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自分の目でも確かめる意識が大切！

2017年11月24日 | 不動産購入, 欠陥・トラブル

宅建業者は、宅建業法により売買契約の前に「重要事項説明」が義務付けられています。

ですから、宅建業法で定められた最低限の一定事項については説明をしてくれます。

しかし、逆に言えばその他の事項は説明義務がないということになります。

何も言わずして色々教えてくれる親切な業者もありますが、皆がそうとは限りません。

重要事項の説明にないものでも購入検討者には重要なこともありますので、下記の自分でも調べられる事項については調べておきましょう。

今回は、自分でも簡単に出来る事を３つご紹介します。

【１】購入しようとしている物件の

浸水予想図又は浸水履歴図
液状化マッブ

上記は、物件所在地の各市区町村のホームページ（〇〇市ハザードマップで検索）で、簡単に調べられる事が多いです。

（物件を検討する初期段階で知っていたほうがいいです。）

【２】不動産業者との内見とは別に現地に行ってみてください。

特に朝の通勤時間や夜の帰宅時間など、昼とは違い実際に住んだ時のイメージが出来ます。

車で現地を案内された場合は、駅まで実際に歩いてみる。

踏切や幹線道路を渡らないといけない場合、販売図面に記載の所要時間ではつかない事が多いです。

周辺のスーパーや公園なども実際に行ってみる。「ゴミ置き場」などの確認もしておいてください。

(昼と違って夜は暗い道も多いので注意が必要)

その際、物件周辺の住民に声を掛けていろいろ聞いてみるといいです。

マンションであれば、マンションの住民や管理人に・・。

少し躊躇される方もいますが、私の経験上出来れば複数の方に聞かれた方がいいです。

近隣トラブルがあったり、地元の住民しか知らないこともありますので。

【３】売主様から「物件に関する告知書」のようなものを書面でもらって下さい。

（仲介会社に言って、契約前にもらうことをお勧めします。）

物件について一番知っているのは売主です。売主様も特に悪気がないのですが、聞かれなかったので特に答えなかった、という事がよくあります。あの時言った、聞いていないということのないよう「書面」でもらいましょう。

実際には、買い付け申し込みをして契約条件等がまとまってしまうと、契約日までほとんど日数がありません。

契約当日までこのような事が分からず、契約当日に「そんなの聞いていなかった」となりかねないので、事前にもらうことをおすすめします。

上記3点で、分かった上で買うのは問題ないのですが、お客様にとっていちばん嫌なのは「知っていたら買わなかったのに」です。

宅建業者は、必要最低限については調査してくれますが、完璧にありとあらゆることの調査までは残念ながら義務付けられていません。

不動産営業マンももちろん、色々調べてくれたり聞いてくれることはありますが、全てを鵜呑みにせず、それ以外のソフトな面などはやはり自分の目でも確かめて自己防衛をする。

分からなければ、担当者に聞いてみる。

そういった意識を持つことも大切にしてくださいね。

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管理不全のマンション急増！

2017年11月22日 | インスペクション, セルフィン, 不動産購入, 建物検査

以前ですが、こんな記事を目にしました。

一部抜粋記事

「毎日新聞が都道府県や人口２０万人以上の市区など計１７８自治体にアンケートしたところ、過去５年間で４９自治体が分譲マンションの実態を独自に調査し、所有者でつくる管理組合すらないマンションが少なくとも６７１棟に上ることが分かった。老朽化の目安の一つとなる築３０年以上のマンションは今後１０年で倍増すると見込まれ、回答した自治体の約８割が「管理不全マンション」の急増で治安や防災上の懸念を抱いている実態が浮かんだ。」

この記事のとおり管理組合の管理不全だと良好な共同生活保つ事もマンション自体の設備、修繕などを管理することも困難になり、部材落下や倒壊、治安の悪化など住んでいる人も周囲の人にも悪影響を与えます。

そんなマンションを購入しない為にもプロの目線で確認してもらい、安心安全のお住まいを探されてはいかがでしょうか。

カザールホームでは気になるマンションを簡単に診断できる

セルフインスペクションアプリ「SelFin（セルフィン）」がございます。

無料で簡単にご利用いただけますので

ぜひ気になる物件がありましたらお気軽にお使い下さいね。

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1981年6月～1984年3月建築の物件は要注意！！

2017年11月21日 | 不動産購入, 築年数, 耐震診断

中古物件がいつ建築されたかで利用できる住宅取得支援制度が変わったり、手続きが変わったりします。

最も影響が大きいのは「新耐震（1981年6月以降）」と「旧耐震（1981年5月以前）」です。

旧耐震の場合、既存住宅売買かし保険を付帯するために耐震基準適合証明書が必要となり、戸建ては耐震改修が必要となり、マンションはそもそも既存住宅売買かし保険を付帯できない、ということも考えられます。

