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タワーマンションのメリット・デメリット

タワーマンションは、「タワマン節税」と呼ばれる相続税対策や固定資産税、不動産取得税対策がもてはやされたこともあり、特に人気となりました。

2017年の税制改正でこの節税方法は徐々に難しくなりつつありますが、それでもタワーマンションの高層階は人気で、価格も落ちにくいとされています。

 

◆【タワーマンションのメリット】
・高層階は騒音もなく眺望もいい。湾岸エリアなどは夜景を手に取るように眺めることができます。
・他の部屋や建物からは部屋の中を覗かれることもなく、プライベート性が高い。高層階は日当たりもよく、湿気も少ない。


・大規模な物件も多く、共用部分のラウンジやスパやジムなどの付属施設などが充実している物件が多いので、外出せずとも十分楽しむことができます。また、最近の物件はエレベーターのセキュリティも充実しており、エレベーターが指定のフロアーでしか着床できないような仕組みにもなっていて、防犯性が高いのも魅力です。

・都心部のタワーマンションには、その地域一帯を再開発してスーパーや飲食施設を作ったり、フィットネスジムやパーティールーム、あるいはフロントサービスや保育施設を設置して居住者の暮らしやすさを実現しています。

 

但し、いいことばかりではありません。

◆【タワーマンションを検討される時の注意点】
メリットが多いタワーマンション高層階だが、もちろん注意すべき点もある。

・1階に下りるまで時間がかかる
特に、朝の通勤時などエレベーター待ちでかなりの時間をとられる虞があります。
普段の買い物なども下に降りないといけないため、おっくうになるかもしれない。

・洗濯物や布団は干せない
タワーマンションでは、ベランダで洗濯物を干すことが規約で禁止されている物件が多いです。また「布団を干すこと」も規約で禁止されていることが多いですし、そもそも強風で干すことができないと思われます。

・災害時の安全確保への不安
高層階に限らないことですが、マンションのエレベーターが停まり、中に閉じ込められたという例もあります。火事になった場合、高層階は煙が充満する不安もあります。とはいえ、現在の新築タワーマンションは、東日本大震災の時の経験を踏まえて、災害対策が十分になされている物件がほとんどではあります。

・陽当たりが良すぎる
日当たりがよいことが、タワーマンションの高層階のメリットであるが、逆にデメリットになる場合もあります。特に、西向きの物件は、強烈な西日のせいで、家具や内装が日焼けして劣化を早める恐れもあり。南向きや西向きは冬でも冷房をつけないと入れないぐらいの暑さにもなるようです。

・大規模修繕工事などの修繕費が高い
現在販売中のタワーマンションは、大手不動産デベロッパーが開発した物件が多く、かなり緻密に大規模修繕計画を立てており、対策はしているものの、実際の修繕費用などの負担は発生することは避けられないと思われます。

 

◆【高層階の物件を選ぶときに気を付けたいこと】

 

物件を選ぶときに気を付けたいことは、まずは部屋の位置する「方角」です。

特に高層階では「眺望」が重視されることが多いですが日当たりは良すぎるくらいなので、低層階で日当たりがよいと言われる向きの高層階は一年中暑いので注意が必要です。

・適正価格の見極めが難しい
一般的にタワーマンション高層階の価格は高額なうえ、物件によっては、最上階に高級・高額な住戸が用意されています。タワマン高層階はたしかに眺望もよく設備も充実していますが、価格と見合うかどうかも考慮しつつ、自分や家族にとって快適に暮らせる物件を選びたいところです。

ここ昨今のブームとしては、タワーマンションが非常に人気あり、確かに資産性も高く価格が維持されています。

但し、大きな震災が起きた時のデメリットも大きいので、自分のライフスタイルに合うかを吟味したうえで検討することをお勧めします。

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不動産購入時に思いを馳せる3つのポイント!

不動産購入時には必ず、マンションにするか一戸建てにするか、あるいは新築物件にするか中古物件にするかなどの検討があるものと思います。その際に、どのようなポイントに絞った方が良いのでしょうか?

