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不動産は簡単には捨てられない

日本は人口減・家余り時代に突入しています。そのことを表すニュースが出ていました。

※参考記事

「命の危険感じる」近隣住民襲う竹林 相続の80代、資金が底…管理に限界 放棄は法で認められず

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180507-00010000-nishinp-soci

記事は福岡市の事例で、竹林を所有している人が管理コストを捻出することができなくなり、放置した結果、隣接する住宅へ竹が落ちるなどの事故が起きてしまっているというものです。

「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」という概念が一般的な気がしますが、実際は負担を国に押し付けることは通用しないという判例のようで、表題になりますが不動産は一度所有してしまうと簡単には捨てることができないことを実感させられる記事だと思います。

極端な高齢化は着実に進行し、不動産の処分が社会問題として顕在化します。ただ、これまた極端な少子化によって家を買う人が減っているため、かつてのような古くなったら壊して新築、というのは難しくなっています。程度の良い中古物件も増えていますし、インスペクションや瑕疵保険など中古住宅でも安心して購入できる仕組みも整備されています。

日本の住宅業界には、家を買うなら新築という信仰が根強く残っているのですが、もはやこれから家を買う人にとって新築という選択はそれほど魅力的なものではないかもしれません。

買う人が減っても家を売らないと住宅業者は食べていけないので、あの手この手で消費者へPRします。

そういった事業者が、多少難ありな土地でも周辺相場に比べると格安だといって危ない土地を勧めたりするわけです。建売も要注意ですね。安いものには理由があるということです

戸建てを希望される方は、将来に渡ってリスクが少ない土地なのかをよく検討する必要があると思います。

カザールホームでは、建物情報だけでなく、土地の善し悪しについても積極的に情報提供いたします。

お気軽にご相談ください。

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相続登記が無料になります!

最近話題となっている「空地・空き家」問題の解消を目指して、「相続登記の免税措置」が設けられました。

この制度は、祖父母や曾祖父母など二世代以上前の所有者の登記名義になってしまっている場合に、一旦その中間者の名義にする分の登記費用については免税にします、というものです。

いわゆる「数次相続」を解消するための手段になります。

相続登記をしないで放置をしていると、相続人がネズミ算のように増えていき、書類の収集や連絡のやり取りが事実上不可能になってしまっているケースがあります。

また、そのような場合にも、曾祖父の名義から祖父の名義に変えて、さらに祖父から父親の名義に変えて、やっと自分の名義に変更と、いくつもの手続きが必要となってしまい、その分費用もかかってしまう、というネックがありました。

今回の制度は、その途中にかかる費用については、免税にしようというものです。

ただし、この免税措置は時限立法となっており、「平成33年3月31日まで」に登記の手続きをするものに限られます。

不動産の売却などの処分には、登記の名義をきちんと現在の所有者名義に変更する必要があります。

不動産が「空地・空き家」となってしまう原因のひとつが、相続登記をせずに放置され、名義変更ができていないことと言われています。

もし、ご実家や利用していない土地で処分を考えている不動産をお持ちでしたら、売却査定はもちろんのこと、そもそも売却手続きを進められるかも含め、カザールホームにぜひ一度ご相談ください。

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相続時精算課税制度とは?

相続時精算課税制度を選択すれば、2,500万円までは贈与税がかからない。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親または、祖父母から20歳以上の子・孫への贈与に限り、2,500万円までは、贈与税がかからず、それを超える部分については一律税率20%が課税されるといものです。

受贈者(贈与を受ける人)は、贈与者である父母、祖父母ごとに選択できるため、一人の受贈者は最高で合計1億円まで非課税で贈与を受けることも可能となります。また贈与財産の種類、金額、贈与回数には制限が設けられていないため、どんな財産をいくら贈与してもらっても構いません。

但し、相続時精算課税が非課税となるのは、あくまでも贈与時の話です。相続時には、それまでに相続時精算課税の適用を受けた贈与財産の価格を相続財産に加えて相続税の計算を行う事になります。(この時に相続財産と合算する贈与財産の価格は、贈与時の価額となる)

また、この制度を一度選択すると、それ以後、暦年課税の110万円控除は利用できず、取り消しも出来ません。よって、相続時精算課税制度を選択するかどうかについては、他の財産も含めて詳細に検討する必要があり、注意が必要です。
なお、既に納めた相続時精算課税にかかる贈与税相当額は、相続時の相続税額から控除できます。

いずれにしても、相続時精算課税を選択すると変更はできないので、容易に選択することなく、他の財産価格を把握したうえで、選択を検討すべきといえます。

また、相続財産の評価は非常に複雑ですので、心配な場合には、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

≪注意事項 まとめ≫
・相続時精算課税を選択した場合、その後の撤回はできない。
・相続時精算課税を選択した場合、以後、贈与税の基礎控除(110万円)はりようできない
・相続時の贈与財産の評価は贈与時の価額

≪その他≫
住宅を取得するために親から援助を受ける場合には、「住宅取得資金の贈与税の非課税制度」をまずはご検討頂き、その上今回のも併せて今回の「相続時精算課税制度」をご検討されることをおすすめします。

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小規模宅地等の特例制度をご存知ですか?!(二世帯住宅は節税につながる)

突然ではありますが、表題の小規模宅地等の特例制度をご存知でしょうか?

