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なぜ、不動産事業者選びを最初にするのが重要なのか?

以前、「住宅購入の初期段階で、あなたのやるべき行動手順」についてお伝えしました。

内容を復習すると、
1. 住宅を購入するにあたって、何が問題なのかを認識する。
2. あなたの味方になってくれる不動産会社と信頼できる担当者を見つける
3. 資産価値が落ちにくい不動産とは、どんな物件かを理解する。
4. プロに個別相談の上、資金計画とエリアの選定を行っていく。
5. それから、物件探しをする。

そこで、具体的な手順の詳細を理解することより、順序が大切だとお伝えしました。
上手く行かない人は、「物件」を自分で選び、扱っている不動産会社を訪ねる。
上手く行く人は、「不動産会社」を選んでから、一緒に「物件」を選ぶ

つまり、「不動産会社」を選んでから、物件探しをするというプロセスが重要になります。今回はなぜ、この順序が大切なのかについてお伝えします。

これを理解するのに鍵となる「不動産業界の仕組み」ついてお話しします。

▼不動産仲介業の仕組み
1.不動産仲介業は手数料商売である。
→契約を成立させないと収益があがらないビジネスモデル。

2.不動産仲介業は、売主側と買主側の2つの立場の仲介業者がある。

 

通常の取引では、2社の仲介業者が取引に関わります。契約が成立すると、売主は売主側仲介業者A社へ、買主は買主側仲介業者B社へそれぞれ仲介手数料をお支払いします。

3.売却の物件情報は、不動産流通機構「レインズ」に登録され、どの不動産事業者にも情報共有されます。
→つまり、不動産仲介業は基本的にはどの物件も仲介が出来ます。

→だから、どこの不動産会社を通じて購入するか自分で選べます。

ところが、家探しを始めたほとんどの方は、業界の仕組みも購入の仕方も良く知らないので、
賃貸を探すときのように、まず「物件探し」から始めてしまい、
気になるのがあったらその不動産会社へ問い合わせし、相談してしまいます。

さて、この場合にあなたが問合わせしたその不動産会社は、そもそもあなたの味方でしょうか?

この取引の仕組みでは、待ち構えている業者は、ほとんどが売主側の仲介業者なのです。
その仲介業者からすると、成約すると売主側と買主側から両方手数料をもらえる(両手取引)となり、仲介業者としてもおいしい取引となります。

この両手取引は、手数料が一度の取引で倍になるため、事業者の自分たちの利益を優先されがちな取引でもあります。

売主側の仲介業者は売るのが仕事です。だから・・・、
・高く買ってくれる人を探している。
・あなたが購入する物件が将来どうなろうが関係ない
・あなたが購入できる資力があるかどうか、契約が出来るかどうかが最大の関心事
・たとえ変な物件であっても「買わない方がよい」とは立場上アドバイス出来ない
・価格交渉は積極的でない
→立場的に先に依頼を受けている売主側に重きが置かれるため
・ネガティブな情報は積極的に開示されにくい

つまり、その不動産業者を介してもあなたに良いことはほとんどありません。

まとめると、
インターネットに出ている物件情報は、全て広告である。
→だからネガティブな情報は掲載されていない
その広告の先の業者は、基本的には、売主側の仲介業者である。
→売りたい側の仲介業者に問い合わせしても、あなたのメリットは少ない

だから、あなたが損をせずに納得いく家を手に入れるためには、最初に物件探しをするのではなく、まずすべきことは、あなたの味方になる「不動産会社」と「信頼のできる担当者」を見るけることです。
これは、本当に大きな差が出ます。
住宅購入で失敗したくない人は、まずこれを理解し、あなたの味方になる不動産事業者を選びましょう。

次回は、どんな不動産会社を見つければよいか、それについてお伝えします。

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3年に1度の「評価替え」とは?

