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住宅購入時の自己資金の目安ってご存知ですか?

住宅取得に必要な資金は、住宅ローンで賄うのが一般的な考え方ですが、住宅ローンと同じくらい住宅資金に不可欠なものが自己資金です。

つまり、自己資金と住宅ローンの組み合わせで考えることが基本となります。

まず、住宅取得に関しての一般的なお金の話をしておきます。

自己資金はどれくらいあれば良いか?という事ですが、総額に占める自己資金の比率は高いほど良いですが、一般的には総額の20~30%程度を自己資金で容易するのが望ましいと言われております。

ただ、分譲マンション・建売住宅・中古住宅と、注文住宅では、同じ金額の住宅を手に入れる場合でも、用意しなければならない自己資金の額は異なります。

分譲マンションの広告には、「頭金10%から購入可能」といった記事もよくみます。確かに分譲マンションなどの場合には、売買契約締結時に手付金が必要となるだけで、その後は引き渡し時の残金を決済することになります。

しかも決済時には通常、住宅ローンが実行されるため、自己資金としては手付金とローン関係費用や登記費用などの諸費用分のみ準備すれば良いという事になります。

したがって、提携ローンがついているような場合には、頭金10%でも十分購入が可能となります。

ただし、中古住宅や一部の建売住宅の場合には、仲介手数料が別途かかるので、その分も考慮する必要があります。

一方、戸建注文住宅を新築する場合には、支払時期の関係もあるので、自己資金が10%というわけにはいきません。土地取得に関する諸費用や設計料、工事着手金については、自己資金で賄う必要があります。工事着手金の工事費総額に占める比率は、ケースバイケースですが、最低でも2割程度は見込んでおかなければなりません。

また、住宅ローンは、建物が出来て保存登記がされてはじめて実行されるものなので、中間金の支払い等、建物完成までの費用も原則的には自己資金で賄うことになります。

あくまでも一般的なお話をいたしましたが、最近はフラット35でも諸費用も含めて住宅ローンを組むことが出来るのと、注文住宅の場合にはつなぎ融資というものがあるので、上記のように中古住宅よりもかなりの金額を自己資金として用意しなくても、購入する事ができます。

住宅取得者が、持っている預貯金の全てを自己資金に充ててしまうのはとても危険です。

自分の場合は融資をどれくらい受ける事がでるのか、返済がいくらになるのかは購入時にはしっかりと把握しておきましょう。

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不動産取得時に払うお金は物件代金だけではない?

土地や建物などの不動産を取得すると、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税がかかります。

不動産取得税は、土地や建物を購入した際や、建物を新築した際にかかる都道府県税です。取得の理由や有償・無償にかかわらず課せられるもので、登記の有無も関係ありません。

一定の要件を満たす住宅や、住宅用土地については、不動産取得税の軽減措置があります。したがって、通常の住宅取得であれば、不動産取得税はゼロとなることが多いですが、ワンルームマンション等、小規模な住宅を取得する際には、軽減措置の対象とならないケースもあるので、注意が必要です。

登録免許税は、土地や建物を取得し、所有権移転登記や保存登記などの登記をするときにかかる国税です。
住宅ローンなどのための抵当権設定登記や賃借権設定登記などにも課せらせます。
また、登記そのものは司法書士に依頼することが一般的なので、税額に加えて司法書士への手数料が必要となります。

税率は登記の種類によって異なりますが、一定の要件を満たす自己居住用住宅については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記などの税率が軽減される措置があります。なお、この軽減は家屋のみで、土地についてはの適用はありません。

印紙税は、土地や建物を購入する場合の売買契約書や建物を新築する場合の建築工事請負契約書、住宅ローンを借りる場合の金銭消費貸借契約書など、契約書を作成した時に課せられる国税です。
印紙税額は、契約書の内容や契約金額、受取金額などによって定められており、売買契約書や請負契約書の印紙税の税率は一部軽減されてます。なお、住宅についての軽減措置はありません。