そのためには、不動産購入後の生活を思い描き、どんな生活をしたいのか、それを実現するためにはどんな住まいがよいのかなど、家族で話し合うことが大切です。その話し合いの中で、住まいの希望条件を整理してみてください。

今回は3つのポイントに絞り、解説したいと思います。

POINT1 実現したい暮らしを具体的に想像する

まずは、どんな暮らしをしたいのかという視点から考えてみて下さい。例えば「ペットと一緒の生活を送りたいので一戸建てがよい」、「メンテナンスの事を気にするのは嫌なので、マンションがよい」など、「実現したい暮らし」を具体的に想像することで、それをかなえる住まいの形が見えくると思います。

続いて、POINT2 物件タイプ別の特徴を理解する

マンションにも一戸建てにも、それぞれに特徴があります。住まいの好みは人それぞれですから、自分にとって暮らしやすい住まいとは何かを、下記を参考にしてご検討下さい。

<マンションの特徴>

・セキュリティ:比較的確保しやすい

・維持管理:管理組合が自主管理するマンションもあるが、

管理組合が委託した管理会社が管理を行う場合が多い、

共用部分の清掃や建物・植栽のメンテナンスは管理組合が計画を立てて行う

(管理組合が管理費や修繕積立金を集める)

増改築:増築はできない。室内の改築は一戸建てに比べると自由度は低い

生活音:他の住戸と床や壁で接しているため、

一戸建てと比較して生活音は伝わりやすい(遮音性能が高く設計されているものも多い)

ペット飼育:管理規約などでペット飼育に制約があることが多い

<一戸建ての特徴>

・セキュリティ:自分で確保する

・維持管理:購入者が自主管理する、外周りの掃除や建物のメンテナンスを自主的に行う(費用準備も必要)

・増改築:マンションと比べると増改築の自由度が高い

・生活音:マンションと比較して、隣近所に生活音は伝わりにくいが、上下階の音は伝わりやすい

・ペット飼育:居住者の責任で飼育可能

続いて、新築住宅と中古住宅を比較してみたいと思います。

<新築住宅の特徴>

・物件選び:竣工前の物件の場合は、モデルハウスやモデルルーム、

・価格:立地や広さなどが同条件であれば、価格は中古より高い

・設備機器:最新の設備機器が導入されているのが一般的

・立地:駅チカ物件が選べない

<中古住宅の特徴>

・物件選び:実際に物件を見て選ぶことができる

・価格:立地や広さなどが同条件であれば、価格は新築よりも安い

・設備機器:設備機器が古いことも多く、交換の必要がある場合もある

・立地:駅チカ物件を選べる

最後にPOINT3 購入後に掛かる費用についても理解する について記載したいと思います。

一戸建て住宅をしっかり維持管理するには築後30年で約800万円ものお金がかかるとの試算があるようです。その為、住宅のメンテンナスの一環として雨漏りなどがないか定期的に点検し、修繕費用も積み立てておかなければなりません。一戸建て住宅に住んでいる方で、外壁塗装の塗り替え時期を過ぎているのに、そのまま放置した結果、外壁にひびが入り、通常の外壁塗装だけではなく、修繕費用も含まれてしまい、思わぬ出費で家計がピンチになった方もいらっしゃるようです。

また、マンションは共有部分の修繕に充てる積立金の仕組みがあり、外壁の塗り替えなどは管理組合が計画を立て、実施している場合が多いので、多少は安心です。しかし、毎月の支払いは必要になる為、毎月の住宅ローンの支払いと併せての資金計画が重要のようです。

以上、不動産購入時に思いを馳せる3つのポイントを解説してみました。今後の住宅購入の参考にお役立てください。

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不動産購入時に知っておきたい不動産価格とは?!

不動産を購入する場合に必ず検討課題となるのが「価格」だと思います。不動産は個別性が非常に強い資産であるため、売り出されている価格が妥当なのか、その判断が極めて難しいという特徴があります。勿論、多くの売主は、1円でも高く売りたいと考えますので、相場価格より高値からスタートする方が多いです。仲介物件では、売り主と買い主の交渉により最終的な売買価格を決めることになりますので、住宅購入時には不動産価格に関する基本的な考え方と評価手法等を把握する事をおススメ致します。

価格の基本的な考え方を理解する際に重要な事は同じ不動産は存在しないという事です。

同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わりますので、不動産価格の妥当性を判断する場合には、不動産の特徴を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。

また、不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期が変われば、価格も大きく変わる場合があります。大手不動産会社の決算月が3月末に集中していたりしますので、3月前後は不動産の取引件数そのものも増える月となります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。勿論、時期にだけこだわって検討していくと、良い物件を逃してしまう場合もございます。

