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小・中学生から学ぶ、住宅の資産性とエリア選択

※トップ画像は、国土交通大臣賞(最優秀賞)絵画の部 小学生の部

宮城県 美里町立不動堂小学校5年 赤坂 優心(あかさか ゆうしん)さんの作品

平成29年度 「土砂災害防止に関する絵画・作文」入賞作品が発表されました。

全国の小・中学生を対象に、作品の制作を通じて土砂災害及びその防止についての理解と関心を深めてもらうことを目的とし、土砂災害防止月間(6月)における活動の一環として開催されているもので、今回で34回目となります。全国から応募された4,348点の作品を、有識者、関係機関・団体で構成する審査会において選考し、このたび、国土交通大臣賞(最優秀賞)4点、国土交通事務次官賞(優秀賞)60点が決定、発表されました。下記ホームページで入賞作品を見ることができます。

◆国土交通省 土砂災害防止に関する絵画・作文

http://www.mlit.go.jp/mizukokudo/sabo/doshasaigai_boushigekkan.html

作品を読んでみると、自ら役所に出向き、ヒアリング調査まで行なっている小学生もいました。自然災害は、人命にも関わる重要な問題でもありますし、当然、家の資産価値にも大きく影響を与えます。子供たちは自分が住む家を選ぶことができません。住宅購入の際には、これらの情報にも注意も払うことが、大人の責務だと言えるでしょう。できれば危ないエリアの家は買わない方が良いですが、もし、既に所有されている方は、万が一の時の避難場所の確認や、ご家族内で避難時する際のルールを決めるなど、準備をしておくようにしましょう。

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壁補強1カ所と劣化改修だけで 耐震基準をクリア

中古木造住宅の購入には、 建築士による建物インスペクションが欠かせません。

馴染みのあるエリアでの住宅購入を検討していたAさんの目に留まったのは、築22年の木造住宅でした。

昭和56年6月以降の「新耐震」と言われる時期の建物ではあるものの中古住宅の購入ということもあり、住宅の性能について多少の不安を感じていたAさんは、本物件を購入するに当たって建築士による建物インスペクションを実施して住宅性能を確認することにしました。

建築士による建物インスペクションの結果、床下に漏水が原因とみられる腐朽が見つかり、また、外壁に構造に影響を及ぼす可能性のあるひび割れが発見されました。

耐震診断の結果は「0.84」。

築20年を超える木造住宅のため、そのままでは住宅ローン減税の対象となりません。

今回の物件のように、たとえ「新耐震」の建物でも耐震基準を満たしていないケースは多くあり、リニュアル仲介では今の耐震基準となった平成12年5月までに建築された木造住宅を購入する場合は、建築士による建物インスペクションで耐震診断を行うことをお勧めしています。

ただ、耐震基準を若干下回るものの、1ヶ所の壁補強と床下や外壁などの劣化改修を行う程度で、それほど費用を掛けずに耐震基準を満たすことができるとわかりました。

Aさんは耐震改修に加え、指摘された劣化箇所の改善工事を行い、また、建物性能の維持・保全のために屋根・外壁の塗装工事も行うことにしました。

中古住宅購入では引渡しを受けた後の雨漏れなどの不具合が懸念されますが、劣化改修工事を実施したことで、引渡しから最長5年間、最大1000万円の既存住宅売買瑕疵保険に加入することも可能になりました。

さらに築年相応の使用感があったお風呂やトイレ、キッチンなどの住宅設備も最新のものへ一新。

気持ち良い住空間に大満足のAさんです。

住宅ローン減税も対象となり(最大200万円控除)、さらに5年間の既存住宅売買瑕疵保険に加入することもでき、安心して暮らせる理想の我が家を実現できました。

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誰でもわかる!木造住宅の耐震診断 ~接合部~

懲りずに誰でもわかるシリーズです。
今回のテーマは接合部です。

【前回までの記事】
第1回 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断 ~必要耐力と保有耐力~

第2回 誰でもわかる!木造住宅の耐震診断2 ~耐力壁~

柱と土台、梁と梁、柱と梁が繋がる部分を接合部と呼びます。地震などの大きな力が加わると、接合部が抜けようとする力が作用するので、引抜けを防止するために構造金物で強度を高めます。

