2018年2月10日 | 不動産購入, 構造
住宅購入時に建物構造の種類について、今回はまとめてみました。
●W造（Wood）……木造
●S造（Steel）…… 鉄骨造
●RC造（Reinforced Concrete）…… 鉄筋コンクリート造
●SRC造（Steel Reinforced Concrete）…… 鉄筋鉄骨コンクリート造
RC造やSRC造などのアルファベットは、建物を構造する材料・材質を表しています。
W造（Wood）／木造
W造（以下、木造）は主な構造部分に木材を用いてつくられた物件です。日本の気候や風土にマッチし、これまで多くの建物が木造でつくられてきました。現在も小規模アパートなどでも採用されており、低コストで住宅建築が可能となります。
中古住宅購入時に注意が必要な点は、築20年を超えると、住宅ローン減税等が使えなくなる場合（撤廃要件有）がございますので、注意が必要です。詳細は下記のHPも併せてご確認ください。
http://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm
S造／鉄骨造
S造/鉄骨造（以下、S造）とは、柱や梁など骨組に鉄骨を使用した構造のこと。Sはスチールの略です。木造の柱がそのまま鉄骨になったものをイメージするとわかりやすいと思いますが、一口に鉄骨とは言え、人工的に強度を高めたものを使用しているのが特徴です。
S造の中には重量鉄骨造と軽量鉄骨造の2種類が存在します。その違いは基本的には鋼材の厚さであり、鋼材の厚みが6mm以上のものを「重量鉄骨構造」、6mm未満のものを「軽量鉄骨造」と呼びます。前者は主にビルや高層マンションなど大規模建築物をつくる際に、後者は一般住宅や小規模店舗などで用いられるケースが多いようです。
また、中古住宅購入時に耐震診断を希望される方が居ますが、通常の建築士が行う耐震診断では評価できない住宅となります。勿論、構造の専門家に依頼する流れは存在します。
RC造／鉄筋コンクリート造
Reinforced Concrete は直訳すると「補強されたコンクリート」となります。主に柱や梁、床・壁が鉄筋とコンクリートで構成されていますが、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたものを指します。特徴的なのは、下記のような2つの材料を組み合わせることにより、お互いの長所を活かす構造となり、マンション建設に必要な強度を出しています。
●鉄筋……引張力（引っ張る力）には強いが、熱に弱く錆びやすい
●コンクリート……熱に強いが、引張力（引っ張る力）に弱い
熱に弱い鉄筋をコンクリートで覆い、熱から鉄筋を守って酸化を防ぎます。一方コンクリートは上から押さえつける「圧縮」に対する抵抗力はあるものの、「引張力の弱さ」が課題でありますので、これを引張力に長けた鉄筋で補強しています。
また、中古住宅購入時に耐震診断を希望される方が居ますが、通常の建築士が行う耐震診断では評価できない住宅となります。勿論、構造の専門家に依頼する流れは存在します。
SRC造／鉄筋鉄骨コンクリート造
SRC造は鉄骨の柱の周りに鉄筋を組み、コンクリートを打ち込んで施工した物件のこと。
大型マンションやビルなど大規模な物件の場合、SRC造の工法が多く使われています。
鉄骨を使わないRC造よりも耐久性が高い構造といえるでしょう。
また、中古住宅購入時に耐震診断を希望される方が居ますが、通常の建築士が行う耐震診断では評価できない住宅となります。勿論、構造の専門家に依頼する流れは存在します。
＜RS造＞
Reinforced Steelの略。建物の下位部分にある柱や壁、床、天井などをRC造でつくり、上部をS造など下位部分とは異なる構造で構成する建物構造です。主に低中層マンションの建設の際に採用されています。
壁・床・天井など、賃貸で気になる部分がRC造ですので、上層階と下層階で遮音性に違いが出るのが特徴です。
＜WRC造＞
柱と梁を使わず、床や天井の面だけで建物を支える「壁式構造」を指します。比較的低コスト、かつ耐久性が高いといわれており、主に中低層マンションなど集合住宅でよく見かけます。
壁や床だけで構成される特性上、大きな開口部をとりづらいため設計の自由度は低めです。その一方で柱や梁が室内に出ないので、結果的に室内を広々使えるメリットがあります。壁の強度が高く遮音性も非常に優れているようです。
次に各構造の特徴とメリット・デメリットをそれぞれ挙げてみます。
W造（Wood）／木造のメリット
木造物件は建設コストがおさえられ、短期間で建てられます。そのため上物（うわもの）が低コストで建設できるという特徴がございます。日本の気候風土に適しているのも木造のメリットです。木は、室内の空気が乾燥する冬、蓄えられていた水分を空気中に放出し湿度を保つ効果があります。梅雨のように湿気が高い季節には空気中の水分を吸収。さらに通気性にも優れているため、四季があり湿潤な日本の気候風土にマッチしています。
W造（Wood）／木造のデメリット
木造物件は通気性にすぐれている反面、遮音性は全構造の中でもっとも低いのが特徴です。部屋同士の仕切りの壁が薄いケースも多く生活音が響きやすいのがマイナス点です。
