2018年4月27日 | インスペクション, セルフィン, メンテナンス, リノベーション, リフォーム, ローン, 不動産購入
以前、「住宅購入の初期段階で、あなたのやるべき行動手順」についてお伝えしました。
内容を復習すると、
１． 住宅を購入するにあたって、何が問題なのかを認識する。
２． あなたの味方になってくれる不動産会社と信頼できる担当者を見つける
３． 資産価値が落ちにくい不動産とは、どんな物件かを理解する。
４． プロに個別相談の上、資金計画とエリアの選定を行っていく。
５． それから、物件探しをする。
そこで、具体的な手順の詳細を理解することより、順序が大切だとお伝えしました。
上手く行かない人は、「物件」を自分で選び、扱っている不動産会社を訪ねる。
上手く行く人は、「不動産会社」を選んでから、一緒に「物件」を選ぶ
つまり、「不動産会社」を選んでから、物件探しをするというプロセスが重要になります。今回はなぜ、この順序が大切なのかについてお伝えします。
これを理解するのに鍵となる「不動産業界の仕組み」ついてお話しします。
▼不動産仲介業の仕組み
1.不動産仲介業は手数料商売である。
→契約を成立させないと収益があがらないビジネスモデル。
2.不動産仲介業は、売主側と買主側の２つの立場の仲介業者がある。
通常の取引では、２社の仲介業者が取引に関わります。契約が成立すると、売主は売主側仲介業者A社へ、買主は買主側仲介業者B社へそれぞれ仲介手数料をお支払いします。
3.売却の物件情報は、不動産流通機構「レインズ」に登録され、どの不動産事業者にも情報共有されます。
→つまり、不動産仲介業は基本的にはどの物件も仲介が出来ます。
→だから、どこの不動産会社を通じて購入するか自分で選べます。
ところが、家探しを始めたほとんどの方は、業界の仕組みも購入の仕方も良く知らないので、
賃貸を探すときのように、まず「物件探し」から始めてしまい、
気になるのがあったらその不動産会社へ問い合わせし、相談してしまいます。
さて、この場合にあなたが問合わせしたその不動産会社は、そもそもあなたの味方でしょうか？
この取引の仕組みでは、待ち構えている業者は、ほとんどが売主側の仲介業者なのです。
その仲介業者からすると、成約すると売主側と買主側から両方手数料をもらえる（両手取引）となり、仲介業者としてもおいしい取引となります。
この両手取引は、手数料が一度の取引で倍になるため、事業者の自分たちの利益を優先されがちな取引でもあります。
売主側の仲介業者は売るのが仕事です。だから・・・、
・高く買ってくれる人を探している。
・あなたが購入する物件が将来どうなろうが関係ない
・あなたが購入できる資力があるかどうか、契約が出来るかどうかが最大の関心事
・たとえ変な物件であっても「買わない方がよい」とは立場上アドバイス出来ない
・価格交渉は積極的でない
→立場的に先に依頼を受けている売主側に重きが置かれるため
・ネガティブな情報は積極的に開示されにくい
つまり、その不動産業者を介してもあなたに良いことはほとんどありません。
まとめると、
インターネットに出ている物件情報は、全て広告である。
→だからネガティブな情報は掲載されていない
その広告の先の業者は、基本的には、売主側の仲介業者である。
→売りたい側の仲介業者に問い合わせしても、あなたのメリットは少ない
だから、あなたが損をせずに納得いく家を手に入れるためには、最初に物件探しをするのではなく、まずすべきことは、あなたの味方になる「不動産会社」と「信頼のできる担当者」を見るけることです。
これは、本当に大きな差が出ます。
住宅購入で失敗したくない人は、まずこれを理解し、あなたの味方になる不動産事業者を選びましょう。
次回は、どんな不動産会社を見つければよいか、それについてお伝えします。
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2018年4月25日 | インスペクション, セルフィン, リノベーション, リフォーム, 不動産購入, 建物検査
建物状況調査（インスペクション）とはそもそも何なのでしょうか？
意外と経緯が紆余曲折で、ややこしいのですが、語弊を恐れず端的に言うと単なる「建物の状態を明らかにする調査」です。
建物状況調査技術者に登録している建築士が調査を行うのですが、調査の内容は劣化の調査であり、耐震性や省エネ性などは建物状況調査（インスペクション）の範囲ではありません。
非破壊目視検査で、見えた部分だけを判断する、という調査でもあります。
例えば調査で雨漏れが見つかったとします。雨漏れがありました、と報告するのが建物状況調査（インスペクション）の範囲で、その雨漏れの原因追及や改修方法の模索、改修費用の算定は建物状況調査（インスペクション）の範囲外となります。
改正宅建業法で、重要事項説明時に建物状況調査（インスペクション）報告書がある場合はその内容について買主は説明を受けることができるのですが、説明される内容は、「雨漏れがありました」などの劣化事象の報告であって、どのように補修する、どれくらい費用がかかるなどの対策については、別で検討する必要があります。
先日も記事にしたのですが、重要事項説明と不動産売買契約は同日に行われることが一般的なので、契約日に建物状況調査（インスペクション）の結果を初めて聞かされたのでは、その日に契約締結することは難しいですね。
どうすれば良いのでしょうか。
買主側でできることは、物件が確定したら速やかにインスペクションを手配することです。この時に物件購入にあたってリフォームを検討している場合は、リフォーム事業者を通じて検査員を手配した方が良いです。
もし売主が売却にあたってインスペクションを実施している場合は、物件検討段階で確認しましょう。こちらもリフォームの予定がある場合は、リフォーム事業者にも見てもらった方が良いです。
中古住宅購入時にはインスペクションは不可欠である、と決めてしまって、取引の中でスムーズにインスペクションを実施できるよう、仲介会社とよく相談することをお勧めします。
インスペクションの相談を行って、「やっても無駄ですよ」みたいな反応の仲介会社とは付き合わない方が賢明です。
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2018年4月23日 | インスペクション, セルフィン, 不動産購入, 建物検査, 耐震診断
建物状況調査（インスペクション）とは、調査、検査、視察、査察などの意味を持ちます。
当社（リニュアル仲介本部）では中古住宅購入時に建物状況調査（インスペクション）は欠かせないものと考えています。
その理由として、中古住宅の問題点でもありますが、建物の現在の性能がわからないという事が挙げられます。また、日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。