この接合部ですが、建築基準法で明確に規定されたのは、2000年6月です。それまでは釘その他金物で接合とだけ記載されていました。
今の耐震基準では、壁の強さに応じた引抜け力を計算し(N値計算と言います)、必要な金物を施工しますが、2000年6月より前の建物は明確な規定がなかったため、適切な金物が使用されていないケースが見られます。
※余談ですが、阪神淡路大震災以降、壁だけは強くする(筋交いを多用するなど)傾向がありますので、築年数が新しい物件ほど接合部の引き抜けが起きやすい状況と言えます。

耐震診断では、各壁の強さに対して、接合部仕様の低減係数を反映させます。
強い壁ほど、適切な接合部でなければ、強さを低く評価する、という考え方です。(基礎の仕様によっても変わりますが、ここでは割愛します。)
例えば2階建ての1階部分の場合で、接合仕様がⅣ(釘などで金物が使用されていない)の場合、壁基準耐力が2.0kN/m(弱い壁)の場合は低減係数は1.0なので、そのままの強さが評価されますが、壁基準耐力が7.0kN/m(弱い壁)の場合は低減係数が0.6なので、60%しか評価されないことになります。

式で書くと下記になります。
Pw=Σ(C×L×f)
※Pw<壁の耐力>=Σ<合計>(C<壁強さ倍率※>×L<長さ>×f<接合部の低減係数>)
つまり、各壁の仕様から強さを算出し、接合部の仕様によって低減した数値を全部合計したものがその家の壁の耐力となります。
※壁強さ倍率については、「誰でもわかる!木造住宅の耐震診断2 ~耐力壁~ 」をご覧ください。

下表は耐震診断における接合仕様の低減係数表です。

平屋や最上階など、上に重さがかからない箇所の低減係数が低めに設定されているのがわかります。

実際の補強の現場で、接合金物だけを施工することはあまりなく、通常は壁補強とセットで接合部補強を行います。
あまり強い壁を設置しようとすると、それだけ強い引抜け力が生じてしまい、基礎も含めた改修工事が必要となる場合があるため、全体のバランスを見て補強方法を検討します。
※接合部だけ変えたとしても机上論では数値が改善したように見えますが、耐震改修工事は壁補強工事が基本となります。

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誰でもわかる!木造住宅の耐震診断 ~耐力壁~

誰でもわかる!と言いながらも結局のところはわかりにくい分野であることは間違いないのですが、懲りずに今回もやります。
今回のテーマは耐力壁です。

前回の説明で保有耐力という説明をいたしました。
現地調査で壁の強さを確認して、全て合計したものが保有耐力です。
ここでいう強さを持つ壁を「耐力壁」と言います。

下図は壁の構造を表したものです。

単純に耐力壁といっても、柱を挟んで両側に面材が付きます。
また、壁の内部には部分的に筋交いと言われる構造材が設置されます。

1枚の耐力壁の評価は下記です。

<片側の面材の耐力>+<もう片方の面材の耐力>+<筋交いなど構造材の耐力>

各面材には耐力が下記のように設定されています(一部です)。

この壁の強さには、接合部の金物に応じた低減要素があるのですが、接合部のお話はまた後日となります。

耐震診断の現場では、各壁の面材の仕様を確認していくのが重要な作業となります。

耐震改修工事は弱い面材を強い面材に変更する工事です。

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木造住宅の耐震診断 ~必要耐力と保有耐力~

今回から数回に分けて木造住宅の耐震診断について説明します。
ややこしそうに思える木造住宅の耐震診断ですが、考え方は意外とシンプルですので、是非参考にしてください。

第1回目は耐震診断の評点についてです。
耐震診断を実施すると、上部構造評点というスコアが算出されます。スコアによって4つに判定が区分されます。

1.5以上…倒壊しない
1.0~1.5…一応倒壊しない
0.7~1.0…倒壊する可能性がある
0.7未満…倒壊する可能性が高い

このスコアの1.0以上が国土交通大臣が定める安全基準となります。

耐震基準適合証明書を発行するには、上部構造評点が1.0以上である必要があります。

ところで、この上部構造評点は、階毎、建物の方向(X方向、Y方向と言います)毎に算出されるので、例えば2階建ては4つの上部構造評点が算出され、最も低いスコアがその家の耐震診断結果として採用されます。

それではこの上部構造評点はどのように求められるかをご説明します。

計算式は Iw=edQu/Qr となります。
いきなり訳の分からない記号が出てきました。記号が指し示す意味は 【 上部構造評点=保有耐力/必要耐力 】という考え方になります。

保有耐力とは耐震診断で評価されるその家の強さの合計です。(耐震診断では強さのことを耐力と表現することが多いです)

