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「ニュータウンの将来やばい説」その街は生き残るのか?

最近こんな話題ばっかり拾っているような気がします。それだけ問題が顕在化しているということでしょうか。これから家を買う方にとっては大切なニュースなので、ぜひ参考にしてください。

※参考

「夢のニュータウン」は新たな夢を見るか

http://blogs.itmedia.co.jp/showbiz/2018/05/post_1715.html

記事は各地に点在するニュータウンが今後危ういのではないか?というものです。

そもそもニュータウンとは何でしょうか?ウィキペディアによるとニュータウンの定義は下記になるようです。

※参考

日本のニュータウン

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3

日本におけるニュータウンの定義について、国土交通省は「1955年度(昭和30年度)以降に着手された事業」「計画戸数1,000戸以上又は計画人口3,000人以上の増加を計画した事業で、地区面積16ha以上のもの」「郊外での開発事業(事業開始時に人口集中地区(DID)外であった事業)」の条件を満たす住宅地として開発された地域をニュータウンと定義している

高度成長期、人口増加に伴う住宅不足を解消するために、郊外に新設された住宅団地。ベッドタウンとも呼ばれます。

しかし、これからの人口減・家余り時代では、人々はより都市中心部に住居を求め、あえて郊外の住宅団地を選択する能動的な理由がありません。(いわゆる田舎暮らしは別テーマとします)

初めの記事にもありますが、多くの住宅団地は最寄駅からバス便であることが多いです。坂のある街なんかだとバスの存在は死活問題だったりします。

しかし、同じ時期に供給された家が集まる住宅団地に家を持つ人も、同じようなタイミングで高齢化が進んでおり、住宅団地の空き家問題が顕在化しています。(長期にわたって供給された住宅団地もあるので、ニュータウン=空き家ではありません)

人が減り、高齢化が進んだ街からやがてバスも撤退してしまいます。こうして陸の孤島が各地に生まれるのではないかというのが「ニュータウンの将来やばい説」です。

車があるから大丈夫、ではなく、車がなくても困らない街選びが大切です。ニュータウン問題は先人による負の遺産です。行政としては解決しなければならない重要な課題ですが、これから家を買う消費者がその問題にあえて巻き込まれる必要はありません。

これまで以上に家選びではなく、土地選びが重要となる時代です。上物の善し悪しに惑わされずに、将来に渡って人が集まる街を冷静に選択したいと思います。

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マンションの修繕積立金、75%が足りず 高齢化により増額が難しい?!

2018年3月27日日本経済新聞の朝刊に表題の記事が出ていました。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/

国土交通省等が指針として出している分譲マンションにおける修繕積立金残高の適正水準を75%のマンションが下回っていることが日経新聞の調査で判明したようです。

修繕積立金が足りず、適正な維持修繕工事が実施されないため、マンション全体の資産価値に影響を与える可能性があるという記事でした。

要約すると下記のような事がポイントになります。

■ マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75%が国の目安を下回っていた。特に大都市に多い超高層住宅(タワーマンション)は増額に不安があるという事です。

■ 国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定。30年間の均等払いを前提にすると、15階建て未満は1平方メートルあたり月178~218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安としています。

参考までに下記の「修繕積立金ガイドライン」をご覧ください。

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

■ 一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要ということ。

■ 日経調べでは築20年以上でも56%が国の目安に届いていない。60歳以上のマンションの世帯主の比率は1999年度の26%から13年度は50%に高まっており、低成長・高齢化時代の限界に近づいている様子。

■ 日経は全国の物件の1割にあたる1万4000棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約1万500棟が国の目安を下回った。なお、約900棟あるタワーマンションは8割弱が未達だった。

■ 世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの見方もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68%と高いまま。

■ 新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘がある。最初から高くすると購買意欲に影響が出ることを恐れ、不動産会社も安く設定しているケースが多い。

■ 適切な修繕に手が回らなくなるとマンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下につながりかねない。

段階的な増額改定や一時金の徴収を避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から1平方メートルあたり月額200円は徴収する必要があるようです。

しかし、築5年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は(専有面積)1平方メートルあたり月額95円という調査データがあり、200円の徴収から見るとかなり下回っています。

最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。

30年間で必要な修繕資金が月額平均200円必要なのに対して、90円の水準から徴収をスタートすれば、30年目の時点では3倍以上の増額に踏み切らないと足りなくなる事は予想が付きます。

これから不動産購入をご検討いただく方にはぜひ、適正な修繕積立金かどうかの判断が重要であることをご理解いただければ幸いです。

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マンションのゲストルーム活用法 トラブルを避けるた為のポイントは?