「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といって新築偏重の住宅市場となっていました。実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されているのです。
耐震診断などはその代表例であり、弊社では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。その技術を活かして当社（リニュアル仲介本部）では建物状況調査（インスペクション）の提供を行っています。中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。余談になりますが、今月からフラット35で住宅ローン以外の一部の諸費用が融資の対象となりました（仲介手数料や住宅ローンの事務手数料などを、お借入金額に含むことができます。）。
詳細については下記ホームページをご確認ください。
http://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm （住宅ローン減税を諦めない）
http://www.kenken.go.jp/chouki_r/ （長期優良住宅化リフォーム推進事業）
https://stock-jutaku.jp/ （住宅ストック循環支援事業補助金）
http://www.flat35.com/ （フラット35）
そもそも中古住宅は、経年劣化だけではなく、所有者の使用状況や維持管理によって物件ごとに品質に差があります。そこで売買の前に、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期を建物状況調査（インスペクション）で判定していきます。国土交通省が2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。これにより、事業者によって診断結果に差が出ることなく、第三者の適正な診断が得られることになりました。診断方法は、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視により確認するのが基本。劣化状態については蟻害、腐食、傾斜、ひび割れ、雨漏り、給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。建物状況調査（インスペクション）を行うことで、建物のコンディションが適正に物件価格に反映され、安心して取引を行なうことができます。ちなみに弊社では下記の費用で建物状況調査（インスペクション）の依頼を受けています。尚、ご不明な点等はお気軽にご相談下さい。
http://www.rchukai.jp/FS-APL/FS-Form/form.cgi?Code=c_inspe
＜改正宅建業法施行で建物状況調査（インスペクション）が必須になる？！＞
日本は新築供給を主軸にしたフローを重視した住宅政策から、住宅ストックを重視した政策へと転換されて久しくなりますが、中古住宅の流通シェアはなかなか伸びていませんでした。その大きな要因に「建物の見えないところに不具合や欠陥がないか」という「質に対する消費者の不安」があります。このネックを打開して中古住宅の流通を活性化させるために、宅建業法が改正されます。その柱は「不動産取引のプロである宅建事業者が、専門家によるインスペクションの活用を促すことにより、売主・買主の双方が安心して取引できる市場環境を整備」することです。詳細については下記ホームページをご確認ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000143.html
ちなみに今回の宅建業法改正の目玉である建物状況調査（インスペクション）は、売買手続きの主要な3つのステップに組み込まれる形で制度化されます。
まず、媒介契約を結ぶ段階で、必ずインスペクション制度の概要について情報提供し、これまで存在を知らなかったなどの話がなくなり、消費者に建物状況調査（インスペクション）の重要性を理解してもらうきっかけにつながればと考えられています。宅建事業者としては、依頼者の希望に備えてインスペクション事業者を手配できる態勢を整えておく必要があります。
次に重要事項説明では建物状況調査（インスペクション）の結果概要を報告しなければなりません。報告書は建築士が作成しますが、この場面で依頼者から質問が出ることも想定されます。宅建士としても、建物の構造や経年に応じた劣化状態に関する最低限の知識を学んでおく必要がありそうです。
建物状況調査（インスペクション）を実施して劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ既存住宅売買瑕疵保険に加入する事ができます。依頼者の立場に立って考えると、瑕疵保険の内容や付保した時の税制優遇についても併せて説明が出来るようにしなければなりません。
最後に売買契約の締結時に、構造の安全性や雨漏りの有無について売主と買主がお互いに確認し、その旨を書面にすることになります。ちなみに下記にどのような書類が必要かをまとめてあります。
http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/totikensangyo16_sg_000041.html
＜そもそも誰が建物状況調査（インスペクション）を実施するべきか？！＞
その答えは「既存住宅状況調査技術者」という建築士がその担い手と言われます。
昨年の2月に国土交通省は、既存住宅状況調査技術者講習制度の創設に向け、「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」と「既存住宅状況調査方法基準」を公布・施行しました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html
今月からの宅地建物取引業法の改正で、建物状況調査（インスペクション）が法的に位置づけられることに合わせて、実際に建物状況調査（インスペクション）を行うための技術者養成を想定した制度であり、本講習は2017年5月以降に実施されてきました。
今までは一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会発行の「既存住宅現況検査技術者」であれば、その担い手になれると言われていましたが、今回の発表により、既存住宅状況調査技術者講習を新たに受講し、考査試験もありました。それに合格しなければ建物状況調査（インスペクション）の担い手にはなれません。
この講習によって、既存住宅の調査の担い手となる技術者の育成を進めることにより、宅地建物取引業法の改正による建物状況調査（インスペクション）の活用促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用等とあわせて、売主・買主が安心して取引できる市場環境の整備を目指される事になります。