不動産広告の建築年月は謄本を元に記載されているケースが多いです。

注意したいのが、謄本に記載されている日付は建築後の登記日ということです。

新耐震・旧耐震は謄本の日付ではなく、建築前の確認申請が1981年6月1日以降かどうかで区分されるため、不動産広告で新耐震だとしても、実際には旧耐震ということが起こり得ます。

＜旧耐震・新耐震の区分＞

1981年5月以前…旧耐震

1981年6月1日～1984年3月31日…公的書類で確認申請日が確認できれば新耐震、謄本しか確認の方法がなければ旧耐震

1984年4月以降…新耐震

つまり、検討中の物件の建築年月が「1981年6月1日～1984年3月31日」だった場合は、確認申請日がいつだったのかを確認する必要があります。

住宅ローン減税の関係で多くの問い合わせをいただくのですが、新耐震のつもりでかし保険の手続きを進めようとしたら、実際には旧耐震扱いで保険が掛けられなかったという事例が聞こえてくるようになりました。

既存住宅売買かし保険は始まったばかりの制度で、一般の不動産事業者にはまだまだ浸透していません。

中古住宅を検討する際に、建築年月は思った以上に重要な情報ですので、うっかり見逃さないように注意してくだあいね。

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住宅購入で新築を選ぶ理由と裏で犠牲になる将来へのリスク

2017年11月20日 | 不動産購入, 資産価値, 資金計画

初めて家を買う時に、新築にこだわる人が多いです。

それでは、そこまで新築にこだわる理由って何でしょう？

色々なご意見があると思いますが、まとめると「新品であること」が大きいと思います。

問題なのは「新品であること」の裏で犠牲にしていることに目を向けさせないように住宅事業者が誘導していることです。

多くの住宅関連事業者は新築が売れないと困ります。

人口が減ろうと、空き家が増えようと、自分たちが食べていくためには新築を売らなければならないのです。

そして新築である理由をたくさん考えて消費者へPRします。

駅近、利便の良い立地は中古のエリアなので、少し劣る立地でも「新築だから」と勧めてくるのです。

そして消費者も「新築だから」と受け入れてしまうのです。

日本の住宅市場の問題点は、新築が売れないと困る事業者の方がメジャーであることです。

情報が消費者へ一方的に届くので正しく判断できる状況ではありません。

日本は人口減で、家が余ります。これは決定事項です。

(移民を受け入れるなど人口が増加する社会にならない限り)

単に人が減るだけでなく、極端な少子高齢社会を迎えます。

今から家を買う方が、家を売るタイミングとなる30年～40年後は、今より圧倒的に家を必要とする人が減ります。

※余談ですが、後期高齢期を快適に過ごすには、自宅の資産化、年金化が不可欠になります。

後期高齢期に必要なコストも今よりずっとシビアになります。

（今の年金制度が維持継続できるかについては、ここで述べるまでもないと思います）

一部のお金持ちを除いて、一般的な人はもはや住居費を消費する余裕がありません。

住宅ローンの支払いがそのまま将来への貯蓄になる買い方が必要です。

将来人口が減っても売れる、貸せる立地選びこそが第一です。

また、建物価値は経年で棄損してしまいます。新築の方が棄損の割合が大きくなる傾向があります。

私達の親世代が家を買った時とは状況が違います。

新築を買うという贅沢ができる人は限られると考えた方が賢明です。

問題は、現時点では買おうと思えば新築を買うことができると言う点です。

そして今新築を買ってしまった人は数十年後、自分が年を取ってから現実を突きつけられるのです。

今の家の買い方が将来の自分の選択肢に大きく影響を及ぼします。

ここまでを踏まえて再度問います。

「その新築には将来の家族のリスクを天秤にかけるほど価値はありますか？」

（買って5年も経過すれば新築である満足感なんてキレイに吹き飛びます。）

住宅業者が新築を勧めるのと同じかそれ以上に、「中古」がお勧めである理由も十分にあります。

住宅業界の甘言に踊らされないで、住宅は資産であることを冷静に検討しましょう。

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「どこに住みたいか」ではなく「どこに住むことが出来るのか」

