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夫婦共有で不動産購入する場合の「持分」はどうやって決めるのか?

不動産を購入するためには多額の資金を用意しなければなりません。不足する資金は借入れに頼ることになります。一人で購入することが困難な場合や、夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい場合には、夫婦など共同で購入する場合も昨今は数多く見受けられます。

「持分」とは、その不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。

資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦2分の1ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されますので注意が必要です。

では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか。

■不動産持分の決め方(登記の割合)

「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めることが大原則です。

つまり、その「出資割合」に応じて、持分を決めるということです。

出資割合と異なった持分にした場合、夫婦間といえども「贈与」とみなされ、贈与税が課せられることがあります。

その人の出資の割合= その人の出した資金(借入金を含む)÷その不動産の購入代金

■不動産購入時の資金

不動産の持分を決める際の「不動産購入代金=取得費」に含められるもの

(代表的なものは以下のものです。)

※引っ越し代金や、火災保険料などはは不動産購入代金にあたりませんので注意ください。

■ケーススタディ

単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかでほぼ決まります。

(例)

物件価格(4,680万)+ 諸経費(約.320万)=概算5,000万

それを仮に下記のようにそれぞれ負担した場合、

・夫 ローン3,000万 現金300万 =合計3,300万・・① 負担

・妻 ローン1,500万 現金200万 =合計1,700万・・② 負担

それぞれの出費割合は、

・夫 ①÷5,000万 =約66%

・妻 ②÷5,000万 =約34%

→持ち分としては、

・夫 3分の2 妻3分の1

・夫 50分の33 妻50分の17 ・・等

※持分の言い方としては、

(例)半分の場合⇒「2分の1」でも、「4分の2」でも、「100分の50」でもかまいません。

数万~数十万円の誤差については

贈与税の基礎控除110万分がございますので、その範囲内であれば、多少ずれても問題はございません。

※より詳細な内容を確認したい場合は、安心できる税理士を御紹介致しますのでカザールホームにお尋ねください。

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命を守るカードゲーム

国土交通省は、防災教育の一環として、津波や大雨など水害対策を遊びながら学べるカードゲーム「このつぎなにがおきるかな?」を作成しました。同省のホームページからダウンロードし、名刺用紙やはがきに印刷して使用することができます。もちろん、費用はかかりません。遊び方は、例として「なにがおきるか ならべてみよう!(防災7ならべ)」「 とるとるカード! (防災かるた)」「だいじょうぶでは ありません! (防災ババぬき)」の三種類が紹介されています。

◆防災カードゲーム「このつぎなにがおきるかな?」ダウンロードページ

http://www.mlit.go.jp/saigai/saigai01_tk_000005.html

名刺サイズ、ハガキサイズ、A4サイズ

◆国土交通省「防災教育ポータル」

http://www.mlit.go.jp/river/bousai/education/index.html

自然災害は生命、財産に甚大な被害をもたらす可能性があります。既に家を所有されている方も、これから家探しをされる方も、万が一の時の避難場所の確認や、ご家族内で避難時する際のルールを決めるなど、準備をしおくようにしましょう。災害発生時に、親子が一緒にいるとも限りません。いざというとき、お子様が自分だけでも避難することができるよう、力を身につけてもらいたいですね。

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住宅ローンを組む際にやってはいけない5つのポイント

不動産購入時によく現在の家賃の支払いと、住宅ローンの返済金額が同じような場合がございます。その際に、どうせ同じような金額ならば、「買った方が得だよね?!」と判断し、住宅購入に走る方がいます。その際には下記の注意ポイントがございます。

ポイント1: 購入後のコストが加味されていない

住宅を購入すると、毎年の固定資産税・都市計画税や、マンションならそれにプラスして、管理費・修繕積立金、駐輪場代、駐車場代などが掛かります。賃貸で借りていた物件よりも広くなったりして、水廻りの水道代、床暖房など今までなかった機能が付くことで光熱費が上がってしまう事が良くあります。

戸建て住宅の場合は、マンションのように管理費・修繕積立金としての支払いはないものの、定期的なメンテナンスは必要なため、資金は貯蓄しておくようにしたいものです。

その為、購入後にかかるコストがある分、毎月の返済額は家賃よりも下がらなければ、家計への負担はむしろ大きくなります。ただし、賃貸の場合と違い、資産価値の下がりにくい不動産を所有していた場合は、売却後の現金化により、住宅ローンの元金部分が貯蓄されていた状態と同義になります。