※ポイントは不動産購入時には価格が下がるようなイレギュラー要素はないのか、また相場価格等を不動産会社に調べてもらうとよろしいかと思います。

次に価格の評価手法を把握するという事が重要となります。売買を目的とした不動産の価格評価を一般的に「価格査定」といいます。価格査定には様々な手法がありますが、ここでは不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター)が発行する「価格査定マニュアル」を参考に、住宅地(土地)とマンションの価格査定のおおまかな仕組みをご紹介したいと思います。

https://www.retpc.jp/chosa/satei-2 (価格査定マニュアルHP)

まず初めに「取引事例比較法」について、ご紹介させていただきます。

土地やマンションの場合、「取引事例比較法」により査定されることが多いと言われます。取引事例比較法は、売買しようとする不動産と同じような不動産の取引事例等の価格と比較することで、対象不動産の価格を査定する方法です。 まず、対象不動産と取引事例等となる不動産を比較して、取引事例等の価格をベースに対象不動産のおおむねの価格水準を査定します。その上で、取引時期の違いについて、市場全体の動向を加味して一定の調整を行っています。

 

また、対象不動産と同じような不動産を取引事例等として選定しなければ、価格の判断を大きく誤ってしまいますので、慎重に取引事例等を選定する必要があります。以下に不適切な取引事例等の選定例を挙げます。

土地の場合

・住宅地の取引事例等として10年前の事例を選定

・通常の住宅地の取引事例等として住宅地内の大規模な土地を選定

・住宅地の取引事例等として近隣の商業地を選定

マンションの場合

・比較的築浅のマンションの取引事例等として築後数十年のマンションを選定

・ファミリーマンションの取引事例等としてワンルームマンションを選定

・中古マンションの取引事例等として新築マンションを選定

対象不動産の価格査定は、取引事例等との比較と時点修正のみで完結するものではありませんので、その他の要因も加味した上で、最終的な査定価格とする必要があります。価格査定に当たっては、不動産会社等に調べてもらうとよろしいかと思います。

続いて「原価法」についてご紹介させていただきます。

対象不動産の再調達原価を基に不動産を鑑定評価する方法です。まず、対象の不動産を仮にもう一度建築・造成した場合にいくらになるか(再調達原価)を割り出します。その後、建築後の経過年数による価値の低下を割引いて(減価修正)現在の価値を推定する方法です。

対象不動産が建物または建物と土地の場合、再調達原価の把握と減価修正を適切に行なうことができる場合に有効で、対象不動産が土地のみの場合でも、新しい造成地など再調達原価を適切に求められる場合には適用できます。

例えば、中古住宅を原価法で出してみますと、下記のような公式でざっくりとした価格が出せます。

積算価格=総面積×単価÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)

ここでの単価と耐用年数と残存年は、物件の構造によって異なります。

続いて、「収益還元法」についてご紹介させていただきます。

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。

収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に特に有効で、取引事例比較法や原価法と比べ、合理性が高い方法と言えます。ただし、過去の運用履歴とその数字の信頼性が前提となってきますので、対象不動産の販売会社から提出された資料の妥当性等により、多少のずれが生じてきますので、注意が必要です。

また、収益価格を求めるには、直接還元法とDCF法の2つの方法があります。

以上のように、不動産購入時には多少の価格についての知識を持っている事で、交渉事を有利に進めていける場合がございます。ぜひ、今後の参考にお役立てください。

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土地価格の相場を知る方法

地下の相場は、地域ごとの様々な要因によって形成されていますが、一般の人が地価相場を正確に把握することは、それほど簡単ではありません。

そこで、一般の人には分かりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるために作られた制度が「地価公示」です。毎年1月1日現在の正常な地価を判定して、毎年3月下旬ごろ、国土交通省から発表されます。この発表される地価を「公示価格」と言います。

◆対象地周辺の標準値の「公示価格」から、地域の地価の相場を知ることが出来ます。
公示価格は、国土交通省のHPなどで簡単に調べられます。
→ http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

一般の住宅地の場合、周辺の標準地の公示価格を調べることによって地域の相場を知ることが出来ます。

公示価格は地域の地価相場を把握するのに便利な指標ですが、地価は地域の相場だけではなく、その土地の形状や地形、道路付けなどの個別的な要因により大きく変化するため、公示価格によって知ることのできる地価の相場も一つの目安として考える必要があります。

