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タワーマンションのメリット・デメリット

タワーマンションは、「タワマン節税」と呼ばれる相続税対策や固定資産税、不動産取得税対策がもてはやされたこともあり、特に人気となりました。

2017年の税制改正でこの節税方法は徐々に難しくなりつつありますが、それでもタワーマンションの高層階は人気で、価格も落ちにくいとされています。

 

◆【タワーマンションのメリット】
・高層階は騒音もなく眺望もいい。湾岸エリアなどは夜景を手に取るように眺めることができます。
・他の部屋や建物からは部屋の中を覗かれることもなく、プライベート性が高い。高層階は日当たりもよく、湿気も少ない。


・大規模な物件も多く、共用部分のラウンジやスパやジムなどの付属施設などが充実している物件が多いので、外出せずとも十分楽しむことができます。また、最近の物件はエレベーターのセキュリティも充実しており、エレベーターが指定のフロアーでしか着床できないような仕組みにもなっていて、防犯性が高いのも魅力です。

・都心部のタワーマンションには、その地域一帯を再開発してスーパーや飲食施設を作ったり、フィットネスジムやパーティールーム、あるいはフロントサービスや保育施設を設置して居住者の暮らしやすさを実現しています。

 

但し、いいことばかりではありません。

◆【タワーマンションを検討される時の注意点】
メリットが多いタワーマンション高層階だが、もちろん注意すべき点もある。

・1階に下りるまで時間がかかる
特に、朝の通勤時などエレベーター待ちでかなりの時間をとられる虞があります。
普段の買い物なども下に降りないといけないため、おっくうになるかもしれない。

・洗濯物や布団は干せない
タワーマンションでは、ベランダで洗濯物を干すことが規約で禁止されている物件が多いです。また「布団を干すこと」も規約で禁止されていることが多いですし、そもそも強風で干すことができないと思われます。

・災害時の安全確保への不安
高層階に限らないことですが、マンションのエレベーターが停まり、中に閉じ込められたという例もあります。火事になった場合、高層階は煙が充満する不安もあります。とはいえ、現在の新築タワーマンションは、東日本大震災の時の経験を踏まえて、災害対策が十分になされている物件がほとんどではあります。

・陽当たりが良すぎる
日当たりがよいことが、タワーマンションの高層階のメリットであるが、逆にデメリットになる場合もあります。特に、西向きの物件は、強烈な西日のせいで、家具や内装が日焼けして劣化を早める恐れもあり。南向きや西向きは冬でも冷房をつけないと入れないぐらいの暑さにもなるようです。

・大規模修繕工事などの修繕費が高い
現在販売中のタワーマンションは、大手不動産デベロッパーが開発した物件が多く、かなり緻密に大規模修繕計画を立てており、対策はしているものの、実際の修繕費用などの負担は発生することは避けられないと思われます。

 

◆【高層階の物件を選ぶときに気を付けたいこと】

 

物件を選ぶときに気を付けたいことは、まずは部屋の位置する「方角」です。

特に高層階では「眺望」が重視されることが多いですが日当たりは良すぎるくらいなので、低層階で日当たりがよいと言われる向きの高層階は一年中暑いので注意が必要です。

・適正価格の見極めが難しい
一般的にタワーマンション高層階の価格は高額なうえ、物件によっては、最上階に高級・高額な住戸が用意されています。タワマン高層階はたしかに眺望もよく設備も充実していますが、価格と見合うかどうかも考慮しつつ、自分や家族にとって快適に暮らせる物件を選びたいところです。

ここ昨今のブームとしては、タワーマンションが非常に人気あり、確かに資産性も高く価格が維持されています。

但し、大きな震災が起きた時のデメリットも大きいので、自分のライフスタイルに合うかを吟味したうえで検討することをお勧めします。

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住宅購入時に必ず目を通す販売図面

見方がわかると入ってくる情報量が一気に増えるものです。

「駅徒歩●分!日辺り良好」など、不動産広告は、ついキャッチコピーに目を奪われがちですが、購入を検討するにあたっては広告の端のほうに細かく書かれた物件概要に必ず目を通す必要があります。
物件概要には、その土地の価格をはじめ施設負担金、都市計画規制や私道負担の要件など、不動産に関する重要な事項が記載されています。したがって、この物件概要にきちんと目を通せば、おおよその土地の条件は認識できる事になります。

