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「住宅ローンの審査ってどのくらい厳しく見られるもの?」

住宅ローンを借りるためには、融資先の審査に通らなければなりません。審査の申込みにあたっては、源泉徴収票、納税証明書、売買契約書などの書類一式を金融期間に提出する必要があります。

フラット35には、最低年収や申込時の年齢制限はあるものの、職業や勤務先などによる制限はありません。

しかし、一定の技術基準に適合した住宅など、質の良い他店の出なければ借りることができません。

なお、財形住宅融資の要件については、財形貯蓄を行っていれば、借入限度額以外はフラット35とほぼ同じとなります。

一方、その他の民間住宅ローンは、一般に、建物に対する制限があまりないのですが、人に対しては厳しく審査を行います。

最低年収のほか、勤続年数や勤務形態も問われます。会社員の場合には、会社の決算状況までも審査の対象となる場合もあります。

また、団体信用生命保険に加入する事が要件となっている場合には、健康状態が良好でなければなりません。

なお、定期借地権の場合の借入は難しい場合が多く、建築基準法に適合しない物件については、通常は借入をすることは出来ません。

新築住宅を建設する場合のフラット35の手続の流れは、借入審査結果通知後、設計検査に合格して着工となります。

また、中間現場検査、竣工現場検査といった施工に関するチェックも厳しく行われます。

フラット35の場合、一定の技術基準に適合する必要がありますが、さらに良質な建物の場合にはフラット35Sも利用が出来ます。

フラット35Sには金利Aプランと金利Bプランがあり、それぞれフラット35の条件を満たしたうえで、Aプランの場合はさらに認定炭素住宅であること、長期優良住宅であること、耐震等級3の住宅であることなどの、いずれかの基準を満たさなければなりません。

なお、利用者の年齢が若い場合や親子ローンを考えている場合で、長期優良住宅ローンを考えている場合には、最長50年の固定金利で借りられる「フラット50」も利用できます。

住宅ローンといってもかなり数が多く、個人で調べるのはとても大変かと思いますが、住宅を選ぶ事と同じくらい住宅ローンを選ぶ事も重要です。

知らなくて損をしてしまう事のないよう、事前にお調べしておくことをお勧めします。

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話題の安心R住宅、インスペクションのあっせん義務化、タワーマンション課税等について

今年の4月1日には改正宅建業法が施行となり、インスペクションに関するあっせん・説明などが規定されました。

また、安心R住宅制度も同日スタートとなり、安心して中古住宅の買える仕組みが広がろうとしています。

来年2019年10月に行われる予定の消費増税に向けて駆け込み需要の取り込みなどの動きも活発になるものと考えます。

 

・「安心R住宅」について

既存住宅の流通促進に向け、4月1日から新たに「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)が始まりました。

これは、従来の消費者が〝中古住宅〟に抱いていた「不安」「汚い」「分からない」というイメージを払しょくし、「安心」「きれい」「分かりやすい」という3要件を備えた既存住宅の流通を促進していくというものです。

具体的には、いわゆる「新耐震基準」をクリアする耐震性とリフォームの実施(具体的な提案でも可)、建物の維持保存の履歴や保険などに関する情報の開示という基準を設け、十分な品質の既存住宅に対し、国の関与のもとで同制度の登録事業者が「安心R住宅」という標章(ロゴマーク)を付与される、いわゆるラベリングという制度が始まりました。

この標章は広告時に使用することができ、既存住宅に一定の品質を担保すると共に、消費者に対してもそれを明示するという役割を果たします。

3月23日現在、同制度で登録されている事業者団体は、「優良ストック住宅推進協議会」(17年12月登録)と「リノベーション推進協議会」(18年1月登録)、全日本不動産協会(18年3月登録)の3団体となっています。

 

・インスペクションのあっせん義務化について

4月1日から改正宅地建物取引業法が本格施行され、インスペクション(建物状況調査)制度が始まりました。

これは既存建物の取引業務において、媒介契約締結時と重要事項説明時、売買契約締結時にインスペクションの可否やあっせん、結果の提示などを行うことを義務付けたものです。

