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ローン審査に必要な納税証明書と課税証明書の内容と入手方法

 

住宅ローンの審査などで必要になる納税証明書や課税証明書。
日常生活には縁遠い書類とだけあって、どんな内容が書かれていて、どこで入手すればいいのか。初めて住宅ローンを利用される方には分からないことも多いのではないでしょうか・・・。

そこで今回は、納税証明書と課税証明書の内容や入手方法、
さらには住宅ローンの審査時に注意すべき点などをお伝えします。

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■『納税証明書』を取得すべき職業とは
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個人事業主(自営業)が取得すべき納税証明書
住宅ローン借り入れの際に、納税証明書を取得しなければいけないのが個人事業主(自営業)です。納税証明書その1(納付すべき税額が分かるもの)と納税証明書その2(所得金額が分かるもの)の取得が必要となります。

≪納税証明書の入手方法と必要書類≫
▼税務署窓口での入手方法
納税証明書は『税務署』で入手できます。
税務署窓口に納税証明書交付請求書・本人確認書類・印鑑・手数料に相当する収入印紙、もしくは現金を持参しての手続きが必要です。

▼書類送付による入手方法
税務署が遠方にあり、直接行くのが大変という方は、郵送でも対応可能です。
その際は、納税交付請求書(記入済み)・手数料に相当する収入印紙・返信用封筒・切手・免許証などの本人確認資料(免許証・パスポート等)を同封して税務署に送付しましょう。
書類の準備ができ次第、自宅に納税証明書が郵送されます。

※詳細は、国税庁のHPに記載されております。
≪納税証明書の交付請求手続き(国税庁)≫
http://www.nta.go.jp/taxes/nozei/nozei-shomei/01.htm

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■『課税証明書』を取得すべき職業とは
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給与所得者であるサラリーマンが取得すべき課税証明書
納税証明書が必要な個人事業主に対し、課税証明書の取得が必要になるのはサラリーマンです。
サラリーマンの場合、所得税は毎月の給与から天引きされることから、税金が未納である可能性が少ないため、経済状況を判断する書類として住民税課税証明書と源泉徴収票のみを銀行や金融機関から提出依頼されることが多いです。

場合によっては納税証明書の提出が求められます。その際は所得税の納税証明書その1(納付すべき税額が分かるもの)と納税証明書その2(所得金額が分かるもの)の取得が必要です。

≪課税証明書の入手方法と必要書類≫
▼『市区町村の役所』での入手方法
課税証明書を入手するために、市区町村の役所にて手続きをする必要があります。
その際に、課税証明等請求書の提出と顔写真付き身分証明書、印鑑を用意しましょう。

▼郵送での入手方法
役所ごとに対応や手数料は異なりますが、課税証明書は郵送でも入手することができます。
その際は手数料に加え、身分証明書のコピーや返信用封筒などの同封が必要です。

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■税金の支払い方法には要注意
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税金を滞納していると、納税証明に未納額が掲載されますので注意ください。基本的には、現時点での未納額だけが掲載されるので、過去に滞納した経験がある方でも十分にローン審査に通る可能性があります。万が一現時点で未納している場合は、完済してから納税証明書を取得しましょう。

最近では、一部の税金の支払いをクレジットカードで行えるようになりました。
クレジットカードの請求日までに支払うことができなかった場合は、滞納記録がCICやJICCなどの指定信用情報機関に告知されてしまいます。
そうなると、住宅ローンの審査に通ることは困難になってしまいます。クレジットカードで税金を支払う際は、注意しましょう。

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「住宅ローンの審査ってどのくらい厳しく見られるもの?」

住宅ローンを借りるためには、融資先の審査に通らなければなりません。審査の申込みにあたっては、源泉徴収票、納税証明書、売買契約書などの書類一式を金融期間に提出する必要があります。