広告表示にはいくつかの決まりごとがあります。
たとえば、徒歩による所要時間は、道路距離80mを1分間として計算しなければなりません。
このとき、1分未満の端数は切り上げとなります。また、面積については㎡単位で水平投影面積で表示し、1㎡未満は切り捨て出来るが、四捨五入や切り上げは出来ません。さらに、不動産広告で「新築」と言えるのは建築後1年未満であり、かつ未使用であるという意味で用いなければなりません。

建築基準法第42条に規定する道路に2m以上接していない土地については、「建築不可」と表示しなければありません。
また、42条2項道路に接している土地については、「みなし道路」に接する旨を表示する必要があります。
さらに、古家等が存在する土地であれば、「売地。ただし古家あり」と表示、都市計画道路内の土地であれば、その旨を、明瞭に表示しなければありません。その他、土地面積に私道負担が含まれているかどうか、地目、水道、ガスなどの主要な事柄については、すべてこの物件概要に記載しなければならない決まりとなっています。

なお、広告にあたっては、「絶対」、「万全」等の全く欠けるところがないことを意味する用語や、「格安」、「安値」など、価格が著しく安いという印象を与える用語、「最高」、「極」など、最上級を意味する用語、「日本一」「業界一」などの用語も根拠がない場合には使ってはいけない事になったます。

不動産購入の時に必ず見る広告にも、注意点や決まり事があります。
効率よく家さがしをするには、まずは広告の見方を知る事が重要ですね。

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売れない住宅にしないために ~権利編~

各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。

 

空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。

 

戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。

 

相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。

 

問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。

 

立地もよく、解体して更地にすれば売れる!という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。

 

また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同(数十人)のハンコが必要!などというケースもあります。

 

連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。

 

建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。

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「知らないと数百万損する!? 売出価格と成約価格の差」

 

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。

売りに出しているエリアやタイミング等、個々の要因によって差はありますが、その乖離率は昨今では平均で約5%~10%近くになっています。

 

2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。

 

直近のものが下記の資料。

 

 

売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。

売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。

だから、売り手側には必ず思惑があるのです。

いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。

 

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう!」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう!」
など・・・

 

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。

要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。

買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば 一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。

 

買い手の仲介業者は価格が下がれば自分の手数料も下がるだけですし、結果的に買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。

あなたの味方になってくれる専門家(エージェント)と家探しをするという事が非常に大切になってきます。

 

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、

棟内マンション過去の成約事例・周辺の類似成約事例・周辺の現在の売出し状況などを鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。

 

 

「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。

 

ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。(費用は一切かかりません。完全に無料です)
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普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。

そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

 

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

 

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。

そんなお住まい探しのかたちを提案します!

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危険な場所は 地形図で見分ける

台風や大雨、地震等による「土砂災害」「洪水」等、昨今自然災害が相次いでいます。
災害は一瞬にして尊い家族の命や貴重な財産を奪ってしまうなど、甚大な被害をもたらします。

土砂災害や水害は地形からある程度危険度を推測することができます。
住宅購入時には検討エリアのハザードマップや地盤の情報を確認しましょう。

「洪水ハザードマップ」「土砂災害ハザードマップ」に該当していないかを確認してみましょう。

住宅購入時には検討エリアのハザードマップを確認することが不可欠です。
(国土交通省ハザードマップポータルサイト https://disaportal.gsi.go.jp/ )
日本は災害大国なので、被災して人生に大きな影響を及ぼす可能性を検討せずに住宅購入を進めてはいけません
例えば、洪水ハザードマップの浸水予想図で、浸水予想深が1mを超えてくるようなエリアは避けた方が良いと言えます。
もっと危険度が高いのは「土砂災害警戒区域」。
特に土地の起伏の激しいエリアは要注意です。

「土地条件図」「地水分類図」など地形図を用いて土地歴を調べましょう。

地形図の中には、国土地理院の「色別標高図」や「土地条件図」や「治水地形分類図」など様々な種類があります。
「土地条件図」は、防災対策などを目的に主に地形分類(山地、大地、低地など)について表示したものです。
液状化などの地震時の災害危険性を確認できます。「治水地形分類図」は、治水対策を進めることを目的に、国が管理する河川の流域のうち主に平野部を対象として、扇状地・自然堤防・旧河道・後背湿地などの詳細な地形分類及び河川工作物等が盛り込まれた地図です。
洪水など水災の危険性を確認することができます。
また、昔の地図や航空写真なども一緒に比較すると、かつて川であったとか、田んぼであったとか、工場であったなど、様々なことが分かります。購入物件が絞られてきたらそのエリアの地歴を調べておくことをお勧めします