「安心R住宅制度」と同様、近年の住宅に関する「フローからストックへの転換」という社会背景に対応した施策で、既存住宅の取引について品質の底上げを図ると共に、消費者が安心して取引を行える環境を整備することで、既存住宅市場の活性化を目指す狙いがあります。

インスペクションの実施自体は義務化されていませんが、宅建業者に追加される業務としては、説明やあっせん、報告、書面への記載が必要となります。

当社で取引を行う不動産取引において、早速発生したのが、重要事項説明書の記載漏れが売主側の不動産事業者で発生しました。まだまだ、不動産事業者でも把握していない業者も居るようです。

また、買主の希望によりインスペクションを行う際には、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて行うよう定められている点は注意が必要です。

 

・タワーマンション課税がスタート

高さが60メートルを超えるタワーマンションの固定資産税については、従来の専有部分の床面積で按分する方式を改めることになりました。4月1日以降は階層の違いによる床面積当たりの取引単価を反映させた補正率により、算出することとなります。

この補正率は1階を100として、階が1を増すごとに、これに10を39で除した数を加えた数値となります。

40階建てのタワーマンションを例にとると、1階は約5%減、40階は約5%増となります。

タワーマンション課税の見直しについては、17年度の税制改正で盛り込まれましたが、3年に一度の固定資産の評価替え(今週のことば)のタイミングに合わせて行われるため、18年度からのスタートとなりました。

なお、見直しについては、18年度から新たに課税される建物が対象であり、17年4月1日前に契約したものについては、現行のままの固定資産税評価額が適用されます。

これにより、節税対策として中古タワーマンションの高層階部分の引き合いが強くなることも考えられています。

なお、居住用以外の専用部分を含む場合には、建物全体の固定資産税を床面積により居住用部分と非居住用部分に按分して、居住用部分の税額を各区分所有者に按分する場合についてのみ補正率を適用するとのことです。

 

・住宅宿泊事業法について

これまでグレーゾーンで運営されてきた〝民泊〟は、6月15日に施行される住宅宿泊事業法(民泊新法)による一定の規制に基づけば、合法で事業を営めるようになります。

これに併せて、関係省庁は、17年12月に「ガイドライン」を発表しました。衛生管理や騒音防止の説明、苦情や問い合わせなどに適切に対応するよう各事業者側へ求めており、一方で「民泊制度ポータルサイト」や「民泊制度コールセンター」も開設しています。

新法の施行をビジネスチャンスと捉える向きもありますが、マンション管理業協会の調査では、管理組合の8割が反対の姿勢を示す〝逆風〟の状況にもあるようです。

 

・消費税経過措置期限まで1年になりました。

2019年10月1日に消費税が8%から10%に引き上げられる予定です。注文住宅の場合、請負契約が19年3月31日までに完了すれば、引き渡し時期が19年10月1日以降でも、消費税は8%で対応されます。

その為、18年の秋口から駆け込み需要が始まるという予想されています。

一方、住宅生産団体連合会では、18年度事業計画の重点項目に「消費税率の再引上げによる住宅市場への負の影響回避」を盛り込みました。

2014年4月に実施された消費税率8%への引き上げの際には反動減対策が実施されましたが、結果は大きな駆け込みと反動減が発生し、市場の縮小を招きました。

住団連では消費税率10%への引き上げによって住宅市場の縮小が起きないように、政府に対して万全の対策実施を要望する考えを示しています。

 

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実質定年から逆算する ローンの安全な借入れ時期

現在、ほとんどの企業の定年は60歳になっています。ただし再雇用制度があり、会社側には社員が希望すれば65歳まで雇用義務が発生する。つまり現在の制度上は、実質定年は65歳になっているといえます。

