2018年5月31日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 税金, 資金計画
今年の4月1日には改正宅建業法が施行となり、インスペクションに関するあっせん・説明などが規定されました。
また、安心R住宅制度も同日スタートとなり、安心して中古住宅の買える仕組みが広がろうとしています。
来年2019年10月に行われる予定の消費増税に向けて駆け込み需要の取り込みなどの動きも活発になるものと考えます。
・「安心R住宅」について
既存住宅の流通促進に向け、4月1日から新たに「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)が始まりました。
これは、従来の消費者が〝中古住宅〟に抱いていた「不安」「汚い」「分からない」というイメージを払しょくし、「安心」「きれい」「分かりやすい」という3要件を備えた既存住宅の流通を促進していくというものです。
具体的には、いわゆる「新耐震基準」をクリアする耐震性とリフォームの実施(具体的な提案でも可)、建物の維持保存の履歴や保険などに関する情報の開示という基準を設け、十分な品質の既存住宅に対し、国の関与のもとで同制度の登録事業者が「安心R住宅」という標章(ロゴマーク)を付与される、いわゆるラベリングという制度が始まりました。
この標章は広告時に使用することができ、既存住宅に一定の品質を担保すると共に、消費者に対してもそれを明示するという役割を果たします。
3月23日現在、同制度で登録されている事業者団体は、「優良ストック住宅推進協議会」(17年12月登録)と「リノベーション推進協議会」(18年1月登録)、全日本不動産協会(18年3月登録)の3団体となっています。
・インスペクションのあっせん義務化について
4月1日から改正宅地建物取引業法が本格施行され、インスペクション(建物状況調査)制度が始まりました。
これは既存建物の取引業務において、媒介契約締結時と重要事項説明時、売買契約締結時にインスペクションの可否やあっせん、結果の提示などを行うことを義務付けたものです。
「安心R住宅制度」と同様、近年の住宅に関する「フローからストックへの転換」という社会背景に対応した施策で、既存住宅の取引について品質の底上げを図ると共に、消費者が安心して取引を行える環境を整備することで、既存住宅市場の活性化を目指す狙いがあります。
インスペクションの実施自体は義務化されていませんが、宅建業者に追加される業務としては、説明やあっせん、報告、書面への記載が必要となります。
当社で取引を行う不動産取引において、早速発生したのが、重要事項説明書の記載漏れが売主側の不動産事業者で発生しました。まだまだ、不動産事業者でも把握していない業者も居るようです。
また、買主の希望によりインスペクションを行う際には、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて行うよう定められている点は注意が必要です。
・タワーマンション課税がスタート
高さが60メートルを超えるタワーマンションの固定資産税については、従来の専有部分の床面積で按分する方式を改めることになりました。4月1日以降は階層の違いによる床面積当たりの取引単価を反映させた補正率により、算出することとなります。
この補正率は1階を100として、階が1を増すごとに、これに10を39で除した数を加えた数値となります。
40階建てのタワーマンションを例にとると、1階は約5%減、40階は約5%増となります。
タワーマンション課税の見直しについては、17年度の税制改正で盛り込まれましたが、3年に一度の固定資産の評価替え(今週のことば)のタイミングに合わせて行われるため、18年度からのスタートとなりました。
なお、見直しについては、18年度から新たに課税される建物が対象であり、17年4月1日前に契約したものについては、現行のままの固定資産税評価額が適用されます。
これにより、節税対策として中古タワーマンションの高層階部分の引き合いが強くなることも考えられています。
なお、居住用以外の専用部分を含む場合には、建物全体の固定資産税を床面積により居住用部分と非居住用部分に按分して、居住用部分の税額を各区分所有者に按分する場合についてのみ補正率を適用するとのことです。
・住宅宿泊事業法について
これまでグレーゾーンで運営されてきた〝民泊〟は、6月15日に施行される住宅宿泊事業法(民泊新法)による一定の規制に基づけば、合法で事業を営めるようになります。
これに併せて、関係省庁は、17年12月に「ガイドライン」を発表しました。衛生管理や騒音防止の説明、苦情や問い合わせなどに適切に対応するよう各事業者側へ求めており、一方で「民泊制度ポータルサイト」や「民泊制度コールセンター」も開設しています。
