2017年12月5日 | 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 立地, 築年数, 耐震補強, 耐震診断
日本は地震大国です。来るかどうかわからないではなく、いつか必ず大地震が発生することを前提に準備が必要だと思います。
□手っ取り早く地震対策を行うには？
耐震性能の高い住宅へ住み替えるのが最も手っ取り早く確実な方法です。
現状賃貸の方は、ハザードマップをよく確認して安全な物件に住み換えることで、地震リスクを大きく軽減できます。
住み換えればいいと言っても、家を所有してしまっている方にとっては簡単ではありません。
すでに家を所有していると、住み替えのハードル（心理面・コスト面）は非常に高くなります。
そこで耐震改修など性能向上リフォームを考えるのですが、コストの問題でやはり実現が難しい、というのが実情です。
長年住宅の耐震化に携わってきましたが、所有物件の耐震化は本当に難しいと思います。
既に家を所有していると住み替えは簡単ではないのですが、それでも自宅の耐震改修に比べれば住み替えの方が手っ取り早い方法なのは間違いありません。
これから家を買う人は簡単です。耐震性能の高い安全な住宅を選べばよいだけです。
□せっかくのチャンスを無駄にする人が多いです
ただ、これから家を買う方も耐震性を無視した判断をする方が多いです。
購入物件を決めてから耐震化を考えるからです。この方法では所有物件の耐震化と同じ問題に直面してしまいます。
大切なのは物件検討段階から耐震化を意識すること。
なるべく耐震化にコストがかからない物件の選び方をすることが大切です。
ハザードマップを確認し、地震だけでなくほかの災害リスクも考慮して立地を選び、
築年数で改修リスク（＝改修コスト）を想定して、余裕を持った資金計画を立てれば、安全な住環境の確保がより現実的になってきます。
※中古購入の場合、改修コストを考慮しない買い方が失敗の原因となります。
□あえて旧耐震を選ぶ理由はありません
昭和56年5月以前の建物を旧耐震と呼びます。
普通の木造戸建ての場合はどんなに古くても耐震改修を行えば性能向上が可能ですが、築年数が古いと改修コストが多くかかってしまいます。
非木造戸建て（鉄骨やRCなど）の場合は旧耐震は要注意です。耐震診断も耐震改修も現実的なコストでは実現できません。
マンションも同じです。旧耐震マンションは地震の倒壊リスクに加え、将来的に耐震改修を実施する場合、耐震改修は長期修繕計画に含まれていない工事なので、改修コストが臨時徴収される恐れもあります。
旧耐震の物件を選択することは、新耐震を選ぶよりも難しい選択で、不動産や金融に精通している人向けの買い方と言えます。
リノベーション済みで綺麗になっているからと言って、素人が初めての物件購入で手を出すには難しい買い物なのです。
□防災に強い不動産屋さんを味方につけましょう
不動産業は地域密着と言われます。地域密着であるが故に、必要なマイナス情報を隠す事業者が多いのが実態です。
例えば千葉県浦安市（東日本大震災で液状化被害のあったエリアです）のハザードマップを見ると、多くのエリアが液状化の可能性があると判定されています。
「液状化の話題に触れると、浦安市では商売ができない」そんな風に考えている事業者が多いのが問題です。
地震だけではありません。洪水、土砂災害など立地選択で考慮すべきことはたくさんあります。
言い換えると、ハザードマップで問題がまったくないエリアの方が少ない（ほとんどない）のが日本という国なのです。
まずは情報を得て、その上でリスクを考慮して適切に判断することが求められます。
防災に強い不動産会社に出会うことができれば、強い味方になるでしょう。
不動産会社に問い合わせる時（特に最初に訪問した時）は、物件情報だけでなく防災リスクについても質問し、適切な回答が得られるかどうかで事業者選びの判断基準とすることをお勧めします。
※ちなみに防災士という資格制度もありますが、不動産屋さんで防災士を持っている人はあまりいないのではないかと思います。
地震対策は防災グッズを揃えることではありません。
まずは地震が来ても家族に被害が及ばない住環境を確保することが何よりも大切です。
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2017年11月30日 | インスペクション, リノベーション, リフォーム, 建物検査, 未分類, 税金, 耐震補強, 耐震診断, 補助金, 資金計画
劣化改修・耐震改修・断熱改修… 性能向上リフォームで築47年の物件が安心・快適住宅に
今回はリニュアル仲介の福岡県の加盟店さんでのお話です。
もともとは他県から単身赴任で福岡の地に来ましたが、福岡の住みやすさを気に入り永住する決断をされたIさん。
そんなIさんが購入したのは築47年の不動産会社が売主となるリフォーム済み物件でした。
住宅購入に際しては最初から新築住宅より、少し古い感じの中古住宅に興味を持たれていたようです。
今回の物件はかなり築年数の経った物件でしたが、売主事業者により室内側はリフォームも行われ、見た目が綺麗であったため、今回の物件に決めることにしました。
安心して住宅購入を行うために、加盟店の提案により、リニュアル仲介サービスを利用することにしました。
さっそく建築士による建物インスペクション（耐震診断含む）を実施してみると、リフォームされて一見綺麗に見える状態だったのですが、耐震診断の結果は0.63と基準を満たさず、更に断熱性能もかなり低い状態であることが分かりました。
すでに外壁塗装済だったのですが、古い感じが残っていることが気になっていたので、思い切って外壁カバー工法（外断熱）を実施。さらに屋根や床・壁の断熱改修と全ての窓を断熱性の高いものへ交換するなど、断熱性能向上を重視したリフォームを実施しました。
幸い、耐震工事は3か所の改修工事で耐震基準を満たすことができ、耐震基準適合証明書発行により住宅ローン減税も適用できました。