フラット35には、最低年収や申込時の年齢制限はあるものの、職業や勤務先などによる制限はありません。

しかし、一定の技術基準に適合した住宅など、質の良い他店の出なければ借りることができません。

なお、財形住宅融資の要件については、財形貯蓄を行っていれば、借入限度額以外はフラット35とほぼ同じとなります。

一方、その他の民間住宅ローンは、一般に、建物に対する制限があまりないのですが、人に対しては厳しく審査を行います。

最低年収のほか、勤続年数や勤務形態も問われます。会社員の場合には、会社の決算状況までも審査の対象となる場合もあります。

また、団体信用生命保険に加入する事が要件となっている場合には、健康状態が良好でなければなりません。

なお、定期借地権の場合の借入は難しい場合が多く、建築基準法に適合しない物件については、通常は借入をすることは出来ません。

新築住宅を建設する場合のフラット35の手続の流れは、借入審査結果通知後、設計検査に合格して着工となります。

また、中間現場検査、竣工現場検査といった施工に関するチェックも厳しく行われます。

フラット35の場合、一定の技術基準に適合する必要がありますが、さらに良質な建物の場合にはフラット35Sも利用が出来ます。

フラット35Sには金利Aプランと金利Bプランがあり、それぞれフラット35の条件を満たしたうえで、Aプランの場合はさらに認定炭素住宅であること、長期優良住宅であること、耐震等級3の住宅であることなどの、いずれかの基準を満たさなければなりません。

なお、利用者の年齢が若い場合や親子ローンを考えている場合で、長期優良住宅ローンを考えている場合には、最長50年の固定金利で借りられる「フラット50」も利用できます。

住宅ローンといってもかなり数が多く、個人で調べるのはとても大変かと思いますが、住宅を選ぶ事と同じくらい住宅ローンを選ぶ事も重要です。

知らなくて損をしてしまう事のないよう、事前にお調べしておくことをお勧めします。

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気を付けたい、住宅ローン減税のチェックポイント!

住宅ローン減税を利用する際に注意したいポイントには、「面積」や「築年数」などがありますが、意外に見落としがちなのが、「建物の種類」です。

住宅ローン減税ですので、減税の適用を受けるためには「住宅(居宅)」であることが要件になります。

建物の中には、「居宅・店舗」や「居宅・事務所」など「併用住宅」と呼ばれる建物があります。

建物の登記簿をご覧いただき「種類」という欄に記載がされています。

これらの建物を購入する場合には、延べ床面積のうち2分の1以上が居宅部分であることが、住宅ローン減税利用の要件となります。

同じような減税で、登記の際の登録免許税を軽減する制度もあります。

こちらの場合には、さらに要件が厳しく、居宅部分が90%以上であることとなっています。

併用住宅かどうかの判断は、建物の登記簿で判断されますので、実際には全部居宅になっているけれど、登記簿が「居宅・事務所」や「居宅・店舗」となっている場合には、登記簿の記載を変更することで解消できます。

ただし、引渡し前に登記簿を変更することになりますので、売主さんのご協力を得る必要があります。

必要な書類を収集したり、建物の現況を確認したりという作業が必要となりますので、購入予定の物件が併用住宅となっている場合には、できるだけ早めにご相談ください。

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「借入可能額はご自身でも計算が簡単にできます!!」

住宅ローンは、年収やローンの種類によって、借りられる限度額が決まってきます。

住宅金融支援機構がバックアップするフラット35では、借り入れる人の年収が400万円未満の場合は年間返済額が年収の30%以下、年収400万円以上の場合は年収の35%以下になる金額までしか借り入れが出来ません。

たとえば、年収が800万円の人の場合、年間に返済できる限度額は、800万円×35%=280万円となるので、毎月の返済限度額は280万円÷12ヶ月=約23万円となります。