2017年11月18日 | お金, ローン, 不動産購入, 手付金, 資金計画

不動産の資産価値は立地です。

しかし、物件情報や価格に目がいって、肝心の立地をよく検討しないのが一般的な家の買い方です。

今回は購入エリアの検討についてご紹介します。

エリアの検討というと、まず始めに「どこに住みたいか」という問い掛けになる人が多いと思います。

勤務先からのアクセスとか、知っている街なのかどうか、最も狭い選択肢だと子供の学区域内だとか、個人的な都合が表に出てきます。

しかし、まず最初の検討方法としては「どこに住むことが出来るのか」を検討することです。

年収や資産状況から選択することができるエリアと選択できないエリアを知ることが大切です。

物事を検討するのに、選択肢は多いに越したことはありませんが、住宅購入では多くの人が自ら選択肢を狭めてしまうのが多いのです。

検討初期段階から月々の返済額はいくらまで、と選択肢を狭めてしまう人がいますが、これも得策ではありません。家計における住宅費の考え方も固定的ではないので、検討段階では選択肢を限りなく広く情報を得ることが大切です。

例えば月々の返済額から3000万円の家を検討しているとします。3000万円以下の物件を探しています。

しかし、この人の年収では4500万円までローンを組むことが可能だと仮定します。

もし、3000万円の家の価値が20年後に2000万円に毀損し、4500万円の家は20年後でも4500万円を維持しているとするとどうでしょうか。

この場合、3000万円の家を選んだことではなく、4500万円の可能性を検討しないことが問題です。

購入金額ではなく、最終的にいくらで資産化できるかが不動産の資産価値で、物件価格の高い・安いではなく、まずは資産価値が維持できるエリアの選定が重要です。

※この例は収入の限界ギリギリまで借りましょうという意味合いではありません。

しかし家計負担という条件だけで、選択肢を削ってしまって結果的に資産価値を毀損してしまうのでは元も子もありません。まずは全ての情報を並べてから条件を加えて絞り込むのが良い検討の手順です。

住宅の価格は都市中心部から離れれば離れるほど安くなる傾向があるので、広域エリアの物件情報を並べることでおおよその購入可能範囲が見えてきます。意外と都市中心部寄りにも選択肢あることがわかります。

次は狭域立地です。

駅からの徒歩分数やハザードマップを参考に条件を加えエリアを絞り込みます。

自治体の人口動態なども検討して、将来的にも人が集まる街を選びます。

ここまで来てようやく個人的な都合が条件に出てきます。

つまり、資産価値重視で選んだ街と個人的に都合の良い街を天秤にかけます。

資産価値が下がりにくい住宅購入は自分にとって100%満足な物件選びではなく、自分にとって70点、他の人にも70点の物件選びです。

特に物件探しの始めの段階で個人的な条件だけを優先してしまうと、物件探しも難航しますし、仮に見つかったとしても資産価値とは無縁の住宅購入になってしまいます。(家を消耗品にする買い方です)

何より他に最適な選択肢があるにも関わらず、検討すらしないという事態に陥ってしまいます。

カザールホームでは全国ほぼ全ての物件情報を御客様自身が自由に閲覧することができ、検討エリアの情報を一覧にしてお渡しすることもできます。

この一覧の情報は、多くの物件情報を並べて閲覧できるので、初期段階の広域エリアの検討で特におすすめです。

これからの人口減・家余り時代では、そもそも買い手も借り手もつかず現金化できない不動産が増えます。

今の家の買い方が将来の人生を左右すると言っても過言ではありません。

必要な情報は十分に検討して、よりよい住宅購入にしてくださいね。

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家を選ぶ「判断基準」を理解してからスムーズに・・

2017年11月17日 | 不動産購入, 資金計画

リニュアル仲介本部を通じてマンションを購入されましたHさま。

実は、リニュアル仲介にお越し頂く前に他の不動産会社さまに複数行っていらっしゃいました。

当時は不動産ポータルサイトを見ては、問い合わせをしてみて内見をされていたそうです。

気になる物件は購入にあたり、営業マンにいろいろ質問してみても都合が悪いことは明確な回答が得られず、スッキリしない。

何か不動産会社のペースになり、言いくるめられそうだとすごく不安を覚えたそうです。

それでもいくつも物件を見続けたそうですが、何を基準に選んだらよいかが分からないので決めきれない、でも誰を信用してよいかもわからない・・という事で悩んでいらっしゃいました。