現在、マイホームを持つことで大幅な節税対策が図れる事を把握されている方も多いのではないでしょうか?!なかでも住宅ローン減税は良く知られていますが、実は二世帯住宅の場合は特例によって節税につながることもあるようです。今回はそのポイントについて記述したいと思います。

そもそも小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合には、80%又は50%まで評価額を減額してあげますよという特例です。例えば、被相続人の自宅の敷地の相続税評価額が1億円だったとします。この土地につき小規模宅地等の特例を適用すると2,000万円の評価で相続税を計算することが出来るのです。

被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地は、相続人の生活基盤となる非常に重要な財産であり、このような財産にフルで相続税をかけてしまうと相続後の相続人の生活を脅かす可能性もあるため、このような大幅に評価額を減額できる特例措置が設けられているわけです。

さらに、家の造りに対する要件が現在は緩和されているのも大きいようです。

以前は、その土地に建つ建物の1階が親で2階が子、そして玄関が別の二世帯住宅は家の中が行き来できないので別の建物とみなされ、特例の適用が認められませんでしたが、2014年以降は、家の中で行き来できなくても一つの建物としてみなされるようになり、特例がうけられるようになりました。ただし、1階が親名義、2階が子名義の区分登記だと、別の建物としてみなされてしまいますので注意が必要です。

また、小規模宅地等の特例を受ける際にはいくつか注意点があります。

特例を受けるには対象となる自宅や土地が相続税の申告期限(被相続人の死亡から10カ月以内)までに、法定相続人全員が遺産分割について合意している必要があります。もし親の死後に相続でもめて時間がかかると、特例を受けられないこともございます。そのため、生前に遺言書もしくは遺産分割協議書を作っておくことがおススメのようです。

また、実際にそこに同居していたという事実は必須であり、特例を受けられるのは“その土地に建つ家に、亡くなった親と同居していた子”に限定されます。

この同居というのは、ただ住民票がそこにあるだけでは認められません。たとえば、二世帯住宅にしたもののライフスタイルの変化で引越しをしたとします。そうすると、相続時に税務署は『一緒に住んでいない』と判断し、特例は受けられません。具体的には、その家から学校や会社へ行っている、光熱費の明細がその家に届いているなど、その家で生活してきた実態が求められますので、この点でも注意が必要です。

小規模宅地等の特例は相続税の負担を減らす効果があるものの、その適用条件や範囲は細かく内容も複雑です。

これから共働きで親と一緒に生活し、子供の面倒や家事を分担したりする家族が増えてくと言われます。また、高齢化の問題で親の老後の生活を考えている方も居るようです。いずれにせよ、二世帯住宅を建て、一緒に住む事で生活費を抑えた生活も可能になる為、今回の小規模宅地等の特例制度も知っているのと知らないのでは大きな違いにつながりそうです。

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相続税の計算方法ってご存知ですか?

相続税の計算手順は、【相続税=課税価格×税率-速算控除額】となります。

まずは、課税価格を計算します。
課税価格の計算では、相続人ごとに、相続や遺贈によって取得した財産の価額を出します。
次に、みなし相続財産の価額を加えます。ここでいうみなし相続財産とは、被相続人の死亡による生命保険金や死亡退職金等です。
次に、非課税財産の価額を差し引きます。生命保険金等については、500万円×法定相続人の人数分が非課税財産となります。そして相続時精算課税の適用を受ける財産を加え、さらに、債務および葬式費用の額を差し引きます。
最後に、被相続人が亡くなる3年以内に被相続人から相続人に贈与された贈与財産を加えて、各人の課税価格を求めます。

課税価格を求めたら、次に、相続財産全体にかかる相続税の総額を計算します。まず、各人の課税価格を合算し、その合計額から基礎控除額を差し引いて、課税遺産総額を求めます。基礎控除額は、3千万円+600万円×法定相続人の数となります。実子がいない場合場合には、養子2人までを法定相続人の数に含める事が出来ます。

そして、この課税遺産総額を各相続人が法定相続分どおりに分けたと仮定して、各相続人の仮の税額を求め、これを合計したものが相続税の合計となります。

各人が実際に納める相続税額は、先に求めた相続税の総額を、各人が取得する相続財産の比例配分割合に応じて割り振ります。
この場合の比例配分割合は、課税価格に合計額に対する各人の課税価格の割合となります。

こうして求めた相続人ごとの税額から、各種の税種の税額控除額を差し引いた残額が、各人の納付額となります。
例えば、配偶者の場合には、配偶者の税額軽減により、法定相続分以下の額、もしくは1億6千万円のうちどちらか多い金額までは相続税がかかりません。
また、相続時精算課税を選択して支払った贈与税相当額も、ここで相続全額から控除します。

なお、被相続人の養子となった孫(代襲相続人は除く)は、税額控除額を差し引く前の相続税額に、その2割に相当する額を加算しなければならないので、孫養子を検討する際には注意が必要です。

相続というとほとんどの人が一度は通る道ですので、いざという時に困らない為にも知識として身に着けておくと良いかと思います。

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相続税には課税されるものと非課税のものがあるのご存じですか?