耐震診断で重要となるのは壁の強さなので、各壁の仕様を現地調査で確認して、それぞれの強さを評価していくのが耐震診断という作業になります。

必要耐力とは、建物の床面積や屋根の重さなどから、本来保持しなければならない強さの合計です。

つまり、必要耐力以上の保有耐力があれば基準を満たし、保有耐力が必要耐力を下回れば足りない分補う必要がある、という考え方になります。

1.0を下回るとダメだと判断してしまいがちなのですが、大切なのはどれくらい基準値を下回るかであって、つまりは1.0を上回るためにどれくらい工事費がかかるのか、という考え方になります。

ちなみに、旧耐震の物件だとほぼ100%、新耐震でも2000年6月までの建物だと約80%の住宅が基準を満たさないという調査結果が出ていますので、この耐震診断法は「辛め」の評価が出る手法だということも押さえておきたいポイントです。

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中古住宅購入時のリフォーム会社には条件があります

年末が近づくにつれ、耐震基準適合証明書の問い合わせが増えてきました。

よくある勘違いは、耐震診断すれば耐震基準適合証明書が取得できると思い込んでいることです。

 

木造住宅の場合、例え新耐震(1981年6月以降)であっても現行基準を満たさないケースが多いです。

従って、築20年以上の木造戸建てを選択する場合、耐震や劣化改修工事を想定して資金計画を立てる必要があるのです。

 

耐震改修工事はリフォーム工事の一種なので、耐震改修工事はここに頼んで、他のリフォームは別の業者に頼むような方法は現実的ではありません。

施工責任が不明確になってしまうからです。

また、別の業者が施工した工事内容について、他の会社の建築士が証明書を発行することも現実的ではありません。

 

つまり、中古住宅購入時(特に築20年以上の木造戸建て)のリフォーム会社は、どこでもいいわけではなく、建築士事務所登録を行っているリフォーム会社を選択する必要があるのです。

建築士がいないリフォーム会社にリフォームを頼むと、住宅ローン減税やかし保険など中古住宅購入時に利用できる各種補助制度が利用できなくなるケースが多いです。

 

また、改修工事が必要かどうかの判断をするためには、建物インスペクションが必要ですが、予め建築士が在籍しているリフォーム会社を選んでおかないと、必要なタイミング(築年数が古い物件は売買契約前を推奨します)で調査を行うことができず、改修費用が不明瞭のまま取引を進めなければならなくなります。

 

気に入った物件が見つかったら、築年数をチェックしましょう。築年数が古い物件の場合は、取引で選択できるリフォーム会社が限られることを知っておいた方がいいと思います。

※本当は物件探しの段階で、ある程度リフォーム会社を検討することがオススメです。

 

カザールホームは建物インスペクション、必要な改修工事、各種証明書発行ができるリフォーム会社です。

もちろん売買契約前の建物インスペクションも実施することができますので、お気軽にご相談ください。

 

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地震対策で最も手っ取り早く確実な方法とは?

日本は地震大国です。来るかどうかわからないではなく、いつか必ず大地震が発生することを前提に準備が必要だと思います。

 

□手っ取り早く地震対策を行うには?

耐震性能の高い住宅へ住み替えるのが最も手っ取り早く確実な方法です。

現状賃貸の方は、ハザードマップをよく確認して安全な物件に住み換えることで、地震リスクを大きく軽減できます。

 

住み換えればいいと言っても、家を所有してしまっている方にとっては簡単ではありません。

すでに家を所有していると、住み替えのハードル(心理面・コスト面)は非常に高くなります。

そこで耐震改修など性能向上リフォームを考えるのですが、コストの問題でやはり実現が難しい、というのが実情です。

長年住宅の耐震化に携わってきましたが、所有物件の耐震化は本当に難しいと思います。

既に家を所有していると住み替えは簡単ではないのですが、それでも自宅の耐震改修に比べれば住み替えの方が手っ取り早い方法なのは間違いありません。

これから家を買う人は簡単です。耐震性能の高い安全な住宅を選べばよいだけです。

 

□せっかくのチャンスを無駄にする人が多いです

ただ、これから家を買う方も耐震性を無視した判断をする方が多いです。

購入物件を決めてから耐震化を考えるからです。この方法では所有物件の耐震化と同じ問題に直面してしまいます。

大切なのは物件検討段階から耐震化を意識すること。

なるべく耐震化にコストがかからない物件の選び方をすることが大切です。

ハザードマップを確認し、地震だけでなくほかの災害リスクも考慮して立地を選び、

築年数で改修リスク(=改修コスト)を想定して、余裕を持った資金計画を立てれば、安全な住環境の確保がより現実的になってきます。

※中古購入の場合、改修コストを考慮しない買い方が失敗の原因となります。

 