65歳になったら年金がもらえますが、この金額は自分が支払った総額を下回る可能性が高いので、大した金額にはなりません。賃貸の場合、家賃が10万円以上ならば、その時点でもうキャッシュフローがマイナスになっている可能性が高く、預金を取り崩さなくてはならない。でも、自宅を購入して65歳までに完済していれば、マンションならば管理費と修繕積立金の3万円なら支払うことができるのではないでしょうか。年金生活に入る65歳以降にローン残高が多いと、苦しい生活を強いられることとなるため、住宅ローンの返済は定年、もしくは実質定年までに完済させられたに越したことはありません。60歳定年から35年前は25歳、65歳の実質定年から35年前は30歳になる。つまり、机上論では、30歳までに住宅ローンを組めれば理想であるという事になります。

ただ実態としては、その年齢で購入する方はまだまだ少ない。これまで持ち家の購入は、結婚して子どもが生まれて第一子が小学校に入学する前が最も多かったが、平均婚姻年齢はすでに男性が30.7歳になり、女性が29.0歳(H27年度)になり、再婚を含めると男性が33.3歳になり、女性が31.1歳と30歳を超えている。

住宅ローンの推奨時期が30歳であり、遅くとも35歳と言われても、結婚していないと現実味を感じないかもしれません。しかし、住宅は最大の資産ととらえ、資産の自己防衛を考えていくと、今からの時代は、「マイホームを買うのは結婚・出産などの世帯構成が確定してから」という固定観念自体を捨てた方がいいと考えます。
なぜなら、いつ結婚するかは自分だけでは決められないし、一生独身でいるかもしれない、子どもの数も不確定な要因が多いからであり、それが決まるまで賃料を払い続けていてももったいないからです。

不確定要素が色々あっても、自分の老後の心配をなくすことは確定できる。老後の住処を自宅として確保し、必要な経費を年金でもらえる金額内に抑えられれば、一生住まいで苦労することはなくなります。それでいて結婚もできるし、住み替えもできる。

そのために最も大事なのは自宅の「資産性」です。資産性とは「いつでもそれなりの価格で売却でき、貸したら賃料でローン返済が賄える」ことを指します。結婚や子どものことを考えるならば、その時点で住み替えをすればいい話ですし、自宅で資産形成ができていれば、いつでもそれは可能です。だからこそ、30歳前後の若い方には特に早めに資産価値の下がりにくい住宅購入をお勧めします。

35歳を過ぎている方であれば、なおさらこの低金利な時期を利用し、早めに購入することをお勧めします。

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住宅購入時の自己資金の目安ってご存知ですか?

住宅取得に必要な資金は、住宅ローンで賄うのが一般的な考え方ですが、住宅ローンと同じくらい住宅資金に不可欠なものが自己資金です。

つまり、自己資金と住宅ローンの組み合わせで考えることが基本となります。

まず、住宅取得に関しての一般的なお金の話をしておきます。

自己資金はどれくらいあれば良いか?という事ですが、総額に占める自己資金の比率は高いほど良いですが、一般的には総額の20~30%程度を自己資金で容易するのが望ましいと言われております。

ただ、分譲マンション・建売住宅・中古住宅と、注文住宅では、同じ金額の住宅を手に入れる場合でも、用意しなければならない自己資金の額は異なります。

分譲マンションの広告には、「頭金10%から購入可能」といった記事もよくみます。確かに分譲マンションなどの場合には、売買契約締結時に手付金が必要となるだけで、その後は引き渡し時の残金を決済することになります。

しかも決済時には通常、住宅ローンが実行されるため、自己資金としては手付金とローン関係費用や登記費用などの諸費用分のみ準備すれば良いという事になります。

したがって、提携ローンがついているような場合には、頭金10%でも十分購入が可能となります。

ただし、中古住宅や一部の建売住宅の場合には、仲介手数料が別途かかるので、その分も考慮する必要があります。

一方、戸建注文住宅を新築する場合には、支払時期の関係もあるので、自己資金が10%というわけにはいきません。土地取得に関する諸費用や設計料、工事着手金については、自己資金で賄う必要があります。工事着手金の工事費総額に占める比率は、ケースバイケースですが、最低でも2割程度は見込んでおかなければなりません。