民間の住宅ローンの場合には、金融期間によって詳細は異なりますが、やはり年収に応じて年間のローン返済額の占める割合の限度額を決めております。

たとえば、年収300万円未満では25%以下、300万円以上400万円未満では30%、400万円以上では35%となるように金融期間ごとに決まっております。

なお、毎月の返済限度額には住宅ローン以外のローンの返済額も含まれるので、カードローンや自動車ローンなどがある場合は注意が必要です。

次に、毎月の返済限度額から借入可能額を求めることが出来ます。

たとえば、年収500万円の場合、年収から求めた毎月の返済限度額は約14.6万円となります。

したがって、金利3%、返済期間35年の場合には下記の図より「14.6万円÷3848円×100万円」より、約3,790万円まで借入が可能となります。

年収800万円の場合には、6,000万円以上の借入が出来ることになります。

ただし、民間の住宅ローンの場合、審査については、実際の融資金利が3.5%でも、返済額のチェックは4%で行うなど、厳しい条件で行っている場合が多いです。

また、返済期間は「金融期間が設定している最終返済時年齢-実際の年齢」と「35年」の短い方が最長となります。

ご自身の年収から簡単に計算も出来ますので、ある程度の目安を計算されてから物件選びを進めてみてはいかがでしょうか?

また、最近では携帯の本体代金を分割で購入されている方が多いのですが、それも既存借入となりますので実際には事前審査などを先に済ませておく事をお勧めします。

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実質定年から逆算する ローンの安全な借入れ時期

現在、ほとんどの企業の定年は60歳になっています。ただし再雇用制度があり、会社側には社員が希望すれば65歳まで雇用義務が発生する。つまり現在の制度上は、実質定年は65歳になっているといえます。

65歳になったら年金がもらえますが、この金額は自分が支払った総額を下回る可能性が高いので、大した金額にはなりません。賃貸の場合、家賃が10万円以上ならば、その時点でもうキャッシュフローがマイナスになっている可能性が高く、預金を取り崩さなくてはならない。でも、自宅を購入して65歳までに完済していれば、マンションならば管理費と修繕積立金の3万円なら支払うことができるのではないでしょうか。年金生活に入る65歳以降にローン残高が多いと、苦しい生活を強いられることとなるため、住宅ローンの返済は定年、もしくは実質定年までに完済させられたに越したことはありません。60歳定年から35年前は25歳、65歳の実質定年から35年前は30歳になる。つまり、机上論では、30歳までに住宅ローンを組めれば理想であるという事になります。

ただ実態としては、その年齢で購入する方はまだまだ少ない。これまで持ち家の購入は、結婚して子どもが生まれて第一子が小学校に入学する前が最も多かったが、平均婚姻年齢はすでに男性が30.7歳になり、女性が29.0歳(H27年度)になり、再婚を含めると男性が33.3歳になり、女性が31.1歳と30歳を超えている。

住宅ローンの推奨時期が30歳であり、遅くとも35歳と言われても、結婚していないと現実味を感じないかもしれません。しかし、住宅は最大の資産ととらえ、資産の自己防衛を考えていくと、今からの時代は、「マイホームを買うのは結婚・出産などの世帯構成が確定してから」という固定観念自体を捨てた方がいいと考えます。
なぜなら、いつ結婚するかは自分だけでは決められないし、一生独身でいるかもしれない、子どもの数も不確定な要因が多いからであり、それが決まるまで賃料を払い続けていてももったいないからです。

不確定要素が色々あっても、自分の老後の心配をなくすことは確定できる。老後の住処を自宅として確保し、必要な経費を年金でもらえる金額内に抑えられれば、一生住まいで苦労することはなくなります。それでいて結婚もできるし、住み替えもできる。

そのために最も大事なのは自宅の「資産性」です。資産性とは「いつでもそれなりの価格で売却でき、貸したら賃料でローン返済が賄える」ことを指します。結婚や子どものことを考えるならば、その時点で住み替えをすればいい話ですし、自宅で資産形成ができていれば、いつでもそれは可能です。だからこそ、30歳前後の若い方には特に早めに資産価値の下がりにくい住宅購入をお勧めします。

35歳を過ぎている方であれば、なおさらこの低金利な時期を利用し、早めに購入することをお勧めします。

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マンションの修繕積立金、75%が足りず 高齢化により増額が難しい?!