土地情報の検索には「今昔マップon the web(http://ktgis.net/kjmapw/)」というサイトが便利です。
現代の地図と昔の地図を並べて同じ画面で比較でき、さらに「土地条件図」や「治水地形分類図」といったようなものも表示できるので、災害の危険性を効率よく調べられます。

住宅購入は防災対策の最大のチャンスです。

災害危険性がなるべく少ない地域を選択することが有効な防災対策です。
既に家を持っている方は簡単に住みかえができないため、別の対策にお金をかける必要があるのですが、これから家を買う方があえて災害危険性の高いエリアを選択する理由はありません
住宅購入という防災対策の最大のチャンスを無駄にしてはいけません
日本は災害大国です。
自然災害の可能性がまったくない立地は存在しないと言われています。
防災対策は災害危険性をいかに減らす選択をするかが大切です。
例えば地震被害に備える場合、なるべく強い地盤のエリアを選択し、家屋が十分な耐震性能を確保していれば、被災するリスクをかなり抑えることができると判断できます。
カザールホームでは建物の性能はもちろん、その土地が持つリスクについても積極的にお調べして情報開示いたします
お気軽にご相談ください。

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『定期借地権付きマンション』の資産価値は?

物件探しをしていたら、「うん?この立地でこの価格って安いんでは・・」と思わず見直してしまう物件があります。借地権のマンションが多いのですが、今回は中でも『定期借地権マンション』の資産性について触れたいと思います。

 

▼そもそも『定期借地権のマンション』って何か?

まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の利用活用を増やそうという狙いを背景に「定期借地権」は平成4年に制定されました。

住宅の場合50年以上の期間を限って、更新のない借地契約を地主・借地人の間で締結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば50年後には建物を解体し、必ず更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。

日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、平成4年に新設された法律ともいえます。

 

▼買い手のメリット

土地代が含まれないため分譲価格が安い(通常の所有権のマンションに比べ、30%~40%程度安い)というのが一番の魅力です。都心部の利便性の高い土地のマンションで採用された販売手法の為、立地が良い事も魅力です。

 

▼買い手のデメリット

一定期間(50年以上)で「解体」される

地主に権利金を納めなければならないことが多く、地代を毎月払う必要もある。

土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」、「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重い。 残存期間(利用可能期間)が短くなってくると安くしても売りにくいことが多いです。

 

▼資産価値は?

購入している人も、基本的な部分、立地条件や建物自体の快適性などを第一義に選択している傾向があります。あくまで、利便性や環境、建物プランの良さなどに比重を置いて選択しているというわけです。マンションとしての資産価値の上昇に期待する人は少なく、むしろ積極的にマンションを「住みつぶそう」という発想を持つ方が多いのです。

東京都心の「定借付」高級マンション即完売(新築)などといっても、中古流通市場では、そこまでの人気がありません。理由は、なんといっても50年という期限が近づくほど利用できる期間に制限があり、資産価値も時間とともにどんどん減っていくからです。中古流通マーケットにおいて、価値は当然に下落していきます。

 

▼その他、マンション管理の問題も・・

いずれは解体しなければならない建物に区分所有者もなるべくお金をかけたくないというのが基本的な発想です。年代からして建物大規模修繕の話が持ち上がっているマンションが多いですが、管理会社としては、建物の修繕や設備更新はどうしてもやってもらいたいものの管理組合の承認が得られないことも・・・その実施を巡ってもめていることも多いそうです。

 

⇒これでは、建物の維持管理も悪くなっていき、悪循環です。

 

最初の購入者は、高齢者なら「自分が50年も生きていないはずだから、死ぬまで住んでいられたらそれでいい」、と考えるの方が多いでしょう。しかし、比較的若い購入者はどうなるのでしょうか? 将来、そこでの生活に不都合が起こって売却したいとなったら、はたしてうまく売れるのでしょうか? 売却の時期が10年先ならば、40年借地期間が残っているからまだいいですが、30年後はどうなるか? 残存期間に定めがある以上、短くなればなるほど、次に買う人の立場で考えると資産価値は限りなくゼロに近づいていくこととなります。

言い換えると、中古市場では残念ながら賃貸マンションを借りる感覚でしか購入できないことになります。

 

こう考えていくと、購入した時から資産価値がゼロに向かって動き出す定期借地権マンションの購入にはよほどの立地メリットがない限り厳しいマーケットと言えそうです。

もし、定期借地権マンションをみたら安いからと言って飛びつくのではなく、将来の事もよく考えて専門家に相談するなどしながら慎重に選択しましょう!