□あえて旧耐震を選ぶ理由はありません

昭和56年5月以前の建物を旧耐震と呼びます。

普通の木造戸建ての場合はどんなに古くても耐震改修を行えば性能向上が可能ですが、築年数が古いと改修コストが多くかかってしまいます。

非木造戸建て(鉄骨やRCなど)の場合は旧耐震は要注意です。耐震診断も耐震改修も現実的なコストでは実現できません。

マンションも同じです。旧耐震マンションは地震の倒壊リスクに加え、将来的に耐震改修を実施する場合、耐震改修は長期修繕計画に含まれていない工事なので、改修コストが臨時徴収される恐れもあります。

旧耐震の物件を選択することは、新耐震を選ぶよりも難しい選択で、不動産や金融に精通している人向けの買い方と言えます。

リノベーション済みで綺麗になっているからと言って、素人が初めての物件購入で手を出すには難しい買い物なのです。

 

□防災に強い不動産屋さんを味方につけましょう

不動産業は地域密着と言われます。地域密着であるが故に、必要なマイナス情報を隠す事業者が多いのが実態です。

例えば千葉県浦安市(東日本大震災で液状化被害のあったエリアです)のハザードマップを見ると、多くのエリアが液状化の可能性があると判定されています。

「液状化の話題に触れると、浦安市では商売ができない」そんな風に考えている事業者が多いのが問題です。

地震だけではありません。洪水、土砂災害など立地選択で考慮すべきことはたくさんあります。

言い換えると、ハザードマップで問題がまったくないエリアの方が少ない(ほとんどない)のが日本という国なのです。

まずは情報を得て、その上でリスクを考慮して適切に判断することが求められます。

防災に強い不動産会社に出会うことができれば、強い味方になるでしょう。

不動産会社に問い合わせる時(特に最初に訪問した時)は、物件情報だけでなく防災リスクについても質問し、適切な回答が得られるかどうかで事業者選びの判断基準とすることをお勧めします。

※ちなみに防災士という資格制度もありますが、不動産屋さんで防災士を持っている人はあまりいないのではないかと思います。

 

地震対策は防災グッズを揃えることではありません。

まずは地震が来ても家族に被害が及ばない住環境を確保することが何よりも大切です。

 

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リフォーム済み物件でも 過信は禁物

劣化改修・耐震改修・断熱改修… 性能向上リフォームで築47年の物件が安心・快適住宅に

今回はリニュアル仲介の福岡県の加盟店さんでのお話です。

もともとは他県から単身赴任で福岡の地に来ましたが、福岡の住みやすさを気に入り永住する決断をされたIさん。

そんなIさんが購入したのは築47年の不動産会社が売主となるリフォーム済み物件でした。

住宅購入に際しては最初から新築住宅より、少し古い感じの中古住宅に興味を持たれていたようです。

今回の物件はかなり築年数の経った物件でしたが、売主事業者により室内側はリフォームも行われ、見た目が綺麗であったため、今回の物件に決めることにしました。

安心して住宅購入を行うために、加盟店の提案により、リニュアル仲介サービスを利用することにしました。

さっそく建築士による建物インスペクション(耐震診断含む)を実施してみると、リフォームされて一見綺麗に見える状態だったのですが、耐震診断の結果は0.63と基準を満たさず、更に断熱性能もかなり低い状態であることが分かりました。

すでに外壁塗装済だったのですが、古い感じが残っていることが気になっていたので、思い切って外壁カバー工法(外断熱)を実施。さらに屋根や床・壁の断熱改修と全ての窓を断熱性の高いものへ交換するなど、断熱性能向上を重視したリフォームを実施しました。

幸い、耐震工事は3か所の改修工事で耐震基準を満たすことができ、耐震基準適合証明書発行により住宅ローン減税も適用できました。

リフォーム瑕疵保険(ワイド)を付保し5年間最大1000万円の保証が付くほか、国交省の長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金(100万円)も活用することができ、各種補助制度の活用で200万円以上もお得になる結果に。

物件の良い点、悪い点を適確にアドバイスいただくことで、満足度の高いマイホームを手に入れることができました、と大満足のIさんでした。

 

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0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)には要注意!住宅購入時の落とし穴?