2018年3月27日日本経済新聞の朝刊に表題の記事が出ていました。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/

国土交通省等が指針として出している分譲マンションにおける修繕積立金残高の適正水準を75%のマンションが下回っていることが日経新聞の調査で判明したようです。

修繕積立金が足りず、適正な維持修繕工事が実施されないため、マンション全体の資産価値に影響を与える可能性があるという記事でした。

要約すると下記のような事がポイントになります。

■ マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75%が国の目安を下回っていた。特に大都市に多い超高層住宅(タワーマンション)は増額に不安があるという事です。

■ 国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定。30年間の均等払いを前提にすると、15階建て未満は1平方メートルあたり月178~218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安としています。

参考までに下記の「修繕積立金ガイドライン」をご覧ください。

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

■ 一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要ということ。

■ 日経調べでは築20年以上でも56%が国の目安に届いていない。60歳以上のマンションの世帯主の比率は1999年度の26%から13年度は50%に高まっており、低成長・高齢化時代の限界に近づいている様子。

■ 日経は全国の物件の1割にあたる1万4000棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約1万500棟が国の目安を下回った。なお、約900棟あるタワーマンションは8割弱が未達だった。

■ 世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの見方もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68%と高いまま。

■ 新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘がある。最初から高くすると購買意欲に影響が出ることを恐れ、不動産会社も安く設定しているケースが多い。

■ 適切な修繕に手が回らなくなるとマンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下につながりかねない。

段階的な増額改定や一時金の徴収を避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から1平方メートルあたり月額200円は徴収する必要があるようです。

しかし、築5年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は(専有面積)1平方メートルあたり月額95円という調査データがあり、200円の徴収から見るとかなり下回っています。

最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。

30年間で必要な修繕資金が月額平均200円必要なのに対して、90円の水準から徴収をスタートすれば、30年目の時点では3倍以上の増額に踏み切らないと足りなくなる事は予想が付きます。

これから不動産購入をご検討いただく方にはぜひ、適正な修繕積立金かどうかの判断が重要であることをご理解いただければ幸いです。

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相続登記が無料になります!

最近話題となっている「空地・空き家」問題の解消を目指して、「相続登記の免税措置」が設けられました。

この制度は、祖父母や曾祖父母など二世代以上前の所有者の登記名義になってしまっている場合に、一旦その中間者の名義にする分の登記費用については免税にします、というものです。

いわゆる「数次相続」を解消するための手段になります。

相続登記をしないで放置をしていると、相続人がネズミ算のように増えていき、書類の収集や連絡のやり取りが事実上不可能になってしまっているケースがあります。

また、そのような場合にも、曾祖父の名義から祖父の名義に変えて、さらに祖父から父親の名義に変えて、やっと自分の名義に変更と、いくつもの手続きが必要となってしまい、その分費用もかかってしまう、というネックがありました。

今回の制度は、その途中にかかる費用については、免税にしようというものです。

ただし、この免税措置は時限立法となっており、「平成33年3月31日まで」に登記の手続きをするものに限られます。

不動産の売却などの処分には、登記の名義をきちんと現在の所有者名義に変更する必要があります。

不動産が「空地・空き家」となってしまう原因のひとつが、相続登記をせずに放置され、名義変更ができていないことと言われています。

もし、ご実家や利用していない土地で処分を考えている不動産をお持ちでしたら、売却査定はもちろんのこと、そもそも売却手続きを進められるかも含め、カザールホームにぜひ一度ご相談ください。

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住宅購入時の自己資金の目安ってご存知ですか?

住宅取得に必要な資金は、住宅ローンで賄うのが一般的な考え方ですが、住宅ローンと同じくらい住宅資金に不可欠なものが自己資金です。

つまり、自己資金と住宅ローンの組み合わせで考えることが基本となります。

まず、住宅取得に関しての一般的なお金の話をしておきます。

自己資金はどれくらいあれば良いか?という事ですが、総額に占める自己資金の比率は高いほど良いですが、一般的には総額の20~30%程度を自己資金で容易するのが望ましいと言われております。

ただ、分譲マンション・建売住宅・中古住宅と、注文住宅では、同じ金額の住宅を手に入れる場合でも、用意しなければならない自己資金の額は異なります。

分譲マンションの広告には、「頭金10%から購入可能」といった記事もよくみます。確かに分譲マンションなどの場合には、売買契約締結時に手付金が必要となるだけで、その後は引き渡し時の残金を決済することになります。