また、建物の譲渡や建築工事費、設計料、不動産の仲介手数料などについては、消費税が課されます。ただし、土地の売買や賃貸住宅の場合の賃料などには消費税は課せられません。

このように、不動産取得時には様々な税金がかかる事を知っておくと、資金計画を立てる際に役立つかと思います。

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住宅ローンを組む際にやってはいけない5つのポイント

不動産購入時によく現在の家賃の支払いと、住宅ローンの返済金額が同じような場合がございます。その際に、どうせ同じような金額ならば、「買った方が得だよね?!」と判断し、住宅購入に走る方がいます。その際には下記の注意ポイントがございます。

ポイント1: 購入後のコストが加味されていない

住宅を購入すると、毎年の固定資産税・都市計画税や、マンションならそれにプラスして、管理費・修繕積立金、駐輪場代、駐車場代などが掛かります。賃貸で借りていた物件よりも広くなったりして、水廻りの水道代、床暖房など今までなかった機能が付くことで光熱費が上がってしまう事が良くあります。

戸建て住宅の場合は、マンションのように管理費・修繕積立金としての支払いはないものの、定期的なメンテナンスは必要なため、資金は貯蓄しておくようにしたいものです。

その為、購入後にかかるコストがある分、毎月の返済額は家賃よりも下がらなければ、家計への負担はむしろ大きくなります。ただし、賃貸の場合と違い、資産価値の下がりにくい不動産を所有していた場合は、売却後の現金化により、住宅ローンの元金部分が貯蓄されていた状態と同義になります。

ポイント2:ボーナス払いも加わった場合、本当に「家賃並み」の支払いかを判断する

資金計画をする際に、ボーナス払いをする予定で組まれた場合は、「毎月の返済額」は家賃並みであっても、別途ボーナス払い分も月平均に換算すれば家賃を超えてしまいます。不動産事業者によっては、毎月の支払いが家賃とあまり変わらないように見せる資金計画表を作る方もいて注意が必要です。予定していたボーナスがもらえず、当初の予定と計画が狂ってしまう方もいます。

ポイント3: 変動金利を選択した場合は当初の返済額が変わるものと心得る

現在の低金利時代では固定金利の住宅ローンを選択する事をおススメしていますが、変動金利を選択した場合は、将来的な金利上昇リスクに耐えられるかを確認する事は非常に重要です。返済額が125%にアップしても返済し続けられるかを確認しましょう。

マイナス金利の状況だと当面は心配ないかもしれませんが、中長期では金利上昇局面もあるはずです。

また、政府系金融機関が提供するフラット35は『S仕様』という省エネや耐震性など所定の住宅の技術基準によって一定期間金利を引下げられる仕組みがございます。このタイプを利用するなら、5年後もしくは10年後に返済額がアップすることを頭に入れておく必要があります。

ポイント4:生活予備費を残さずに住宅ローンを借りるのはNG

最近の住宅ローンは、頭金を1割入れると金利が優遇されるものが多くなっています。ところが、中にはできるだけ小さなローンを組もうと手元の生活予備費も残さずに頭金に入れてしまうケースがあり、あとあとの生活を苦しめる事になる場合はございます。

金利は低くても、事務手数料や保証料が借入額の一定割合でかかるタイプだと、少しでも借入額を小さくしようという意識が働き、生活予備費がなくなってしまうという場合があります。生活予備費は必ず一定額を残しておきたいものです。

目安としては、会社員で生活費3~6カ月、自営業で6~9カ月分ある事が望ましいようです。会社の倒産やリストラ、家族が病気になった、事故に遭った、親が倒れた、自然災害に遭ったなど、何があるかはわかりませんので、ある程度は手元に置いておく事をおすすめ致します。