近年、フィットネスジムや温泉、キッズルームなど、共用施設が充実している大規模マンションやタワーマンションが増えています。

そういったマンションは、資産価値が下がりにくい点からも人気が高まり、徐々に都心から郊外へと波及しているそうです。

数ある共用施設の中でも今回は、来客を泊めることができるというゲストルームについて詳しく解説します。

 

マンションのゲストルームとは?

マンションに遊びに来てくれた家族や友人に泊まってもらいたいけど、部屋が余っていないし布団もない…そんな時に便利なのが、ゲストルームです。ゲストルームとは、マンションの共用施設の一つで、建物内にある来客用の宿泊ルームのことをいいます。家族や友人を招待するだけではなく、子育て中のママが集まる場や、高齢者の憩いの場として活用されることもあります。また、タワーマンションの低層階の住民が、高層階にあるゲストルームで眺望を楽しむといった利用もできます。

ゲストルームに限らず、ラウンジやパーティルームといった共用施設の維持や管理のためのお金は、住民の管理費から捻出しています。そのため、一戸あたりの費用負担が軽くなる大規模マンションで採用される場合が多いようです。中には眺望が良く、設備が充実しているなど、特別感を味わえるゲストルームもあります。人気があるゲストルームは、必要な時に予約をとりたくても、予約がいっぱいで取れないこともあるというのが難点です。

 

ゲストルームのメリット

自室よりも気軽に来てもらいやすいのがゲストルームのいいところです

自分の住戸に客間がなくても来客には同じマンションの敷地内に泊まってもらえることです。自分の住戸に家族や友人を泊めるとなった場合、いくら親しい間柄でも寝る場所の確保から、お風呂やトイレの掃除など、来客を迎える準備はなかなか大変です。だからといって「ホテルに泊まって」とは言いづらい。そんな時、ゲストルームがあれば、必要なものは揃っているので安心して宿泊してもらうことができます。

利用料についても、マンションの共用施設ということもあり、ホテルよりもかなり安く利用することができます。部屋の清掃費用として一人当たり数千円程度が相場となっており、シーツやタオルのレンタルも、追加で数百円と安価で利用できるようです。

 

ゲストルームを利用するには?

ゲストルームを利用するには、管理室やフロントに直接行くか、電話で確認するなどして、事前に予約して部屋を確保する必要があります。中にはインターネットで予約できる物件もあるようです。ゲストルームには利用上限があり長期宿泊はできないのが一般的です。2泊以上泊まれるかどうかはマンションによって異なるため、確認しておきましょう。

 

マンションの購入を検討させる場合は立地や設備の他に共用施設の確認も是非して見て下さい。

上手に活用できるとより良い暮らしを楽しめますよ。

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タワーマンションのメリット・デメリット

タワーマンションは、「タワマン節税」と呼ばれる相続税対策や固定資産税、不動産取得税対策がもてはやされたこともあり、特に人気となりました。

2017年の税制改正でこの節税方法は徐々に難しくなりつつありますが、それでもタワーマンションの高層階は人気で、価格も落ちにくいとされています。

 

◆【タワーマンションのメリット】
・高層階は騒音もなく眺望もいい。湾岸エリアなどは夜景を手に取るように眺めることができます。
・他の部屋や建物からは部屋の中を覗かれることもなく、プライベート性が高い。高層階は日当たりもよく、湿気も少ない。