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住宅×IoT“スマートホーム” 新サービス続々登場

家電や住宅設備にIoTを導入した「スマートホーム」という言葉を耳にする機会が増えてきました。

 

スマートホームとは家電や電化製品を統合・制御することで、効率的かつ快適な自動化された住まいのことを言います。

 

スマートホームは「スマートホーム管理システム」と様々な「小型スマートホームデバイス」の2つの要素からなっています。

 

ホーム自動化システムとも呼ばれ、スマートホーム管理システムは照明、換気、空調(冷暖房)、あらゆるデバイスやセキュリティなどを統合する住宅自動管理システムです。

 

スマートホームによって実現できるエネルギー管理や、遠隔でのホームデバイスの管理などがユーザーの興味を惹きますが、ユーザーがスマートホーム技術を使い続けるには、革新的な技術よりも利便性や使いやすさ、またはセキュリティ機能が大事だと考えられています。

 

また、問題もあり、高価格、低需要、長いデバイスの交換サイクルという問題がスマートホームの普及を妨げると指摘されている為、スマートホームは生活のスマート化を実現するより、さらにユーザを混乱させる可能性があるとも言われています。

 

最近ではCMでも良く目にしますが、外出先で自宅のエアコンのスイッチを入れられる事や子どもが帰宅したことを外出先のスマホで確認したり、鍵の閉め忘れがないかを調べて外出先からロックする、といった安心感や利便性を提供するIoTマンションなどの集合住宅向けIoTサービス「つたえるーむ」をシャープなどが共同で発表しています。

 

詳しく下記をご覧下さい

http://www.nikkei.com/article/DGXLRSP450241_V00C17A7000000/

 

(以下一部抜粋記事)

集合住宅向けIoTソリューション「つたえるーむ」による各社連携機能は以下の通りです。(以下抜粋記事)

 

1.見守り・安心機能

・共用部のハンズフリーオートロック(アッサアブロイ提供)を通過するだけで、通過したカード所持者の帰宅および外出の情報をスマートフォンアプリ「ココロボ~ド」(シャープ提供)に通知。

・各戸(専有部)に設置のデジタルドアロック(アッサアブロイ提供)を、カード所持者が解錠したことを「ココロボ~ド」に通知、外にいても誰が帰宅したかがわかる。

・各戸(専有部)のデジタルドアロックの施錠状態を「ココロボ~ド」で確認できる。解錠状態だった場合は「ココロボ~ド」から施錠できる。

・集合玄関機(アイホン提供)から部屋の呼び出しがあった場合、来訪者の画像と来訪時間を「ココロボ~ド」に通知。

・「ココロボ~ド」に通知された内容は、各戸(専有部)に設置されたモニター付インターホン(アイホン提供)でも確認可能。

 

2.暮らし便利機能

・来客用駐車場などの共用施設を、マンション専用ポータルサイト (アルテリア・ネットワークス提供)からWeb予約することができる。「ココロボ~ド」のカレンダーと連携しているため、予約の時間が近づいたら「ココロボ~ド」にも通知される。

 

いろいろ使いこなせれば便利な機能だと思います。あとはセキュリティの問題がなければ是非使ってみたいと思います。

これからマンションを検討されている方は立地や間取り、マンションのもっている機能性をよく確認してみるとよいと思います。

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「知らないと数百万損する!? 売出価格と成約価格の差」

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。

売りに出しているエリアやタイミング等個々の要因によって差はあれど、その乖離率は、昨今では平均で約5%~10%近くになっています。

2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。
直近のものが下記の資料。

 

売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。

だから、売り手側には必ず思惑があるのです。
いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう!」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう!」
など・・・

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。

要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

 

一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。

買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば、
一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。

買い手の仲介業者は価格が下がれば、自分の手数料も下がるだけですし、結果的に、買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

 

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。
あなたの味方になってくれる専門家(エージェント)と家探しをするという事が非常に大切になってきます。