ポイント2:ボーナス払いも加わった場合、本当に「家賃並み」の支払いかを判断する

資金計画をする際に、ボーナス払いをする予定で組まれた場合は、「毎月の返済額」は家賃並みであっても、別途ボーナス払い分も月平均に換算すれば家賃を超えてしまいます。不動産事業者によっては、毎月の支払いが家賃とあまり変わらないように見せる資金計画表を作る方もいて注意が必要です。予定していたボーナスがもらえず、当初の予定と計画が狂ってしまう方もいます。

ポイント3: 変動金利を選択した場合は当初の返済額が変わるものと心得る

現在の低金利時代では固定金利の住宅ローンを選択する事をおススメしていますが、変動金利を選択した場合は、将来的な金利上昇リスクに耐えられるかを確認する事は非常に重要です。返済額が125%にアップしても返済し続けられるかを確認しましょう。

マイナス金利の状況だと当面は心配ないかもしれませんが、中長期では金利上昇局面もあるはずです。

また、政府系金融機関が提供するフラット35は『S仕様』という省エネや耐震性など所定の住宅の技術基準によって一定期間金利を引下げられる仕組みがございます。このタイプを利用するなら、5年後もしくは10年後に返済額がアップすることを頭に入れておく必要があります。

ポイント4:生活予備費を残さずに住宅ローンを借りるのはNG

最近の住宅ローンは、頭金を1割入れると金利が優遇されるものが多くなっています。ところが、中にはできるだけ小さなローンを組もうと手元の生活予備費も残さずに頭金に入れてしまうケースがあり、あとあとの生活を苦しめる事になる場合はございます。

金利は低くても、事務手数料や保証料が借入額の一定割合でかかるタイプだと、少しでも借入額を小さくしようという意識が働き、生活予備費がなくなってしまうという場合があります。生活予備費は必ず一定額を残しておきたいものです。

目安としては、会社員で生活費3~6カ月、自営業で6~9カ月分ある事が望ましいようです。会社の倒産やリストラ、家族が病気になった、事故に遭った、親が倒れた、自然災害に遭ったなど、何があるかはわかりませんので、ある程度は手元に置いておく事をおすすめ致します。

ポイント5:住宅ローンの金利選択は慎重に判断する

現在、低金利で住宅ローンが組める時代ではありますが、金融機関は低金利での貸し出しだと儲けがかなり厳しい為、住宅ローン事業から撤退するような機関も出てきています。その為、低金利時代では金融機関は固定での住宅ローンより、将来的に金利上昇に際して、プラスに変更できるよう、変動金利を進めてくる場合も考えられます。不動産購入に際してはこの住宅ローンの選択は非常に重要であり、慎重に判断する必要がございます。

現在を「金利下降期」と捉える人にとっては変動金利を利用する合理性はありますし、今の金利をほぼ最低水準と捉えるのであれば、低い金利で固定できる固定金利で借りるのが合理的です。考え方で選択は異なります。

変動金利を利用する際には、金利が動いたときにどうするかを決めて利用する必要があります。単純に「金利が低いから変動金利」という理由だけで利用してしまうと、急な金利の変動時(上昇時)に対応に困ってしまいます。

いずれにせよ、住宅ローンと上手く付き合い、ご納得のいく住宅購入に繋げていただければ幸いです。

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不動産購入時に必ず目にする登記簿謄本

どこに注目するべきか確認しておきましょう。

不動産登記は、土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般的に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしております。

登記記録には、表題部と権利部があり、土地は1筆ごとに、建物は1個ごとに区分して作成されています。

表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)などが、建物の場合には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されています。

権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されてます。

甲区には、その不動産の所有者に関する事項が記録されており、過去から現在までの所有者や、いつ、どんな原因で所有権が移転したのかが順を追ってわかるようになっております。
一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産の権利に関する事項が記録されていますが、所有権の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。

登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書といいます。これらの書面は、所定の請求書を法務局に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧が出来ます。
なお、登記事項証明書は、以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものとなります。

土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認することが大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数年前に何度も売却されているような問題のある土地かどうか、などは全て登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する記録は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意しなければなりませんので、お気を付けください。