固定資産税の「評価額替え」とは、固定資産税の評価額を適正な時価に見直す作業を言います。

本来であれば、毎年適正な時価を調査し、固定資産税の評価額も見直すべきなのですが、莫大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については3年毎に評価額を見直す制度がとられています。

前回の評価替えが平成27年でしたので、今年の平成30年も評価替えの年となります。

ここ3年は、平成27年度の価格が据え置かれていましたので、今回の評価替えでは固定資産税評価額の増額が見込まれます。

固定資産税の評価額が上昇すると、毎年の固定資産税等が増加することや、名義書換の登記費用が増加することになります。

固定資産税の納税通知書は、各市区町村により異なりますが、5~6月くらいに各家庭に送付されてきます。

納税通知書が届いたら固定資産税の税額や評価額を確認してみるようにしましょう。

謄本の見方がわかると、購入時に何に気を付けた方が良いかがわかると思います。

不動産登記は、土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしています。

登記記録には表題部と権利部があり、土地は1個ごとに、建物は1個ごとに区分して作成されています。

表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目(土地の面積)などが、建物の場合には、所在・地番・家屋番号・構造・床面積などが記録されています。

権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されています。

甲区には、その不動産の所有者に関する事項は記録されており、過去から現在までの所有者や、いつ、どんな原因で所有者が移転したのかが順を追ってわかるようになってます。一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産についての所有者以外の権利に関する事項が記載されていますが、所有者以外の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。

登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書といいます。これらの書面は、所定の請求書を登記所に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧が出来ます。
なお、登記事項証明書は、以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものです。

土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認する事が大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数年間に何度も売却されているような問題のある土地・建物かどうか、などはすべて登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する登記は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意してくださいね。

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建物状況調査に関する少し深い情報 その2

建物状況調査(インスペクション)とはそもそも何なのでしょうか?
意外と経緯が紆余曲折で、ややこしいのですが、語弊を恐れず端的に言うと単なる「建物の状態を明らかにする調査」です。

建物状況調査技術者に登録している建築士が調査を行うのですが、調査の内容は劣化の調査であり、耐震性や省エネ性などは建物状況調査(インスペクション)の範囲ではありません。

非破壊目視検査で、見えた部分だけを判断する、という調査でもあります。

例えば調査で雨漏れが見つかったとします。雨漏れがありました、と報告するのが建物状況調査(インスペクション)の範囲で、その雨漏れの原因追及や改修方法の模索、改修費用の算定は建物状況調査(インスペクション)の範囲外となります。

改正宅建業法で、重要事項説明時に建物状況調査(インスペクション)報告書がある場合はその内容について買主は説明を受けることができるのですが、説明される内容は、「雨漏れがありました」などの劣化事象の報告であって、どのように補修する、どれくらい費用がかかるなどの対策については、別で検討する必要があります。

先日も記事にしたのですが、重要事項説明と不動産売買契約は同日に行われることが一般的なので、契約日に建物状況調査(インスペクション)の結果を初めて聞かされたのでは、その日に契約締結することは難しいですね。

どうすれば良いのでしょうか。

買主側でできることは、物件が確定したら速やかにインスペクションを手配することです。この時に物件購入にあたってリフォームを検討している場合は、リフォーム事業者を通じて検査員を手配した方が良いです。

もし売主が売却にあたってインスペクションを実施している場合は、物件検討段階で確認しましょう。こちらもリフォームの予定がある場合は、リフォーム事業者にも見てもらった方が良いです。

中古住宅購入時にはインスペクションは不可欠である、と決めてしまって、取引の中でスムーズにインスペクションを実施できるよう、仲介会社とよく相談することをお勧めします。

インスペクションの相談を行って、「やっても無駄ですよ」みたいな反応の仲介会社とは付き合わない方が賢明です。

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いよいよ始まった、建物状況調査(インスペクション) 徹底解説ガイド!