なお、都道府県でも同様の調査で、毎年7月1日現在の地価を9月下旬ごろに発表しています。これを都道府県基準値の「標準地価格」といい、公示価格を補うものになっています。

 

◆「地価相場を知る」もう一つの方法は、「路線価」を利用することです。

路線価とは、国税庁が相続税や贈与税などの課税の為、都市部の道路ごとに国税局長が決定した土地の単価の事で、1㎡あたり数千円単位で表示されています。その道路に接する土地は、相続税等の課税上、この単価を基準に評価されます。

上記に示す路線価図は、道路ごとに路線価を表示した図面で、国税庁のホームページから閲覧できます。
→ http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価は、公示価格と違って購入したい土地が接する道路の単価がそのまま出ている為、道路ごとの微妙な地価の差が単価に反映されます。そして路線価は、公示か価格の概ね80%が目安となっているため、路線価を0.8で割り戻せば、その土地の「おおよその相場」を知るこが出来ます。

但し、公示地価・路線価ともおおよその相場を知る上では参考になりますが、土地の「実勢価格」は、周辺地域の地価トレンドや個別の取引事情などにより、どうしても差がうまれるということは理解しておきましょう!
買付を入れる場合等、より詳細に価格について知りたい場合は、日々取引をしている不動産業者に尋ねるのが一番良いと思います。

リニュアル仲介では、もちろん価格妥当性などもエージェントがアドバイスさせて頂きます。

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小・中学生から学ぶ、住宅の資産性とエリア選択

※トップ画像は、国土交通大臣賞(最優秀賞)絵画の部 小学生の部

宮城県 美里町立不動堂小学校5年 赤坂 優心(あかさか ゆうしん)さんの作品

平成29年度 「土砂災害防止に関する絵画・作文」入賞作品が発表されました。

全国の小・中学生を対象に、作品の制作を通じて土砂災害及びその防止についての理解と関心を深めてもらうことを目的とし、土砂災害防止月間(6月)における活動の一環として開催されているもので、今回で34回目となります。全国から応募された4,348点の作品を、有識者、関係機関・団体で構成する審査会において選考し、このたび、国土交通大臣賞(最優秀賞)4点、国土交通事務次官賞(優秀賞)60点が決定、発表されました。下記ホームページで入賞作品を見ることができます。

◆国土交通省 土砂災害防止に関する絵画・作文

http://www.mlit.go.jp/mizukokudo/sabo/doshasaigai_boushigekkan.html

作品を読んでみると、自ら役所に出向き、ヒアリング調査まで行なっている小学生もいました。自然災害は、人命にも関わる重要な問題でもありますし、当然、家の資産価値にも大きく影響を与えます。子供たちは自分が住む家を選ぶことができません。住宅購入の際には、これらの情報にも注意も払うことが、大人の責務だと言えるでしょう。できれば危ないエリアの家は買わない方が良いですが、もし、既に所有されている方は、万が一の時の避難場所の確認や、ご家族内で避難時する際のルールを決めるなど、準備をしておくようにしましょう。

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親の土地に賢く家を建てる方法

親の土地に子世帯が戸建住宅を新築する場合、安易に土地を親の所有から子の所有に名義変更することは、危険です。名義変更をすると親から子へ土地の贈与とみなされ、贈与税が課税されます。

そこで、子に名義変更したい場合には、「相続時精算課税」を選択する方法があります。
相続時精算課税を選択すると、相続税評価格が2,500万円までの土地の贈与は非課税となります。ただし、2,500万円を超えた部分については、一律20%贈与税が課されます。
また、相続時には相続財産に加算されるので、他の財産も含めた十分な検討が必要になります。尚、支払った贈与税額は相続税から控除されます。

また、土地の名義を変更するのではなく、親から土地を賃借する方法(「使用貸借」)もあります。

通常の賃貸借の場合には、借主は地主に「地代」を払いますが、親の土地に子供が家を建てる場合、子が親へ地代や権利金を支払う必要は必ずしもありません。このように、地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを「土地の使用貸借」と言います。
使用貸借では、土地を使用する権利の価格は、0円として取り扱われるので、親の所有している土地を無償で借りて、子の名義の建物を建設しても贈与税はかかりません。

