼そもそも『定期借地権のマンション』って何か?

まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の利用活用を増やそうという狙いを背景に「定期借地権」は平成4年に制定されました。

住宅の場合50年以上の期間を限って、更新のない借地契約を地主・借地人の間で締結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば50年後には建物を解体し、必ず更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。

日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、平成4年に新設された法律ともいえます。

 

▼買い手のメリット

土地代が含まれないため分譲価格が安い(通常の所有権のマンションに比べ、30%~40%程度安い)というのが一番の魅力です。都心部の利便性の高い土地のマンションで採用された販売手法の為、立地が良い事も魅力です。

 

▼買い手のデメリット

一定期間(50年以上)で「解体」される

地主に権利金を納めなければならないことが多く、地代を毎月払う必要もある。

土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」、「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重い。 残存期間(利用可能期間)が短くなってくると安くしても売りにくいことが多いです。

 

▼資産価値は?

購入している人も、基本的な部分、立地条件や建物自体の快適性などを第一義に選択している傾向があります。あくまで、利便性や環境、建物プランの良さなどに比重を置いて選択しているというわけです。マンションとしての資産価値の上昇に期待する人は少なく、むしろ積極的にマンションを「住みつぶそう」という発想を持つ方が多いのです。

東京都心の「定借付」高級マンション即完売(新築)などといっても、中古流通市場では、そこまでの人気がありません。理由は、なんといっても50年という期限が近づくほど利用できる期間に制限があり、資産価値も時間とともにどんどん減っていくからです。中古流通マーケットにおいて、価値は当然に下落していきます。

 

▼その他、マンション管理の問題も・・

いずれは解体しなければならない建物に区分所有者もなるべくお金をかけたくないというのが基本的な発想です。年代からして建物大規模修繕の話が持ち上がっているマンションが多いですが、管理会社としては、建物の修繕や設備更新はどうしてもやってもらいたいものの管理組合の承認が得られないことも・・・その実施を巡ってもめていることも多いそうです。

 

⇒これでは、建物の維持管理も悪くなっていき、悪循環です。

 

最初の購入者は、高齢者なら「自分が50年も生きていないはずだから、死ぬまで住んでいられたらそれでいい」、と考えるの方が多いでしょう。しかし、比較的若い購入者はどうなるのでしょうか? 将来、そこでの生活に不都合が起こって売却したいとなったら、はたしてうまく売れるのでしょうか? 売却の時期が10年先ならば、40年借地期間が残っているからまだいいですが、30年後はどうなるか? 残存期間に定めがある以上、短くなればなるほど、次に買う人の立場で考えると資産価値は限りなくゼロに近づいていくこととなります。

言い換えると、中古市場では残念ながら賃貸マンションを借りる感覚でしか購入できないことになります。

 

こう考えていくと、購入した時から資産価値がゼロに向かって動き出す定期借地権マンションの購入にはよほどの立地メリットがない限り厳しいマーケットと言えそうです。

もし、定期借地権マンションをみたら安いからと言って飛びつくのではなく、将来の事もよく考えて専門家に相談するなどしながら慎重に選択しましょう!

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マグネットペイント(株式会社カラーワークス)

こちらも有名なマグネットペイント(株式会社カラーワークス)

http://www.colorworks.co.jp/paintplus/

塗るだけで塗ったところにマグネットがくっつくようになります

これがベースの材料でマグネットがくっつくようになる役目を果たします

そして上から好みのカラーを

 

普通の壁だったところがこんな風に

壁紙の上からでも塗れますよ

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最近流行りのVR・AR・MRの違いをご存知ですか?!

 

最近、各種メディアでもよく取り上げられるVRですが、このVRと似た様な技術にAR、MRがあります。

これらの技術はどのように違うのかを把握されてますでしょうか?

各技術概要を箇条書きにすると下記のような流れになります。

 

  • VR(Virtual Reality : バーチャルリアリティ)とは?!

VRとは、コンピュータ上に人工的な環境を作り出し、あたかもそこにいるかの様な感覚を体験できる技術の事です。日本語では「仮想現実」あるいは「人工現実感」と呼ばれていたりします。

Oculus RiftやHTC Vive, PlayStation VRなどと呼ばれるハイエンドVR機器が多数発売されています。

私もユーチューブの映像をVRヘッドセットを着用して、映像を楽しんでいる一人です。

最近では100円ショップにて段ボールで出来たVRヘッドセットが販売されていたりしますので、日本でもかなり浸透しつつあります。

 

  • AR(Augmented Reality : 拡張現実)とは?!

ARとは、現実空間に付加情報を表示させ、現実世界を拡張する技術のことをいいます。

VRは現実世界とは切り離された仮想世界に入り込みますが、ARはあくまで現実世界が主体です。

Microsoftが開発しているAR技術製品HoloLensの開発者版が2016年3月に発売しており、今後の進展が期待されている技術です。

 

 

  • MR(Mixed Reality : 複合現実)とは?!

