中古住宅リノベーション 大阪 | 大阪で中古住宅リノベーションならカザールホーム

0120-45-8540
〒599-8253 大阪府堺市中区深阪4丁8-56
logo

ブログ

木造住宅の耐震診断 ~必要耐力と保有耐力~

今回から数回に分けて木造住宅の耐震診断について説明します。
ややこしそうに思える木造住宅の耐震診断ですが、考え方は意外とシンプルですので、是非参考にしてください。

第1回目は耐震診断の評点についてです。
耐震診断を実施すると、上部構造評点というスコアが算出されます。スコアによって4つに判定が区分されます。

1.5以上…倒壊しない
1.0~1.5…一応倒壊しない
0.7~1.0…倒壊する可能性がある
0.7未満…倒壊する可能性が高い

このスコアの1.0以上が国土交通大臣が定める安全基準となります。

耐震基準適合証明書を発行するには、上部構造評点が1.0以上である必要があります。

ところで、この上部構造評点は、階毎、建物の方向(X方向、Y方向と言います)毎に算出されるので、例えば2階建ては4つの上部構造評点が算出され、最も低いスコアがその家の耐震診断結果として採用されます。

それではこの上部構造評点はどのように求められるかをご説明します。

計算式は Iw=edQu/Qr となります。
いきなり訳の分からない記号が出てきました。記号が指し示す意味は 【 上部構造評点=保有耐力/必要耐力 】という考え方になります。

保有耐力とは耐震診断で評価されるその家の強さの合計です。(耐震診断では強さのことを耐力と表現することが多いです)

耐震診断で重要となるのは壁の強さなので、各壁の仕様を現地調査で確認して、それぞれの強さを評価していくのが耐震診断という作業になります。

必要耐力とは、建物の床面積や屋根の重さなどから、本来保持しなければならない強さの合計です。

つまり、必要耐力以上の保有耐力があれば基準を満たし、保有耐力が必要耐力を下回れば足りない分補う必要がある、という考え方になります。

1.0を下回るとダメだと判断してしまいがちなのですが、大切なのはどれくらい基準値を下回るかであって、つまりは1.0を上回るためにどれくらい工事費がかかるのか、という考え方になります。

ちなみに、旧耐震の物件だとほぼ100%、新耐震でも2000年6月までの建物だと約80%の住宅が基準を満たさないという調査結果が出ていますので、この耐震診断法は「辛め」の評価が出る手法だということも押さえておきたいポイントです。

********************************************************************

堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ

スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が

買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」

https://self-in.com/sakai-naka01

 

DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中

http://www.diynoie.com/diypj/

 

修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中

(お問合せページからお申込下さい)

http://cazal.co.jp/reform/

 

『定期借地権付きマンション』の資産価値は?

物件探しをしていたら、「うん?この立地でこの価格って安いんでは・・」と思わず見直してしまう物件があります。借地権のマンションが多いのですが、今回は中でも『定期借地権マンション』の資産性について触れたいと思います。

 

▼そもそも『定期借地権のマンション』って何か?

まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の利用活用を増やそうという狙いを背景に「定期借地権」は平成4年に制定されました。

住宅の場合50年以上の期間を限って、更新のない借地契約を地主・借地人の間で締結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば50年後には建物を解体し、必ず更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。

日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、平成4年に新設された法律ともいえます。

 

▼買い手のメリット

土地代が含まれないため分譲価格が安い(通常の所有権のマンションに比べ、30%~40%程度安い)というのが一番の魅力です。都心部の利便性の高い土地のマンションで採用された販売手法の為、立地が良い事も魅力です。

 

▼買い手のデメリット

一定期間(50年以上)で「解体」される

地主に権利金を納めなければならないことが多く、地代を毎月払う必要もある。

土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」、「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重い。 残存期間(利用可能期間)が短くなってくると安くしても売りにくいことが多いです。

 

▼資産価値は?