しかも決済時には通常、住宅ローンが実行されるため、自己資金としては手付金とローン関係費用や登記費用などの諸費用分のみ準備すれば良いという事になります。

したがって、提携ローンがついているような場合には、頭金10%でも十分購入が可能となります。

ただし、中古住宅や一部の建売住宅の場合には、仲介手数料が別途かかるので、その分も考慮する必要があります。

一方、戸建注文住宅を新築する場合には、支払時期の関係もあるので、自己資金が10%というわけにはいきません。土地取得に関する諸費用や設計料、工事着手金については、自己資金で賄う必要があります。工事着手金の工事費総額に占める比率は、ケースバイケースですが、最低でも2割程度は見込んでおかなければなりません。

また、住宅ローンは、建物が出来て保存登記がされてはじめて実行されるものなので、中間金の支払い等、建物完成までの費用も原則的には自己資金で賄うことになります。

あくまでも一般的なお話をいたしましたが、最近はフラット35でも諸費用も含めて住宅ローンを組むことが出来るのと、注文住宅の場合にはつなぎ融資というものがあるので、上記のように中古住宅よりもかなりの金額を自己資金として用意しなくても、購入する事ができます。

住宅取得者が、持っている預貯金の全てを自己資金に充ててしまうのはとても危険です。

自分の場合は融資をどれくらい受ける事がでるのか、返済がいくらになるのかは購入時にはしっかりと把握しておきましょう。

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3年に1度の「評価替え」とは?

固定資産税の「評価額替え」とは、固定資産税の評価額を適正な時価に見直す作業を言います。

本来であれば、毎年適正な時価を調査し、固定資産税の評価額も見直すべきなのですが、莫大な量の土地、家屋について毎年度評価を見直すことは、実務的には事実上不可能であることや、課税事務の簡素化を図り徴税コストを最小に抑える必要もあること等から、土地と家屋については3年毎に評価額を見直す制度がとられています。

前回の評価替えが平成27年でしたので、今年の平成30年も評価替えの年となります。

ここ3年は、平成27年度の価格が据え置かれていましたので、今回の評価替えでは固定資産税評価額の増額が見込まれます。

固定資産税の評価額が上昇すると、毎年の固定資産税等が増加することや、名義書換の登記費用が増加することになります。

固定資産税の納税通知書は、各市区町村により異なりますが、5~6月くらいに各家庭に送付されてきます。

納税通知書が届いたら固定資産税の税額や評価額を確認してみるようにしましょう。

住宅ローンの定番「フラット35」が使いやすくなりました!

2018年4月1日から、住宅金融支援機構の「フラット35」の制度が大きく変わりました。超低金利時代でローンを組むのであれば、固定金利を選択するのがセオリーです。是非、借りるローンの検討候補に加えるようにしましょう。

◆【フラット35】2018年4月の主な制度変更事項のお知らせ
https://www.flat35.com/topics/topics_20180402.html

これまでのフラット35では「諸費用(物件価格以外にかかる費用)」は融資対象外だったのですが、4月1日からは、この諸費用もフラット35で組めるようになりました。これによって、従来「物件価格の9割」を超えると融資金利が0.44%上乗せされていたものが、「物件価格+諸費用の9割」が金利上乗せのラインになるため、実質97%くらいまでは、低い金利で調達できるようになったのです。

その他、リフォーム資金を調達できて、かつ金利引下げが0.5%受けられる「フラット35リノベ」の適用要件が拡大され、「中古を買ってリノベーションをしたい」と考えている方には、とても魅力的な商品に生まれ変わりました。
(従来は、適用要件の技術基準が高くて、現実的には、それを満たすことが困難でした。)

もちろん、私達リニュアル仲介は、フラット35リノベの審査の手配や技術基準適用のためのアドバイス等、全体をワンストップでコーディネートすることができます。

中古住宅検討中のお客様は、ぜひカザールホームにご相談下さい。

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