・大規模な物件も多く、共用部分のラウンジやスパやジムなどの付属施設などが充実している物件が多いので、外出せずとも十分楽しむことができます。また、最近の物件はエレベーターのセキュリティも充実しており、エレベーターが指定のフロアーでしか着床できないような仕組みにもなっていて、防犯性が高いのも魅力です。

・都心部のタワーマンションには、その地域一帯を再開発してスーパーや飲食施設を作ったり、フィットネスジムやパーティールーム、あるいはフロントサービスや保育施設を設置して居住者の暮らしやすさを実現しています。

 

但し、いいことばかりではありません。

◆【タワーマンションを検討される時の注意点】
メリットが多いタワーマンション高層階だが、もちろん注意すべき点もある。

・1階に下りるまで時間がかかる
特に、朝の通勤時などエレベーター待ちでかなりの時間をとられる虞があります。
普段の買い物なども下に降りないといけないため、おっくうになるかもしれない。

・洗濯物や布団は干せない
タワーマンションでは、ベランダで洗濯物を干すことが規約で禁止されている物件が多いです。また「布団を干すこと」も規約で禁止されていることが多いですし、そもそも強風で干すことができないと思われます。

・災害時の安全確保への不安
高層階に限らないことですが、マンションのエレベーターが停まり、中に閉じ込められたという例もあります。火事になった場合、高層階は煙が充満する不安もあります。とはいえ、現在の新築タワーマンションは、東日本大震災の時の経験を踏まえて、災害対策が十分になされている物件がほとんどではあります。

・陽当たりが良すぎる
日当たりがよいことが、タワーマンションの高層階のメリットであるが、逆にデメリットになる場合もあります。特に、西向きの物件は、強烈な西日のせいで、家具や内装が日焼けして劣化を早める恐れもあり。南向きや西向きは冬でも冷房をつけないと入れないぐらいの暑さにもなるようです。

・大規模修繕工事などの修繕費が高い
現在販売中のタワーマンションは、大手不動産デベロッパーが開発した物件が多く、かなり緻密に大規模修繕計画を立てており、対策はしているものの、実際の修繕費用などの負担は発生することは避けられないと思われます。

 

◆【高層階の物件を選ぶときに気を付けたいこと】

 

物件を選ぶときに気を付けたいことは、まずは部屋の位置する「方角」です。

特に高層階では「眺望」が重視されることが多いですが日当たりは良すぎるくらいなので、低層階で日当たりがよいと言われる向きの高層階は一年中暑いので注意が必要です。

・適正価格の見極めが難しい
一般的にタワーマンション高層階の価格は高額なうえ、物件によっては、最上階に高級・高額な住戸が用意されています。タワマン高層階はたしかに眺望もよく設備も充実していますが、価格と見合うかどうかも考慮しつつ、自分や家族にとって快適に暮らせる物件を選びたいところです。

ここ昨今のブームとしては、タワーマンションが非常に人気あり、確かに資産性も高く価格が維持されています。

但し、大きな震災が起きた時のデメリットも大きいので、自分のライフスタイルに合うかを吟味したうえで検討することをお勧めします。

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住宅購入時に必ず目を通す販売図面

見方がわかると入ってくる情報量が一気に増えるものです。

「駅徒歩●分!日辺り良好」など、不動産広告は、ついキャッチコピーに目を奪われがちですが、購入を検討するにあたっては広告の端のほうに細かく書かれた物件概要に必ず目を通す必要があります。
物件概要には、その土地の価格をはじめ施設負担金、都市計画規制や私道負担の要件など、不動産に関する重要な事項が記載されています。したがって、この物件概要にきちんと目を通せば、おおよその土地の条件は認識できる事になります。

広告表示にはいくつかの決まりごとがあります。
たとえば、徒歩による所要時間は、道路距離80mを1分間として計算しなければなりません。
このとき、1分未満の端数は切り上げとなります。また、面積については㎡単位で水平投影面積で表示し、1㎡未満は切り捨て出来るが、四捨五入や切り上げは出来ません。さらに、不動産広告で「新築」と言えるのは建築後1年未満であり、かつ未使用であるという意味で用いなければなりません。