冷暖房が効きにくいのも木造物件に住む際、不満を持ちやすく、また木造物件は鉄骨物件にくらべて気密性が低いため、鉄骨に比べ冷暖房の効きが悪いようです。冷暖房が効きにくい為、光熱費が高くなってしまうおそれがあります。
また、木造は耐火性が低いです。木造建築という特性上、建物火災の際にいちはやく火が回ってしまいます。しかし「表面は焼け焦げても、中身まで燃えるには時間がかかる」という側面もあるようです。あとはシロアリ等のリスクも懸念されます。
RC造（Reinforced Concrete）／鉄筋コンクリート造のメリット
主材料のコンクリートは不燃材料のため、非常に高い耐火性を備えます。耐火性に優れた部屋に住む事で日々の安心を手に入れられます。また圧縮力と引張力を兼ね備えているため、耐久性が高く、地震に耐える物件が多いようです。
基本的に重い材料を使用するほど遮音能力が高いため、圧倒的重量のコンクリートが遮音性を持つことは想像に難くありません。特に低音をしっかり遮断してくれるため、お部屋に大型スピーカーやサラウンドシステムを置きたい方はRC造の住宅お住みになられることをお勧め致します。
コンクリートを流し込んでつくる特性上、形状の自由度が高く、デザインのバリエーションにも富むこともメリット。デザインの自由度が高く、モダンな物件に住めます。
RC造（Reinforced Concrete）／鉄筋コンクリート造のデメリット
建築コストだけでなく解体費用も高めなのがネックです。木造やS造にくらべ家賃も高めに設定されていることが多い為、後述するSRC造に比べ、鉄骨が入っていない分揺れにやや弱いといった特徴がございます。しかし木造やS造ほど神経質に地震を気にする必要はありません。
RC造は高い遮音性が優れているため、ルームシアターを構築して、ゆっくり自宅で映画鑑賞などを楽しみたい方にはおすすめです。また、しっかりしたRC造であれば子供が部屋を走る足音を気にする必要がありません。
SRC造（Steel Reinforced Concrete）／鉄筋鉄骨コンクリート造のメリット
あらゆる構造の中で最も耐震性、耐火性に優れるのはSRC造。トップクラスの耐火性、耐久性をほこります。S造の「熱に弱い」や「錆びやすい」という短所をコンクリートで包むことで克服し、揺れに対する弱さを鉄筋・鉄骨でカバーしています。
強度や耐震性の面でもRC造と比べて優れています。そのため、10階建以上の高層または超高層マンションなどの建築にも多く採用されています。柱や梁などのサイズが小さくても高い耐震性を確保できます
SRC造（Steel Reinforced Concrete）／鉄筋鉄骨コンクリート造のデメリット
火事や地震に対しての安心感がありますが、ほかの建築構造と比べるとコストが掛かる点がデメリットです。
いずれにせよ、各種の特徴を把握して、ご納得いく住宅をお探しいただければ幸いです。
***********************************************************************
堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ
スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が
買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」
https://self-in.com/sakai-naka01
DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中
http://www.diynoie.com/diyakiya.html
修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中
（お問合せページからお申込下さい）
https://cazal.co.jp/reform/
2018年2月8日 | お金, 不動産購入, 資産価値, 資金計画
昔は、住宅を購入すると一生そこに住むという意識が強くありました。
「一生に一度の大きな買い物」という印象が強い不動産ですが、住宅購入者の20％以上が２回以上住宅を取得＝買換え（住み替え）をしていることが分かります。
（国土交通省が発表している「平成28年度住宅市場動向調査報告書」による）
20%を超えてきますと、５人に１人ですので、意外と多いのが分かりますね。
出典 「平成28年度住宅市場動向調査報告書」
購入時にどれだけ一生懸命選んだ家でも、子育て環境・教育環境・子供の独立・親の介護・転勤・会社倒産・近隣トラブル・離婚・出産・再婚・学級崩壊・家族構成の変更などにより、様々なライフスタイルの変化に伴って、少しずつ住まいに対するニーズもかわってくるものです。
ライフスタイルの変化により住まい環境をかえていく、この「住み替え」をされる方の割合が、年を追うごとに増えていっています。
もしあなたの人生に「住み替え」が出来ない状況になってしまうと、とても不便を強いられることとなります。だから、結果的に一生住み続けることはあったとしても、「住み替え」ができる選択肢を持っておくことが大切になります。