建物状況調査(インスペクション)とは、調査、検査、視察、査察などの意味を持ちます。

当社(リニュアル仲介本部)では中古住宅購入時に建物状況調査(インスペクション)は欠かせないものと考えています。

その理由として、中古住宅の問題点でもありますが、建物の現在の性能がわからないという事が挙げられます。また、日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。

「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といって新築偏重の住宅市場となっていました。実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されているのです。

耐震診断などはその代表例であり、弊社では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。その技術を活かして当社(リニュアル仲介本部)では建物状況調査(インスペクション)の提供を行っています。中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。余談になりますが、今月からフラット35で住宅ローン以外の一部の諸費用が融資の対象となりました(仲介手数料や住宅ローンの事務手数料などを、お借入金額に含むことができます。)。

詳細については下記ホームページをご確認ください。

http://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm (住宅ローン減税を諦めない)

http://www.kenken.go.jp/chouki_r/ (長期優良住宅化リフォーム推進事業)

https://stock-jutaku.jp/ (住宅ストック循環支援事業補助金)

http://www.flat35.com/ (フラット35)

そもそも中古住宅は、経年劣化だけではなく、所有者の使用状況や維持管理によって物件ごとに品質に差があります。そこで売買の前に、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期を建物状況調査(インスペクション)で判定していきます。国土交通省が2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。これにより、事業者によって診断結果に差が出ることなく、第三者の適正な診断が得られることになりました。診断方法は、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視により確認するのが基本。劣化状態については蟻害、腐食、傾斜、ひび割れ、雨漏り、給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。建物状況調査(インスペクション)を行うことで、建物のコンディションが適正に物件価格に反映され、安心して取引を行なうことができます。ちなみに弊社では下記の費用で建物状況調査(インスペクション)の依頼を受けています。尚、ご不明な点等はお気軽にご相談下さい。

http://www.rchukai.jp/FS-APL/FS-Form/form.cgi?Code=c_inspe

<改正宅建業法施行で建物状況調査(インスペクション)が必須になる?!>

日本は新築供給を主軸にしたフローを重視した住宅政策から、住宅ストックを重視した政策へと転換されて久しくなりますが、中古住宅の流通シェアはなかなか伸びていませんでした。その大きな要因に「建物の見えないところに不具合や欠陥がないか」という「質に対する消費者の不安」があります。このネックを打開して中古住宅の流通を活性化させるために、宅建業法が改正されます。その柱は「不動産取引のプロである宅建事業者が、専門家によるインスペクションの活用を促すことにより、売主・買主の双方が安心して取引できる市場環境を整備」することです。詳細については下記ホームページをご確認ください。

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000143.html

ちなみに今回の宅建業法改正の目玉である建物状況調査(インスペクション)は、売買手続きの主要な3つのステップに組み込まれる形で制度化されます。

まず、媒介契約を結ぶ段階で、必ずインスペクション制度の概要について情報提供し、これまで存在を知らなかったなどの話がなくなり、消費者に建物状況調査(インスペクション)の重要性を理解してもらうきっかけにつながればと考えられています。宅建事業者としては、依頼者の希望に備えてインスペクション事業者を手配できる態勢を整えておく必要があります。

次に重要事項説明では建物状況調査(インスペクション)の結果概要を報告しなければなりません。報告書は建築士が作成しますが、この場面で依頼者から質問が出ることも想定されます。宅建士としても、建物の構造や経年に応じた劣化状態に関する最低限の知識を学んでおく必要がありそうです。

建物状況調査(インスペクション)を実施して劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ既存住宅売買瑕疵保険に加入する事ができます。依頼者の立場に立って考えると、瑕疵保険の内容や付保した時の税制優遇についても併せて説明が出来るようにしなければなりません。

最後に売買契約の締結時に、構造の安全性や雨漏りの有無について売主と買主がお互いに確認し、その旨を書面にすることになります。ちなみに下記にどのような書類が必要かをまとめてあります。

http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/totikensangyo16_sg_000041.html

 

<そもそも誰が建物状況調査(インスペクション)を実施するべきか?!>

その答えは「既存住宅状況調査技術者」という建築士がその担い手と言われます。

昨年の2月に国土交通省は、既存住宅状況調査技術者講習制度の創設に向け、「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」と「既存住宅状況調査方法基準」を公布・施行しました。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html