購入している人も、基本的な部分、立地条件や建物自体の快適性などを第一義に選択している傾向があります。あくまで、利便性や環境、建物プランの良さなどに比重を置いて選択しているというわけです。マンションとしての資産価値の上昇に期待する人は少なく、むしろ積極的にマンションを「住みつぶそう」という発想を持つ方が多いのです。

東京都心の「定借付」高級マンション即完売(新築)などといっても、中古流通市場では、そこまでの人気がありません。理由は、なんといっても50年という期限が近づくほど利用できる期間に制限があり、資産価値も時間とともにどんどん減っていくからです。中古流通マーケットにおいて、価値は当然に下落していきます。

 

▼その他、マンション管理の問題も・・

いずれは解体しなければならない建物に区分所有者もなるべくお金をかけたくないというのが基本的な発想です。年代からして建物大規模修繕の話が持ち上がっているマンションが多いですが、管理会社としては、建物の修繕や設備更新はどうしてもやってもらいたいものの管理組合の承認が得られないことも・・・その実施を巡ってもめていることも多いそうです。

 

⇒これでは、建物の維持管理も悪くなっていき、悪循環です。

 

最初の購入者は、高齢者なら「自分が50年も生きていないはずだから、死ぬまで住んでいられたらそれでいい」、と考えるの方が多いでしょう。しかし、比較的若い購入者はどうなるのでしょうか? 将来、そこでの生活に不都合が起こって売却したいとなったら、はたしてうまく売れるのでしょうか? 売却の時期が10年先ならば、40年借地期間が残っているからまだいいですが、30年後はどうなるか? 残存期間に定めがある以上、短くなればなるほど、次に買う人の立場で考えると資産価値は限りなくゼロに近づいていくこととなります。

言い換えると、中古市場では残念ながら賃貸マンションを借りる感覚でしか購入できないことになります。

 

こう考えていくと、購入した時から資産価値がゼロに向かって動き出す定期借地権マンションの購入にはよほどの立地メリットがない限り厳しいマーケットと言えそうです。

もし、定期借地権マンションをみたら安いからと言って飛びつくのではなく、将来の事もよく考えて専門家に相談するなどしながら慎重に選択しましょう!

*****************************************************************

堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ

スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が

買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」

https://self-in.com/sakai-naka01

 

DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中

http://www.diynoie.com/diypj/

 

修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中

(お問合せページからお申込下さい)

http://cazal.co.jp/reform/

 

 

 

 

 

地震対策で最も手っ取り早く確実な方法とは?

日本は地震大国です。来るかどうかわからないではなく、いつか必ず大地震が発生することを前提に準備が必要だと思います。

 

□手っ取り早く地震対策を行うには?

耐震性能の高い住宅へ住み替えるのが最も手っ取り早く確実な方法です。

現状賃貸の方は、ハザードマップをよく確認して安全な物件に住み換えることで、地震リスクを大きく軽減できます。

 

住み換えればいいと言っても、家を所有してしまっている方にとっては簡単ではありません。

すでに家を所有していると、住み替えのハードル(心理面・コスト面)は非常に高くなります。

そこで耐震改修など性能向上リフォームを考えるのですが、コストの問題でやはり実現が難しい、というのが実情です。

長年住宅の耐震化に携わってきましたが、所有物件の耐震化は本当に難しいと思います。

既に家を所有していると住み替えは簡単ではないのですが、それでも自宅の耐震改修に比べれば住み替えの方が手っ取り早い方法なのは間違いありません。

これから家を買う人は簡単です。耐震性能の高い安全な住宅を選べばよいだけです。

 

□せっかくのチャンスを無駄にする人が多いです

ただ、これから家を買う方も耐震性を無視した判断をする方が多いです。

購入物件を決めてから耐震化を考えるからです。この方法では所有物件の耐震化と同じ問題に直面してしまいます。

大切なのは物件検討段階から耐震化を意識すること。

なるべく耐震化にコストがかからない物件の選び方をすることが大切です。

ハザードマップを確認し、地震だけでなくほかの災害リスクも考慮して立地を選び、

築年数で改修リスク(=改修コスト)を想定して、余裕を持った資金計画を立てれば、安全な住環境の確保がより現実的になってきます。

※中古購入の場合、改修コストを考慮しない買い方が失敗の原因となります。

 