新法の施行をビジネスチャンスと捉える向きもありますが、マンション管理業協会の調査では、管理組合の8割が反対の姿勢を示す〝逆風〟の状況にもあるようです。
・消費税経過措置期限まで1年になりました。
2019年10月1日に消費税が8%から10%に引き上げられる予定です。注文住宅の場合、請負契約が19年3月31日までに完了すれば、引き渡し時期が19年10月1日以降でも、消費税は8%で対応されます。
その為、18年の秋口から駆け込み需要が始まるという予想されています。
一方、住宅生産団体連合会では、18年度事業計画の重点項目に「消費税率の再引上げによる住宅市場への負の影響回避」を盛り込みました。
2014年4月に実施された消費税率8%への引き上げの際には反動減対策が実施されましたが、結果は大きな駆け込みと反動減が発生し、市場の縮小を招きました。
住団連では消費税率10%への引き上げによって住宅市場の縮小が起きないように、政府に対して万全の対策実施を要望する考えを示しています。
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2018年5月28日 | 不動産購入, 戸建て, 新築
みなさんはどんな家を建てているの？広さと建築費の平均は？と気になりませんか。
注文住宅を建てている人は、どれくらいの広さの家に、いくら位の費用をかけているのでしょう。
住宅金融支援機構のデータによると、住宅面積の全国平均は約129.3m2、建築費は約3308万円。
地域によって平均的な広さや建築費にバラツキはありますが、約130m2（約40坪）くらいの広さの家を建てる場合、建築費に3000万円台前半の費用がかかりそうというイメージです。
販売価格が決まっている建売住宅と違い、建てる人の家にかけられる予算によって建築費の調整ができるのが注文住宅のメリットです。ハウスメーカーでも1000万円前後から建てられる家や、2000万円台、3000万円台、4000万円台など、さまざまな価格帯の住宅商品を用意しています。
「床面積100m2～120m2（30坪～40坪程度）の注文住宅で考えた場合、建築費として多いのは2000万円～3000万円台。この価格帯は住宅商品も多いボリュームゾーンです。1000万円台はさまざまな工夫で建築費を抑えた家。4000万円台以上は高級仕様な家といえます」
【1000万円台の注文住宅】シンプルな外観や間取りでコストを抑えた家
1番お金がかからない家の形とは、四角い総2階の家になります。なぜなら、総2階の家はシンプルなので、無駄な材料を出さずにつくれるからです。
材料費の単価が高い外壁材や屋根は、使う量が多いほど材料費がかさんで建築費を押し上げます。また、コの字型やL字型、中庭を建物で囲んだロの字型の家、出窓が多くあったり、外壁を凹ませてベランダを多く設けたりなど凹凸の多い外観デザインは、同じ床面積でも建物の表面積が多くなるため、材料費や足場代も高くなります。
また角が増える分、処理するための手間も必要になります。
実は角が増えるだけで１カ所１０万円から２０万円ほど変わってくると言われます。
複雑なデザインは施工の手間もかかるので人件費も増えてしまいますのでコストのかかる要素をなくした、シンプルな外観デザインで建築費を低く抑えることができたのが1000万円台の家です。
長方形や正方形で、1階と2階の床面積が同じ総2階建てで、屋根は本を伏せたような形の山形の切妻屋根や、傾斜が１面の片流れの屋根の家がコストが低いです。
あまり凝った間取りや無垢材や漆喰（しっくい）などの自然素材を多く使うことはできませんが、シンプルな空間だからこそどんなテイストの家具でも合わせやすかったり、カーテンやソファのカバーなどファブリックを変えるだけで部屋の雰囲気を違うものにできたりなどのメリットがあります。
【2000万円台の注文住宅】予算配分次第で夢が叶えられる家
2000万円台でどんな家が建てられるかは、どこにお金をかけるかによって違ってくるので一概には言えませんが、1000万円台に比べれば予算に余裕はあるため、せっかくの注文住宅なのだからと、希望を多く盛り込んでしますと予算オーバーになりがちな価格帯でもあります。予算内に収めるには最小限の希望を取り組むなど工夫をして予算配分することで夢を実現できます。
必要最低限の設備などにはお金をかけて、インテリアは廉価な家具を使うなどしてコストを抑えてみてはいかがでしょうか。
【3000万円台の注文住宅】実現したいことを叶えやすい家