今月からの宅地建物取引業法の改正で、建物状況調査(インスペクション)が法的に位置づけられることに合わせて、実際に建物状況調査(インスペクション)を行うための技術者養成を想定した制度であり、本講習は2017年5月以降に実施されてきました。

今までは一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会発行の「既存住宅現況検査技術者」であれば、その担い手になれると言われていましたが、今回の発表により、既存住宅状況調査技術者講習を新たに受講し、考査試験もありました。それに合格しなければ建物状況調査(インスペクション)の担い手にはなれません。

この講習によって、既存住宅の調査の担い手となる技術者の育成を進めることにより、宅地建物取引業法の改正による建物状況調査(インスペクション)の活用促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用等とあわせて、売主・買主が安心して取引できる市場環境の整備を目指される事になります。

住宅業界では住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション(住宅診断)」の重要性が指摘されていました。国土交通省では、消費者が中古住宅の取引時点の物件の状態・品質を把握できるように、2012年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。検査・調査を行う者の技術的能力の確保や検査・調査の項目・方法のあり方についてガイドラインを提示しています。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000464.html (国交省 既存住宅インスペクション・ガイドライン)

検査は対象部位ごとに劣化事象の有無を確認するもので、主な劣化事象とは以下の通りです。

構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いもの(例:蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等)雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高い/設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの(例:給排水管の漏れや詰まり等)。

ただし、目視可能な範囲に限定され、容易に移動できない家具などで隠れている部分については、目視できなかったことを報告することとされています。

中古住宅の購入検討者が、建物状況調査(インスペクション)を依頼する際には、住宅所有者の承諾を取り付ける必要があり、該当する住宅の基本資料を入手して提出することになっている。また、書面により業務委託内容を確認し、検査終了後には、チェックリストや写真などを活用した検査状況を報告書という形式で受け取ることができます。

なお、瑕疵(かし:重大な欠陥)の有無を判定する場合、瑕疵がないことを保証するものではないこと、建築基準法などに適合していることを判定するものではないこと、検査時点以降変化がないことを保証するものではないこと等の留意点があります。

戸建住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目

既存住宅現況検査における検査項目(一戸建ての場合)(出典:国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より)

また、ガイドラインの中には、「中立性に関する情報」が盛り込まれています。

第三者の検査事業者が検査することもあれば、瑕疵保険の加入を前提に検査する場合、仲介会社が売買促進目的で検査することもあり、中立性を確保するために、以下の点がガイドラインに記載されています。

自らが売主となる住宅については、建物状況調査(インスペクション)を実施しない/検査する住宅において仲介やリフォームを受託してしない、あるいは受託しようとしている場合は、その旨を明らかにすること/仲介やリフォームに関わる事業者から便宜的供与を受けないこと/守秘義務を負うこと

また、検査人の情報(資格や実務経験、講習受講歴)を依頼主に提供する場合、検査事業者の情報(免許や検査項目の概要、料金体系等)をホームページなどで公開することなどについても、ガイドラインに盛り込まれています。

こうした情報開示がされていけば、住宅購入検討者が建物状況調査(インスペクション)を依頼しようというときに、事業者を選びやすくなっていくと思われます。

もしご不明な点等はお気軽にご相談ください。

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バリアフリーの注文住宅の住みやすいポイント

家は、自分の代だけではなく子供の代にも引き継がれていくことも多いものです。
次の代に引き継ぐまでには、新しい生命の誕生や、どなたかの老化・介護というシーンが巡ってくるのは自然なことです。

このことを考えると、誰もが使いやすい「バリアフリーの家」はとても便利です。高齢者になってからも住みやすい家は、誰にとっても使いやすい家です。では、バリアフリーの家はどうやって作ればよいのでしょうか。

高齢者になってからも住みやすい「バリアフリーの家」とは?