先日、築37年の中古案件のインスペクションに行ってきました。

 

室内は約1年前にリフォーム行ったばかりの物件でもありましたので、見た目で気になる箇所は無かったのですが、外壁の調査をしてみますと、かなり気になる箇所が出てきました。

 

それも0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)がかなりありました。

 

クラックを放置しますと、大気中の炭酸ガスや水の浸入により、コンクリートの中性化が始まり、耐久性の問題やトラブルが発生してきます。

ちなみにクラックの計測時に重要なポイントは①ひび割れの幅、②ひび割れの数・量、③ひび割れの入り方と言われます。

 

中古住宅購入時に室内側はしっかり確認される方は多いのですが、きちんと外壁面を確認される方は少ないように感じます。

そもそも外壁の資材の種類によって、劣化の仕方が違い、塗装で改善を図るケースが良くあります。今回はその塗装の時期の目安についてもまとめてみました。

勿論、0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)があった場合は、必ず補修を行い、塗装される事を強くオススメ致します。

 

〇金属サイディングボード(塗装の目安:10~15年):外壁面から赤サビが出てきたら要注意

 

〇窯業系サイディングボード(塗装の目安:7~8年):サイディングを繋ぐシール(コーキング剤)剥がれてきたら要注意

 

〇モルタル外壁(塗装の目安:10~15年):モルタルの剥離、カビ・コケの発生がある場合は要注意

 

〇ALCボード(塗装の目安:10~15年):チョーキング、紫外線による褪色が出てきたら要注意

 

〇コンクリート壁(塗装の目安:10~15年): クラック、鉄筋爆裂発生時には要注意

 

〇トタン張り(塗装の目安:7~8年):トタンの反り、白サビが発生してくると要注意

 

〇羽目板張り(塗装の目安:10~15年):変色、腐食時には要注意

 

いずれにせよ、目視でクラック(ひび割れ)があった場合には劣化の症状が出ていると判断し、早めに専門家に見てもらいましょう。

 

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築年数でリフォーム金額を想定!?~木造戸建て編~

中古住宅を検討する上で不安になるのがリフォームの金額です。住宅の状態は物件によるので、一様にいくら、と値段が出せません。また、耐震や劣化改修工事は建物インスペクションを実施しないと必要かどうかすら判断できません。

とはいえ、まったく不明瞭な状態では安心して取引を進めることができません。ここでは住宅の築年数で必要なリフォームを判断する目安をご紹介します。

 

◾︎2000年6月以降の建物

いわゆる築浅物件と言われるものです。耐震や劣化改修工事はあまり懸念しなくても良いと思われます。キッチンやお風呂などの住宅設備も状態が良ければ交換工事を行わなくても住み続けることができます。

築浅物件は競争率も高いので、早く決断する必要があります。本来であれば売買契約前の建物インスペクションが必要ですが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまったら元も子もありません。場合によっては売買契約後の建物インスペクションを許容する必要があります。

 

◾︎築20年以上の木造戸建て(新耐震)

この時期の物件は、耐震や劣化改修工事が必要と判断されるケースが多いです。

従って、ある程度リフォーム費用を想定して取引を進める必要があります。場合によってはリフォーム費用を住宅ローンと一体にして組むことも検討した方が選択肢が広がります。

ポイントは建物インスペクションです。余程のことがない限り、売買契約前に調査を行って、必要な改修費用を把握することが大切です。

また、キッチンなどの設備の状態が良くても、型式が時代遅れのケースが多いので、交換工事を前提に検討した方が現実的です。

 

この時期の物件のポイントは、リフォーム会社が限られるということです。

建築士事務所登録を行っているリフォーム会社でなければ、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できません。

何より住宅の性能向上に関する工事を実施する以上、建築士による確認・保証がないまま工事することは危険ですのでオススメできません。

 

◾︎旧耐震の物件

旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事費用が多くかかる傾向があります。住宅設備も全交換が前提です。

場合によっては建て替えた方が安いケースもあります。

まずは資金計画が大切です。工事費を含めて住宅ローンでまとめることができれば、現実的な選択ができます。

(そもそも住宅ローンの対象にならない物件も考えられます)

また建物インスペクションも大切です。建物の状態を正確に把握し、まだ使うことができる物件なのかの判断が必要です。

当然ながら、この時期の建物は建築士がいないと話になりません。

目先の金額の大小よりも、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。

 

いかがでしょうか。

築年数で大まかに3区分してみましたが、取るべき対策がだいぶ異なることがお判りいただけたと思います。

築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、など無理な要求を通そうとすると、それだけ取引のリスクが上がり、購入後に多大な費用が発生するということになりかねません。

安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。

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