全国で建てられている注文住宅の平均的な建築費用は約3308万円。3000万円台の家というのは、3000万円前半までは平均的なグレードと広さの家を建てられる価格帯、3000万円後半は平均よりも設備や建築資材のグレードをアップが可能な価格帯といえます。3000万円台なら、すべての希望は実現できなくても、好きなデザインや間取り、憧れの設備などをいくつか導入できると思います。
予算を立てる時にどこにお金をかけるのかをはっきりさせるとわかりやすくなると思います。
間取り、屋根、外壁、内壁、床材、建具、設備と大きく分けられます。
広さを求めると材料費がかさみますので少しグレードを落とす、システムキッチンやシステムバスもメーカーによって価格が違いますのでショールームなど見て自分で探してみるのもいいかもしれません。
自分たちが家の中で何を、どこを重視するかを考えることが必要になります。
予算の中でできること、できないことを選ぶことになるため、プランを決めるまでの時間がかかりますので家族で迷ったり話し合ったりする時間を通して、自分たちがどんなライフスタイルを望むのかを考えるよい機会にもなるはずです。
【4000万円台の注文住宅】さまざまなプランが実現可能な家
延床面積100m2～120m2（30坪～40坪程度）の注文住宅とすると、建築価格4000万円台は予算に余裕のある価格帯です。
家へのこだわりの希望をプランに盛り込んでいくと、4000万円以上の建築費になる傾向があります。つまり、4000万円台の家というのは、さまざまなプランが実現可能な価格帯だということです」
中庭のあるロの字型やコの字型の家など、凹凸が多く外壁面積が多くなるプランも可能です。室内の素材も施工に手間と日数がかかるためコストがかさむ漆喰などの自然素材をふんだんに使えたりします。建築費4000万円台は、予算にとらわれずにプランニングができる価格帯といえそうです。
無垢材のフローリングを使った一体感のある空間や高級感を出すなど希望にあわせたプランが可能になります。吹抜けなど施工にコストをかけるなど、またシステムキッチンやシステムバスも幅広く選択が可能になります。
建築の依頼先は、アフターフォロー体制をチェック
多くのハウスメーカーでは、手頃な予算で建てられる家からハイグレードな家まで、幅広い価格帯の住宅商品を用意している。気になるハウスメーカーに自分の予算内で建てられそうな住宅商品はないかをホームページで情報収集したり、モデルハウスや完成見学会で担当者に聞いてみるといいと思います。
では、建築の依頼先をどのハウスメーカーにするかは、価格帯のほかにどんなことに注意すればいいのでしょうか。
「ハウスメーカーを選んだ理由に『営業担当者と話が合った』『営業担当者が親切だった』という声をよく聞きます。しかし、人柄や相性だけでなく、家づくりにどんな知識を持っているか、プロとしての視点でアドバイスをしてくれる人かを重視するべきです。ハウスメーカーは営業と設計は違う人が担当することが多いので、営業担当者が家づくりに精通していなければ、施主からの希望がその家族に合っていないプランであってもそのまま通してしまい、暮らしにくい家が完成してしまう可能性もあります。また、家を建てたあとのアフターフォロー体制をよくチェックすることも大切です。ハウスメーカーの営業担当者は、転勤や異動で家を建てたエリアを離れることもあります。後任の担当者の対応がそれまでと違ってトラブルになることもあります。会社として引き渡し後のメンテナンスや点検、対応などが整備されていると安心です」
マイホームを取得するまでにはいろいろな問題がでできますので、わからない事がありましたら御相談だけでも遠慮なくカザールホームに御連絡下さい。
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2018年5月27日 | お金, 不動産購入, 税金, 資産価値
住宅ローン減税を利用する際に注意したいポイントには、「面積」や「築年数」などがありますが、意外に見落としがちなのが、「建物の種類」です。
住宅ローン減税ですので、減税の適用を受けるためには「住宅（居宅）」であることが要件になります。
建物の中には、「居宅・店舗」や「居宅・事務所」など「併用住宅」と呼ばれる建物があります。
建物の登記簿をご覧いただき「種類」という欄に記載がされています。
これらの建物を購入する場合には、延べ床面積のうち２分の１以上が居宅部分であることが、住宅ローン減税利用の要件となります。
同じような減税で、登記の際の登録免許税を軽減する制度もあります。
こちらの場合には、さらに要件が厳しく、居宅部分が90％以上であることとなっています。
併用住宅かどうかの判断は、建物の登記簿で判断されますので、実際には全部居宅になっているけれど、登記簿が「居宅・事務所」や「居宅・店舗」となっている場合には、登記簿の記載を変更することで解消できます。
