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住宅ローンを組む際に、適用金利だけで判断していませんか？

2017年12月6日 | お金, ローン, 不動産購入, 諸費用, 資産価値, 資金計画

まず、家を購入するのに考えることは、いくらまでローンが組めるかという事だと思います。

ですが、実際には物件代金のみでなく、その他に諸費用がかかる事をしっかりと把握しておく方が良いと思います。

住宅ローンを借りる際には、事務手数料・融資手数料・保証料・団体信用生命保険料・火災保険料・登記費用・仲介手数料などの諸費用が必要となります。

事務手数料には、定額のものと、融資額に一定割合（融資額の2％程度）を掛けるものがあります。借入額3千万円とすると、定額タイプであれば3万円程度であっても、融資額の2％の場合には60万円にもなってしまいます。

定額タイプの場合は金利上乗せとなるので、総支払額が増えることになるので、しっかりとシミュレーションをする事が大事です。

また、保証料にも注意が必要です。

フラット35の場合には保証料は不要ですが、民間住宅ローンの場合には、借入額3千万円・返済期間35年の場合で60万円程度必要となります。もちろん保証料不要としている民間住宅ローンもありますが、その場合には事務手数料が高いなど、他の条件が不利となっていることも多いかと思います。

また、フラット35を利用する場合には、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していなければならない為、その証明書の発行費用なども必要となります。

このように、住宅ローンを比較する際には、単に表示の金利だけを比較するのではなく、手数料や保証料といった諸費用までも考慮して総支払額を比較する必要があります。しっかり調べた上でご検討ください。

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地震対策で最も手っ取り早く確実な方法とは？

2017年12月5日 | 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 立地, 築年数, 耐震補強, 耐震診断

日本は地震大国です。来るかどうかわからないではなく、いつか必ず大地震が発生することを前提に準備が必要だと思います。

□手っ取り早く地震対策を行うには？

耐震性能の高い住宅へ住み替えるのが最も手っ取り早く確実な方法です。

現状賃貸の方は、ハザードマップをよく確認して安全な物件に住み換えることで、地震リスクを大きく軽減できます。

住み換えればいいと言っても、家を所有してしまっている方にとっては簡単ではありません。

すでに家を所有していると、住み替えのハードル（心理面・コスト面）は非常に高くなります。

そこで耐震改修など性能向上リフォームを考えるのですが、コストの問題でやはり実現が難しい、というのが実情です。

長年住宅の耐震化に携わってきましたが、所有物件の耐震化は本当に難しいと思います。

既に家を所有していると住み替えは簡単ではないのですが、それでも自宅の耐震改修に比べれば住み替えの方が手っ取り早い方法なのは間違いありません。

これから家を買う人は簡単です。耐震性能の高い安全な住宅を選べばよいだけです。

□せっかくのチャンスを無駄にする人が多いです

ただ、これから家を買う方も耐震性を無視した判断をする方が多いです。

購入物件を決めてから耐震化を考えるからです。この方法では所有物件の耐震化と同じ問題に直面してしまいます。

大切なのは物件検討段階から耐震化を意識すること。

なるべく耐震化にコストがかからない物件の選び方をすることが大切です。

ハザードマップを確認し、地震だけでなくほかの災害リスクも考慮して立地を選び、

築年数で改修リスク（＝改修コスト）を想定して、余裕を持った資金計画を立てれば、安全な住環境の確保がより現実的になってきます。

※中古購入の場合、改修コストを考慮しない買い方が失敗の原因となります。

□あえて旧耐震を選ぶ理由はありません

昭和56年5月以前の建物を旧耐震と呼びます。

普通の木造戸建ての場合はどんなに古くても耐震改修を行えば性能向上が可能ですが、築年数が古いと改修コストが多くかかってしまいます。

非木造戸建て（鉄骨やRCなど）の場合は旧耐震は要注意です。耐震診断も耐震改修も現実的なコストでは実現できません。

マンションも同じです。旧耐震マンションは地震の倒壊リスクに加え、将来的に耐震改修を実施する場合、耐震改修は長期修繕計画に含まれていない工事なので、改修コストが臨時徴収される恐れもあります。