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、棟内マンション過去の成約事例、周辺の類似成約事例、周辺の現在の売出し状況を鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。

 

また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。

「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。

ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。(無料)
「SelFin」のご利用は、こちらから→ https://self-in.com/sakai-naka01/

 

普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。

そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

 

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。

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既存住宅売買かし保険で気を付けたいこと

既存住宅売買かし保険という制度をご存じでしょうか。

特に中古戸建ての場合、リニュアル仲介では既存住宅売買かし保険の加入を強くお勧めしていることから、度々登場する制度です。

 

制度詳細はこちらから

http://www.rchukai.jp/contents/kashi.htm

 

今回は既存住宅売買かし保険で気を付けたいことについてご説明します。

 

□物件の状況によって手続きが異なる

 

既存住宅売買かし保険は建物の工法や取引状況によって手続きが異なります。

 

1)戸建てかマンションか

同じ既存住宅売買かし保険でも戸建てとマンション(専有部分)では保険商品が異なります。

検査会社によっては、戸建ては対応できてもマンションは対応できないところもあります。

 

<ポイント>

中古マンションの場合は、マンションが取り扱える検査会社に依頼することが大切です。

戸建てとマンションでは保険範囲の考え方が変わりますので、中古マンションの場合は保険内容についてよく確認した方が安心です。

 

2)売主が個人なのか宅建業者なのか

売主が個人の場合は、瑕疵保険法人に登録のある検査会社を通じて保険加入の手続きを行います。

売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険加入の手続きを行います。

売主が宅建業者なのに検査会社に既存住宅売買かし保険を依頼しても意味がありません。

 

<ポイント>

売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険の手続きを行う必要があります。

取引に携わっている仲介会社に依頼して、売主である宅建業者に交渉してもらう必要があります。

 

3)改修工事を想定しましょう(戸建て)

既存住宅売買かし保険に加入するには検査基準に合格する必要があります。

この検査基準は主に建物の劣化状況に関する基準です。

検査に合格しなかったから保険に入れないという考え方ではなく、不合格の場合は基準を満たす改修工事を行えば良いだけです。

業界の慣習で不動産売買契約を終えてからインスペクションやかし保険の手続きを実施しようとする仲介会社が多いのですが、改修工事が懸念される物件(相応に築年数が経過した物件)は、売買契約前にインスペクションを実施して、必要な改修費用を把握することが大切です。

※事前に把握しておけば、資金計画に盛り込むことができ、改修費用もあわせて住宅ローンで資金調達することも可能です。

<ポイント>

中古戸建ての購入の際にはインスペクションを実施して、改修費用がどれくらいかかるのかを購入判断材料にしましょう。

 

4)旧耐震に注意

旧耐震の場合、耐震診断などで建物の構造性能の確認が必要となるため、注意が必要です。

戸建ての場合は必要な耐震改修を実施すれば良いのですが、マンションの場合は戸単位での耐震改修という考え方ではないため、改修工事は実施できないと考える方が現実的です。

戸建ての場合は建築年月も注意が必要です。

不動産広告などに表示されている建築年月は謄本に記載されている日付であることが多いです。

新耐震・旧耐震の区分は完成年月ではなく建築確認日で判断するため、建築確認済証や検査済証など公的に建築確認日が確認できない場合は、新耐震・旧耐震の区分が昭和56年6月ではなく、昭和58年4月にズレるので注意が必要です。

 

5)増築・改築履歴のある物件は耐震診断が必要です(戸建て)

既存住宅売買かし保険の手続きでは、新耐震の物件の場合、耐震診断など構造性能の確認は不要とされますが、増築・改築履歴があり、新築時から構造性能が変わっている物件は新耐震であっても耐震診断で構造性能の確認が求められるので注意が必要です。

きちんと構造性能を考慮したリフォームであれば良いのですが、リフォーム履歴が残されているケースは非常にまれで、また、構造性能を考慮しないリフォームが横行しているのも事実です。

増改築歴のある物件は改修費用が多めに必要になると見ておいた方が現実的です。

特に増築物件は、そもそも耐震診断が実施できなくなっているケースが少なくないので注意が必要です。

<ポイント>

増改築歴のある物件を購入する時には、売買契約前のインスペクションが不可欠です。

 

6)点検口がない!

