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あなたはどの金利タイプ?

ご自身の状況にあった金利タイプを選んでますか??

住宅ローンで欠かせないのは金利はもちろんですが、金利タイプも重要です。

でもネットなどの情報から、なんとなく決めてしまってはいませんか?

 

金利タイプもそれぞれの状況に合わせて選ばないと、とんでもない事になります。

まず、金利タイプとしては…

◆変動型

◆固定期間選択型

◆全期間固定型

この3つがあります。

 

借入当初の金利だけを比較すると、変動金利が最も低いので、お得に感じて選んでしまう方も多いと思います。

ですが、変動金利は将来金利が上がったら返済額ももちろん増えてしまいます。

 

変動型を選んでも将来的に問題がない方としては、

  • 将来収入が上がる可能性が高い
  • 将来支出が減る可能性が高い
  • 金利アップに備えた貯蓄ができる
  • 短期間での返済を検討している

などの方にはおすすめします。

 

ですが、現在全期間固定を選んだとしても、今月のフラット35の金利は1.09%(21年以上35年以下)です。

フラット35Sの場合は当初5年は金利引き下げも受ける事が出来ます。

低金利の今だからこそ全期間固定を選んでおいて、その後、変動型が良い時には借換えをするという方法もあります。

しっかりとご自身の状況をみて、どの金利タイプにするかをご判断いただけたらと思います。

 

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住宅ローンの保証料とは?ローンの仕組み

住宅ローンを組むときにかかる思いがけない手数料のひとつが「保証料」です。

住宅ローンの保証料とは、ローンの返済ができなくなってしまった場合に、保証会社に銀行へのローン支払いを肩代わりしてもらうための保険料になります。

ローンを確実に回収するための「銀行にとっての保険」というわけですね。

この保証料はローンの金額に応じて何十万円という数字になります。

 

もし返済できなくなって保証会社に肩代わりしてもらった場合、もちろんローンの借り主は後日、保証会社へ支払わなければなりません。

 

肩代わりしてもらっておしまい、とは当然いきません。

保証料は、お金を貸す銀行のための保険であって、借り手にとってメリットは何もありません。

こう聞くと、保証会社を使わずに保証人を立てるなどして、保証料を抑えたいと考えるのが人情です。

しかし、融資の条件に「保証会社を通すこと」という項目がありますので、保証料を節約することは難しいのが実情です。

 

また、金融機関によっては、保証料を取らない場合もありますが、代わりに「融資手数料」という費用がかかります。

こちらもまとまった金額になりますので、やはり資金計画を立てるうえでは重要な項目になりますね。

 

融資手数料と保証料の違いを説明しましたが、もう1つ大きな違いがあります。

それは、繰上返済をした場合です。

保証料を支払った場合で繰上返済をすると、短縮された支払期間に応じて保証料が返還されるのです。

ローン実行時に発生する似たような費用でも、実は制度や意味合いに細かな違いがありますので、注意してくださいね。

 

不動産購入でお悩みの際には、徹底的に買主の立場に寄り添ってお住まい探しをサポートするリニュアル仲介へご相談ください。

 

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周辺環境調査を自分で行う方法

まずは、お住まい探しをする場合、土地や建物をネットで検索する人が多いと思いますが ネットで周辺環境チェックシートと検索するとさまざまなチェックシートのテンプレートが 出てきます。これらをつかって物件の絞込みの参考にしてみてはいかがでしょうか。

チェックシートの内容として交通利便性・生活利便施設等・住環境などが記載されているものを選んでください。

・交通利便性は最低限でも最寄駅までの時間、実際に通勤時間帯で現地から行ってみるとよいと思います。本当に通勤可能かがわかります。

・生活利便施設等については買い物の利便性、金融機関の利便性、行政機関の利便性、医療施設の利便性、保育・教育環境など調べる必要があります。

・住環境では、騒音、大気汚染・悪臭の有無・緑地環境・防犯・防災面から見た安全性などを把握することが大切です。

周辺環境の調査は実際周辺地域を歩いてみて直接目で確認することが大切です。

周辺環境が把握できればお住まい探しの参考になると思います。

 

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家を買おうと思った時、最初にやるべきポイントと5つの行動手順

今回はリニュアル仲介本部でのお話です

 

家を買おうかなと思ったら、あなたはまず何から始めますか?