建築基準法第42条に規定する道路に2m以上接していない土地については、「建築不可」と表示しなければありません。
また、42条2項道路に接している土地については、「みなし道路」に接する旨を表示する必要があります。
さらに、古家等が存在する土地であれば、「売地。ただし古家あり」と表示、都市計画道路内の土地であれば、その旨を、明瞭に表示しなければありません。その他、土地面積に私道負担が含まれているかどうか、地目、水道、ガスなどの主要な事柄については、すべてこの物件概要に記載しなければならない決まりとなっています。

なお、広告にあたっては、「絶対」、「万全」等の全く欠けるところがないことを意味する用語や、「格安」、「安値」など、価格が著しく安いという印象を与える用語、「最高」、「極」など、最上級を意味する用語、「日本一」「業界一」などの用語も根拠がない場合には使ってはいけない事になったます。

不動産購入の時に必ず見る広告にも、注意点や決まり事があります。
効率よく家さがしをするには、まずは広告の見方を知る事が重要ですね。

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売れない住宅にしないために ~権利編~

各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。

 

空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。

 

戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。

 

相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。

 

問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。

 

立地もよく、解体して更地にすれば売れる!という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。

 

また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同(数十人)のハンコが必要!などというケースもあります。

 

連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。

 

建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。

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「知らないと数百万損する!? 売出価格と成約価格の差」

 

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。

売りに出しているエリアやタイミング等、個々の要因によって差はありますが、その乖離率は昨今では平均で約5%~10%近くになっています。

 

2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。

 

直近のものが下記の資料。

 

 

売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。

売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。

だから、売り手側には必ず思惑があるのです。

いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。

 

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう!」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう!」
など・・・

 

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。

要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。

買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば 一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。

 

買い手の仲介業者は価格が下がれば自分の手数料も下がるだけですし、結果的に買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。

あなたの味方になってくれる専門家(エージェント)と家探しをするという事が非常に大切になってきます。

 

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、

棟内マンション過去の成約事例・周辺の類似成約事例・周辺の現在の売出し状況などを鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。

 

 

「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。

 

ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。(費用は一切かかりません。完全に無料です)
「SelFin」のご利用は、こちらから→ https://self-in.com/sakai-naka01

 

普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。

そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

 

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

 

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。

そんなお住まい探しのかたちを提案します!

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危険な場所は 地形図で見分ける

台風や大雨、地震等による「土砂災害」「洪水」等、昨今自然災害が相次いでいます。
災害は一瞬にして尊い家族の命や貴重な財産を奪ってしまうなど、甚大な被害をもたらします。

土砂災害や水害は地形からある程度危険度を推測することができます。
住宅購入時には検討エリアのハザードマップや地盤の情報を確認しましょう。

「洪水ハザードマップ」「土砂災害ハザードマップ」に該当していないかを確認してみましょう。

住宅購入時には検討エリアのハザードマップを確認することが不可欠です。
(国土交通省ハザードマップポータルサイト https://disaportal.gsi.go.jp/ )
日本は災害大国なので、被災して人生に大きな影響を及ぼす可能性を検討せずに住宅購入を進めてはいけません
例えば、洪水ハザードマップの浸水予想図で、浸水予想深が1mを超えてくるようなエリアは避けた方が良いと言えます。
もっと危険度が高いのは「土砂災害警戒区域」。
特に土地の起伏の激しいエリアは要注意です。

「土地条件図」「地水分類図」など地形図を用いて土地歴を調べましょう。

地形図の中には、国土地理院の「色別標高図」や「土地条件図」や「治水地形分類図」など様々な種類があります。
「土地条件図」は、防災対策などを目的に主に地形分類(山地、大地、低地など)について表示したものです。
液状化などの地震時の災害危険性を確認できます。「治水地形分類図」は、治水対策を進めることを目的に、国が管理する河川の流域のうち主に平野部を対象として、扇状地・自然堤防・旧河道・後背湿地などの詳細な地形分類及び河川工作物等が盛り込まれた地図です。
洪水など水災の危険性を確認することができます。
また、昔の地図や航空写真なども一緒に比較すると、かつて川であったとか、田んぼであったとか、工場であったなど、様々なことが分かります。購入物件が絞られてきたらそのエリアの地歴を調べておくことをお勧めします