また、住宅ローンは、建物が出来て保存登記がされてはじめて実行されるものなので、中間金の支払い等、建物完成までの費用も原則的には自己資金で賄うことになります。

あくまでも一般的なお話をいたしましたが、最近はフラット35でも諸費用も含めて住宅ローンを組むことが出来るのと、注文住宅の場合にはつなぎ融資というものがあるので、上記のように中古住宅よりもかなりの金額を自己資金として用意しなくても、購入する事ができます。

住宅取得者が、持っている預貯金の全てを自己資金に充ててしまうのはとても危険です。

自分の場合は融資をどれくらい受ける事がでるのか、返済がいくらになるのかは購入時にはしっかりと把握しておきましょう。

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その家買って大丈夫?

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住宅ローンを組む際に注意すべきポイント

住宅購入を検討しているが方から「転職を考えている」「夫婦で住宅ローンを組む予定」「健康診断で経過観察」といったご相談が時々あります。その際には下記のような注意すべきポイントがあるようです。

その1:転職後の住宅ローンは組みにくい

金融機関から住宅ローンを借入れる際には、最低勤続年数が定められています。

通常は2~3年ですが、中には1年程度のところもあります。

その一方で、最近は転職も珍しくなく、不用意に転職をした結果、希望していた住宅ローンが借りられないといったケースも見られます。

住宅ローンを借りる際、まずは「仮審査」を受けますが、正式な審査ではなく、あくまでも「借りられそうかどうか」を確認するためのものです。

仮審査を受けた時点で、販売業者などから「住宅ローンは大丈夫ですよ。」「審査は通りそうですよ。」などと言われ、ひと安心するかもしれませんが、転職後の住宅ローン契約は本審査を行った後の流れとなり、多くの場合、厳しい結果となります。

多少可能性がある住宅ローンとして、政府系金融機関が提供する「フラット35」がございます。

転職後1年で「フラット35」の住宅ローンを組ませてもらった方もおられます。

 

その2:共働きだから必ず2人で住宅ローン控除を分ける場合は注意が必要です

共働き夫婦の場合、1人だと住宅ローン控除による税金が還付しきれない際に、夫婦2人で住宅ローン控除を受けることはよくあります。

その際、2人で住宅ローンを組む場合のほか、収入合算をして住宅ローンを借り、それが「連帯債務」となる場合に住宅ローン控除を分けることができます。

その際に注意が必要な事として、あまり深く考えずに住宅ローン控除を夫婦で折半し、その後、子供が生まれて妻が仕事を辞めた場合に、分けたことが逆に仇となり、本来受けられた控除が減ってしまうというケースがございます。

特に、妻が育児などで仕事を辞める可能性がある場合は、初めから夫1人で住宅ローン控除を利用できるようにしておくことは重要です。

産休・育休中は所得も低くなり、住宅ローン控除で戻る税金が減ってしまう場合もございます。

 

その3:健康状態を隠して、住宅ローンを組む事は避けましょう

住宅ローンは、原則として健康でないと借りられないものです。

民間金融機関の住宅ローンを組まれる際には、借入れ要件として、「団体信用生命保険(略:団信)に加入できること」という項目があります。

団信とは、借入れた人が高度障害や亡くなった場合に支払われる保険金で住宅ローン残高を完済するためのものです。最近ではがんや三大疾病、その他所定の八疾病などで所定の状態になったときにも払込が免除される団信もあります。

これにより、万一のことがあっても遺族に負債を残さずに済みます。

 