旧耐震の物件を選択することは、新耐震を選ぶよりも難しい選択で、不動産や金融に精通している人向けの買い方と言えます。

リノベーション済みで綺麗になっているからと言って、素人が初めての物件購入で手を出すには難しい買い物なのです。

□防災に強い不動産屋さんを味方につけましょう

不動産業は地域密着と言われます。地域密着であるが故に、必要なマイナス情報を隠す事業者が多いのが実態です。

例えば千葉県浦安市（東日本大震災で液状化被害のあったエリアです）のハザードマップを見ると、多くのエリアが液状化の可能性があると判定されています。

「液状化の話題に触れると、浦安市では商売ができない」そんな風に考えている事業者が多いのが問題です。

地震だけではありません。洪水、土砂災害など立地選択で考慮すべきことはたくさんあります。

言い換えると、ハザードマップで問題がまったくないエリアの方が少ない（ほとんどない）のが日本という国なのです。

まずは情報を得て、その上でリスクを考慮して適切に判断することが求められます。

防災に強い不動産会社に出会うことができれば、強い味方になるでしょう。

不動産会社に問い合わせる時（特に最初に訪問した時）は、物件情報だけでなく防災リスクについても質問し、適切な回答が得られるかどうかで事業者選びの判断基準とすることをお勧めします。

※ちなみに防災士という資格制度もありますが、不動産屋さんで防災士を持っている人はあまりいないのではないかと思います。

地震対策は防災グッズを揃えることではありません。

まずは地震が来ても家族に被害が及ばない住環境を確保することが何よりも大切です。

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あなたはマンション派or戸建て派　どちらがお好みですか？

2017年12月4日 | マンション, 不動産購入, 戸建て, 資産価値

「家は一生で大きな買い物」と言われます。そのマイホームを購入しようと思った時、多くの人が「戸建てとマンション、どちらが良いんだろう」と悩むのではないでしょうか。

実際には、立地条件や物件の規模など、その物件ごとにメリット・デメリットが異なってくる可能性があり、これらのメリット・デメリットを踏まえたうえで、皆様が納得されるまでさまざまな物件を調べられることが重要です。

これから住宅購入の検討を始めようとする人は、一戸建てとマンションのどちらかを限定せずに、とにかくいろんな物件をあたってみることも重要です。実際の物件を見る中で、自分と家族にとって妥協できない項目や妥協できる項目が少しずつ見えてくると思います。

■ マンションを購入するメリットとは？

同じ立地条件で比べるとすれば、マンションのほうが一戸建てよりも物件の価格が安い傾向にあります。

最近では都心に住みたい方やご年配の方が家を購入する場合、利便性を重視してマンションを購入する方が多くいらっしゃいます。

将来の修繕計画などが比較的しっかりしているマンションの場合は、修繕を意識する必要がないため、精神的に安心だと考える消費者も多いようです。

いつか来るそのメンテナンスの為に修繕積立金として毎月積み立てていきます。

あと、マンション購入の場合は空き巣や放火などの防犯（セキュリティ）面での優位性は高い　と言われます。

カギ１本で戸締まりが簡単などの利便性だけでなく、物件によっては管理人の常駐やオートロック、セキュリティ会社との契約などが存在するため、様々な面で防犯面ではマンションのほうが優位性は高いと言えます。

一戸建てでそれらを自分で備えようとすると、それなりの費用負担が必要になります。

また、マンションの場合は一般的に、一戸建てよりも保温面において非常に優位性があります。一般的に冷暖房を入れれば、一戸建てよりもすぐ希望の温度に保たれるのです。

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる事も低いでしょう。マンションを購入する方には、この3点の優位性があるからという方も少なくありません。

最後に、マンションの場合は管理組合への参加などが義務づけられることが多く、近所とのコミュニティができることで、精神的にも安心できる生活が可能になると言われます。

■ マンションを購入するデメリットとは？

管理費や修繕積立金、駐車場代（または、駐車場管理費）などの負担が必要となる。

ちなみに修繕費については、マンションは積立式で必ず発生しますが、マンションの総戸数やエレベーターの有無などによっても修繕積立金の額が異なります。

また、最初は安く感じた修繕積立金も、将来的に変動する事や駐車場代が別途必要な場合も多くあり、それをデメリットと感じられる方も多くいらっしゃいます。

マンションの資産価値は、土地が資産として含まれることが少ない為、古くなってしまうとその資産価値は棄損する場合があります。

一般的には築15年でマンションの価格は新築時の半値で下げ止まる事が多くあります。

また、子どもがまだ小さいときに、特に考慮すべき問題として、マンションの場合は騒音等の問題が挙げられます。そして出される側としては、ある程度の理解も必要です。

一方一戸建てであれば、ある程度この問題は緩和されます。

最後に管理組合などへの参加義務があるという事です。住戸数が少ないマンションの場合、輪番制で組合の管理をしなければならない場合もあり、嫌々管理をする方もいらっしゃいます。

■ 戸建てを購入するメリットとは？

一戸建てのほうがマンションよりも物件価格が高くなってしまう傾向にありますが、管理費や修繕積立金、駐車場代（駐車場管理費）などがかからないのは一戸建ての大きなメリットといえます。