バリアフリーとは、高齢者や障がい者などが生活するうえで支障となるものを取り除くことを指します。一番わかりやすい例としては、部屋と部屋、部屋と廊下の間に段差がないことでしょう。杖や車椅子を使って室内を移動するとき、ほんの数センチの段差であっても大きなストレスを生むことになります。
また、高齢者や障がい者でなくても妊婦さんや若年であってもケガや病気で、室内で車椅子を使わざるを得なくなることもあるからです。

バリアフリーの家の作り方のヒント

1.トイレは寝室のそばに配置、広めにつくる

家主である方々の寝室そばにトイレを作っておけば、高齢者になってからも住みやすい家を実現できます。体が思ったように動かなくなったとき、ヒートショック(温度差による心臓麻痺などの身体的トラブル)が気になる季節になったとき、寝室そばのトイレはとてもうれしいつくりです。

もしも家の中にトイレを1箇所しか作れないときは、寝室から直接入れる位置におき、他の面の壁にもドアを設けて、洗面や脱衣室からも入れるよう「2ドア」にするのもよいでしょう。水周りを連続させることで、トイレ・洗面・入浴がひとつの線で結ばれますので、動きも少なくてすみ、高齢者になってからも住みやすい家となります。

できれば広めに作り、手すりを設けてください。車椅子でも使えるトイレは、介護をする方にとってもうれしいものです。

2.洗面の高さに注意

台を作るとき、高さに注意してください。健康な方が立って使用するのによい高さと、車椅子生活になった方が座った状態で使いやすい高さはかなり異なります。最初から車椅子生活を想定した高さで作っておくのはいかがでしょうか。健康な大人には少々低いかもしれませんが、お子さんや高齢者・車椅子の方にはとても便利です。

洗面台の下部にも工夫を凝らす事ができます。車椅子のまま洗面台に近づけるよう、下部の収納スペースを取り払った洗面台が便利です。

3.リビング・ダイニングはだれもが集まれる工夫を

リビングやダイニングは、家族が顔を合わせる場です。高齢者を含む家族全員が自由にくつろげる場にするためには、いくつかの方法があります。

ひとつ目は、テーブルの高さです。テーブルに車椅子のまま入れる高さは約70センチが目安です。一般的なテーブルも同じく約70センチですが、車椅子のサイズによっては入れないこともありますので、高さ調節のできるタイプのテーブルを選ぶと良いでしょう。もしも造作テーブルを依頼するときも、この点に注意をすれば、長く使えるものになります。

また、リビング・ダイニングの一部に畳敷きの小上がりを作り、そこにテーブルを寄せられるよう工夫するのはいかがでしょう。イスに慣れない方、高齢となりイスに座ることが面倒になってしまった方も含み、家族全員で食卓を囲むことができます。このようなスペースを作るときも、車椅子と小上がりとの差が小さいほど移動が楽になります。

小上がりは、ご高齢の方が食事中に疲れたとき横になることもできますし、お子さんのお昼寝やお遊びの場所にもなりますので、育児中の世代の方にも使いやすいと思います。

4.廊下は車椅子の通行ができる幅にして、手すり設置を考慮

高齢者になってからも住みやすい家に必要でありながら、バリアフリーリフォームがしづらい部分に廊下があります。廊下は介護者と介護をされる方が二人並んで歩ける幅に、プラスアルファの広さが必要です。

誰かに頼れば歩けるうちは二人分の幅で大丈夫ですが、いったん車椅子での生活が始まれば廊下の幅はさらに広さが必要です。車椅子のサイズにもよりますが、最低でも廊下の幅は90センチ必要です。これはあくまでも進むだけ・戻るだけの「一方通行」のケースであって、もしも廊下で方向を変える(回転する)ことまでを考えれば150センチ以上が必要です。

将来は手すりをつけたいと考えているのであれば、それを見越して壁に手すり用の「下地」を入れておくとよいでしょう。リフォーム時に大掛かりな工事にならずにすみます。

5.玄関にはスロープを作っておく

家の内と外をつなぐ玄関部分も、高齢者になってからも住みやすい家とするための大切なポイントです。杖をついて歩くとき、階段はとても怖いものとなります。また、段があれば車椅子での出入りはとても難しいものです。最初からスロープをつけておけば、ご高齢の方のみならず、妊婦さんやお子さんにも安心ではないでしょうか。