先日お会いしました34歳のA様は、

二人目の子供が産まれ、今の間取りでは手狭になったのをきっかけに住宅購入を検討され始めました。

 

そんなA様がリニュアル仲介を知る前に、経験された実例を見てみましょう!

 

【A様が最初に考えたこと】

・家を買ったら月々どのぐらいの負担になるんだろう?

・そもそも自分は住宅ローンを組めるのだろうか・・、どのぐらい借りれるのか・・?

・出来たら今の家賃負担と変わらないぐらいの支払いで購入出来たら理想だけど・・

・そもそも家は何を基準にどう選べばいいんだろう?

・高い買い物だから失敗したくないよなぁ

・いったい何から始めればいいんだ?

 

・・・・等、いろいろ疑問が生じてくる・・

 

【A様が最初に行動したこと】

とりあえず今の住んでいる周辺の住宅って買ったらどのぐらいするんだろう?

 

「SUUMO 」などの不動産ポータルサイトで自宅周辺の不動産を探してみました。

→70㎡の3LDKで4,880万 『意外とするんだなぁ・・。』

 

ポータルサイトでこの物件を購入した場合、変動金利(最大優遇金利)で月々132,700円です

これに管理費・修繕積立金の合計27,500円のランニングコスト

 

合計で約16万円

 

『ちょっと毎月の支払いが重たい・・』

『毎月の支払い額をもう少し抑えたいから、4500万円ぐらいまでで他にいい物件はないかな?』

 

ポータルサイトで、さらに検索。

 

→駅13分と少し距離があるけど築年数もまだ5年と浅いし・・これがいいのでは・・

 

頭で考えていてもよくわからないから、とりあえず一度見に行ってみよう!と思い

物件情報を載せている不動産会社に問い合わせをして内見をしてみました。

 

【内見してみたら】

実際に見に行ってみると、今の賃貸より広くて快適、間取りも陽当たりも悪くない。

ディスポーザーなどの最新の設備も入っている!

月々の管理費や修繕積立金のランニングも16,850円と安い。

妻も喜んでいるし、意外と良いかもしれない!

 

(内心盛り上がる・・。)

 

A様 (でもまだ見始めたばかりだからなぁ・・。他にも良いのがあるかもしれない。)

 

営業マン「他の人も検討しているので、早く決めないと無くなりますよ!」

 

A様 (確かに悪くはなさそうだが、本日初めてみたばかりなので、すぐに決めれないよ・・。)

 

営業マン「南向きで陽当たりも良く希少性があり、いい物件です!バスに乗れば約6分で駅まで行けます。どうですか。月々にしますと、〇〇円ぐらいの支払いで・・」

 

A様 (確かに買えない金額でもないが、不動産の営業マンはいいことしか言わない。そもそも駅から上り坂で13分の物件ってどうなんだ?この価格は妥当なのか、高いのか・・良くわからない)

 

その日は営業マンを何とか振り切って家に帰ったが、翌日すぐに電話が掛かってくる。

 

営業マン「先日の物件はいかがでしょうか?早くご決断頂かないと買えなくなってしまいます。」

 

まだよくわからないのにしつこく勧められ、こちらの事情を汲み取ってくれない営業マンがだんだん嫌になり、不動産業者に対して不信な感情が徐々に芽生えてきた・・

 

これはA様が特別な経験をしたのではありません。

数々のお客様を見て来て、このような経験をされているお客様は意外と多いのです。

 

なぜ、こうなってしまうのでしょうか・・?

決してあなたが悪いわけではありません。

 

最初に何をすればいいのか分からないので、ほとんどの方が、ネットで物件情報をみてとりあえずその物件を見に行ってみるのですが、そこで待ち構えている営業マンは売るのが仕事なので当然勧めてくるのです。

 

問題は、住宅購入を「賃貸を探す」時と同じような感覚で、計画なくとりあえず最初に「物件を探し見にいってしまう」その事が原因なのです。

 

■最初に物件を見始めると、どういうリスクがあるのか?