ポイント5:住宅ローンの金利選択は慎重に判断する

現在、低金利で住宅ローンが組める時代ではありますが、金融機関は低金利での貸し出しだと儲けがかなり厳しい為、住宅ローン事業から撤退するような機関も出てきています。その為、低金利時代では金融機関は固定での住宅ローンより、将来的に金利上昇に際して、プラスに変更できるよう、変動金利を進めてくる場合も考えられます。不動産購入に際してはこの住宅ローンの選択は非常に重要であり、慎重に判断する必要がございます。

現在を「金利下降期」と捉える人にとっては変動金利を利用する合理性はありますし、今の金利をほぼ最低水準と捉えるのであれば、低い金利で固定できる固定金利で借りるのが合理的です。考え方で選択は異なります。

変動金利を利用する際には、金利が動いたときにどうするかを決めて利用する必要があります。単純に「金利が低いから変動金利」という理由だけで利用してしまうと、急な金利の変動時(上昇時)に対応に困ってしまいます。

いずれにせよ、住宅ローンと上手く付き合い、ご納得のいく住宅購入に繋げていただければ幸いです。

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住宅ローンを借りる際、借入可能金額を増やす方法があります

住宅ローンの借入額が希望金額に足りない場合など、諦める前に下記の方法が出来ないか検討されると良いと思います。

まずは、親子リレーローンを利用する方法があります。
フラット35の親子リレー返済の場合、親が申込者、子が後継者となって住宅ローンを借りると、親の年齢にかかわらず、子の年齢で返済期間を計算できるので、長期の借入が可能となります。
また、親が70歳未満の場合には、団体信用生命保険に加入が出でき、万が一、満80歳までに親が亡くなると残りのローンが弁済され、子にローンが残りません。

夫婦や親子のペアローンを利用するという方法もあります。
夫婦や親子で、いずれにも収入がある場合には、それぞれの収入に応じて住宅ローンを借りることが出来ます。
1人だけの場合よりも、多額の借入が可能となるうえ、要件を満たせば、それぞれが住宅ローン控除を受けられます。

また、ペアローンではなく、収入合算ローンを利用するという方法もあります。
これは、世帯主の収入に配偶者の収入を加算して、収入額をアップさせて住宅ローンを借りる方法です。
合算については、配偶者の年収の全額を加算出来る場合、半額のみ加算出来る場合など、金融機関によって異なりますが、フラット35の場合には全額合算が出来ます。

長期優良住宅の認定を受けた住宅であれば、借入期間を最長50年とするフラット50を利用する方法もあります。
フラット50は、年収に占める年間返済額の割合はフラット35と同じなので、フラット35よりも多額の借入が可能となります。ただし、取り扱う金融機関が限られているうえ、借入金額も6千万以下で、建設費または購入価額の60%までしか借り入れが出来ません。

親子や夫婦など、それぞれが収入に応じて住宅ローンを借りる場合には、それぞれが住宅ローン控除を受けることが出来ます。また、ペアローンではなく収入合算ローンを利用する場合でも、連帯債務者となれば収入合算者も住宅ローン控除が受けられるので、収入合算者は、連帯保証人ではなく連帯債務者になるとよいと思います。

住宅ローンも各金融機関によって異なるので、よく調べてご自身にあう住宅ローンを選ぶことをおすすめします。

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住宅ローンを組む際に、適用金利だけで判断していませんか?

まず、家を購入するのに考えることは、いくらまでローンが組めるかという事だと思います。

ですが、実際には物件代金のみでなく、その他に諸費用がかかる事をしっかりと把握しておく方が良いと思います。

 

住宅ローンを借りる際には、事務手数料・融資手数料・保証料・団体信用生命保険料・火災保険料・登記費用・仲介手数料などの諸費用が必要となります。

 

事務手数料には、定額のものと、融資額に一定割合(融資額の2%程度)を掛けるものがあります。借入額3千万円とすると、定額タイプであれば3万円程度であっても、融資額の2%の場合には60万円にもなってしまいます。