住宅業界では住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション（住宅診断）」の重要性が指摘されていました。国土交通省では、消費者が中古住宅の取引時点の物件の状態・品質を把握できるように、2012年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。検査・調査を行う者の技術的能力の確保や検査・調査の項目・方法のあり方についてガイドラインを提示しています。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000464.html （国交省 既存住宅インスペクション・ガイドライン）
検査は対象部位ごとに劣化事象の有無を確認するもので、主な劣化事象とは以下の通りです。
構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いもの（例：蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等）雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高い/設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの（例：給排水管の漏れや詰まり等）。
ただし、目視可能な範囲に限定され、容易に移動できない家具などで隠れている部分については、目視できなかったことを報告することとされています。
中古住宅の購入検討者が、建物状況調査（インスペクション）を依頼する際には、住宅所有者の承諾を取り付ける必要があり、該当する住宅の基本資料を入手して提出することになっている。また、書面により業務委託内容を確認し、検査終了後には、チェックリストや写真などを活用した検査状況を報告書という形式で受け取ることができます。
なお、瑕疵（かし：重大な欠陥）の有無を判定する場合、瑕疵がないことを保証するものではないこと、建築基準法などに適合していることを判定するものではないこと、検査時点以降変化がないことを保証するものではないこと等の留意点があります。
戸建住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目
既存住宅現況検査における検査項目（一戸建ての場合）（出典：国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より）
また、ガイドラインの中には、「中立性に関する情報」が盛り込まれています。
第三者の検査事業者が検査することもあれば、瑕疵保険の加入を前提に検査する場合、仲介会社が売買促進目的で検査することもあり、中立性を確保するために、以下の点がガイドラインに記載されています。
自らが売主となる住宅については、建物状況調査（インスペクション）を実施しない/検査する住宅において仲介やリフォームを受託してしない、あるいは受託しようとしている場合は、その旨を明らかにすること/仲介やリフォームに関わる事業者から便宜的供与を受けないこと/守秘義務を負うこと
また、検査人の情報（資格や実務経験、講習受講歴）を依頼主に提供する場合、検査事業者の情報（免許や検査項目の概要、料金体系等）をホームページなどで公開することなどについても、ガイドラインに盛り込まれています。
こうした情報開示がされていけば、住宅購入検討者が建物状況調査（インスペクション）を依頼しようというときに、事業者を選びやすくなっていくと思われます。
もしご不明な点等はお気軽にご相談ください。
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2018年1月25日 | お金, インスペクション, セルフィン, マンション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 資産価値
中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。
売りに出しているエリアやタイミング等、個々の要因によって差はありますが、その乖離率は昨今では平均で約5％~10％近くになっています。
2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。
直近のものが下記の資料。
売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。
売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。
だから、売り手側には必ず思惑があるのです。
いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。
例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう！」
「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう！」
など・・・
仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。
要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。
一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。
買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。
もっとひどい事情を言ってしまえば 一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。
買い手の仲介業者は価格が下がれば自分の手数料も下がるだけですし、結果的に買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。
だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。
あなたの味方になってくれる専門家（エージェント）と家探しをするという事が非常に大切になってきます。
弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、
棟内マンション過去の成約事例・周辺の類似成約事例・周辺の現在の売出し状況などを鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。
「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。
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普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。
そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。
こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。
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2018年1月22日 | セルフィン, マンション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 立地, 資金計画
台風や大雨、地震等による「土砂災害」「洪水」等、昨今自然災害が相次いでいます。
災害は一瞬にして尊い家族の命や貴重な財産を奪ってしまうなど、甚大な被害をもたらします。
土砂災害や水害は地形からある程度危険度を推測することができます。
住宅購入時には検討エリアのハザードマップや地盤の情報を確認しましょう。
「洪水ハザードマップ」「土砂災害ハザードマップ」に該当していないかを確認してみましょう。
住宅購入時には検討エリアのハザードマップを確認することが不可欠です。
（国土交通省ハザードマップポータルサイト https://disaportal.gsi.go.jp/ ）
日本は災害大国なので、被災して人生に大きな影響を及ぼす可能性を検討せずに住宅購入を進めてはいけません。
例えば、洪水ハザードマップの浸水予想図で、浸水予想深が１ｍを超えてくるようなエリアは避けた方が良いと言えます。
もっと危険度が高いのは「土砂災害警戒区域」。
特に土地の起伏の激しいエリアは要注意です。
「土地条件図」「地水分類図」など地形図を用いて土地歴を調べましょう。
地形図の中には、国土地理院の「色別標高図」や「土地条件図」や「治水地形分類図」など様々な種類があります。
「土地条件図」は、防災対策などを目的に主に地形分類（山地、大地、低地など）について表示したものです。
液状化などの地震時の災害危険性を確認できます。「治水地形分類図」は、治水対策を進めることを目的に、国が管理する河川の流域のうち主に平野部を対象として、扇状地・自然堤防・旧河道・後背湿地などの詳細な地形分類及び河川工作物等が盛り込まれた地図です。
洪水など水災の危険性を確認することができます。
また、昔の地図や航空写真なども一緒に比較すると、かつて川であったとか、田んぼであったとか、工場であったなど、様々なことが分かります。購入物件が絞られてきたらそのエリアの地歴を調べておくことをお勧めします。
土地情報の検索には「今昔マップon the web（http://ktgis.net/kjmapw/）」というサイトが便利です。
現代の地図と昔の地図を並べて同じ画面で比較でき、さらに「土地条件図」や「治水地形分類図」といったようなものも表示できるので、災害の危険性を効率よく調べられます。
住宅購入は防災対策の最大のチャンスです。
災害危険性がなるべく少ない地域を選択することが有効な防災対策です。
既に家を持っている方は簡単に住みかえができないため、別の対策にお金をかける必要があるのですが、これから家を買う方があえて災害危険性の高いエリアを選択する理由はありません。
住宅購入という防災対策の最大のチャンスを無駄にしてはいけません。
日本は災害大国です。
自然災害の可能性がまったくない立地は存在しないと言われています。
防災対策は災害危険性をいかに減らす選択をするかが大切です。
例えば地震被害に備える場合、なるべく強い地盤のエリアを選択し、家屋が十分な耐震性能を確保していれば、被災するリスクをかなり抑えることができると判断できます。
カザールホームでは建物の性能はもちろん、その土地が持つリスクについても積極的にお調べして情報開示いたします。
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2018年1月11日 | セルフィン, マンション, 不動産購入, 戸建て, 資産価値, 資金計画
中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。
売りに出しているエリアやタイミング等個々の要因によって差はあれど、その乖離率は、昨今では平均で約5％~10％近くになっています。
2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。
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売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。
だから、売り手側には必ず思惑があるのです。
いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。
例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう！」
「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう！」
など・・・
仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。
要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。
一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。
買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。
もっとひどい事情を言ってしまえば、
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2017年11月22日 | インスペクション, セルフィン, 不動産購入, 建物検査
以前ですが、こんな記事を目にしました。
一部抜粋記事
「毎日新聞が都道府県や人口２０万人以上の市区など計１７８自治体にアンケートしたところ、過去５年間で４９自治体が分譲マンションの実態を独自に調査し、所有者でつくる管理組合すらないマンションが少なくとも６７１棟に上ることが分かった。老朽化の目安の一つとなる築３０年以上のマンションは今後１０年で倍増すると見込まれ、回答した自治体の約８割が「管理不全マンション」の急増で治安や防災上の懸念を抱いている実態が浮かんだ。」
この記事のとおり管理組合の管理不全だと良好な共同生活保つ事もマンション自体の設備、修繕などを管理することも困難になり、部材落下や倒壊、治安の悪化など住んでいる人も周囲の人にも悪影響を与えます。
そんなマンションを購入しない為にもプロの目線で確認してもらい、安心安全のお住まいを探されてはいかがでしょうか。
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