・購入の判断基準がないため、広さ・間取り・見た目の雰囲気とご予算で購入を決定しまいがち

→自分の都合の良いエリアや学区内から見始めるため、不動産の資産価値とは無縁な購入判断になり、将来の値下がりリスクを知ることなく購入

→計画性がないので、将来の売却するときに、リセールバリューに影響します。

 

・ネットから物件の問い合わせを受けた不動産営業マンは基本的に売るのが仕事

→初めてお会いするお客様の諸事情は知らないため、買えるか買えないかとお金の話になりがち。初めて会うので信頼関係がなく、その場で具体的な相談も出来ない。

 

■では、どうすればよいのでしょうか?

闇雲に物件を見に行くのではなく、

まずは、最初に「家の買い方」をきちんと学ぶ事が重要です。

そして、あなたの事を真剣に考えてくれる不動産会社を探し、プロに相談して今後の方向を決めていく事です。

 

★【家探し、お勧めの手順】★

―――――――――――――――――――

1.家の買い方を学ぶ

2.きちんと相談に乗ってくれる買主目線の不動産会社を探す。

3.一緒に資金計画をたてる

4.狙っていくエリアを定める

5.具体的な物件を見ていく

―――――――――――――――――――

必ずしも上記順序でないと失敗するという事ではありませんが、特に1と2が重要です。

この手順をきちんと踏むことにより、より賢い住宅購入の近道となるでしょう。

 

今回は最初の「家の買い方を学ぶ」について、もう少し詳しく述べたいと思います。

 

■家の買い方について、どんなことを知っておくとよいでしょうか

例えば・・・

・今後の人口減家余りの時代に家を買う時の注意点

・どんな基準で家を選べばよいか

・買わない方がよいエリアや物件とは

・不動産業界の仕組み

・どういう不動産会社を選べば良いのか

・住宅ローン選ぶ基準は

・知らないと損する減税制度とは

・不動産購入の手続きの流れ

など挙げたらキリがないですが、大きく分けると次の4点です。

 

①家を購入することに対しての捉え方・考え方

②物件の選び方・見極め方

③住宅ローンを含むお金に関する知識

④購入手続きの流れ

 

■では、実際にどのように「家の買い方」を学べばよいのでしょうか。

いろんな方法はありますが、選択肢は大きく分けて2つの方法があります。

 

一つ目の選択肢は、

かたっぱしから情報をかき集めて読んで自分やってみるという方法です。

今や大きめの本屋に行くと不動産にまつわるたくさんの本がズラリと並んでいます。

家を買うためのノウハウ本がいくつか出ているため、ある程度独学で勉強出来るのです・・。

またインターネットで検索してみても家購入のための膨大な情報が出てきます。

その気になれば、時間をかけて、本を数冊読んだり、ネットでくまなく調べ勉強すればそれなりの知識が身につくでしょう!

 

2つ目の選択肢は我々プロにならう方法です。

 

独学でも学べるかもしれませんが、我々はこれを毎日の業としているため

・どういった物件が良くて、どういった物件を避けるべきか

・どういった立地が良くて、どういった立地は避けるべきか、危険か

・どういった物件のリセールバリューが高いか

・どういった手順で探せば失敗しないか

こういったことについて我々は当然熟知しているのです。

 

そこでリニュアル仲介では、家を購入するうえで必要な考え方・知識・手順などを分かりやすくセミナーで体系的にお伝えしております。

セミナーでは、家を購入するなら知っておきたい情報が満載です。

特に「不動産の資産価値」の重点にお伝えします。

これから人口減、家余りの時代になります。

そんな時代に家を購入する場合に見落としてはいけない重要なポイント・考え方をお伝えし、具体的に何をしたらよいかをお伝えしていきます。

このセミナーは延べ250回以上開催しており、ご参加頂きましたお客様の満足度の高いセミナーです。

 

セミナーに参加されたお客様の声

http://www.rchukai.jp/semi/voice/

 

セミナーの詳細・お申し込みはこちらから

http://www.rchukai.com/seminar

 

独学でも学べるかもしれませんが、わざわざ時間と労力をかけずに、我々が体系的にわかりやすくお伝えしているセミナーにご参加頂き、最初の一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

 

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住宅ローンを組む際に、適用金利だけで判断していませんか?