□あえて旧耐震を選ぶ理由はありません

昭和56年5月以前の建物を旧耐震と呼びます。

普通の木造戸建ての場合はどんなに古くても耐震改修を行えば性能向上が可能ですが、築年数が古いと改修コストが多くかかってしまいます。

非木造戸建て(鉄骨やRCなど)の場合は旧耐震は要注意です。耐震診断も耐震改修も現実的なコストでは実現できません。

マンションも同じです。旧耐震マンションは地震の倒壊リスクに加え、将来的に耐震改修を実施する場合、耐震改修は長期修繕計画に含まれていない工事なので、改修コストが臨時徴収される恐れもあります。

旧耐震の物件を選択することは、新耐震を選ぶよりも難しい選択で、不動産や金融に精通している人向けの買い方と言えます。

リノベーション済みで綺麗になっているからと言って、素人が初めての物件購入で手を出すには難しい買い物なのです。

 

□防災に強い不動産屋さんを味方につけましょう

不動産業は地域密着と言われます。地域密着であるが故に、必要なマイナス情報を隠す事業者が多いのが実態です。

例えば千葉県浦安市(東日本大震災で液状化被害のあったエリアです)のハザードマップを見ると、多くのエリアが液状化の可能性があると判定されています。

「液状化の話題に触れると、浦安市では商売ができない」そんな風に考えている事業者が多いのが問題です。

地震だけではありません。洪水、土砂災害など立地選択で考慮すべきことはたくさんあります。

言い換えると、ハザードマップで問題がまったくないエリアの方が少ない(ほとんどない)のが日本という国なのです。

まずは情報を得て、その上でリスクを考慮して適切に判断することが求められます。

防災に強い不動産会社に出会うことができれば、強い味方になるでしょう。

不動産会社に問い合わせる時(特に最初に訪問した時)は、物件情報だけでなく防災リスクについても質問し、適切な回答が得られるかどうかで事業者選びの判断基準とすることをお勧めします。

※ちなみに防災士という資格制度もありますが、不動産屋さんで防災士を持っている人はあまりいないのではないかと思います。

 

地震対策は防災グッズを揃えることではありません。

まずは地震が来ても家族に被害が及ばない住環境を確保することが何よりも大切です。

 

***************************************************

堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ

スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が

買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」

https://self-in.com/sakai-naka01

 

DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中

http://www.diynoie.com/diypj/

 

修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中

(お問合せページからお申込下さい)

http://cazal.co.jp/reform/

 

1981年6月~1984年3月建築の物件は要注意!!

中古物件がいつ建築されたかで利用できる住宅取得支援制度が変わったり、手続きが変わったりします。

 

最も影響が大きいのは「新耐震(1981年6月以降)」と「旧耐震(1981年5月以前)」です。

旧耐震の場合、既存住宅売買かし保険を付帯するために耐震基準適合証明書が必要となり、戸建ては耐震改修が必要となり、マンションはそもそも既存住宅売買かし保険を付帯できない、ということも考えられます。

 

不動産広告の建築年月は謄本を元に記載されているケースが多いです。

注意したいのが、謄本に記載されている日付は建築後の登記日ということです。

新耐震・旧耐震は謄本の日付ではなく、建築前の確認申請が1981年6月1日以降かどうかで区分されるため、不動産広告で新耐震だとしても、実際には旧耐震ということが起こり得ます。

 

<旧耐震・新耐震の区分>

 

1981年5月以前…旧耐震

1981年6月1日~1984年3月31日…公的書類で確認申請日が確認できれば新耐震、謄本しか確認の方法がなければ旧耐震

1984年4月以降…新耐震

 