定額タイプの場合は金利上乗せとなるので、総支払額が増えることになるので、しっかりとシミュレーションをする事が大事です。

 

また、保証料にも注意が必要です。

フラット35の場合には保証料は不要ですが、民間住宅ローンの場合には、借入額3千万円・返済期間35年の場合で60万円程度必要となります。もちろん保証料不要としている民間住宅ローンもありますが、その場合には事務手数料が高いなど、他の条件が不利となっていることも多いかと思います。

 

また、フラット35を利用する場合には、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していなければならない為、その証明書の発行費用なども必要となります。

 

このように、住宅ローンを比較する際には、単に表示の金利だけを比較するのではなく、手数料や保証料といった諸費用までも考慮して総支払額を比較する必要があります。しっかり調べた上でご検討ください。

 

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「手付金って頭金!?」家探しの資金計画で失敗しない為の知識

家を買う時にはよく「頭金」という言葉がでてきます。

でも、多くの方が「家を買う時に自分たちが使える現金」という何となくの捉え方をしています。

 

例えば、あなたの頭金は500万円だとします。

不動産の売買契約の時には、「手付金」と「仲介手数料の半金」を現金で支払います。

4,000万円の物件であれば、手付金は200~400万円、仲介手数料半金は約70万円です。

頭金500万円のうちの470万円を、売買契約の時に使ってしまい、残りは30万円。

契約前に、「諸費用は物件価格の7%(約300万円)くらいで、通常は現金でご用意ください」と説明されていた...

“もう30万円しか現金が残っていないのに、あと300万円なんて用意できない...”

少し冷静になって、仲介手数料の半金も諸費用の一部だから300万円-70万円で230万円が残りの諸経費...「やっぱり200万円足りない!?」

 

こんな風に、頭の中が混乱してしまう方が、意外と少なくないのです。

 

今回は、不動産取引全体のお金の流れを見てみましょう。

頭金の変化が分かるように、口座残高という表現を用いることにしました。

 

さて、冒頭の手付金は、頭金で払うものでしょうか?

答えは、手付金は物件代金の一部として充当されますので、頭金とも言えますし、ローンで借りる部分とも言えます。

頭金とは、購入のために要する費用全体「物件価格+諸費用+リフォーム」に対して、自己資金をいくら入れるかということです(逆を言えばいくらローンを組むか)。

 

例えば、下記のケースでご説明します。

≪購入費用≫

売買価格:4,000万円

諸費用300万円

リフォーム0円

※諸費用の一部である仲介手数料の100万円を売買契約時に支払うとする。

※残りの諸費用200万円については、決済時に支払うものとします。

 

≪契約条件≫

手付金200万円

≪資金調達方法≫

住宅ローン:3,900万円

自己資金:400万円(=口座残高400万円)

 

売買契約時に手付金200万円を売主に支払い、その他、諸費用の内100万円を不動産会社に支払います。この時、口座残高は100万円になります。

決済時に住宅ローン3,900万円(※2)が口座に入り、その内3,800万円を売主に支払い、融資を受けた額の内100万円があまります。

もともと口座には100万円が残っていましたから、これに上記の100万円を加算すると残高が200万円になります。

決済時には残りの諸費用200万円を支払わなければいけませんので、残高の200万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。

これで、頭金400万円を使ったということになります。

 

リニュアル仲介が作成する資金計画表には、諸費用の項目ごとの金額は当然のこととして、それがどのタイミングでいくら必要になるかなども、時系列に落とし込んだものを作成しています。

特に、「中古住宅を買ってリフォーム」や「更地を買って新築」というような場合には、全体としての帳尻はあっているはずなのに、途中のキャッシュフローがショートしてしまうようなことが起こります。

まさに勘定あって銭足らずという状態です。

 

リニュアル仲介ではお住まい探しから、資金計画全体の相談もワンストップでお引き受けしておりますので御安心下さい。

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