まず、家を購入するのに考えることは、いくらまでローンが組めるかという事だと思います。

ですが、実際には物件代金のみでなく、その他に諸費用がかかる事をしっかりと把握しておく方が良いと思います。

 

住宅ローンを借りる際には、事務手数料・融資手数料・保証料・団体信用生命保険料・火災保険料・登記費用・仲介手数料などの諸費用が必要となります。

 

事務手数料には、定額のものと、融資額に一定割合(融資額の2%程度)を掛けるものがあります。借入額3千万円とすると、定額タイプであれば3万円程度であっても、融資額の2%の場合には60万円にもなってしまいます。

定額タイプの場合は金利上乗せとなるので、総支払額が増えることになるので、しっかりとシミュレーションをする事が大事です。

 

また、保証料にも注意が必要です。

フラット35の場合には保証料は不要ですが、民間住宅ローンの場合には、借入額3千万円・返済期間35年の場合で60万円程度必要となります。もちろん保証料不要としている民間住宅ローンもありますが、その場合には事務手数料が高いなど、他の条件が不利となっていることも多いかと思います。

 

また、フラット35を利用する場合には、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していなければならない為、その証明書の発行費用なども必要となります。

 

このように、住宅ローンを比較する際には、単に表示の金利だけを比較するのではなく、手数料や保証料といった諸費用までも考慮して総支払額を比較する必要があります。しっかり調べた上でご検討ください。

 

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地震対策で最も手っ取り早く確実な方法とは?

日本は地震大国です。来るかどうかわからないではなく、いつか必ず大地震が発生することを前提に準備が必要だと思います。

 

□手っ取り早く地震対策を行うには?

耐震性能の高い住宅へ住み替えるのが最も手っ取り早く確実な方法です。

現状賃貸の方は、ハザードマップをよく確認して安全な物件に住み換えることで、地震リスクを大きく軽減できます。

 

住み換えればいいと言っても、家を所有してしまっている方にとっては簡単ではありません。

すでに家を所有していると、住み替えのハードル(心理面・コスト面)は非常に高くなります。

そこで耐震改修など性能向上リフォームを考えるのですが、コストの問題でやはり実現が難しい、というのが実情です。

長年住宅の耐震化に携わってきましたが、所有物件の耐震化は本当に難しいと思います。

既に家を所有していると住み替えは簡単ではないのですが、それでも自宅の耐震改修に比べれば住み替えの方が手っ取り早い方法なのは間違いありません。

これから家を買う人は簡単です。耐震性能の高い安全な住宅を選べばよいだけです。

 

□せっかくのチャンスを無駄にする人が多いです

ただ、これから家を買う方も耐震性を無視した判断をする方が多いです。

購入物件を決めてから耐震化を考えるからです。この方法では所有物件の耐震化と同じ問題に直面してしまいます。

大切なのは物件検討段階から耐震化を意識すること。

なるべく耐震化にコストがかからない物件の選び方をすることが大切です。

ハザードマップを確認し、地震だけでなくほかの災害リスクも考慮して立地を選び、

築年数で改修リスク(=改修コスト)を想定して、余裕を持った資金計画を立てれば、安全な住環境の確保がより現実的になってきます。

※中古購入の場合、改修コストを考慮しない買い方が失敗の原因となります。

 

□あえて旧耐震を選ぶ理由はありません

昭和56年5月以前の建物を旧耐震と呼びます。

普通の木造戸建ての場合はどんなに古くても耐震改修を行えば性能向上が可能ですが、築年数が古いと改修コストが多くかかってしまいます。

非木造戸建て(鉄骨やRCなど)の場合は旧耐震は要注意です。耐震診断も耐震改修も現実的なコストでは実現できません。

マンションも同じです。旧耐震マンションは地震の倒壊リスクに加え、将来的に耐震改修を実施する場合、耐震改修は長期修繕計画に含まれていない工事なので、改修コストが臨時徴収される恐れもあります。