但し、使用貸借されている土地は、将来、親から子に相続される時に相続税の対象となります。その際の土地の価格は貸宅地ではなく、「更地」として評価されます。すなわち、相続財産の計算では、通常、他人に貸している土地(貸宅地)は評価減となりますが、使用貸借では更地としての評価になるため、高い評価格となってしまいますので注意が必要です。

また、子が親に権利金を払わずに地代だけを支払う場合、親から子に借地権の権利金総額の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。したがって、親子間の土地の貸借では、地代を支払うよりは使用貸借にしておいた方が良いです。

なお、使用貸借でも土地の固定資産税相当額程度のお支払いであれば、使用貸借の範囲として認められることが多く、土地の固定資産税程度は、子が負担しても贈与税の問題は発生しません。

より詳細な内容をお知りになりたい方は、安心できる税理士さんも御紹介できますのでお気軽にご相談下さいね。

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住宅購入時に、「住み替え」という選択肢を残しておく!

昔は、住宅を購入すると一生そこに住むという意識が強くありました。
「一生に一度の大きな買い物」という印象が強い不動産ですが、住宅購入者の20%以上が2回以上住宅を取得=買換え(住み替え)をしていることが分かります。
(国土交通省が発表している「平成28年度住宅市場動向調査報告書」による)

 

20%を超えてきますと、5人に1人ですので、意外と多いのが分かりますね。

出典 「平成28年度住宅市場動向調査報告書

購入時にどれだけ一生懸命選んだ家でも、子育て環境・教育環境・子供の独立・親の介護・転勤・会社倒産・近隣トラブル・離婚・出産・再婚・学級崩壊・家族構成の変更などにより、様々なライフスタイルの変化に伴って、少しずつ住まいに対するニーズもかわってくるものです。
ライフスタイルの変化により住まい環境をかえていく、この「住み替え」をされる方の割合が、年を追うごとに増えていっています。

もしあなたの人生に「住み替え」が出来ない状況になってしまうと、とても不便を強いられることとなります。だから、結果的に一生住み続けることはあったとしても、「住み替え」ができる選択肢を持っておくことが大切になります。

住み替えが出来ない方の多くは、買った価格から大幅に値下がりをしてしまっている為に売りたくても売却金額よりローンの残高の方が高く、現金を手出ししないと売却できない、もしくは、売却は出来たとしても次の購入の為の資金の目途が立たないなど、経済的理由が一番多いのです。

住宅ローンに縛られてしまうような人生にしないためにも、購入時に「売却」の事を考えての住宅購入をする視点が必要です。

「住み替え」がいつでもできるような物件、
つまり、いつでも貸せたり、売却ができる「流動性が高く」「資産性の高い」住宅を購入することが何よりのポイントとなります。

【人口減・家余りの時代での住宅購入】
皆さんご存知の通り、今後日本は人口が減っていき、家が大幅に余ると言われています。
今までの住宅購入は、人口が増え続ける時代でしたのでそこまで気にしなくてよかったのですが、今後は人口が減っていく中での住宅購入となります。

これからは、人口がどんどん減っていきますので、今後需要が落ちてくるエリアの不動産は、当然価格(資産価値)が大幅に下がっていきます。
最悪なケースは、価格をいくら下げても買い手がつかない(つまり、売れない)不動産も出てきます。

だから、子供の学区エリアだけで探す、今のお住まい地域のみで探す等、あなたの今置かれている状況や条件(自分都合)だけで判断してしまうと、資産性とは関係のない不動産を購入してしまう可能性が高いわけです。

まずは、物件を探し始めることよりも
・資産性の高い不動産とはどのような物件なのか?
・不動産を購入する上で何に気を付けなければならないのか?
・資金計画はどのように考えるのか?
・資産性の高い不動産を手に入れるのにはどうすればよいのか?等
出来るだけ早いタイミングで、正しい考え方や情報を学ぶことをお勧めします。

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将来の家の価値に影響を与える「重要情報」を「一挙に収集」する方法

家の価格は何で決まるか?端的に言えば、需要と供給です。

立地や家のサイズ・デザインなど、要素を細かく上げればキリがありませんが、より“多くの人”が「住んでみたい」と思う家の価格は高くなります。

 

よって、例えば個性の際立ったデザインとか、狭すぎる戸建てとかは万人受けしないので、周辺相場や実際にその家を建築する際にかかったコストから見れば割安にせざるを得なくなります。

その他、多くの人が敬遠するような要素の有無も価格に影響します。

 

では、需要を支える一番大きな要素は何でしょうか?