最近では、ワイド団信といって、持病があっても入れる団信もありますが、金利に+0.3%程度上乗せになるなどコストがかかります。

「フラット35」や一部の民間金融機関の住宅ローンに団信が任意になっているものもあるので、それを検討する手もあります。

持病がある、健康状態が心配というときは、まずは今の健康状態で借りられるかどうかから考えてみましょう。

まずは団信付きで申し込んでみて、住宅ローンが借りられないときにワイド団信付きにするのか、団信なしでいくのかを考えます。

団信なしでも、一般の保険に高額で入っているなどでリスクがカバーできるのであれば、問題はないと思いますし、やってはいけない事として、住宅ローンを組まれる際に、健康状態を偽って、申し込みをされる事だけは避けなければなりません。

以上、住宅ローンを組む際に注意すべきポイントについて、簡単ではありますが記載させていただきました。今後の参考にしていただければ幸いです。

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住宅ローンを組んだ後にやってはいけない3つのこと

その1:教育資金の積立をせずに繰上返済を行うのには注意が必要

住宅ローンとの付き合い方としては、繰上返済を行い、早期の住宅ローン完済を目指される方も多いかと思います。マイナス金利で住宅ローン金利が史上最低水準であり、むしろ低いがために、「定期預金に預けるより有利だから」と繰上返済を行う方もいるようです。

繰上返済を行えば、支払う予定だった利息が軽減されるメリットはありますが、手元資金が必ず減ります。それでも計画的に行うのはいいですが、問題は、子どもがいる家庭で繰上返済をする場合は、教育資金とのバランスを考える必要があるようです。

教育費負担のピークは、一般的には高校卒業後の大学・専門学校期です。中学校から私立に通う場合はもっと早くから教育費の高負担期が続きます。子供が生まれる前や、まだ幼い時期に住宅を購入した世帯の一部で、こうした教育費負担に備える貯蓄をせずに繰上返済を行った結果、教育費のピーク時に貯蓄が底をついてしまった例があります。

生前贈与など親からの経済的支援に頼れる場合はいいですが、そうでなければ、繰上返済をしすぎて大学進学時に資金不足に陥ると、奨学金や教育ローンを利用して解消することになります。子供の希望する進路を変更せざるを得ない場合もあり得ます。

その2:住宅ローン控除を意識しない借換え・繰上返済は注意が必要

マイナス金利が導入され、住宅ローンの借換えを行う人が増えました。しかし、借換えで適用金利が下がりましたが、うっかりしていて住宅ローン控除の適用対象外になっていたというケースがあるようです。

国税庁のサイトには、次の要件をすべて満たす場合には、借換え後も住宅ローン控除の対象になると書かれています。

(1)新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであること。
(2)新しい住宅ローンが10年以上の償還期間であるなど住宅ローン控除の対象となる要件に当てはまること。

元々住宅ローン控除を利用していたという前提で考えると、借換時に問題になるのは主に返済期間でしょう。条件となる「10年」というのは、最初に住宅ローンを借りた時点から完済までの期間です。借換え前の経過期間+借換え後の残存期間が10年以上でなければ、借換え後は住宅ローン控除の対象でなくなります。

借換えの時に金利が下がった分、借入期間を短く組んだり、あるいは借換えの際に一部内入れなどをして10年を切ってしまうと、受けられると思っていた住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。

この「10年ルール」は繰上返済でも同じことが言えます。うっかり繰上返済をしすぎて完済予定月までの期間が10年を切ってしまうと、住宅ローン控除は受けられません。

いずれの場合も、住宅ローンの金利が1%を下回る低金利で借りられているなど、借り続けて住宅ローン控除を受けた方が明らかにメリットがある場合に成り立つようなお話です。

その3:住宅ローンの返済が厳しくなった際、延滞はしない
住宅ローンを組まれる際には、万が一、何らかの理由で返済が厳しくなった時の対処法を把握しておくことは重要です。

住宅ローンは30年、35年と長期の付き合いとなるため、想定外のことが起こることもあります。家族や自分の病気、あるいは親が倒れて介護を負うことになった、勤め先の倒産やリストラなど、さまざまなリスクが考えられます。