旧耐震の物件を選択することは、新耐震を選ぶよりも難しい選択で、不動産や金融に精通している人向けの買い方と言えます。

リノベーション済みで綺麗になっているからと言って、素人が初めての物件購入で手を出すには難しい買い物なのです。

 

□防災に強い不動産屋さんを味方につけましょう

不動産業は地域密着と言われます。地域密着であるが故に、必要なマイナス情報を隠す事業者が多いのが実態です。

例えば千葉県浦安市(東日本大震災で液状化被害のあったエリアです)のハザードマップを見ると、多くのエリアが液状化の可能性があると判定されています。

「液状化の話題に触れると、浦安市では商売ができない」そんな風に考えている事業者が多いのが問題です。

地震だけではありません。洪水、土砂災害など立地選択で考慮すべきことはたくさんあります。

言い換えると、ハザードマップで問題がまったくないエリアの方が少ない(ほとんどない)のが日本という国なのです。

まずは情報を得て、その上でリスクを考慮して適切に判断することが求められます。

防災に強い不動産会社に出会うことができれば、強い味方になるでしょう。

不動産会社に問い合わせる時(特に最初に訪問した時)は、物件情報だけでなく防災リスクについても質問し、適切な回答が得られるかどうかで事業者選びの判断基準とすることをお勧めします。

※ちなみに防災士という資格制度もありますが、不動産屋さんで防災士を持っている人はあまりいないのではないかと思います。

 

地震対策は防災グッズを揃えることではありません。

まずは地震が来ても家族に被害が及ばない住環境を確保することが何よりも大切です。

 

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あなたはマンション派or戸建て派 どちらがお好みですか?

「家は一生で大きな買い物」と言われます。そのマイホームを購入しようと思った時、多くの人が「戸建てとマンション、どちらが良いんだろう」と悩むのではないでしょうか。

 

実際には、立地条件や物件の規模など、その物件ごとにメリット・デメリットが異なってくる可能性があり、これらのメリット・デメリットを踏まえたうえで、皆様が納得されるまでさまざまな物件を調べられることが重要です。

 

これから住宅購入の検討を始めようとする人は、一戸建てとマンションのどちらかを限定せずに、とにかくいろんな物件をあたってみることも重要です。実際の物件を見る中で、自分と家族にとって妥協できない項目や妥協できる項目が少しずつ見えてくると思います。

 

■ マンションを購入するメリットとは?

同じ立地条件で比べるとすれば、マンションのほうが一戸建てよりも物件の価格が安い傾向にあります。

最近では都心に住みたい方やご年配の方が家を購入する場合、利便性を重視してマンションを購入する方が多くいらっしゃいます。

将来の修繕計画などが比較的しっかりしているマンションの場合は、修繕を意識する必要がないため、精神的に安心だと考える消費者も多いようです。

いつか来るそのメンテナンスの為に修繕積立金として毎月積み立てていきます。

あと、マンション購入の場合は空き巣や放火などの防犯(セキュリティ)面での優位性は高い と言われます。

カギ1本で戸締まりが簡単などの利便性だけでなく、物件によっては管理人の常駐やオートロック、セキュリティ会社との契約などが存在するため、様々な面で防犯面ではマンションのほうが優位性は高いと言えます。

一戸建てでそれらを自分で備えようとすると、それなりの費用負担が必要になります。

 

また、マンションの場合は一般的に、一戸建てよりも保温面において非常に優位性があります。一般的に冷暖房を入れれば、一戸建てよりもすぐ希望の温度に保たれるのです。

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる事も低いでしょう。マンションを購入する方には、この3点の優位性があるからという方も少なくありません。

最後に、マンションの場合は管理組合への参加などが義務づけられることが多く、近所とのコミュニティができることで、精神的にも安心できる生活が可能になると言われます。

 

■ マンションを購入するデメリットとは?