つまり、検討中の物件の建築年月が「1981年6月1日~1984年3月31日」だった場合は、確認申請日がいつだったのかを確認する必要があります。

 

住宅ローン減税の関係で多くの問い合わせをいただくのですが、新耐震のつもりでかし保険の手続きを進めようとしたら、実際には旧耐震扱いで保険が掛けられなかったという事例が聞こえてくるようになりました。

既存住宅売買かし保険は始まったばかりの制度で、一般の不動産事業者にはまだまだ浸透していません。

中古住宅を検討する際に、建築年月は思った以上に重要な情報ですので、うっかり見逃さないように注意してくだあいね。

****************************************************************************

堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ

スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が

買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」

https://self-in.com/sakai-naka01

 

DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中

http://www.diynoie.com/diypj/

 

修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中

(お問合せページからお申込下さい)

http://cazal.co.jp/reform/

 

築年数でリフォーム金額を想定!?~木造戸建て編~

中古住宅を検討する上で不安になるのがリフォームの金額です。住宅の状態は物件によるので、一様にいくら、と値段が出せません。また、耐震や劣化改修工事は建物インスペクションを実施しないと必要かどうかすら判断できません。

とはいえ、まったく不明瞭な状態では安心して取引を進めることができません。ここでは住宅の築年数で必要なリフォームを判断する目安をご紹介します。

 

◾︎2000年6月以降の建物

いわゆる築浅物件と言われるものです。耐震や劣化改修工事はあまり懸念しなくても良いと思われます。キッチンやお風呂などの住宅設備も状態が良ければ交換工事を行わなくても住み続けることができます。

築浅物件は競争率も高いので、早く決断する必要があります。本来であれば売買契約前の建物インスペクションが必要ですが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまったら元も子もありません。場合によっては売買契約後の建物インスペクションを許容する必要があります。

 

◾︎築20年以上の木造戸建て(新耐震)

この時期の物件は、耐震や劣化改修工事が必要と判断されるケースが多いです。

従って、ある程度リフォーム費用を想定して取引を進める必要があります。場合によってはリフォーム費用を住宅ローンと一体にして組むことも検討した方が選択肢が広がります。

ポイントは建物インスペクションです。余程のことがない限り、売買契約前に調査を行って、必要な改修費用を把握することが大切です。

また、キッチンなどの設備の状態が良くても、型式が時代遅れのケースが多いので、交換工事を前提に検討した方が現実的です。

 

この時期の物件のポイントは、リフォーム会社が限られるということです。

建築士事務所登録を行っているリフォーム会社でなければ、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できません。

何より住宅の性能向上に関する工事を実施する以上、建築士による確認・保証がないまま工事することは危険ですのでオススメできません。

 

◾︎旧耐震の物件

旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事費用が多くかかる傾向があります。住宅設備も全交換が前提です。

場合によっては建て替えた方が安いケースもあります。

まずは資金計画が大切です。工事費を含めて住宅ローンでまとめることができれば、現実的な選択ができます。

(そもそも住宅ローンの対象にならない物件も考えられます)

また建物インスペクションも大切です。建物の状態を正確に把握し、まだ使うことができる物件なのかの判断が必要です。

当然ながら、この時期の建物は建築士がいないと話になりません。

目先の金額の大小よりも、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。

 

いかがでしょうか。

築年数で大まかに3区分してみましたが、取るべき対策がだいぶ異なることがお判りいただけたと思います。

築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、など無理な要求を通そうとすると、それだけ取引のリスクが上がり、購入後に多大な費用が発生するということになりかねません。

安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。

*********************************************************************

堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ

スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が

買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」

https://self-in.com/sakai-naka01

 

DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中

http://www.diynoie.com/diypj/

 

修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中

(お問合せページからお申込下さい)

http://cazal.co.jp/reform/

 

  • カテゴリー

  • 過去の記事

    • 2018 (55)
    • 2017 (33)
    • 2016 (4)