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不動産の「マイナンバー」

マイナンバー法が施行され、個人にはそれぞれマイナンバーが付番されています。

出生届を市区町村に提出すると、マイナンバー通知が発行されますね。

同じように、不動産にも個人の「マイナンバー」のようなものが付番されているのです。

ご存じでしたか?

不動産の場合には「不動産番号」といい、13桁の番号が付番されています。

不動産番号の前4桁は、管轄する法務局の番号になっています。

後に続く9桁がその不動産の固有番号となります。

法務局で謄本を取得する際に「住所」を記載してしまうと、「地番を書いてください」と指摘されることがありますが、不動産番号で特定すれば細かい所在や地番などの記載が不要になります。

便利といえば便利なのですが、そもそも不動産番号を覚えていられませんね。

個人のマイナンバーについても思ったほど普及していないようですが、不動産番号についても普及しているように感じません。

行政側の情報管理としては楽になっているのかもしれませんが、利用する民間のサイドでももう少しメリットのある制度となっていけばと願っています。

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夫婦共有で不動産購入する場合の「持分」はどうやって決めるのか?

不動産を購入するためには多額の資金を用意しなければなりません。不足する資金は借入れに頼ることになります。一人で購入することが困難な場合や、夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい場合には、夫婦など共同で購入する場合も昨今は数多く見受けられます。

「持分」とは、その不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。

資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦2分の1ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されますので注意が必要です。

では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか。

■不動産持分の決め方(登記の割合)

「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めることが大原則です。

つまり、その「出資割合」に応じて、持分を決めるということです。

出資割合と異なった持分にした場合、夫婦間といえども「贈与」とみなされ、贈与税が課せられることがあります。

その人の出資の割合= その人の出した資金(借入金を含む)÷その不動産の購入代金

■不動産購入時の資金

不動産の持分を決める際の「不動産購入代金=取得費」に含められるもの

(代表的なものは以下のものです。)

※引っ越し代金や、火災保険料などはは不動産購入代金にあたりませんので注意ください。

■ケーススタディ

単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかでほぼ決まります。

(例)

物件価格(4,680万)+ 諸経費(約.320万)=概算5,000万

それを仮に下記のようにそれぞれ負担した場合、

・夫 ローン3,000万 現金300万 =合計3,300万・・① 負担

・妻 ローン1,500万 現金200万 =合計1,700万・・② 負担

それぞれの出費割合は、

・夫 ①÷5,000万 =約66%

・妻 ②÷5,000万 =約34%

→持ち分としては、

・夫 3分の2 妻3分の1

・夫 50分の33 妻50分の17 ・・等

※持分の言い方としては、

(例)半分の場合⇒「2分の1」でも、「4分の2」でも、「100分の50」でもかまいません。

数万~数十万円の誤差については

贈与税の基礎控除110万分がございますので、その範囲内であれば、多少ずれても問題はございません。

※より詳細な内容を確認したい場合は、安心できる税理士を御紹介致しますのでカザールホームにお尋ねください。

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不動産購入時に必ず目にする登記簿謄本

どこに注目するべきか確認しておきましょう。

不動産登記は、土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般的に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしております。

登記記録には、表題部と権利部があり、土地は1筆ごとに、建物は1個ごとに区分して作成されています。

表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)などが、建物の場合には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されています。

権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されてます。

甲区には、その不動産の所有者に関する事項が記録されており、過去から現在までの所有者や、いつ、どんな原因で所有権が移転したのかが順を追ってわかるようになっております。
一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産の権利に関する事項が記録されていますが、所有権の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。

登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書といいます。これらの書面は、所定の請求書を法務局に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧が出来ます。
なお、登記事項証明書は、以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものとなります。

土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認することが大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数年前に何度も売却されているような問題のある土地かどうか、などは全て登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する記録は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意しなければなりませんので、お気を付けください。

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売れない住宅にしないために ~権利編~

各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。

 

空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。

 

戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。

 

相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。

 

問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。

 

立地もよく、解体して更地にすれば売れる!という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。

 

また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同(数十人)のハンコが必要!などというケースもあります。

 

連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。

 

建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。

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