玄関スロープは意外にスペースを必要としますので、家作りに着手した段階から組み込んでおくか、玄関ポーチに後付けできる広さを確保しておくと安心です。

6.キッチンは高さ調節できる製品を

健康なうちは立って調理もできますが、疲れたり足腰を痛めたりしたとき、一時的にイスに座って調理をすることがあります。さらに加齢によって調理そのものに時間をかけたくなくなったときは、座ったまま調理ができるキッチンが便利です。

このことを事前に見越して、高さ調節のできるキッチンを設置するのはいかがでしょうか。少々お値段は高くなりますが、高齢者になってからも住みやすい家になることは間違いありません。また、小さなお子さんがお手伝いをしたくなったときや、仕事のサイクルで身長差のあるご夫婦が交互にキッチンに立つときにもとても便利です。

キッチンそのものを上げ下げするのではなく、床部分を上げ下げする方法もありますので、家作りの相談の際に要望しておくとよいでしょう。

7.バスルームは介護者と一緒に入れる広さとすべり止めを

高齢者になってからも住みやすい家は、水周りの使い勝手がとても重要です。特に身体の清潔を保つバスルームはその代表です。浴槽の立ち上がり部分で足をとられ、転んでけがをする可能性がありますので、介護をする方と一緒に入れる広さがあれば安心です。

さらに、バスタブや床は滑りにくい素材を選びたいものです。滑りにくくやわらかい素材はお子さんが小さなときにも安心です。車椅子生活になったときのために、シャワー用車椅子で直接入れるように間口を広くとっておくこともよいでしょう。

現在お住いを検討している方は将来のバリアフリー化を見越した家づくりを考えてみてはいかがでしょうか。

再建築不可である土地の解決策

販売チラシを見ていると、たまに目を引く安さの物件があったりしますね。

「コレは!」と思って詳しく調べてみると、「再建築不可」との記載があった、というのは良くあるケースです。

この「再建築不可」を解消する方法はあるのでしょうか?

手続き面での話をしてみれば、「再建築不可」は解消可能です。

1.道路に接道するための土地を追加で買う

再建築するためには、建築基準法上の「道路」に2m以上接していなければなりません。

そこで、本地と道路の間にある土地をその所有者から譲ってもらう、という方法があります。

この方法については、土地の形状にもよりますが、土地取得費がかかってしまうため、コストの面で話が進まないケースが多いかと思います。

資金力があって、再建築不可土地とその隣地をまとめて購入できてしまう場合には、有効な方法です。

2.道路位置指定を申請する

アスファルト舗装もされており、排水施設も整っていて見た目は道路になっているが、建築基準法上の道路ではない、という道路に接道している場合もあります。

こういった場合には、その道路を建築基準法上の道路として「指定」してもらうという方法があります。

これが「道路位置指定」制度です。

対象の道路について、幅員や隅切りの有無、道路自体の長さ、アスファルト舗装や排水施設等、諸々の条件がありますが、これらを満たしている場合には、管轄の行政機関へ「道路として指定して欲しい」という申請をすることができます。

ただ、こちらの方法に関しても、道路の所有者はもちろん、その隣接地の方や、抵当を付けている金融機関等、多くの利害関係人の協力(書類への捺印)が必要になってしまいます。

もちろんその道路が建築基準法上の道路として認められれば、土地自体の価値も上昇しますので、関係者は皆メリットを受けることになるのですが、その労力や時間の部分で上手くいかないケースもあるようです。

また、隣地の名義人に相続が発生していて、所有者が特定できないケースもあります。

いわゆる所有者不明土地問題ですね。こういった場合には、そもそも誰から捺印をもらえばいいかもわからない、という話になってしまい、やはり手続きがストップしてしまいます。