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不動産の贈与と注意点

たまにですが、「マンションを妻名義にしたい」「親の土地を自分名義にしておきたい」といった不動産の名義変更についてご相談をいただくことがあります。

節税対策も含め色々なご事情があるかと思いますが、その手続き、細心の注意が必要です。

まず、単純に不動産の名義を変えると言っても、名義の変更には「原因(=理由)」が必要です。

不動産の名義を変更するには、「売買」「贈与」などの法律行為がなければいけません。

代金を支払うのであれば「売買」でOKですが、大抵の方は支払などしませんので、「贈与」に該当してしまいます。

「贈与」に該当すると発生するのが「贈与税」です。

さらに不動産をもらった方には「不動産取得税」も発生します。

名義変更するには登記も必要ですので「登録免許税」もかかります。

多くの方は、これらの税金がかかることをお話しすると、手続きを中断されるご判断をされます。

贈与税に関しては、1年あたり110万円以内の贈与税額である場合や、条件を満たした夫婦間での贈与の場合、相続税精算課税制度を用いる場合など、いくつか減税となるケースがあります。

それでも不動産取得税や登録免許税はかかりますので、ある程度コストがかかってしまうことは避けられません。

何のために名義を変更するのか、それによりどんなメリットとデメリットが発生するのか。

検討事項は多岐にわたります。

不動産についてのお悩みは、カザールホームへお気軽にご相談ください。

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ドアor引き戸どちらを選ぶ?

日本家屋に使われている引き戸は実に効率の良い建具です。

引き戸とは、溝やレール上を滑らせて開閉する戸のことです。
溝やレールのない上吊り式もあり、 襖や障子、雨戸などの引き戸は、日本家屋にとって馴染み深いものです。
ドアと比べ、開け放した状態にしやすく、扉の開閉によるデッドスペースもありません。そのため、キッチンと洗面室を結ぶ出入り口などに、よく設けられています。

引き戸は日本の気候によく考えられています。
それは高温多湿の夏、いかに風を通し住まいを快適にするかという難題を見事に解決しています。
ほんの数センチ開けておくだけ風が通り、室内のプライバシーは保たれますが
ドアはこうはいきません。開けるか閉めるかのどちらになります。

近年では壁の中に収納できる引き戸もあります。

引き戸のメリット

1.扉を開けた時に開き戸(ドア)のように可動域で場所を取らないので邪魔にならない(特に洗い場を考慮すると風呂場こそ引き戸)
2.扉を開けた時に扉が壁の中で納まるので、解放感 を出しやすい
3.開閉する際、開き戸より身体の動きが小さくて済むので、高齢者や身体の不自由な方にも使い易い。
4.風でバタンと締まることがないので通風しやすい
5.開きかけの状態で少し開けておくことが可能
6.最近の引き戸は「ストッパー(ソフトクローザー)」が取り付けてあり、音もなくゆっくり閉まる(子供が閉めても音がしない)

引き戸のデメリット
1.気密性が取りにくい。気密性が低いということは、隙間風が入りやすく、音がもれやすいということ。
2.引き戸の床のレールにゴミが溜まりやすい(→最近の引き戸は吊り下げ式が多いのでこの問題は該当しないことが多い)
3.子供が指を挟みやすい(→これもストッパー(ソフトクローザー)でほぼ解決されている)
4.引き戸は開き戸に比べると、扉枠の量(引きスペース)が倍になりスペースが必要(→スペースの制約が大きいマンションで「開き戸」が多用される一番の理由)
5.引き戸の引きスペースがあると、付けたい場所にスイッチやコンセントが付かない場合がある。

建材の工夫・改良進化は目覚ましく、「引き戸」のメリットを目いっぱい活かしたリフォーム・リノベーションをすると「開き戸」以上に快適・おしゃれな生活が可能となります。

リフォームをお考えの際には建具の種類を替えることで使いやすさが変るのではないでしょうか。

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マイホームを持っているとかかる税金

不動産を所要すると、固定資産税・都市計画税が課税されます。
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の土地・建物・償却資産の所有者に対してかかる市町村税です。(東京都23区内は、特例で都が課税)

課税は、課税標準額×税率(固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%)となっています。

課税標準額は、その土地の利用状況等によって、固定資産税評価核に所定の調整を加えて決められます。上限は、固定資産税評価額の70%となっています。
なお、固定資産税評価額は、購入代金や建築工事費そのものではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された額で、3年に一度評価替えを行います。