例えば、夫婦共働きだったのに片働きになれば、収入が半減し、一時的に収入が途切れてしまう事が考えられます。そのような場合は当初予定の毎月の支払いが出来なくなってしまい、困ってしまうものです。

支払いが厳しくなってしまった場合は延滞をする前に、必ず借入れている銀行の窓口での住宅ローン返済の条件変更や、他行への借換えなどを行ってもらえるように相談をしてみる事が重要です。

住宅ローンを延滞すると、金融機関から催促を受けますが、延滞が6か月程度続くと、「期限の利益」が喪失し、金融機関から住宅ローン残債を一括返済するよう求められます。

その後は、保証会社による代位弁済が行われ、債権は金融機関から保証会社に移り、今度は保証会社から返済を迫られることになります。

そこまでいけば、あとは家を売却して返済するしか道はなくなります。負債が残れば、家はないのに、返済だけ続く場合もあります。

いずれにせよ、困った際の対応方法を事前に把握する事で、万が一の備えにつながるものと考えます。

ぜひ、住宅ローンの返済は計画的に!

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不動産取得時に払うお金は物件代金だけではない?

土地や建物などの不動産を取得すると、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税がかかります。

不動産取得税は、土地や建物を購入した際や、建物を新築した際にかかる都道府県税です。取得の理由や有償・無償にかかわらず課せられるもので、登記の有無も関係ありません。

一定の要件を満たす住宅や、住宅用土地については、不動産取得税の軽減措置があります。したがって、通常の住宅取得であれば、不動産取得税はゼロとなることが多いですが、ワンルームマンション等、小規模な住宅を取得する際には、軽減措置の対象とならないケースもあるので、注意が必要です。

登録免許税は、土地や建物を取得し、所有権移転登記や保存登記などの登記をするときにかかる国税です。
住宅ローンなどのための抵当権設定登記や賃借権設定登記などにも課せらせます。
また、登記そのものは司法書士に依頼することが一般的なので、税額に加えて司法書士への手数料が必要となります。

税率は登記の種類によって異なりますが、一定の要件を満たす自己居住用住宅については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記などの税率が軽減される措置があります。なお、この軽減は家屋のみで、土地についてはの適用はありません。

印紙税は、土地や建物を購入する場合の売買契約書や建物を新築する場合の建築工事請負契約書、住宅ローンを借りる場合の金銭消費貸借契約書など、契約書を作成した時に課せられる国税です。
印紙税額は、契約書の内容や契約金額、受取金額などによって定められており、売買契約書や請負契約書の印紙税の税率は一部軽減されてます。なお、住宅についての軽減措置はありません。

また、建物の譲渡や建築工事費、設計料、不動産の仲介手数料などについては、消費税が課されます。ただし、土地の売買や賃貸住宅の場合の賃料などには消費税は課せられません。

このように、不動産取得時には様々な税金がかかる事を知っておくと、資金計画を立てる際に役立つかと思います。

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住宅ローンは借りられる金額で融資を受けると思わぬ落とし穴があるのでお気を付けください。

最近では、住宅ローン制度が充実しており、住宅記入支援機構、銀行など様々な金融機関からの借入が可能となっております。借入可能額を計算すると、金利3%、返済期間35年の場合には、年収400万円で約3,000万円も借りられることがわかります。
このように、いくら借りられるかという計算をすると、意外とたくさん借りられると感じるのではないでしょうか。

ですが、借りたお金は返さなければなりません。
したがって、大切なことは、いくら借りられるかでローンの金額を決めるのではなく、家計上、余裕を持って返せる金額はいくらかという観点から、ローン金額を考えるということです。

一般的には、毎年の返済額は年収の25%以下に抑えることが望ましいといわれています。ただし、当然のことながら、同じ返済額でも年収によって家計の余裕は違うので、年間返済額の年収に対する比率の上限は、年収の高い人ほど高くても大丈夫だが、年収の低い人は低く設定する必要があります。