このように、「解決策」自体は手続き上存在していますが、机上論であって、現実的ではありません。

行政側で、もっと簡便に位置指定できる制度を設ける等の施策がない限り、再建築不可土地を解消することは難しいのが現状です。

今後の人口減・家余りの状況を考えますと、地方や駅からアクセスの悪い土地になるほど、道路のようなインフラについては制度面・費用面からも手当が薄くなることが予想されます。

再建築不可物件に関しては、解決方法の目途が立っている場合や、再建築不可のまま利用する方法がある場合を除いて、一般の方は手を出さない方が良いかもしれません。

購入検討の物件が相場よりも明らかに安い場合には、カザールホームにぜひ一度御相談ください。

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売買契約の際の登記ってなぜ必要なのかご存知ですか?

売買契約が無事に終了し、代金の授受が終わると、買主の土地所有権を保全するために、登記を行う必要があります。

売主と買主との間で売買契約が交わされた場合、登記しなくても、売主と買主の間では、この売買契約は法律上有効となります。しかし、買主は売買によって売主から土地を取得したことを登記しなければ、法律上、売主以外の第三者に対して自分が所有者であることを主張することが出来ません。
したがって、こうした事態を避けるために、買主は代金の支払い後遅滞なく、登記所に所有権移転登記の申請をする必要があります。

具体的には、売買代金から手付金を差し引いた残代金を支払う時に、売主から所有権移転登記をしてもらうことになり、その登記手続きは通常、司法書士に依頼します。

残代金支払いの際には、司法書士に立ち会ってもらい、権利証や印鑑証明書等、所有権移転登記に必要な書類が売主から司法書士に手渡されたことを確認してから、残代金を支払うことが大切です。

登記の申請をするためには、必要な事項を記載した申請書とその添付書類を登記所に提出しなければなりません。申請書は、自分で作成して提出することも出来ますが、所有権移転や保存等の権利の登記の申請書については、通常は司法書士に依頼する事になります。

また、建物を新築した場合に必要な表題登記については土地家屋調査士に依頼するのが通常です。表題登記には登録免許税はかかりませんが、新築後1ヶ月以内には表題登記をしなければなりません。

登記手続きが完了しますと、登記識別情報を受け取ることになります。これは、以前の権利証にあたるもので、12桁の番号が記載されています。番号の部分に目隠しシールが貼られていたり、袋とじになっている登記識別情報は、次に登記をする際に必要な書類なので、シールをはがしたり、袋とじを開けたりせずに大切に保管しておかなければなりません。

なお、きちんと登記されているかどうかを確認するため、登記手続き完了後に登記事項証明書を取っておくと良いかと思います。

普段目にする事のない書類ですので、いざ契約となっても司法書士へお願いする事になりますが、何の為に必要なのかという事を知っていると書類の内容も自ずとわかってくるものかと思います。

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建物状況調査に関する少し深い情報 その1

今回から数回に分けて改正宅建業法における建物状況調査についてご説明したいと思います。

まず初めに、多くの方が誤認しているのですが、
“インスペクション(建物状況調査)の実施が義務化された訳ではありません!”

不動産事業者から消費者に対する情報提供が義務となっただけで、実施は任意です。

<義務化されたこと>
・媒介契約時にインスペクション(建物状況調査)のあっせんの有無を表示する。
・インスペクション(建物状況調査)の結果報告書が発行されている場合は、重要事項説明時に内容について買主へ説明する。
・買主、売主双方が確認した劣化事象などを売買契約書に記載する。

改正宅建業法におけるインスペクション(建物状況調査)については、その宅建業者が売主側なのか、買主側なのかで判断が大きく変わります。

弊社はバイヤーズエージェントを標榜しておりますので、買主側の視点でご説明します。

制度の流れを見ると、

媒介契約

必要に応じてインスペクション(建物状況調査)実施

重要事項説明で報告書の説明

売買契約書に記載

と上手く流れるように見えるのですが、そもそも買主側の仲介の場合、媒介契約を締結するタイミングが曖昧で、多くの事業者が不動産売買契約時にもらうことが一般的になっています。
つまり上記の流れを同日に実施することになるので、フローが逆に流れます。