住み替えが出来ない方の多くは、買った価格から大幅に値下がりをしてしまっている為に売りたくても売却金額よりローンの残高の方が高く、現金を手出ししないと売却できない、もしくは、売却は出来たとしても次の購入の為の資金の目途が立たないなど、経済的理由が一番多いのです。
住宅ローンに縛られてしまうような人生にしないためにも、購入時に「売却」の事を考えての住宅購入をする視点が必要です。
「住み替え」がいつでもできるような物件、
つまり、いつでも貸せたり、売却ができる「流動性が高く」「資産性の高い」住宅を購入することが何よりのポイントとなります。
【人口減・家余りの時代での住宅購入】
皆さんご存知の通り、今後日本は人口が減っていき、家が大幅に余ると言われています。
今までの住宅購入は、人口が増え続ける時代でしたのでそこまで気にしなくてよかったのですが、今後は人口が減っていく中での住宅購入となります。
これからは、人口がどんどん減っていきますので、今後需要が落ちてくるエリアの不動産は、当然価格（資産価値）が大幅に下がっていきます。
最悪なケースは、価格をいくら下げても買い手がつかない（つまり、売れない）不動産も出てきます。
だから、子供の学区エリアだけで探す、今のお住まい地域のみで探す等、あなたの今置かれている状況や条件（自分都合）だけで判断してしまうと、資産性とは関係のない不動産を購入してしまう可能性が高いわけです。
まずは、物件を探し始めることよりも
・資産性の高い不動産とはどのような物件なのか？
・不動産を購入する上で何に気を付けなければならないのか？
・資金計画はどのように考えるのか？
・資産性の高い不動産を手に入れるのにはどうすればよいのか？等
出来るだけ早いタイミングで、正しい考え方や情報を学ぶことをお勧めします。
***********************************************************************
堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ
スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が
買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」
https://self-in.com/sakai-naka01
DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中
http://www.diynoie.com/diyakiya.html
修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中
（お問合せページからお申込下さい）
https://cazal.co.jp/reform/
2018年2月6日 | お金, ローン
どのようにすれば住宅ローンの繰上返済はお得になるのかお教えします！
繰上返済は、毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済することをいいます。
繰上返済した金額は、基本的にはローンの元金に充てられるので、その後の金利も減り、ローンの負担が大きく減ることになります。
特に、早い時期に繰上返済すると、支払う利息も大幅に減る事になります。
また、返済期間の長いローンほど、負担軽減効果は大きくなります。
ただし、金融機関や住宅ローンの種類によっては、繰上返済手数料がかかる場合もあるので注意が必要です。
また、繰上返済しすぎると手持ちの資金がなくなってしまい、将来的に家計が破たんしてしまう危険性もあるので、将来必要となる教育費などは貯蓄するとともに、予備費として最低でも毎月の生活費の半分程度は残しておく方が良いでしょう。
繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。
「期間短縮型」は、毎月の返済額はそのままにして、現金と利息が減った分期間が短縮されるものです。
一方「返済額軽減型」は、繰上返済後も返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすものです。
どちらもローン負担を軽減できますが、同じ金額を繰上返済するのであれば「期間短縮型」の方が金利の負担軽減効果は大きくなります。
たとえば、借入額3,000万円、金利3％、返済期間35年の住宅リーンを11年目で1,000万円繰上返済した場合、期間短縮型にすると、返済期間が約17か月短くなり、総返済額は当初予定金額よりも約110万円少なくなります。
一方「返済額軽減型」の場合には、月々の返済額は約5千円少なくなりますが、総返済額は当初予定額よりも約40万円少なくなるだけとなります。
ただし「期間短縮型」で繰上返済しても毎月の返済額は変わらないので、日々の生活が楽になるわけではありません。また、期間を短縮しすぎると借り換えができないこともあるので、安易に期間を短縮するのは危険です。
「返済額軽減型」は、収入減少や支出増加の場合、固定金利期間選択型ローンを利用している場合で選択期間終了などで、家計の負担を軽減したいときに利用すると良いでしょう。