管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などの負担が必要となる。

ちなみに修繕費については、マンションは積立式で必ず発生しますが、マンションの総戸数やエレベーターの有無などによっても修繕積立金の額が異なります。

また、最初は安く感じた修繕積立金も、将来的に変動する事や駐車場代が別途必要な場合も多くあり、それをデメリットと感じられる方も多くいらっしゃいます。

 

マンションの資産価値は、土地が資産として含まれることが少ない為、古くなってしまうとその資産価値は棄損する場合があります。

一般的には築15年でマンションの価格は新築時の半値で下げ止まる事が多くあります。

 

また、子どもがまだ小さいときに、特に考慮すべき問題として、マンションの場合は騒音等の問題が挙げられます。そして出される側としては、ある程度の理解も必要です。

一方一戸建てであれば、ある程度この問題は緩和されます。

 

最後に管理組合などへの参加義務があるという事です。住戸数が少ないマンションの場合、輪番制で組合の管理をしなければならない場合もあり、嫌々管理をする方もいらっしゃいます。

 

■ 戸建てを購入するメリットとは?

 

一戸建てのほうがマンションよりも物件価格が高くなってしまう傾向にありますが、管理費や修繕積立金、駐車場代(駐車場管理費)などがかからないのは一戸建ての大きなメリットといえます。

毎月3~6万円程度の負担があるかないかでは、30年とか40年といった長期になると、少なくとも1,000万円程度、多ければ3,000万円以上の違いになってきます。

もちろん、一戸建ての場合は、将来の修繕費を自分で貯めなければならないので、必ずしも一戸建てのほうが有利とは断定できませんが、ある程度の優位性はあるようです。

そして上記の費用をかけて一戸建てを将来メンテナンスするかどうか、という観点から考えるのもひとつの考え方であると言えます。

 

資産価値についても、一戸建ての土地部分は築年数が経過しても劣化するわけではないので、土地としての価値は残ります。

ちなみに一戸建て住宅の場合は築20年で建物の価値が無くなり、土地値で取引される場合が多いようです。

 

一戸建て住宅だと、敷地内で駐車が出来る為、駐車場代が掛かりません。

マンションのように毎月駐車代がかかることは少ないです。

例えば都内などにあるマンションの場合、月駐車代だけでも3万円前後かかる場合が多いため、年間駐車代だけで36万円前後の出費になります。

 

近所づきあいに関しても、非常に煩わしく感じる方に関しては、大きなメリットといえます。

もちろん一戸建てであってもまったく近所づきあいがないということはありません。

 

独立性の高い一戸建ては、マンションと比較するとプライバシー面で優位性があるようです。

 

これに対して一戸建ての場合、庭や敷地内にあるスペースであれば、自分の好きなように使うことができます。

友だちを呼んでバーベキューを楽しんだり、夏はプール、雪が降った後は雪合戦を行ったりすることができ、存分に楽しむことができます。

マンションにも庭やバルコニーはありますが、共有スペースであるため、ガーデニングをするなど自由に使うことができないケースも少なくありません。

 

最後に一戸建てはマンションと違って独立しているため、よりプライバシーが守られます。

また、子供が騒いても、上や下の階の方に気にすることなく自由に遊ばせることができる点も魅力です。

また、自由に増築や建て替え、リフォームができる事もメリットとなります。

 

マンションの場合、建築年数が古くになった際、リフォームにしても、修繕にしても所有者すべての同意がないと実施することができませんが、一戸建ての場合、所有者は自分だけになりますので、リフォームなり建て替えなり自由にすることができます。

 

■ 戸建てを購入するデメリットとは?