ただし、引渡し前に登記簿を変更することになりますので、売主さんのご協力を得る必要があります。
必要な書類を収集したり、建物の現況を確認したりという作業が必要となりますので、購入予定の物件が併用住宅となっている場合には、できるだけ早めにご相談ください。
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2018年5月26日 | お金, ローン, 不動産購入, 未分類, 頭金
住宅ローンは、年収やローンの種類によって、借りられる限度額が決まってきます。
住宅金融支援機構がバックアップするフラット35では、借り入れる人の年収が400万円未満の場合は年間返済額が年収の30％以下、年収400万円以上の場合は年収の35％以下になる金額までしか借り入れが出来ません。
たとえば、年収が800万円の人の場合、年間に返済できる限度額は、800万円×35％＝280万円となるので、毎月の返済限度額は280万円÷12ヶ月＝約23万円となります。
民間の住宅ローンの場合には、金融期間によって詳細は異なりますが、やはり年収に応じて年間のローン返済額の占める割合の限度額を決めております。
たとえば、年収300万円未満では25％以下、300万円以上400万円未満では30％、400万円以上では35％となるように金融期間ごとに決まっております。
なお、毎月の返済限度額には住宅ローン以外のローンの返済額も含まれるので、カードローンや自動車ローンなどがある場合は注意が必要です。
次に、毎月の返済限度額から借入可能額を求めることが出来ます。
たとえば、年収500万円の場合、年収から求めた毎月の返済限度額は約14.6万円となります。
したがって、金利3％、返済期間35年の場合には下記の図より「14.6万円÷3848円×100万円」より、約3,790万円まで借入が可能となります。
年収800万円の場合には、6,000万円以上の借入が出来ることになります。
ただし、民間の住宅ローンの場合、審査については、実際の融資金利が3.5％でも、返済額のチェックは4％で行うなど、厳しい条件で行っている場合が多いです。
また、返済期間は「金融期間が設定している最終返済時年齢－実際の年齢」と「35年」の短い方が最長となります。
ご自身の年収から簡単に計算も出来ますので、ある程度の目安を計算されてから物件選びを進めてみてはいかがでしょうか？
また、最近では携帯の本体代金を分割で購入されている方が多いのですが、それも既存借入となりますので実際には事前審査などを先に済ませておく事をお勧めします。
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2018年5月25日 | お金, ローン, 資産価値, 資金計画
現在、ほとんどの企業の定年は60歳になっています。ただし再雇用制度があり、会社側には社員が希望すれば65歳まで雇用義務が発生する。つまり現在の制度上は、実質定年は65歳になっているといえます。
65歳になったら年金がもらえますが、この金額は自分が支払った総額を下回る可能性が高いので、大した金額にはなりません。賃貸の場合、家賃が10万円以上ならば、その時点でもうキャッシュフローがマイナスになっている可能性が高く、預金を取り崩さなくてはならない。でも、自宅を購入して65歳までに完済していれば、マンションならば管理費と修繕積立金の3万円なら支払うことができるのではないでしょうか。年金生活に入る65歳以降にローン残高が多いと、苦しい生活を強いられることとなるため、住宅ローンの返済は定年、もしくは実質定年までに完済させられたに越したことはありません。60歳定年から35年前は25歳、65歳の実質定年から35年前は30歳になる。つまり、机上論では、30歳までに住宅ローンを組めれば理想であるという事になります。
ただ実態としては、その年齢で購入する方はまだまだ少ない。これまで持ち家の購入は、結婚して子どもが生まれて第一子が小学校に入学する前が最も多かったが、平均婚姻年齢はすでに男性が30.7歳になり、女性が29.0歳（H27年度）になり、再婚を含めると男性が33.3歳になり、女性が31.1歳と30歳を超えている。
住宅ローンの推奨時期が30歳であり、遅くとも35歳と言われても、結婚していないと現実味を感じないかもしれません。しかし、住宅は最大の資産ととらえ、資産の自己防衛を考えていくと、今からの時代は、「マイホームを買うのは結婚・出産などの世帯構成が確定してから」という固定観念自体を捨てた方がいいと考えます。