現実的には、現状の生活費から無理のない返済可能額を考えると良いと思います。すなわち、現状の毎月の家賃、駐車場代、住宅購入のための貯蓄額の合計が、新居購入後も無理なくローン返済にまわせる金額と考えられます。
ただし、新居購入に伴い、管理費・修繕積立金・駐車場代・駐輪場代・固定資産税・都市計画税等が新たにかかることになるので、これらの金額は差し引く必要があります。
なお、厳密には、新居の方が電気代、ガス代などの水道光熱費が上昇する傾向にある等、その他の出費についても考慮する必要があります。

また、返済可能期間についても、借入可能期間ではなく、将来の事を考えて「定年時の年齢-現在の年齢」でローンを組まれる方もいらっしゃいます。
ご自身に一番良い住宅ローンを組むことが無理のない借入をすることとなり、購入した家に快適に住むことに繋がるので、現状把握からしっかりと確認していくことをお勧めします。

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住宅ローンを組む際にやってはいけない5つのポイント

不動産購入時によく現在の家賃の支払いと、住宅ローンの返済金額が同じような場合がございます。その際に、どうせ同じような金額ならば、「買った方が得だよね?!」と判断し、住宅購入に走る方がいます。その際には下記の注意ポイントがございます。

ポイント1: 購入後のコストが加味されていない

住宅を購入すると、毎年の固定資産税・都市計画税や、マンションならそれにプラスして、管理費・修繕積立金、駐輪場代、駐車場代などが掛かります。賃貸で借りていた物件よりも広くなったりして、水廻りの水道代、床暖房など今までなかった機能が付くことで光熱費が上がってしまう事が良くあります。

戸建て住宅の場合は、マンションのように管理費・修繕積立金としての支払いはないものの、定期的なメンテナンスは必要なため、資金は貯蓄しておくようにしたいものです。

その為、購入後にかかるコストがある分、毎月の返済額は家賃よりも下がらなければ、家計への負担はむしろ大きくなります。ただし、賃貸の場合と違い、資産価値の下がりにくい不動産を所有していた場合は、売却後の現金化により、住宅ローンの元金部分が貯蓄されていた状態と同義になります。

ポイント2:ボーナス払いも加わった場合、本当に「家賃並み」の支払いかを判断する

資金計画をする際に、ボーナス払いをする予定で組まれた場合は、「毎月の返済額」は家賃並みであっても、別途ボーナス払い分も月平均に換算すれば家賃を超えてしまいます。不動産事業者によっては、毎月の支払いが家賃とあまり変わらないように見せる資金計画表を作る方もいて注意が必要です。予定していたボーナスがもらえず、当初の予定と計画が狂ってしまう方もいます。

ポイント3: 変動金利を選択した場合は当初の返済額が変わるものと心得る

現在の低金利時代では固定金利の住宅ローンを選択する事をおススメしていますが、変動金利を選択した場合は、将来的な金利上昇リスクに耐えられるかを確認する事は非常に重要です。返済額が125%にアップしても返済し続けられるかを確認しましょう。

マイナス金利の状況だと当面は心配ないかもしれませんが、中長期では金利上昇局面もあるはずです。

また、政府系金融機関が提供するフラット35は『S仕様』という省エネや耐震性など所定の住宅の技術基準によって一定期間金利を引下げられる仕組みがございます。このタイプを利用するなら、5年後もしくは10年後に返済額がアップすることを頭に入れておく必要があります。

ポイント4:生活予備費を残さずに住宅ローンを借りるのはNG

最近の住宅ローンは、頭金を1割入れると金利が優遇されるものが多くなっています。ところが、中にはできるだけ小さなローンを組もうと手元の生活予備費も残さずに頭金に入れてしまうケースがあり、あとあとの生活を苦しめる事になる場合はございます。

金利は低くても、事務手数料や保証料が借入額の一定割合でかかるタイプだと、少しでも借入額を小さくしようという意識が働き、生活予備費がなくなってしまうという場合があります。生活予備費は必ず一定額を残しておきたいものです。