既存住宅売買かし保険の検査項目に床下と小屋裏の調査があります。

従って、床下と小屋裏の点検口がなければ既存住宅売買かし保険に加入することができません。

実務でトラブルとなるのが、検査当日に点検口がないことが判明することです。

最悪の場合はその日検査員が動いた分のコストが無駄になってしまいます。

物件内見時には、床下・小屋裏の点検口の有無を確認しましょう。

<ポイント>

物件内見時に点検口の有無を確認しましょう。

 

既存住宅売買かし保険の実務で問題になるポイントについて説明いたしました。

物件や取引状況で手続きが異なることについてご理解いただけたと思います。

 

□中古住宅の購入時には既存住宅売買かし保険の案内をしてくれる仲介会社を選びましょう

 

今回説明した内容を買主が判断することは現実的ではありません。

取引に携わる仲介会社にアドバイスを求めた方が良いです。

ここで問題になるのが既存住宅売買かし保険はまだまだ始まったばかりの制度で、取り扱いに不慣れどころか、今まで1回も取り扱ったことがない業者の方が多いのが実情です。

中古住宅を安心して取引するための事業者選びの指標として、既存住宅売買かし保険を希望する意思表示をしてください。

めんどくさがらずに制度の内容や手続きについてきちんと説明してくれる事業者であれば第1関門突破です。

はぐらかされたり十分な説明が得られない場合は、事業者の見直しをお勧めします。

既存住宅売買かし保険は消費者保護の制度です。

制度を知らない、やったことがない、案内する気がない事業者は、取引の他の面でも問題を抱えている可能性が高いと判断することができます。

 

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あなたはマンション派or戸建て派 どちらがお好みですか?

「家は一生で大きな買い物」と言われます。そのマイホームを購入しようと思った時、多くの人が「戸建てとマンション、どちらが良いんだろう」と悩むのではないでしょうか。

 

実際には、立地条件や物件の規模など、その物件ごとにメリット・デメリットが異なってくる可能性があり、これらのメリット・デメリットを踏まえたうえで、皆様が納得されるまでさまざまな物件を調べられることが重要です。

 

これから住宅購入の検討を始めようとする人は、一戸建てとマンションのどちらかを限定せずに、とにかくいろんな物件をあたってみることも重要です。実際の物件を見る中で、自分と家族にとって妥協できない項目や妥協できる項目が少しずつ見えてくると思います。

 

■ マンションを購入するメリットとは?

同じ立地条件で比べるとすれば、マンションのほうが一戸建てよりも物件の価格が安い傾向にあります。

最近では都心に住みたい方やご年配の方が家を購入する場合、利便性を重視してマンションを購入する方が多くいらっしゃいます。

将来の修繕計画などが比較的しっかりしているマンションの場合は、修繕を意識する必要がないため、精神的に安心だと考える消費者も多いようです。

いつか来るそのメンテナンスの為に修繕積立金として毎月積み立てていきます。

あと、マンション購入の場合は空き巣や放火などの防犯(セキュリティ)面での優位性は高い と言われます。

カギ1本で戸締まりが簡単などの利便性だけでなく、物件によっては管理人の常駐やオートロック、セキュリティ会社との契約などが存在するため、様々な面で防犯面ではマンションのほうが優位性は高いと言えます。

一戸建てでそれらを自分で備えようとすると、それなりの費用負担が必要になります。

 

また、マンションの場合は一般的に、一戸建てよりも保温面において非常に優位性があります。一般的に冷暖房を入れれば、一戸建てよりもすぐ希望の温度に保たれるのです。

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる事も低いでしょう。マンションを購入する方には、この3点の優位性があるからという方も少なくありません。

最後に、マンションの場合は管理組合への参加などが義務づけられることが多く、近所とのコミュニティができることで、精神的にも安心できる生活が可能になると言われます。

 

■ マンションを購入するデメリットとは?

管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などの負担が必要となる。

ちなみに修繕費については、マンションは積立式で必ず発生しますが、マンションの総戸数やエレベーターの有無などによっても修繕積立金の額が異なります。

また、最初は安く感じた修繕積立金も、将来的に変動する事や駐車場代が別途必要な場合も多くあり、それをデメリットと感じられる方も多くいらっしゃいます。

 

マンションの資産価値は、土地が資産として含まれることが少ない為、古くなってしまうとその資産価値は棄損する場合があります。

一般的には築15年でマンションの価格は新築時の半値で下げ止まる事が多くあります。

 

また、子どもがまだ小さいときに、特に考慮すべき問題として、マンションの場合は騒音等の問題が挙げられます。そして出される側としては、ある程度の理解も必要です。

一方一戸建てであれば、ある程度この問題は緩和されます。

 

最後に管理組合などへの参加義務があるという事です。住戸数が少ないマンションの場合、輪番制で組合の管理をしなければならない場合もあり、嫌々管理をする方もいらっしゃいます。

 

■ 戸建てを購入するメリットとは?