一般的な100㎡以下ぐらいの住宅ですと、年額が10万~20万程度です。
建物が古ければ、固定資産税も安くなっていきますし、地価の高いエリアに広大な住宅地を購入されますと、固定資産税は高くなりがちです。
数百世帯あるタワーマンションなんかですと、土地の持ち分などがかなり少ないため、土地の固定資産税はさほど高くありません。

固定資産税、都市計画税ともに、軽減存置があります!
【住宅用の土地】
●住宅1戸当たり200㎡以下の小規模住宅用地であれば、
固定資産税の課税標準が1/6に、
都市計画税の課税標準が1/3になります。
●200㎡を超える部分の一般住宅用地についても、
固定資産税の課税標準が1/3に
都市計画税の課税標準が2/3に軽減されます。
※この「軽減措置」は、1月1日現在、その土地に建物が歩かないかで判定されますので、建て替えなどで、一定の要件を満たす場合を除き、建築中の場合には、軽減が受けれませんので注意が必要です。

【住宅用の建物】
●新築住宅の場合には、軽減措置が受けれます。
1戸当たり120㎡までの部分については、
新たに課税される年度から3年
※3階以上の耐火・準耐火建築物、認定長期優良住宅については5年間
※認定長期優良住宅で3階以上の耐火・準耐火建築物については7年間
固定資産税が1/2に軽減されます。

併用住宅の場合には、注意が必要!
店舗付き住宅など、併用住宅などの場合は、要件を満たせば住宅用地としての軽減が受けれます。但し、併用住宅の場合は、居住用部分の床面積の割合や建物階数・構造に応じて住宅用地とみなされる土地の割合が決まっています。
居住用部分の床面積が、総床面積の1/4以上
でなければ住宅用地としての軽減は受けれません。
したがって、ビルの最上階の区分所有住宅で、階下が全て事務所だったりする物件は、軽減が受けれない可能性がありますので、ご注意ください。

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不動産購入時に思いを馳せる3つのポイント!

不動産購入時には必ず、マンションにするか一戸建てにするか、あるいは新築物件にするか中古物件にするかなどの検討があるものと思います。その際に、どのようなポイントに絞った方が良いのでしょうか?

そのためには、不動産購入後の生活を思い描き、どんな生活をしたいのか、それを実現するためにはどんな住まいがよいのかなど、家族で話し合うことが大切です。その話し合いの中で、住まいの希望条件を整理してみてください。

今回は3つのポイントに絞り、解説したいと思います。

POINT1 実現したい暮らしを具体的に想像する

まずは、どんな暮らしをしたいのかという視点から考えてみて下さい。例えば「ペットと一緒の生活を送りたいので一戸建てがよい」、「メンテナンスの事を気にするのは嫌なので、マンションがよい」など、「実現したい暮らし」を具体的に想像することで、それをかなえる住まいの形が見えくると思います。

続いて、POINT2 物件タイプ別の特徴を理解する

マンションにも一戸建てにも、それぞれに特徴があります。住まいの好みは人それぞれですから、自分にとって暮らしやすい住まいとは何かを、下記を参考にしてご検討下さい。

<マンションの特徴>

・セキュリティ:比較的確保しやすい

・維持管理:管理組合が自主管理するマンションもあるが、

管理組合が委託した管理会社が管理を行う場合が多い、

共用部分の清掃や建物・植栽のメンテナンスは管理組合が計画を立てて行う

(管理組合が管理費や修繕積立金を集める)

増改築:増築はできない。室内の改築は一戸建てに比べると自由度は低い

生活音:他の住戸と床や壁で接しているため、

一戸建てと比較して生活音は伝わりやすい(遮音性能が高く設計されているものも多い)

ペット飼育:管理規約などでペット飼育に制約があることが多い

<一戸建ての特徴>

・セキュリティ:自分で確保する

・維持管理:購入者が自主管理する、外周りの掃除や建物のメンテナンスを自主的に行う(費用準備も必要)