相続税は、亡くなった人(被相続人)の財産を、相続や遺贈(遺言によるもの)によってもらった場合は、取得した個人に対して課せられる税金です。原則として、相続開始から10ヶ月以内に申告・納税する必要があります。

相続財産には、相続税がかかる財産とかからない財産があります。相続税の計算上、遺産総額に含まれる財産には、現金、預貯金、有価証券、宝石、土地、家屋などのほか、貸付金、特許権、著作権など、金銭に見積もる事ができる経済的価値のあるもの全てに加えて、死亡保険金や死亡退職金、被相続人から死亡前3年以内に贈与により取得した財産、相続時精算課税の適用を受けた財産があります。

一方、死亡保険金や死亡退職金のうち一定額、墓地や仏壇等、宗教・慈善・学術等の公益事業用財産、心身障害者共済制度に基づく給付金を受ける権利などは相続税がかからない非課税財産となります。
また、債務や葬式費用などは遺産総額から差引くことができます。

相続税の課税価格を計算するには、遺産の価格を出す必要があります。
このとき、不動産や株式など現金以外の財産は時価で評価するが、実務的には、それぞれ定められた評価方法で価格を算出します。

たとえば、土地は、路線価方式または倍率方式により評価額を出します。
ただし、貸宅地(賃貸している土地)については、路線価方式もしくは倍率方式により求めた自用地(自己所有で完全所有権の土地)の評価額に、地域ごとに決められた借地権割合(更地評価額に対する借地権価格の割合)を控除した底地割合、つまり「借地権割合」を掛けて求めます。
このとき、相続した土地が、被相続人または生計を一にしていた親族の居住用や事業用だった部分には、一定面積までの部分は通常の評価額から一定割合を減額する特例があります。

一方、建物については、固定資産評価額の1.0倍で評価します。
ただし、貸家については、その建物の固定資産税評価額に借家権割合と賃貸割合を乗じた価格を、その建物の固定資産税評価額から控除します。

 

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親の土地に賢く家を建てる方法

親の土地に子世帯が戸建住宅を新築する場合、安易に土地を親の所有から子の所有に名義変更することは、危険です。名義変更をすると親から子へ土地の贈与とみなされ、贈与税が課税されます。

そこで、子に名義変更したい場合には、「相続時精算課税」を選択する方法があります。
相続時精算課税を選択すると、相続税評価格が2,500万円までの土地の贈与は非課税となります。ただし、2,500万円を超えた部分については、一律20%贈与税が課されます。
また、相続時には相続財産に加算されるので、他の財産も含めた十分な検討が必要になります。尚、支払った贈与税額は相続税から控除されます。

また、土地の名義を変更するのではなく、親から土地を賃借する方法(「使用貸借」)もあります。

通常の賃貸借の場合には、借主は地主に「地代」を払いますが、親の土地に子供が家を建てる場合、子が親へ地代や権利金を支払う必要は必ずしもありません。このように、地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを「土地の使用貸借」と言います。
使用貸借では、土地を使用する権利の価格は、0円として取り扱われるので、親の所有している土地を無償で借りて、子の名義の建物を建設しても贈与税はかかりません。

但し、使用貸借されている土地は、将来、親から子に相続される時に相続税の対象となります。その際の土地の価格は貸宅地ではなく、「更地」として評価されます。すなわち、相続財産の計算では、通常、他人に貸している土地(貸宅地)は評価減となりますが、使用貸借では更地としての評価になるため、高い評価格となってしまいますので注意が必要です。

また、子が親に権利金を払わずに地代だけを支払う場合、親から子に借地権の権利金総額の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。したがって、親子間の土地の貸借では、地代を支払うよりは使用貸借にしておいた方が良いです。

なお、使用貸借でも土地の固定資産税相当額程度のお支払いであれば、使用貸借の範囲として認められることが多く、土地の固定資産税程度は、子が負担しても贈与税の問題は発生しません。

より詳細な内容をお知りになりたい方は、安心できる税理士さんも御紹介できますのでお気軽にご相談下さいね。

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売れない住宅にしないために ~権利編~

各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。

 

空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。

 

戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。

 

相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。

 

問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。

 

立地もよく、解体して更地にすれば売れる!という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。

 

また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同(数十人)のハンコが必要!などというケースもあります。

 

連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。

 

建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。

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