毎月3～6万円程度の負担があるかないかでは、30年とか40年といった長期になると、少なくとも1,000万円程度、多ければ3,000万円以上の違いになってきます。

もちろん、一戸建ての場合は、将来の修繕費を自分で貯めなければならないので、必ずしも一戸建てのほうが有利とは断定できませんが、ある程度の優位性はあるようです。

そして上記の費用をかけて一戸建てを将来メンテナンスするかどうか、という観点から考えるのもひとつの考え方であると言えます。

資産価値についても、一戸建ての土地部分は築年数が経過しても劣化するわけではないので、土地としての価値は残ります。

ちなみに一戸建て住宅の場合は築20年で建物の価値が無くなり、土地値で取引される場合が多いようです。

一戸建て住宅だと、敷地内で駐車が出来る為、駐車場代が掛かりません。

マンションのように毎月駐車代がかかることは少ないです。

例えば都内などにあるマンションの場合、月駐車代だけでも3万円前後かかる場合が多いため、年間駐車代だけで36万円前後の出費になります。

近所づきあいに関しても、非常に煩わしく感じる方に関しては、大きなメリットといえます。

もちろん一戸建てであってもまったく近所づきあいがないということはありません。

独立性の高い一戸建ては、マンションと比較するとプライバシー面で優位性があるようです。

これに対して一戸建ての場合、庭や敷地内にあるスペースであれば、自分の好きなように使うことができます。

友だちを呼んでバーベキューを楽しんだり、夏はプール、雪が降った後は雪合戦を行ったりすることができ、存分に楽しむことができます。

マンションにも庭やバルコニーはありますが、共有スペースであるため、ガーデニングをするなど自由に使うことができないケースも少なくありません。

最後に一戸建てはマンションと違って独立しているため、よりプライバシーが守られます。

また、子供が騒いても、上や下の階の方に気にすることなく自由に遊ばせることができる点も魅力です。

また、自由に増築や建て替え、リフォームができる事もメリットとなります。

マンションの場合、建築年数が古くになった際、リフォームにしても、修繕にしても所有者すべての同意がないと実施することができませんが、一戸建ての場合、所有者は自分だけになりますので、リフォームなり建て替えなり自由にすることができます。

■ 戸建てを購入するデメリットとは？

一概には言えませんが、同様の立地条件であっても、マンションと比べ一戸建ては、土地の持ち分が多いため、物件の価格が高くなる傾向があります。

また、一般的には、駅の周辺は商業地域となっていることが多く、商業施設やマンションが多く建てられます。

一方、一戸建ては少し駅から離れた閑静の住宅街に建てられる傾向があります。

従って、最寄り駅から離れてしまう場合も多いため、利便性はマンションの方が優れていると言えそうです。

また、修繕費については戸建住宅の場合、自発的に積立ていくことが必要です。

ただし、どんな維持修繕をいくらかけて、いつ行なうかは自由となります。

外壁塗装や屋根塗装などは定期的に行う必要がありますし、ご高齢になると、階段を登るのがつらくなり、一戸建てでは暮らしにくくなる事が多いです。

最後に一戸建ては、セコムなどのセキュリティを設置することもできますが、独立しているため、長期的に家を空けたりする場合、マンションと比べ空き巣や放火など防犯の面でより注意する必要があります。

また、前述したように、一般的にマンションよりも一戸建ては保温面において優位性があります。

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる可能性もマンションのほうが低いと言えそうです。

ここで触れたメリット・デメリットは、あくまでも一般的に挙げられるものとなりますが、住宅購入をされる際にはぜひ、上記のような事も把握して、ご納得のいく物件をお探しいただければ幸いです。

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不動産営業マンを味方につける！

2017年12月2日 | 不動産購入

初めて不動産業者を尋ねるときは、なんとなく抵抗を感じる方も多いと思いますが、不動産業者との関係によって、家探しの過程や結果の満足度に大きく違いが出ます。

今回はこの関係づくりについて少しお話しします。

家を買うことについて、不動産業者を「パートナー」として相談できた人ほど、購入物件に満足しているようです。

理由は、連絡の往来により取引の過程や物件の隅々まで理解でき、納得したことが大きいからといえそうです。

つまり、お客様が家探しをしていく上で、不動産業者との関係はかなり重要という事になります。

ただし、どんな不動産業者であっても全て信頼関係を結ぶというのは現実的ではありませんので、家探しと同時に依頼をする不動産会社が信頼できるかどうかをしっかり見極めていく必要があります。