リフォーム瑕疵保険（ワイド）を付保し5年間最大1000万円の保証が付くほか、国交省の長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金（100万円）も活用することができ、各種補助制度の活用で200万円以上もお得になる結果に。
物件の良い点、悪い点を適確にアドバイスいただくことで、満足度の高いマイホームを手に入れることができました、と大満足のIさんでした。
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2017年11月21日 | 不動産購入, 築年数, 耐震診断
中古物件がいつ建築されたかで利用できる住宅取得支援制度が変わったり、手続きが変わったりします。
最も影響が大きいのは「新耐震（1981年6月以降）」と「旧耐震（1981年5月以前）」です。
旧耐震の場合、既存住宅売買かし保険を付帯するために耐震基準適合証明書が必要となり、戸建ては耐震改修が必要となり、マンションはそもそも既存住宅売買かし保険を付帯できない、ということも考えられます。
不動産広告の建築年月は謄本を元に記載されているケースが多いです。
注意したいのが、謄本に記載されている日付は建築後の登記日ということです。
新耐震・旧耐震は謄本の日付ではなく、建築前の確認申請が1981年6月1日以降かどうかで区分されるため、不動産広告で新耐震だとしても、実際には旧耐震ということが起こり得ます。
＜旧耐震・新耐震の区分＞
1981年5月以前…旧耐震
1981年6月1日～1984年3月31日…公的書類で確認申請日が確認できれば新耐震、謄本しか確認の方法がなければ旧耐震
1984年4月以降…新耐震
つまり、検討中の物件の建築年月が「1981年6月1日～1984年3月31日」だった場合は、確認申請日がいつだったのかを確認する必要があります。
住宅ローン減税の関係で多くの問い合わせをいただくのですが、新耐震のつもりでかし保険の手続きを進めようとしたら、実際には旧耐震扱いで保険が掛けられなかったという事例が聞こえてくるようになりました。
既存住宅売買かし保険は始まったばかりの制度で、一般の不動産事業者にはまだまだ浸透していません。
中古住宅を検討する際に、建築年月は思った以上に重要な情報ですので、うっかり見逃さないように注意してくだあいね。
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2017年11月16日 | インスペクション, ローン, 不動産購入, 建物検査, 築年数, 耐震補強, 耐震診断
中古住宅を検討する上で不安になるのがリフォームの金額です。住宅の状態は物件によるので、一様にいくら、と値段が出せません。また、耐震や劣化改修工事は建物インスペクションを実施しないと必要かどうかすら判断できません。
とはいえ、まったく不明瞭な状態では安心して取引を進めることができません。ここでは住宅の築年数で必要なリフォームを判断する目安をご紹介します。
◾︎2000年6月以降の建物
いわゆる築浅物件と言われるものです。耐震や劣化改修工事はあまり懸念しなくても良いと思われます。キッチンやお風呂などの住宅設備も状態が良ければ交換工事を行わなくても住み続けることができます。
築浅物件は競争率も高いので、早く決断する必要があります。本来であれば売買契約前の建物インスペクションが必要ですが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまったら元も子もありません。場合によっては売買契約後の建物インスペクションを許容する必要があります。
◾︎築20年以上の木造戸建て(新耐震)
この時期の物件は、耐震や劣化改修工事が必要と判断されるケースが多いです。
従って、ある程度リフォーム費用を想定して取引を進める必要があります。場合によってはリフォーム費用を住宅ローンと一体にして組むことも検討した方が選択肢が広がります。
ポイントは建物インスペクションです。余程のことがない限り、売買契約前に調査を行って、必要な改修費用を把握することが大切です。
また、キッチンなどの設備の状態が良くても、型式が時代遅れのケースが多いので、交換工事を前提に検討した方が現実的です。
この時期の物件のポイントは、リフォーム会社が限られるということです。
建築士事務所登録を行っているリフォーム会社でなければ、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できません。
何より住宅の性能向上に関する工事を実施する以上、建築士による確認・保証がないまま工事することは危険ですのでオススメできません。
◾︎旧耐震の物件
旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事費用が多くかかる傾向があります。住宅設備も全交換が前提です。
場合によっては建て替えた方が安いケースもあります。
まずは資金計画が大切です。工事費を含めて住宅ローンでまとめることができれば、現実的な選択ができます。
(そもそも住宅ローンの対象にならない物件も考えられます)
また建物インスペクションも大切です。建物の状態を正確に把握し、まだ使うことができる物件なのかの判断が必要です。
当然ながら、この時期の建物は建築士がいないと話になりません。
目先の金額の大小よりも、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。
いかがでしょうか。
築年数で大まかに3区分してみましたが、取るべき対策がだいぶ異なることがお判りいただけたと思います。
築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、など無理な要求を通そうとすると、それだけ取引のリスクが上がり、購入後に多大な費用が発生するということになりかねません。
安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。
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