土地情報の検索には「今昔マップon the web(http://ktgis.net/kjmapw/)」というサイトが便利です。
現代の地図と昔の地図を並べて同じ画面で比較でき、さらに「土地条件図」や「治水地形分類図」といったようなものも表示できるので、災害の危険性を効率よく調べられます。

住宅購入は防災対策の最大のチャンスです。

災害危険性がなるべく少ない地域を選択することが有効な防災対策です。
既に家を持っている方は簡単に住みかえができないため、別の対策にお金をかける必要があるのですが、これから家を買う方があえて災害危険性の高いエリアを選択する理由はありません
住宅購入という防災対策の最大のチャンスを無駄にしてはいけません
日本は災害大国です。
自然災害の可能性がまったくない立地は存在しないと言われています。
防災対策は災害危険性をいかに減らす選択をするかが大切です。
例えば地震被害に備える場合、なるべく強い地盤のエリアを選択し、家屋が十分な耐震性能を確保していれば、被災するリスクをかなり抑えることができると判断できます。
カザールホームでは建物の性能はもちろん、その土地が持つリスクについても積極的にお調べして情報開示いたします
お気軽にご相談ください。

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『定期借地権付きマンション』の資産価値は?

物件探しをしていたら、「うん?この立地でこの価格って安いんでは・・」と思わず見直してしまう物件があります。借地権のマンションが多いのですが、今回は中でも『定期借地権マンション』の資産性について触れたいと思います。

 

▼そもそも『定期借地権のマンション』って何か?

まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の利用活用を増やそうという狙いを背景に「定期借地権」は平成4年に制定されました。

住宅の場合50年以上の期間を限って、更新のない借地契約を地主・借地人の間で締結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば50年後には建物を解体し、必ず更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。

日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、平成4年に新設された法律ともいえます。

 

▼買い手のメリット

土地代が含まれないため分譲価格が安い(通常の所有権のマンションに比べ、30%~40%程度安い)というのが一番の魅力です。都心部の利便性の高い土地のマンションで採用された販売手法の為、立地が良い事も魅力です。

 

▼買い手のデメリット

一定期間(50年以上)で「解体」される

地主に権利金を納めなければならないことが多く、地代を毎月払う必要もある。

土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」、「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重い。 残存期間(利用可能期間)が短くなってくると安くしても売りにくいことが多いです。

 

▼資産価値は?

購入している人も、基本的な部分、立地条件や建物自体の快適性などを第一義に選択している傾向があります。あくまで、利便性や環境、建物プランの良さなどに比重を置いて選択しているというわけです。マンションとしての資産価値の上昇に期待する人は少なく、むしろ積極的にマンションを「住みつぶそう」という発想を持つ方が多いのです。

東京都心の「定借付」高級マンション即完売(新築)などといっても、中古流通市場では、そこまでの人気がありません。理由は、なんといっても50年という期限が近づくほど利用できる期間に制限があり、資産価値も時間とともにどんどん減っていくからです。中古流通マーケットにおいて、価値は当然に下落していきます。

 

▼その他、マンション管理の問題も・・

いずれは解体しなければならない建物に区分所有者もなるべくお金をかけたくないというのが基本的な発想です。年代からして建物大規模修繕の話が持ち上がっているマンションが多いですが、管理会社としては、建物の修繕や設備更新はどうしてもやってもらいたいものの管理組合の承認が得られないことも・・・その実施を巡ってもめていることも多いそうです。

 

⇒これでは、建物の維持管理も悪くなっていき、悪循環です。

 