繰上返済もご家庭の状況と収支を見て判断されるのがおすすめです。
***********************************************************************
堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ
スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が
買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」
https://self-in.com/sakai-naka01
DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中
http://www.diynoie.com/diyakiya.html
修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中
（お問合せページからお申込下さい）
https://cazal.co.jp/reform/
2018年2月5日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 性能向上, 戸建て, 耐震補強, 耐震診断
中古木造住宅の購入には、 建築士による建物インスペクションが欠かせません。
馴染みのあるエリアでの住宅購入を検討していたAさんの目に留まったのは、築22年の木造住宅でした。
昭和56年6月以降の「新耐震」と言われる時期の建物ではあるものの中古住宅の購入ということもあり、住宅の性能について多少の不安を感じていたAさんは、本物件を購入するに当たって建築士による建物インスペクションを実施して住宅性能を確認することにしました。
建築士による建物インスペクションの結果、床下に漏水が原因とみられる腐朽が見つかり、また、外壁に構造に影響を及ぼす可能性のあるひび割れが発見されました。
耐震診断の結果は「0.84」。
築20年を超える木造住宅のため、そのままでは住宅ローン減税の対象となりません。
今回の物件のように、たとえ「新耐震」の建物でも耐震基準を満たしていないケースは多くあり、リニュアル仲介では今の耐震基準となった平成12年5月までに建築された木造住宅を購入する場合は、建築士による建物インスペクションで耐震診断を行うことをお勧めしています。
ただ、耐震基準を若干下回るものの、１ヶ所の壁補強と床下や外壁などの劣化改修を行う程度で、それほど費用を掛けずに耐震基準を満たすことができるとわかりました。
Aさんは耐震改修に加え、指摘された劣化箇所の改善工事を行い、また、建物性能の維持・保全のために屋根・外壁の塗装工事も行うことにしました。
中古住宅購入では引渡しを受けた後の雨漏れなどの不具合が懸念されますが、劣化改修工事を実施したことで、引渡しから最長5年間、最大1000万円の既存住宅売買瑕疵保険に加入することも可能になりました。
さらに築年相応の使用感があったお風呂やトイレ、キッチンなどの住宅設備も最新のものへ一新。
気持ち良い住空間に大満足のAさんです。
住宅ローン減税も対象となり（最大200万円控除）、さらに5年間の既存住宅売買瑕疵保険に加入することもでき、安心して暮らせる理想の我が家を実現できました。
****************************************************************
堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ
スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が
買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」
https://self-in.com/sakai-naka01
DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中
http://www.diynoie.com/diyakiya.html
修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中
（お問合せページからお申込下さい）
https://cazal.co.jp/reform/
2018年2月3日 | マンション, 不動産購入, 戸建て, 登記, 相続, 空き家
各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。
空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。
戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。
相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。
問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。