そこで、物件を探すのではなく、買主側に寄り添ってくれる業者を探し出したところ、「バイヤーズエージェント」というキーワードで弊社を見つけて頂きました。

H様は、まず最初に弊社の「住宅購入セミナー」にご参加頂きました。参加後は、家購入に対する考え方も根本的に変わり、購入の判断基準が明確に。今までのモヤモヤから解放され、迷いが吹っ切れたそうです。その時のことを振り返ってセミナーに参加された時の感想を頂きましたので、皆さまにもご紹介します。

住宅購入で悩んでいる方は、是非ご参加ください。

どんな視点をもって、どのような物件を購入すればよいかがわかります。

■【セミナー内容　一部ご紹介】

・今後の人口減と住宅の関係

・家を３回以上買い替える？

・売却（出口）を考えた住宅購入とは？

・資産価値が下がりにくい立地とは？

・なぜ与信力の高い人は新築を選択しないのか？

・リセールバリューと賃料の関係

・資産価値が下がりにくい物件を賢く選択

・家選びの３要素とは？

・こんな判断基準は失敗する

・買わない方が良い土地

・買わないほうがよい戸建、マンションとは？

また大阪でも近々開催する予定です。

ぜひお気軽に問い合わせください。

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築年数でリフォーム金額を想定！？～木造戸建て編～

2017年11月16日 | インスペクション, ローン, 不動産購入, 建物検査, 築年数, 耐震補強, 耐震診断

中古住宅を検討する上で不安になるのがリフォームの金額です。住宅の状態は物件によるので、一様にいくら、と値段が出せません。また、耐震や劣化改修工事は建物インスペクションを実施しないと必要かどうかすら判断できません。

とはいえ、まったく不明瞭な状態では安心して取引を進めることができません。ここでは住宅の築年数で必要なリフォームを判断する目安をご紹介します。

◾︎2000年6月以降の建物

いわゆる築浅物件と言われるものです。耐震や劣化改修工事はあまり懸念しなくても良いと思われます。キッチンやお風呂などの住宅設備も状態が良ければ交換工事を行わなくても住み続けることができます。

築浅物件は競争率も高いので、早く決断する必要があります。本来であれば売買契約前の建物インスペクションが必要ですが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまったら元も子もありません。場合によっては売買契約後の建物インスペクションを許容する必要があります。

◾︎築20年以上の木造戸建て(新耐震)

この時期の物件は、耐震や劣化改修工事が必要と判断されるケースが多いです。

従って、ある程度リフォーム費用を想定して取引を進める必要があります。場合によってはリフォーム費用を住宅ローンと一体にして組むことも検討した方が選択肢が広がります。

ポイントは建物インスペクションです。余程のことがない限り、売買契約前に調査を行って、必要な改修費用を把握することが大切です。

また、キッチンなどの設備の状態が良くても、型式が時代遅れのケースが多いので、交換工事を前提に検討した方が現実的です。

この時期の物件のポイントは、リフォーム会社が限られるということです。

建築士事務所登録を行っているリフォーム会社でなければ、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できません。

何より住宅の性能向上に関する工事を実施する以上、建築士による確認・保証がないまま工事することは危険ですのでオススメできません。

◾︎旧耐震の物件

旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事費用が多くかかる傾向があります。住宅設備も全交換が前提です。

場合によっては建て替えた方が安いケースもあります。

まずは資金計画が大切です。工事費を含めて住宅ローンでまとめることができれば、現実的な選択ができます。

(そもそも住宅ローンの対象にならない物件も考えられます)

また建物インスペクションも大切です。建物の状態を正確に把握し、まだ使うことができる物件なのかの判断が必要です。

当然ながら、この時期の建物は建築士がいないと話になりません。

目先の金額の大小よりも、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。

いかがでしょうか。

築年数で大まかに3区分してみましたが、取るべき対策がだいぶ異なることがお判りいただけたと思います。

築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、など無理な要求を通そうとすると、それだけ取引のリスクが上がり、購入後に多大な費用が発生するということになりかねません。

安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。

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不動産購入の際に知っておきたい、「スマートシュリンク」という考え方

2017年11月15日 | 不動産購入

皆さんがご存知の通り、日本のほとんどの地域で人口減少が進んでいくのは避けられません。

国立社会保障・人口問題研究所の推計（2013年）によると、20～25年以降は全ての都道府県で人口が減少し、約７割の自治体では40年の人口が10年に比べて2割以上減ってしまうそうです。推計は40年までですが、さらにその先も各地の人口が減り続けるのが確実です。