目安としては、会社員で生活費3~6カ月、自営業で6~9カ月分ある事が望ましいようです。会社の倒産やリストラ、家族が病気になった、事故に遭った、親が倒れた、自然災害に遭ったなど、何があるかはわかりませんので、ある程度は手元に置いておく事をおすすめ致します。

ポイント5:住宅ローンの金利選択は慎重に判断する

現在、低金利で住宅ローンが組める時代ではありますが、金融機関は低金利での貸し出しだと儲けがかなり厳しい為、住宅ローン事業から撤退するような機関も出てきています。その為、低金利時代では金融機関は固定での住宅ローンより、将来的に金利上昇に際して、プラスに変更できるよう、変動金利を進めてくる場合も考えられます。不動産購入に際してはこの住宅ローンの選択は非常に重要であり、慎重に判断する必要がございます。

現在を「金利下降期」と捉える人にとっては変動金利を利用する合理性はありますし、今の金利をほぼ最低水準と捉えるのであれば、低い金利で固定できる固定金利で借りるのが合理的です。考え方で選択は異なります。

変動金利を利用する際には、金利が動いたときにどうするかを決めて利用する必要があります。単純に「金利が低いから変動金利」という理由だけで利用してしまうと、急な金利の変動時(上昇時)に対応に困ってしまいます。

いずれにせよ、住宅ローンと上手く付き合い、ご納得のいく住宅購入に繋げていただければ幸いです。

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マイホームを持っているとかかる税金

不動産を所要すると、固定資産税・都市計画税が課税されます。
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日現在の土地・建物・償却資産の所有者に対してかかる市町村税です。(東京都23区内は、特例で都が課税)

課税は、課税標準額×税率(固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の制限税率は0.3%)となっています。

課税標準額は、その土地の利用状況等によって、固定資産税評価核に所定の調整を加えて決められます。上限は、固定資産税評価額の70%となっています。
なお、固定資産税評価額は、購入代金や建築工事費そのものではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された額で、3年に一度評価替えを行います。

一般的な100㎡以下ぐらいの住宅ですと、年額が10万~20万程度です。
建物が古ければ、固定資産税も安くなっていきますし、地価の高いエリアに広大な住宅地を購入されますと、固定資産税は高くなりがちです。
数百世帯あるタワーマンションなんかですと、土地の持ち分などがかなり少ないため、土地の固定資産税はさほど高くありません。

固定資産税、都市計画税ともに、軽減存置があります!
【住宅用の土地】
●住宅1戸当たり200㎡以下の小規模住宅用地であれば、
固定資産税の課税標準が1/6に、
都市計画税の課税標準が1/3になります。
●200㎡を超える部分の一般住宅用地についても、
固定資産税の課税標準が1/3に
都市計画税の課税標準が2/3に軽減されます。
※この「軽減措置」は、1月1日現在、その土地に建物が歩かないかで判定されますので、建て替えなどで、一定の要件を満たす場合を除き、建築中の場合には、軽減が受けれませんので注意が必要です。

【住宅用の建物】
●新築住宅の場合には、軽減措置が受けれます。
1戸当たり120㎡までの部分については、
新たに課税される年度から3年
※3階以上の耐火・準耐火建築物、認定長期優良住宅については5年間
※認定長期優良住宅で3階以上の耐火・準耐火建築物については7年間
固定資産税が1/2に軽減されます。

併用住宅の場合には、注意が必要!
店舗付き住宅など、併用住宅などの場合は、要件を満たせば住宅用地としての軽減が受けれます。但し、併用住宅の場合は、居住用部分の床面積の割合や建物階数・構造に応じて住宅用地とみなされる土地の割合が決まっています。
居住用部分の床面積が、総床面積の1/4以上
でなければ住宅用地としての軽減は受けれません。
したがって、ビルの最上階の区分所有住宅で、階下が全て事務所だったりする物件は、軽減が受けれない可能性がありますので、ご注意ください。

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