よって

「物件」→「不動産会社」→「購入」という流れではなく、

「不動産会社」→「物件」→「購入」という流れを作っていくのがお勧めです。

家は、お客様にとって最も高い買い物といえます。

専門家として自分の味方になる業者を是非選んでください。

それでは、どうしたら「パートナー」して相談できる関係になるのでしょうか。

不動産業者を見極める必要も当然あるのですが、不動産業者も人間です。

どのようなお客様に熱心にフォローをしてくれるのでしょうか？

▼不動産業者の心理を逆手に取る

不動産業者は、成約になって初めて報酬がもらえるビジネスモデルになっているため、一般的に毎月の売上を上げていく必要がある為、どうしても今すぐ契約しそうなお客様が優先されてしまいがちです。

その他のお客様をないがしろにするという事ではなく、営業マンも時間が割けなくなってくるのです。

そこでお客様が不動産事業者に気を遣う必要は全くないのですが、少し工夫が必要になってきます。

優秀な営業マンを自分の為に最大限の力を発揮してくれるように誘導するにはどうしたらいいでしょうか？

単なるメールのやり取りではなく、一度担当者と会って相談することが大切です。

「駅から何分以内」、「間取りは２LDKで〇〇㎡以上」等の条件だけを伝えるよりは、相談の段階でお客様の購入する動機・理由・目的など深いところまで踏み込んで話すことで、その方向性を「共有」できるかどうかが大切です。

優秀な営業マンはヒアリング能力が高いので、会話を膨らませることで優秀な営業マンかどうかの判断がしやすくなります。

仮に今すぐに購入出来なくても、マメに連絡を取り合う事で信頼関係を構築していけばよいのです。

営業マンの心理を逆手に取れば、

①お客様の方も積極的に「自己開示」をしていく。

②資金的な裏付けを明確にする。

③希望している条件などは、具体的にはっきり伝える。

④気になる物件があった場合は、積極的に意見を求める。

⑤物件情報が来たら、必ず何らか返事のメールを入れる。　　など

つまり、初期段階で情報共有がされており、いいのがあれば購入する意識の高いお客様だと認識されれば、不動産業者もこまめに連絡をくれます。

ここぞという不動産事業者や不動産営業マンを見つけたら、不動産業者にお任せしっぱなしの受身体制ではなく、「パートナー」としての信頼関係構築をしていく工夫も必要です。

その辺りも踏まえておくと、皆さんの家探しの満足度も変わってくるでしょう！

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建物インスペクションで中古住宅の不安を払拭

2017年12月1日 | インスペクション, マンション, リフォーム, 不動産購入, 建物検査, 性能向上, 戸建て

0.5ミリ以上のクラック（ひび割れ）には要注意！ 購入前の外周チェックは重要です。

Hさんが購入を決めた物件は築30年の戸建て住宅です。

「新耐震」と言われる時期の建物ではあるものの、中古物件なので住宅の性能に不安を感じていました。

また、築20年を超えているので、築後年数の要件に抵触し、そのままの状態では住宅ローン減税が使えません。

そこで、リニュアル仲介の提案で既存住宅売買かし保険に加入するための建物インスペクションを実施することにしました。

税制改正により、かし保険の付保証明書が発行された住宅であれば、住宅ローン減税の対象とすることができるからです。

既存住宅売買かし保険は、国土交通省が認可した瑕疵保険法人が提供する保険商品です。

万が一構造に問題があったり、雨水の浸入などが発生した場合、最大1000万円まで保険金が下りるので、必要な補修費用を補てんすることができます。

既存住宅売買かし保険は検査と保証が一体となった、特に中古の木造住宅を検討する際には欠かせない保険制度です。

専門の建築士による建物インスペクションを実施した結果、建物の外壁や基礎に0.5ミリ以上ある、構造的に問題のあるひび割れがかなり存在していることが指摘されました。

このままではかし保険に加入できないだけでなく、ひび割れを放置すると、基礎コンクリートの耐久性に大きな影響を及ぼすほか、外壁からの雨水の浸入などが懸念され、とても安心して暮らせる状態ではありません。

もともと外壁のひび割れの補修跡が目立つ状態で、購入する際には外壁の塗装を実施することを検討していたので、売主様の協力のもと、物件の引渡し前に外壁塗装を中心とした劣化改修工事を実施することになりました。

専門家による建物インスペクションを行うことで中古物件に対する漠然とした不安が具体的になり、必要な対策を講じることができます。

きっかけは住宅ローン減税だったのですが、住宅ローン減税が利用できるだけでなく、かし保険に加入することで5年間最大1000万円の保証を受けることができ、何より建物の問題点が改善され、安心して暮らせる住環境を実現できたことに大満足のHさんでした。

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