地域の人口が減っていくと、規模の経済が発揮しにくくなり、そうなるとサービス産業が撤退したり、商店街がさびれたり、行政コストが上昇したりします。それらを放置したままにすると地域住民の利便性や福祉水準は大幅に低下します。

これに対しての政策的対応については2つ考えられるそうです。

1.「人口減少ストップ」、2. 「スマートな縮減」戦略

圧倒的に多くの自治体は前者に力を入れているそうですが、大きな問題が潜んでいます。

ちなみにその問題は下記2つの考えで、人口予測をしているという点です。

1.「出生率は40年までに2.07」、2. 「社会移動はゼロ」

残念ながら、人口減少を前提とした議論は移民等を受け入れない限り、難しいのが実情であり、これからは地域で暮らす人々の福祉水準を低下させない「スマートな縮減」のほうと言えます。

そのような考えを「賢く規模を縮小させる」という意味で「スマートシュリンク」とも呼ばれています。

スマートシュリンクの実現には過疎地に住む人々をより利便性の高い地域に移動させ、住居や商業施設をできるだけ中心部に集中させるようになります。

そうなりますと、これから住宅購入を検討する際は、自分のできる範囲で利便性の良い「立地」にこだわっていただく必要があるということになります。

これからは「スマートシュリンク」という考えで日本経済は回っていく可能性があるという事を、頭の片隅に置きながら住宅購入に臨んでいただきたいと思います。

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「手付金って頭金！？」家探しの資金計画で失敗しない為の知識

2017年11月14日 | お金, ローン, 不動産購入, 手付金, 税金, 諸費用, 資金計画, 頭金

家を買う時にはよく「頭金」という言葉がでてきます。

でも、多くの方が「家を買う時に自分たちが使える現金」という何となくの捉え方をしています。

例えば、あなたの頭金は500万円だとします。

不動産の売買契約の時には、「手付金」と「仲介手数料の半金」を現金で支払います。

4,000万円の物件であれば、手付金は200～400万円、仲介手数料半金は約70万円です。

頭金500万円のうちの470万円を、売買契約の時に使ってしまい、残りは30万円。

契約前に、「諸費用は物件価格の7％（約300万円）くらいで、通常は現金でご用意ください」と説明されていた．．．

“もう30万円しか現金が残っていないのに、あと300万円なんて用意できない．．．”

少し冷静になって、仲介手数料の半金も諸費用の一部だから300万円－70万円で230万円が残りの諸経費．．．「やっぱり200万円足りない！？」

こんな風に、頭の中が混乱してしまう方が、意外と少なくないのです。

今回は、不動産取引全体のお金の流れを見てみましょう。

頭金の変化が分かるように、口座残高という表現を用いることにしました。

さて、冒頭の手付金は、頭金で払うものでしょうか？

答えは、手付金は物件代金の一部として充当されますので、頭金とも言えますし、ローンで借りる部分とも言えます。

頭金とは、購入のために要する費用全体「物件価格＋諸費用＋リフォーム」に対して、自己資金をいくら入れるかということです（逆を言えばいくらローンを組むか）。

例えば、下記のケースでご説明します。

≪購入費用≫

売買価格：4,000万円

諸費用300万円

リフォーム0円

※諸費用の一部である仲介手数料の100万円を売買契約時に支払うとする。

※残りの諸費用200万円については、決済時に支払うものとします。

≪契約条件≫

手付金200万円

≪資金調達方法≫

住宅ローン：3,900万円

自己資金：400万円（＝口座残高400万円）

売買契約時に手付金200万円を売主に支払い、その他、諸費用の内100万円を不動産会社に支払います。この時、口座残高は100万円になります。

決済時に住宅ローン3,900万円（※2）が口座に入り、その内3,800万円を売主に支払い、融資を受けた額の内100万円があまります。

もともと口座には100万円が残っていましたから、これに上記の100万円を加算すると残高が200万円になります。

決済時には残りの諸費用200万円を支払わなければいけませんので、残高の200万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。

これで、頭金400万円を使ったということになります。

リニュアル仲介が作成する資金計画表には、諸費用の項目ごとの金額は当然のこととして、それがどのタイミングでいくら必要になるかなども、時系列に落とし込んだものを作成しています。

特に、「中古住宅を買ってリフォーム」や「更地を買って新築」というような場合には、全体としての帳尻はあっているはずなのに、途中のキャッシュフローがショートしてしまうようなことが起こります。

まさに勘定あって銭足らずという状態です。

リニュアル仲介ではお住まい探しから、資金計画全体の相談もワンストップでお引き受けしておりますので御安心下さい。

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