一概には言えませんが、同様の立地条件であっても、マンションと比べ一戸建ては、土地の持ち分が多いため、物件の価格が高くなる傾向があります。

また、一般的には、駅の周辺は商業地域となっていることが多く、商業施設やマンションが多く建てられます。

 

一方、一戸建ては少し駅から離れた閑静の住宅街に建てられる傾向があります。

従って、最寄り駅から離れてしまう場合も多いため、利便性はマンションの方が優れていると言えそうです。

 

また、修繕費については戸建住宅の場合、自発的に積立ていくことが必要です。

ただし、どんな維持修繕をいくらかけて、いつ行なうかは自由となります。

外壁塗装や屋根塗装などは定期的に行う必要がありますし、ご高齢になると、階段を登るのがつらくなり、一戸建てでは暮らしにくくなる事が多いです。

 

最後に一戸建ては、セコムなどのセキュリティを設置することもできますが、独立しているため、長期的に家を空けたりする場合、マンションと比べ空き巣や放火など防犯の面でより注意する必要があります。

また、前述したように、一般的にマンションよりも一戸建ては保温面において優位性があります。

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる可能性もマンションのほうが低いと言えそうです。

 

ここで触れたメリット・デメリットは、あくまでも一般的に挙げられるものとなりますが、住宅購入をされる際にはぜひ、上記のような事も把握して、ご納得のいく物件をお探しいただければ幸いです。

 

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不動産営業マンを味方につける!

初めて不動産業者を尋ねるときは、なんとなく抵抗を感じる方も多いと思いますが、不動産業者との関係によって、家探しの過程や結果の満足度に大きく違いが出ます。

今回はこの関係づくりについて少しお話しします。

 

家を買うことについて、不動産業者を「パートナー」として相談できた人ほど、購入物件に満足しているようです。

理由は、連絡の往来により取引の過程や物件の隅々まで理解でき、納得したことが大きいからといえそうです。

 

つまり、お客様が家探しをしていく上で、不動産業者との関係はかなり重要という事になります。

 

ただし、どんな不動産業者であっても全て信頼関係を結ぶというのは現実的ではありませんので、家探しと同時に依頼をする不動産会社が信頼できるかどうかをしっかり見極めていく必要があります。

 

よって

「物件」→「不動産会社」→「購入」という流れではなく、

「不動産会社」→「物件」→「購入」という流れを作っていくのがお勧めです。

 

家は、お客様にとって最も高い買い物といえます。

専門家として自分の味方になる業者を是非選んでください。

 

それでは、どうしたら「パートナー」して相談できる関係になるのでしょうか。

不動産業者を見極める必要も当然あるのですが、不動産業者も人間です。

どのようなお客様に熱心にフォローをしてくれるのでしょうか?

 

 

▼不動産業者の心理を逆手に取る

不動産業者は、成約になって初めて報酬がもらえるビジネスモデルになっているため、一般的に毎月の売上を上げていく必要がある為、どうしても今すぐ契約しそうなお客様が優先されてしまいがちです。

その他のお客様をないがしろにするという事ではなく、営業マンも時間が割けなくなってくるのです。

そこでお客様が不動産事業者に気を遣う必要は全くないのですが、少し工夫が必要になってきます。

 

優秀な営業マンを自分の為に最大限の力を発揮してくれるように誘導するにはどうしたらいいでしょうか?

 

単なるメールのやり取りではなく、一度担当者と会って相談することが大切です。

「駅から何分以内」、「間取りは2LDKで〇〇㎡以上」等の条件だけを伝えるよりは、相談の段階でお客様の購入する動機・理由・目的など深いところまで踏み込んで話すことで、その方向性を「共有」できるかどうかが大切です。

優秀な営業マンはヒアリング能力が高いので、会話を膨らませることで優秀な営業マンかどうかの判断がしやすくなります。

仮に今すぐに購入出来なくても、マメに連絡を取り合う事で信頼関係を構築していけばよいのです。

 

営業マンの心理を逆手に取れば、

①お客様の方も積極的に「自己開示」をしていく。

②資金的な裏付けを明確にする。

③希望している条件などは、具体的にはっきり伝える。

④気になる物件があった場合は、積極的に意見を求める。

⑤物件情報が来たら、必ず何らか返事のメールを入れる。  など

 

つまり、初期段階で情報共有がされており、いいのがあれば購入する意識の高いお客様だと認識されれば、不動産業者もこまめに連絡をくれます。

 

ここぞという不動産事業者や不動産営業マンを見つけたら、不動産業者にお任せしっぱなしの受身体制ではなく、「パートナー」としての信頼関係構築をしていく工夫も必要です。

 

その辺りも踏まえておくと、皆さんの家探しの満足度も変わってくるでしょう!