 

一戸建てのほうがマンションよりも物件価格が高くなってしまう傾向にありますが、管理費や修繕積立金、駐車場代(駐車場管理費)などがかからないのは一戸建ての大きなメリットといえます。

毎月3~6万円程度の負担があるかないかでは、30年とか40年といった長期になると、少なくとも1,000万円程度、多ければ3,000万円以上の違いになってきます。

もちろん、一戸建ての場合は、将来の修繕費を自分で貯めなければならないので、必ずしも一戸建てのほうが有利とは断定できませんが、ある程度の優位性はあるようです。

そして上記の費用をかけて一戸建てを将来メンテナンスするかどうか、という観点から考えるのもひとつの考え方であると言えます。

 

資産価値についても、一戸建ての土地部分は築年数が経過しても劣化するわけではないので、土地としての価値は残ります。

ちなみに一戸建て住宅の場合は築20年で建物の価値が無くなり、土地値で取引される場合が多いようです。

 

一戸建て住宅だと、敷地内で駐車が出来る為、駐車場代が掛かりません。

マンションのように毎月駐車代がかかることは少ないです。

例えば都内などにあるマンションの場合、月駐車代だけでも3万円前後かかる場合が多いため、年間駐車代だけで36万円前後の出費になります。

 

近所づきあいに関しても、非常に煩わしく感じる方に関しては、大きなメリットといえます。

もちろん一戸建てであってもまったく近所づきあいがないということはありません。

 

独立性の高い一戸建ては、マンションと比較するとプライバシー面で優位性があるようです。

 

これに対して一戸建ての場合、庭や敷地内にあるスペースであれば、自分の好きなように使うことができます。

友だちを呼んでバーベキューを楽しんだり、夏はプール、雪が降った後は雪合戦を行ったりすることができ、存分に楽しむことができます。

マンションにも庭やバルコニーはありますが、共有スペースであるため、ガーデニングをするなど自由に使うことができないケースも少なくありません。

 

最後に一戸建てはマンションと違って独立しているため、よりプライバシーが守られます。

また、子供が騒いても、上や下の階の方に気にすることなく自由に遊ばせることができる点も魅力です。

また、自由に増築や建て替え、リフォームができる事もメリットとなります。

 

マンションの場合、建築年数が古くになった際、リフォームにしても、修繕にしても所有者すべての同意がないと実施することができませんが、一戸建ての場合、所有者は自分だけになりますので、リフォームなり建て替えなり自由にすることができます。

 

■ 戸建てを購入するデメリットとは?

一概には言えませんが、同様の立地条件であっても、マンションと比べ一戸建ては、土地の持ち分が多いため、物件の価格が高くなる傾向があります。

また、一般的には、駅の周辺は商業地域となっていることが多く、商業施設やマンションが多く建てられます。

 

一方、一戸建ては少し駅から離れた閑静の住宅街に建てられる傾向があります。

従って、最寄り駅から離れてしまう場合も多いため、利便性はマンションの方が優れていると言えそうです。

 

また、修繕費については戸建住宅の場合、自発的に積立ていくことが必要です。

ただし、どんな維持修繕をいくらかけて、いつ行なうかは自由となります。

外壁塗装や屋根塗装などは定期的に行う必要がありますし、ご高齢になると、階段を登るのがつらくなり、一戸建てでは暮らしにくくなる事が多いです。

 

最後に一戸建ては、セコムなどのセキュリティを設置することもできますが、独立しているため、長期的に家を空けたりする場合、マンションと比べ空き巣や放火など防犯の面でより注意する必要があります。

また、前述したように、一般的にマンションよりも一戸建ては保温面において優位性があります。

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる可能性もマンションのほうが低いと言えそうです。

 

ここで触れたメリット・デメリットは、あくまでも一般的に挙げられるものとなりますが、住宅購入をされる際にはぜひ、上記のような事も把握して、ご納得のいく物件をお探しいただければ幸いです。

 

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