なぜなら、いつ結婚するかは自分だけでは決められないし、一生独身でいるかもしれない、子どもの数も不確定な要因が多いからであり、それが決まるまで賃料を払い続けていてももったいないからです。
不確定要素が色々あっても、自分の老後の心配をなくすことは確定できる。老後の住処を自宅として確保し、必要な経費を年金でもらえる金額内に抑えられれば、一生住まいで苦労することはなくなります。それでいて結婚もできるし、住み替えもできる。
そのために最も大事なのは自宅の「資産性」です。資産性とは「いつでもそれなりの価格で売却でき、貸したら賃料でローン返済が賄える」ことを指します。結婚や子どものことを考えるならば、その時点で住み替えをすればいい話ですし、自宅で資産形成ができていれば、いつでもそれは可能です。だからこそ、30歳前後の若い方には特に早めに資産価値の下がりにくい住宅購入をお勧めします。
35歳を過ぎている方であれば、なおさらこの低金利な時期を利用し、早めに購入することをお勧めします。
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2018年5月22日 | news, マンション, 不動産購入, 戸建て, 空き家, 立地, 資産価値
最近こんな話題ばっかり拾っているような気がします。それだけ問題が顕在化しているということでしょうか。これから家を買う方にとっては大切なニュースなので、ぜひ参考にしてください。
※参考
「夢のニュータウン」は新たな夢を見るか
http://blogs.itmedia.co.jp/showbiz/2018/05/post_1715.html
記事は各地に点在するニュータウンが今後危ういのではないか？というものです。
そもそもニュータウンとは何でしょうか？ウィキペディアによるとニュータウンの定義は下記になるようです。
※参考
日本のニュータウン
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3
日本におけるニュータウンの定義について、国土交通省は「1955年度（昭和30年度）以降に着手された事業」「計画戸数1,000戸以上又は計画人口3,000人以上の増加を計画した事業で、地区面積16ha以上のもの」「郊外での開発事業（事業開始時に人口集中地区（DID）外であった事業）」の条件を満たす住宅地として開発された地域をニュータウンと定義している
高度成長期、人口増加に伴う住宅不足を解消するために、郊外に新設された住宅団地。ベッドタウンとも呼ばれます。
しかし、これからの人口減・家余り時代では、人々はより都市中心部に住居を求め、あえて郊外の住宅団地を選択する能動的な理由がありません。（いわゆる田舎暮らしは別テーマとします）
初めの記事にもありますが、多くの住宅団地は最寄駅からバス便であることが多いです。坂のある街なんかだとバスの存在は死活問題だったりします。
しかし、同じ時期に供給された家が集まる住宅団地に家を持つ人も、同じようなタイミングで高齢化が進んでおり、住宅団地の空き家問題が顕在化しています。（長期にわたって供給された住宅団地もあるので、ニュータウン＝空き家ではありません）
人が減り、高齢化が進んだ街からやがてバスも撤退してしまいます。こうして陸の孤島が各地に生まれるのではないかというのが「ニュータウンの将来やばい説」です。
車があるから大丈夫、ではなく、車がなくても困らない街選びが大切です。ニュータウン問題は先人による負の遺産です。行政としては解決しなければならない重要な課題ですが、これから家を買う消費者がその問題にあえて巻き込まれる必要はありません。
これまで以上に家選びではなく、土地選びが重要となる時代です。上物の善し悪しに惑わされずに、将来に渡って人が集まる街を冷静に選択したいと思います。
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2018年5月21日 | お金, マンション, 不動産購入, 修理修繕無料サービス
2018年3月27日日本経済新聞の朝刊に表題の記事が出ていました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/
国土交通省等が指針として出している分譲マンションにおける修繕積立金残高の適正水準を７５％のマンションが下回っていることが日経新聞の調査で判明したようです。
修繕積立金が足りず、適正な維持修繕工事が実施されないため、マンション全体の資産価値に影響を与える可能性があるという記事でした。
要約すると下記のような事がポイントになります。
■ マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75％が国の目安を下回っていた。特に大都市に多い超高層住宅（タワーマンション）は増額に不安があるという事です。