MRとは、複合現実と呼ばれ、CGなどで作られた人工的な仮想世界に現実世界の情報を取り込み、現実世界と仮想世界を融合させた世界をつくる技術です。

MRの世界内では仮想世界のモノと現実世界のモノが相互に影響すると言われており、MR技術はMagic leapが巨額の資金調達を行って開発しており話題となっています。

私はMRを体験した事はありませんが、公開されている動画を見ると、まるでSF世界にいるかのような映像との事です。

 

 

  • VR・AR・MRの今後の可能性について

VRは2025年までに現在のデスクトップPCと並ぶ巨大市場へと成長する可能性を秘めていると言われているようです。

ゴールドマンサックス社の2025年におけるVRユースケース予測によるとVRの活用市場は多岐にわたり、現在盛り上がりつつあるゲーム市場・エンターテイメント分野を始め医療系ヘルスケア分野や産業分野、小売市場など様々な業界で目にすることになると予想しています。

個人的にはこれから不動産の内見の機会を劇的に減らす事が出来るものと考えています。

 

皆様の不動産の内見が時間と手間を掛けて見て回るよりも、自宅に居ながらVRであたかもそこにいるかの様な感覚で不動産を確認できる方が便利で効率的だと思います。

まだまだVRでの内見環境を提供している不動産事業者が少ない為、少し時間も掛かるものと思いますが、将来の不動産の流れはVRで事前確認をして、その後、最終確認を内見して買い付け申し込みを入れるといった流れになっていくものと考えます。

その行き着く先は仮想世界であるVRを超え、現実世界を拡張するAR。そして仮想世界に現実世界をとりこみ相互に影響を与えるMRへと発展していくでしょう。

弊社では不動産購入の際に各種情報提供を惜しみなく行っていますので、ご不明な点等はお気軽にご連絡ください。

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チョークボードペイント(ターナー色彩株式会社)

塗るだけで黒板になっちゃうチョークボードペイント

昔の黒板と言えば緑のイメージですが最近は黒だけでなく

こんなにカラフルに♪

さらに板だけじゃなくて、段ボールやガラス

ビニールクロスやコンクリートにも塗れちゃうんです

しかも水性で匂いもないから安心

本当にこれはすぐれもの!!

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住宅×IoT“スマートホーム” 新サービス続々登場

家電や住宅設備にIoTを導入した「スマートホーム」という言葉を耳にする機会が増えてきました。

 

スマートホームとは家電や電化製品を統合・制御することで、効率的かつ快適な自動化された住まいのことを言います。

 

スマートホームは「スマートホーム管理システム」と様々な「小型スマートホームデバイス」の2つの要素からなっています。

 

ホーム自動化システムとも呼ばれ、スマートホーム管理システムは照明、換気、空調(冷暖房)、あらゆるデバイスやセキュリティなどを統合する住宅自動管理システムです。

 

スマートホームによって実現できるエネルギー管理や、遠隔でのホームデバイスの管理などがユーザーの興味を惹きますが、ユーザーがスマートホーム技術を使い続けるには、革新的な技術よりも利便性や使いやすさ、またはセキュリティ機能が大事だと考えられています。

 

また、問題もあり、高価格、低需要、長いデバイスの交換サイクルという問題がスマートホームの普及を妨げると指摘されている為、スマートホームは生活のスマート化を実現するより、さらにユーザを混乱させる可能性があるとも言われています。

 

最近ではCMでも良く目にしますが、外出先で自宅のエアコンのスイッチを入れられる事や子どもが帰宅したことを外出先のスマホで確認したり、鍵の閉め忘れがないかを調べて外出先からロックする、といった安心感や利便性を提供するIoTマンションなどの集合住宅向けIoTサービス「つたえるーむ」をシャープなどが共同で発表しています。

 

詳しく下記をご覧下さい

http://www.nikkei.com/article/DGXLRSP450241_V00C17A7000000/

 

(以下一部抜粋記事)

集合住宅向けIoTソリューション「つたえるーむ」による各社連携機能は以下の通りです。(以下抜粋記事)

 

1.見守り・安心機能

・共用部のハンズフリーオートロック(アッサアブロイ提供)を通過するだけで、通過したカード所持者の帰宅および外出の情報をスマートフォンアプリ「ココロボ~ド」(シャープ提供)に通知。

・各戸(専有部)に設置のデジタルドアロック(アッサアブロイ提供)を、カード所持者が解錠したことを「ココロボ~ド」に通知、外にいても誰が帰宅したかがわかる。

・各戸(専有部)のデジタルドアロックの施錠状態を「ココロボ~ド」で確認できる。解錠状態だった場合は「ココロボ~ド」から施錠できる。

・集合玄関機(アイホン提供)から部屋の呼び出しがあった場合、来訪者の画像と来訪時間を「ココロボ~ド」に通知。

・「ココロボ~ド」に通知された内容は、各戸(専有部)に設置されたモニター付インターホン(アイホン提供)でも確認可能。

 

2.暮らし便利機能

・来客用駐車場などの共用施設を、マンション専用ポータルサイト (アルテリア・ネットワークス提供)からWeb予約することができる。「ココロボ~ド」のカレンダーと連携しているため、予約の時間が近づいたら「ココロボ~ド」にも通知される。

 

いろいろ使いこなせれば便利な機能だと思います。あとはセキュリティの問題がなければ是非使ってみたいと思います。

これからマンションを検討されている方は立地や間取り、マンションのもっている機能性をよく確認してみるとよいと思います。

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