売買契約書に記載しなければならない
(インスペクション(建物状況調査)未実施の場合は、不具合がなしと記載する、とされます)

重要事項説明で報告書がないと記載されている

媒介契約でインスペクション(建物状況調査)について説明を受ける

ここで買主がインスペクション(建物状況調査)を要求すると、売買契約を締結することができなくなります。

さて、今回お伝えしたいことは、売買契約までインスペクション(建物状況調査)について情報提供されないままに取引を進めてしまうと、土壇場で契約が締結できない恐れがあるということです。

どうすればよいのか?

答えは簡単で、なるべく早くインスペクション(建物状況調査)を利用することを不動産業者さんに伝えておくことです。
遅くとも買付申込を行う段階で、インスペクション(建物状況調査)の意向を確認しないと、危うい取引進行となってしまいます。

なぜこのようなことを記事にしたかというと、媒介契約であっせんを「なし」にすれば、何もやらなくてよいと考えている仲介会社が多いからです。
詳細な理由は別の記事にしますが、改正宅建業法で、少なくとも「インスペクション(建物状況調査)を実施しなかったという買主の過失」も明確になる、というリスクがあります。

法的なリスクよりも本質的には中古住宅なので、取引にあたって第三者による検査をすることで、建物性能について確認をするべきだと思いますし、買主にはインスペクション(建物状況調査)を実施していることのメリットが大きいので、積極的に活用したい制度だと思うのですが業者さんによってはまだまだ躊躇されている会社も多いようです。

インスペクション(建物状況調査)について、あまり教えてくれない、やらなくてもいいですよ、なんて案内する仲介会社とは取引を進めない方が良いと思います。

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まさかの備えに自宅の標高を把握しておきましょう!

ご存知の方も多いかもしれませんが、国土地理院(こくどちりいん、英語:Geospatial Information Authority of Japan)のホームページにて、自宅の標高を把握する事が出来ます。興味のある方は早速、下記のホームページより、調べてみて下さい。

http://maps.gsi.go.jp/#5/35.362222/138.731389/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1j0l0u0t0z0r0f0

(標高を確認してみましょう)

http://www.gsi.go.jp/johofukyu/hyoko_system.html

(使用方法について)

 

ちなみに私の自宅の標高は「2.1m」でしたので、水害が発生した場合はかなりアウトな状態でした。

国土地理院という機関は国土交通省設置法及び測量法に基づいて測量行政を行う、国土交通省に置かれる特別の機関です。

国土地理院は日本国内における「すべての測量の基礎となる測量」(基本測量)を自ら行うほか、国土地理院以外の国の行政機関や公共団体が実施する公共測量の指導・助言を行っています。

また、地理空間情報の国際標準化や国際連合地名標準化会議・地理学的名称に関する国連専門家グループなどの国際会合への参画、宇宙測地や重力測定の国際的事業への参画など、国家地図作成機関としての国際協力も担っています。また、測量士試験、測量士補試験、測量士登録行政も行っています。

国土地理院は一般に国の基本図である「地形図」の発行元として知られ、これを基に測定・公表される「全国都道府県市区町村別面積調」は、地方交付税法に規定する、地方行政に要する経費の測定単位に関する数値の算定基礎として用いられています。

また、災害対策基本法第2条第3号及び武力攻撃事態法第2条第4号に規定する指定行政機関として、地震・火山噴火等の災害時や武力攻撃事態等において、地形図や空中写真をはじめとする地理空間情報の提供やGNSS測量などによる災害観測も行っているようです。

標高が高ければと良いという話ではありませんが、水害のリスク回避には多少の標高差が必要です。

住宅購入時に国土地理院の仕組みを使ってみていただき、検討物件の標高がどれくらいかを把握してもらえれば、購入後のリスク回避につながるものと考えます。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。

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