■ 国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定。30年間の均等払いを前提にすると、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安としています。
参考までに下記の「修繕積立金ガイドライン」をご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
■ 一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要ということ。
■ 日経調べでは築20年以上でも56％が国の目安に届いていない。60歳以上のマンションの世帯主の比率は1999年度の26％から13年度は50％に高まっており、低成長・高齢化時代の限界に近づいている様子。
■ 日経は全国の物件の1割にあたる1万4000棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約1万500棟が国の目安を下回った。なお、約900棟あるタワーマンションは８割弱が未達だった。
■ 世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの見方もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68％と高いまま。
■ 新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘がある。最初から高くすると購買意欲に影響が出ることを恐れ、不動産会社も安く設定しているケースが多い。
■ 適切な修繕に手が回らなくなるとマンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下につながりかねない。
段階的な増額改定や一時金の徴収を避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から１平方メートルあたり月額200円は徴収する必要があるようです。
しかし、築5年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は（専有面積）1平方メートルあたり月額95円という調査データがあり、200円の徴収から見るとかなり下回っています。
最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。
30年間で必要な修繕資金が月額平均200円必要なのに対して、90円の水準から徴収をスタートすれば、30年目の時点では3倍以上の増額に踏み切らないと足りなくなる事は予想が付きます。
これから不動産購入をご検討いただく方にはぜひ、適正な修繕積立金かどうかの判断が重要であることをご理解いただければ幸いです。
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2018年5月20日 | news, 不動産購入, 戸建て, 資産価値
無印良品がつくる家をご存知ですか？
無印良品の家は「木の家」、「窓の家」、「縦の家」などテーマがあり
家を飾りたてる豪華な仕様や、個性を主張する装飾はなく、静かに佇む外観が特長です。
詳しくは下記を参考にして下さい。
無印良品の家
https://www.muji.net/ie/hatsuie/feature/kouza_180428.html
このようによく耳にするハウスメーカーではない会社も独自の工法を使い住宅を建てております。
住宅の工法は様々な種類があります。
在来工法、ツーバイフォー工法、プレハブ工法、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、ログハウスなどですがそれぞれに特長がありますので自分の好みに合う家を探すのは大変ですので、困ったときには専門家に相談することをおすすめ致します。
住宅の購入の際にはどのような工法で建ててあるのか、それによって将来部屋の用途の変更はできるのか、また耐震性や動線などの使い勝手や 価格など気になる事は専門家にお聞き下さい。
リニュアル仲介では家を買うなら知っておきたい情報セミナーを行っております。
関西でも開催しておりますので、ぜひお問合せ下さい。
2018年5月17日 | お金, 共有, 登記, 相続, 税金
最近話題となっている「空地・空き家」問題の解消を目指して、「相続登記の免税措置」が設けられました。