立地もよく、解体して更地にすれば売れる！という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。
また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同（数十人）のハンコが必要！などというケースもあります。
連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。
建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。
******************************************************************
堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ
スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が
買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」
https://self-in.com/sakai-naka01
DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中
http://www.diynoie.com/diypj/
修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中
（お問合せページからお申込下さい）
https://cazal.co.jp/reform/
2018年2月2日 | お金, ローン, 不動産購入, 資産価値
家の価格は何で決まるか？端的に言えば、需要と供給です。
立地や家のサイズ・デザインなど、要素を細かく上げればキリがありませんが、より“多くの人”が「住んでみたい」と思う家の価格は高くなります。
よって、例えば個性の際立ったデザインとか、狭すぎる戸建てとかは万人受けしないので、周辺相場や実際にその家を建築する際にかかったコストから見れば割安にせざるを得なくなります。
その他、多くの人が敬遠するような要素の有無も価格に影響します。
では、需要を支える一番大きな要素は何でしょうか？
これも簡単に言えば人口です。
同じ場所でも、人口が減っていけば需要も減っているということになるでしょう。
つまり、人口流入が今後も見込める地域は、他と比較して不動産の価値も維持されやすいと言えると思います。
その他、家に影響を与える要素として主なところでは（ここも結局は冒頭の需要と供給ということになりますが）金利や外国為替です。
家を買う人の多くは、住宅ローンを“一緒に買っています”。
金利差による総支払額の違いが重要で、分かり易く極端に言えば、同じ4,000万円の不動産を、金利1％のローンで買うのと金利10％のローンで買うのとでは、総支払額に大きな違いがでます。
ですから、過去の成約事例の価格だけをみて、高い・安いを単純には比較できないということですね。
また、都心部の不動産価格が上がっているという話しを耳にされている方も多いかと思いますが、これの一つの要素となっているのが外国からの投資です。
外国からの投資について外国為替が影響するのは言わずもがなです。
つまり、目には見えづらいですが、今住んでいる不動産ですら、実質的な価値は日々変動しているということです。
でも、これらの情報を定期的に収集していくのは、なかなか骨の折れる作業です。
そこで、お勧めなのが下記サイトです。不動産流通量・流通価格、地域人口の増減（もちろん地域差があります）、住宅ローン金利（国債や長期プライムレートの変動に注目）・外国為替レートなど、不動産に係わる主な統計情報がここで一挙に見られます。
もちろん、細かな分析ができればそれに越したことはありませんが、全体像をぼやっと把握するだけでも、随分と今後の家の価値を想像するには役立つはずです。
家の売買で儲ける必要はないと思いますが、かといって全く無頓着で数十年経ってみたら大幅に資産価値を毀損していた、となってはいけません。
定期的に家の価値についても考える時間をとることをお勧め致します。
◆公益財団法人 不動産流通推進センター
『不動産業統計集』
http://www.retpc.jp/chosa/tokei
○不動産流通
○人口・世帯・住宅
○経済・金融
などをチェックしてみてくださいね。
*******************************************************************
堺市・大阪・兵庫で中古の家を探している皆さんへ
スーモ・ホームズ・アットホームで見つけた物件が
買っていいか無料でわかるWEBアプリ「セルフィン」
https://self-in.com/sakai-naka01
DIYによる泉北ニュータウン空き家活性化プロジェクト実施中
http://www.diynoie.com/diypj/
修理修繕がずっと無料 カザールメンバー募集中
（お問合せページからお申込下さい）
https://cazal.co.jp/reform/