 

これも簡単に言えば人口です。

 

同じ場所でも、人口が減っていけば需要も減っているということになるでしょう。

つまり、人口流入が今後も見込める地域は、他と比較して不動産の価値も維持されやすいと言えると思います。

 

その他、家に影響を与える要素として主なところでは(ここも結局は冒頭の需要と供給ということになりますが)金利や外国為替です。

 

家を買う人の多くは、住宅ローンを“一緒に買っています”。

金利差による総支払額の違いが重要で、分かり易く極端に言えば、同じ4,000万円の不動産を、金利1%のローンで買うのと金利10%のローンで買うのとでは、総支払額に大きな違いがでます。

 

ですから、過去の成約事例の価格だけをみて、高い・安いを単純には比較できないということですね。

また、都心部の不動産価格が上がっているという話しを耳にされている方も多いかと思いますが、これの一つの要素となっているのが外国からの投資です。

外国からの投資について外国為替が影響するのは言わずもがなです。

 

つまり、目には見えづらいですが、今住んでいる不動産ですら、実質的な価値は日々変動しているということです。

 

でも、これらの情報を定期的に収集していくのは、なかなか骨の折れる作業です。

そこで、お勧めなのが下記サイトです。不動産流通量・流通価格、地域人口の増減(もちろん地域差があります)、住宅ローン金利(国債や長期プライムレートの変動に注目)・外国為替レートなど、不動産に係わる主な統計情報がここで一挙に見られます。

 

もちろん、細かな分析ができればそれに越したことはありませんが、全体像をぼやっと把握するだけでも、随分と今後の家の価値を想像するには役立つはずです。

家の売買で儲ける必要はないと思いますが、かといって全く無頓着で数十年経ってみたら大幅に資産価値を毀損していた、となってはいけません。

定期的に家の価値についても考える時間をとることをお勧め致します。

 

 

 

◆公益財団法人 不動産流通推進センター

『不動産業統計集』

http://www.retpc.jp/chosa/tokei

○不動産流通

○人口・世帯・住宅

○経済・金融

などをチェックしてみてくださいね。

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「知らないと数百万損する!? 売出価格と成約価格の差」

 

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。

売りに出しているエリアやタイミング等、個々の要因によって差はありますが、その乖離率は昨今では平均で約5%~10%近くになっています。

 

2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。

 

直近のものが下記の資料。

 

 

売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。

売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。

だから、売り手側には必ず思惑があるのです。

いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。

 

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう!」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう!」
など・・・

 

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。

要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。

買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば 一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。

 

買い手の仲介業者は価格が下がれば自分の手数料も下がるだけですし、結果的に買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。

あなたの味方になってくれる専門家(エージェント)と家探しをするという事が非常に大切になってきます。

 

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、

棟内マンション過去の成約事例・周辺の類似成約事例・周辺の現在の売出し状況などを鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。

 

 

「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。

 

ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。(費用は一切かかりません。完全に無料です)
「SelFin」のご利用は、こちらから→ https://self-in.com/sakai-naka01

 

普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。

そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

 

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

 

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。

そんなお住まい探しのかたちを提案します!

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誰でもわかる!木造住宅の耐震診断 ~耐力壁~

誰でもわかる!と言いながらも結局のところはわかりにくい分野であることは間違いないのですが、懲りずに今回もやります。
今回のテーマは耐力壁です。

前回の説明で保有耐力という説明をいたしました。
現地調査で壁の強さを確認して、全て合計したものが保有耐力です。
ここでいう強さを持つ壁を「耐力壁」と言います。

下図は壁の構造を表したものです。

単純に耐力壁といっても、柱を挟んで両側に面材が付きます。
また、壁の内部には部分的に筋交いと言われる構造材が設置されます。

1枚の耐力壁の評価は下記です。

<片側の面材の耐力>+<もう片方の面材の耐力>+<筋交いなど構造材の耐力>

各面材には耐力が下記のように設定されています(一部です)。

この壁の強さには、接合部の金物に応じた低減要素があるのですが、接合部のお話はまた後日となります。

耐震診断の現場では、各壁の面材の仕様を確認していくのが重要な作業となります。

耐震改修工事は弱い面材を強い面材に変更する工事です。

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