この制度は、祖父母や曾祖父母など二世代以上前の所有者の登記名義になってしまっている場合に、一旦その中間者の名義にする分の登記費用については免税にします、というものです。
いわゆる「数次相続」を解消するための手段になります。
相続登記をしないで放置をしていると、相続人がネズミ算のように増えていき、書類の収集や連絡のやり取りが事実上不可能になってしまっているケースがあります。
また、そのような場合にも、曾祖父の名義から祖父の名義に変えて、さらに祖父から父親の名義に変えて、やっと自分の名義に変更と、いくつもの手続きが必要となってしまい、その分費用もかかってしまう、というネックがありました。
今回の制度は、その途中にかかる費用については、免税にしようというものです。
ただし、この免税措置は時限立法となっており、「平成33年3月31日まで」に登記の手続きをするものに限られます。
不動産の売却などの処分には、登記の名義をきちんと現在の所有者名義に変更する必要があります。
不動産が「空地・空き家」となってしまう原因のひとつが、相続登記をせずに放置され、名義変更ができていないことと言われています。
もし、ご実家や利用していない土地で処分を考えている不動産をお持ちでしたら、売却査定はもちろんのこと、そもそも売却手続きを進められるかも含め、カザールホームにぜひ一度ご相談ください。
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2018年5月16日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査
建物状況調査シリーズです。一旦今回で終わります。
建物状況調査（インスペクション）を実施する目的は何なのでしょうか？
前に記事にまとめたように、建物状況調査（インスペクション）はあくまで現況を見るだけなので、調査を行っても建物性能は変わりません。
※人間ドックを受診しても、治療しないと健康にならないのと同じです。
手続きとして診るだけの建物状況調査（インスペクション）にはあまり価値はありません。
重要なのは問題点を明らかにして、改修方法と改修費用を知ることです。
どれだけ古い物件でも、状態の悪い物件でも、改修費用が予算内に収まっていれば危ない取引ではないのです。
中古住宅購入にまつわる不安の多くは「お金の問題」です。
現行基準との差、マイナス部分を明らかにして、そのマイナスを補うための費用が明らかになれば、中古住宅の不安はかなり払しょくされます。
改修費用を知るという目的での建物状況調査（インスペクション）はかなり有効だと思います。
建物状況調査（インスペクション）を実施して、指摘された事項の改修工事を実施しても、場合によっては雨漏れなどの事故が発生することがあります。
そこで活用したいのが既存住宅売買瑕疵保険です。瑕疵保険を利用するには、検査基準に合格する必要があり、そのために建築士によるインスペクションが必要です。
言い換えると、瑕疵保険が付保できる状態の建物は、一定の基準をクリアした建物と判断することができます。
予期せぬ雨漏れなどに備えるのが瑕疵保険の目的なので、瑕疵保険に加入できる物件はそれだけ安心ということです。
さらに、瑕疵保険に加入するプロセスで、第3者の建築士および瑕疵保険法人も建物の状態をチェックします。
第3者の検査が入る時点で、売主が都合の悪いことを隠そうとしても、完全ではないのですがおおよそ発見することができます。
まとめると、建物状況調査（インスペクション）そのものにはあまり価値がありません。改正宅建業法で契約書類などが変わったために建物状況調査（インスペクション）を実施しましょう、というのはものすごく残念な利用方法です。
中古住宅なので何らかの改修工事は想定した方が現実的です。単に建物状況調査（インスペクション）を実施するだけでなく、不具合があった場合に改修方法や改修費用を提案してもらえる事業者にインスペクションを依頼した方が良いです。
当面は買主依頼のインスペクションが主と考えられます。実施のタイミングは買付申込のタイミングです。これより後ろのスケジュールになると、いろいろと無理な判断を迫られることになります。
個人的には売主にメリットはないものの、売却を決めたらインスペクションを実施して欲しいと願います。修繕工事までは求めません。改修費用の目安だけ提示しておいてもらえれば、その物件を購入するにあたって必要なコストの算定が楽になるので、結果的に早く売れる要素になると思います。
内見に行ったら当たり前のようにインスペクション報告書を提示してもらえる、そんな取引環境になってもらいたいと願います。
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