 

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建物インスペクションで 中古住宅の不安を払拭

 0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)には要注意! 購入前の外周チェックは重要です。

Hさんが購入を決めた物件は築30年の戸建て住宅です。

「新耐震」と言われる時期の建物ではあるものの、中古物件なので住宅の性能に不安を感じていました。

また、築20年を超えているので、築後年数の要件に抵触し、そのままの状態では住宅ローン減税が使えません。

そこで、リニュアル仲介の提案で既存住宅売買かし保険に加入するための建物インスペクションを実施することにしました。

税制改正により、かし保険の付保証明書が発行された住宅であれば、住宅ローン減税の対象とすることができるからです。

既存住宅売買かし保険は、国土交通省が認可した瑕疵保険法人が提供する保険商品です。

万が一構造に問題があったり、雨水の浸入などが発生した場合、最大1000万円まで保険金が下りるので、必要な補修費用を補てんすることができます。

既存住宅売買かし保険は検査と保証が一体となった、特に中古の木造住宅を検討する際には欠かせない保険制度です。

専門の建築士による建物インスペクションを実施した結果、建物の外壁や基礎に0.5ミリ以上ある、構造的に問題のあるひび割れがかなり存在していることが指摘されました。

 

このままではかし保険に加入できないだけでなく、ひび割れを放置すると、基礎コンクリートの耐久性に大きな影響を及ぼすほか、外壁からの雨水の浸入などが懸念され、とても安心して暮らせる状態ではありません。

もともと外壁のひび割れの補修跡が目立つ状態で、購入する際には外壁の塗装を実施することを検討していたので、売主様の協力のもと、物件の引渡し前に外壁塗装を中心とした劣化改修工事を実施することになりました。

専門家による建物インスペクションを行うことで中古物件に対する漠然とした不安が具体的になり、必要な対策を講じることができます。

  

きっかけは住宅ローン減税だったのですが、住宅ローン減税が利用できるだけでなく、かし保険に加入することで5年間最大1000万円の保証を受けることができ、何より建物の問題点が改善され、安心して暮らせる住環境を実現できたことに大満足のHさんでした。

 

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リフォーム済み物件でも 過信は禁物

劣化改修・耐震改修・断熱改修… 性能向上リフォームで築47年の物件が安心・快適住宅に

今回はリニュアル仲介の福岡県の加盟店さんでのお話です。

もともとは他県から単身赴任で福岡の地に来ましたが、福岡の住みやすさを気に入り永住する決断をされたIさん。

そんなIさんが購入したのは築47年の不動産会社が売主となるリフォーム済み物件でした。

住宅購入に際しては最初から新築住宅より、少し古い感じの中古住宅に興味を持たれていたようです。

今回の物件はかなり築年数の経った物件でしたが、売主事業者により室内側はリフォームも行われ、見た目が綺麗であったため、今回の物件に決めることにしました。

安心して住宅購入を行うために、加盟店の提案により、リニュアル仲介サービスを利用することにしました。

さっそく建築士による建物インスペクション(耐震診断含む)を実施してみると、リフォームされて一見綺麗に見える状態だったのですが、耐震診断の結果は0.63と基準を満たさず、更に断熱性能もかなり低い状態であることが分かりました。

すでに外壁塗装済だったのですが、古い感じが残っていることが気になっていたので、思い切って外壁カバー工法(外断熱)を実施。さらに屋根や床・壁の断熱改修と全ての窓を断熱性の高いものへ交換するなど、断熱性能向上を重視したリフォームを実施しました。

幸い、耐震工事は3か所の改修工事で耐震基準を満たすことができ、耐震基準適合証明書発行により住宅ローン減税も適用できました。

リフォーム瑕疵保険(ワイド)を付保し5年間最大1000万円の保証が付くほか、国交省の長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金(100万円)も活用することができ、各種補助制度の活用で200万円以上もお得になる結果に。

物件の良い点、悪い点を適確にアドバイスいただくことで、満足度の高いマイホームを手に入れることができました、と大満足のIさんでした。

 

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