・増改築:マンションと比べると増改築の自由度が高い

・生活音:マンションと比較して、隣近所に生活音は伝わりにくいが、上下階の音は伝わりやすい

・ペット飼育:居住者の責任で飼育可能

続いて、新築住宅と中古住宅を比較してみたいと思います。

<新築住宅の特徴>

・物件選び:竣工前の物件の場合は、モデルハウスやモデルルーム、

・価格:立地や広さなどが同条件であれば、価格は中古より高い

・設備機器:最新の設備機器が導入されているのが一般的

・立地:駅チカ物件が選べない

<中古住宅の特徴>

・物件選び:実際に物件を見て選ぶことができる

・価格:立地や広さなどが同条件であれば、価格は新築よりも安い

・設備機器:設備機器が古いことも多く、交換の必要がある場合もある

・立地:駅チカ物件を選べる

最後にPOINT3 購入後に掛かる費用についても理解する について記載したいと思います。

一戸建て住宅をしっかり維持管理するには築後30年で約800万円ものお金がかかるとの試算があるようです。その為、住宅のメンテンナスの一環として雨漏りなどがないか定期的に点検し、修繕費用も積み立てておかなければなりません。一戸建て住宅に住んでいる方で、外壁塗装の塗り替え時期を過ぎているのに、そのまま放置した結果、外壁にひびが入り、通常の外壁塗装だけではなく、修繕費用も含まれてしまい、思わぬ出費で家計がピンチになった方もいらっしゃるようです。

また、マンションは共有部分の修繕に充てる積立金の仕組みがあり、外壁の塗り替えなどは管理組合が計画を立て、実施している場合が多いので、多少は安心です。しかし、毎月の支払いは必要になる為、毎月の住宅ローンの支払いと併せての資金計画が重要のようです。

以上、不動産購入時に思いを馳せる3つのポイントを解説してみました。今後の住宅購入の参考にお役立てください。

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相続時精算課税制度とは?

相続時精算課税制度を選択すれば、2,500万円までは贈与税がかからない。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親または、祖父母から20歳以上の子・孫への贈与に限り、2,500万円までは、贈与税がかからず、それを超える部分については一律税率20%が課税されるといものです。

受贈者(贈与を受ける人)は、贈与者である父母、祖父母ごとに選択できるため、一人の受贈者は最高で合計1億円まで非課税で贈与を受けることも可能となります。また贈与財産の種類、金額、贈与回数には制限が設けられていないため、どんな財産をいくら贈与してもらっても構いません。

但し、相続時精算課税が非課税となるのは、あくまでも贈与時の話です。相続時には、それまでに相続時精算課税の適用を受けた贈与財産の価格を相続財産に加えて相続税の計算を行う事になります。(この時に相続財産と合算する贈与財産の価格は、贈与時の価額となる)

また、この制度を一度選択すると、それ以後、暦年課税の110万円控除は利用できず、取り消しも出来ません。よって、相続時精算課税制度を選択するかどうかについては、他の財産も含めて詳細に検討する必要があり、注意が必要です。
なお、既に納めた相続時精算課税にかかる贈与税相当額は、相続時の相続税額から控除できます。

いずれにしても、相続時精算課税を選択すると変更はできないので、容易に選択することなく、他の財産価格を把握したうえで、選択を検討すべきといえます。

また、相続財産の評価は非常に複雑ですので、心配な場合には、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

≪注意事項 まとめ≫
・相続時精算課税を選択した場合、その後の撤回はできない。
・相続時精算課税を選択した場合、以後、贈与税の基礎控除(110万円)はりようできない
・相続時の贈与財産の評価は贈与時の価額

≪その他≫
住宅を取得するために親から援助を受ける場合には、「住宅取得資金の贈与税の非課税制度」をまずはご検討頂き、その上今回のも併せて今回の「相続時精算課税制度」をご検討されることをおすすめします。

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お子さんが進んで勉強する部屋!?

最近とある番組で東大合格者の勉強部屋の紹介をしていました。
最近子供達は勉強部屋で勉強するのではなく、主にリビングで勉強するそうです。
そのため、リビングデスクが家具メーカから発売され売れ行きも好調だそうです。

進んで勉強する子はリビングと言う親の目の届くところに身を置き、あえて一人にならないようにして
自分のやる気を引き出すように仕向けているみたいです。

進んで勉強する環境をつくるために
・子供が小さいうちは子供部屋に机を置かない
・親の目の届くところに勉強スペースを用意する
・家族で会話や議論がしやすい工夫
・家中に辞書や本を置くスペースををつくって情報を手に取りやすくする
・限られたスペースを与え自己管理する事を通じて片付けの工夫をさせる

ある本に書いてありました。
子供部屋の環境づくりの参考なればと思います。

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