最初の購入者は、高齢者なら「自分が50年も生きていないはずだから、死ぬまで住んでいられたらそれでいい」、と考えるの方が多いでしょう。しかし、比較的若い購入者はどうなるのでしょうか? 将来、そこでの生活に不都合が起こって売却したいとなったら、はたしてうまく売れるのでしょうか? 売却の時期が10年先ならば、40年借地期間が残っているからまだいいですが、30年後はどうなるか? 残存期間に定めがある以上、短くなればなるほど、次に買う人の立場で考えると資産価値は限りなくゼロに近づいていくこととなります。

言い換えると、中古市場では残念ながら賃貸マンションを借りる感覚でしか購入できないことになります。

 

こう考えていくと、購入した時から資産価値がゼロに向かって動き出す定期借地権マンションの購入にはよほどの立地メリットがない限り厳しいマーケットと言えそうです。

もし、定期借地権マンションをみたら安いからと言って飛びつくのではなく、将来の事もよく考えて専門家に相談するなどしながら慎重に選択しましょう!

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住宅×IoT“スマートホーム” 新サービス続々登場

家電や住宅設備にIoTを導入した「スマートホーム」という言葉を耳にする機会が増えてきました。

 

スマートホームとは家電や電化製品を統合・制御することで、効率的かつ快適な自動化された住まいのことを言います。

 

スマートホームは「スマートホーム管理システム」と様々な「小型スマートホームデバイス」の2つの要素からなっています。

 

ホーム自動化システムとも呼ばれ、スマートホーム管理システムは照明、換気、空調(冷暖房)、あらゆるデバイスやセキュリティなどを統合する住宅自動管理システムです。

 

スマートホームによって実現できるエネルギー管理や、遠隔でのホームデバイスの管理などがユーザーの興味を惹きますが、ユーザーがスマートホーム技術を使い続けるには、革新的な技術よりも利便性や使いやすさ、またはセキュリティ機能が大事だと考えられています。

 

また、問題もあり、高価格、低需要、長いデバイスの交換サイクルという問題がスマートホームの普及を妨げると指摘されている為、スマートホームは生活のスマート化を実現するより、さらにユーザを混乱させる可能性があるとも言われています。

 

最近ではCMでも良く目にしますが、外出先で自宅のエアコンのスイッチを入れられる事や子どもが帰宅したことを外出先のスマホで確認したり、鍵の閉め忘れがないかを調べて外出先からロックする、といった安心感や利便性を提供するIoTマンションなどの集合住宅向けIoTサービス「つたえるーむ」をシャープなどが共同で発表しています。

 

詳しく下記をご覧下さい

http://www.nikkei.com/article/DGXLRSP450241_V00C17A7000000/

 

(以下一部抜粋記事)

集合住宅向けIoTソリューション「つたえるーむ」による各社連携機能は以下の通りです。(以下抜粋記事)

 

1.見守り・安心機能

・共用部のハンズフリーオートロック(アッサアブロイ提供)を通過するだけで、通過したカード所持者の帰宅および外出の情報をスマートフォンアプリ「ココロボ~ド」(シャープ提供)に通知。

・各戸(専有部)に設置のデジタルドアロック(アッサアブロイ提供)を、カード所持者が解錠したことを「ココロボ~ド」に通知、外にいても誰が帰宅したかがわかる。

・各戸(専有部)のデジタルドアロックの施錠状態を「ココロボ~ド」で確認できる。解錠状態だった場合は「ココロボ~ド」から施錠できる。

・集合玄関機(アイホン提供)から部屋の呼び出しがあった場合、来訪者の画像と来訪時間を「ココロボ~ド」に通知。

・「ココロボ~ド」に通知された内容は、各戸(専有部)に設置されたモニター付インターホン(アイホン提供)でも確認可能。

 

2.暮らし便利機能

・来客用駐車場などの共用施設を、マンション専用ポータルサイト (アルテリア・ネットワークス提供)からWeb予約することができる。「ココロボ~ド」のカレンダーと連携しているため、予約の時間が近づいたら「ココロボ~ド」にも通知される。

 

いろいろ使いこなせれば便利な機能だと思います。あとはセキュリティの問題がなければ是非使ってみたいと思います。

これからマンションを検討されている方は立地や間取り、マンションのもっている機能性をよく確認してみるとよいと思います。

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