2018年4月21日 | インテリア, リノベーション, リフォーム
家は、自分の代だけではなく子供の代にも引き継がれていくことも多いものです。
次の代に引き継ぐまでには、新しい生命の誕生や、どなたかの老化・介護というシーンが巡ってくるのは自然なことです。
このことを考えると、誰もが使いやすい「バリアフリーの家」はとても便利です。高齢者になってからも住みやすい家は、誰にとっても使いやすい家です。では、バリアフリーの家はどうやって作ればよいのでしょうか。
高齢者になってからも住みやすい「バリアフリーの家」とは？
バリアフリーとは、高齢者や障がい者などが生活するうえで支障となるものを取り除くことを指します。一番わかりやすい例としては、部屋と部屋、部屋と廊下の間に段差がないことでしょう。杖や車椅子を使って室内を移動するとき、ほんの数センチの段差であっても大きなストレスを生むことになります。
また、高齢者や障がい者でなくても妊婦さんや若年であってもケガや病気で、室内で車椅子を使わざるを得なくなることもあるからです。
バリアフリーの家の作り方のヒント
1.トイレは寝室のそばに配置、広めにつくる
家主である方々の寝室そばにトイレを作っておけば、高齢者になってからも住みやすい家を実現できます。体が思ったように動かなくなったとき、ヒートショック（温度差による心臓麻痺などの身体的トラブル）が気になる季節になったとき、寝室そばのトイレはとてもうれしいつくりです。
もしも家の中にトイレを1箇所しか作れないときは、寝室から直接入れる位置におき、他の面の壁にもドアを設けて、洗面や脱衣室からも入れるよう「2ドア」にするのもよいでしょう。水周りを連続させることで、トイレ・洗面・入浴がひとつの線で結ばれますので、動きも少なくてすみ、高齢者になってからも住みやすい家となります。
できれば広めに作り、手すりを設けてください。車椅子でも使えるトイレは、介護をする方にとってもうれしいものです。
2.洗面の高さに注意
台を作るとき、高さに注意してください。健康な方が立って使用するのによい高さと、車椅子生活になった方が座った状態で使いやすい高さはかなり異なります。最初から車椅子生活を想定した高さで作っておくのはいかがでしょうか。健康な大人には少々低いかもしれませんが、お子さんや高齢者・車椅子の方にはとても便利です。
洗面台の下部にも工夫を凝らす事ができます。車椅子のまま洗面台に近づけるよう、下部の収納スペースを取り払った洗面台が便利です。
3.リビング・ダイニングはだれもが集まれる工夫を
リビングやダイニングは、家族が顔を合わせる場です。高齢者を含む家族全員が自由にくつろげる場にするためには、いくつかの方法があります。
ひとつ目は、テーブルの高さです。テーブルに車椅子のまま入れる高さは約70センチが目安です。一般的なテーブルも同じく約70センチですが、車椅子のサイズによっては入れないこともありますので、高さ調節のできるタイプのテーブルを選ぶと良いでしょう。もしも造作テーブルを依頼するときも、この点に注意をすれば、長く使えるものになります。
また、リビング・ダイニングの一部に畳敷きの小上がりを作り、そこにテーブルを寄せられるよう工夫するのはいかがでしょう。イスに慣れない方、高齢となりイスに座ることが面倒になってしまった方も含み、家族全員で食卓を囲むことができます。このようなスペースを作るときも、車椅子と小上がりとの差が小さいほど移動が楽になります。
小上がりは、ご高齢の方が食事中に疲れたとき横になることもできますし、お子さんのお昼寝やお遊びの場所にもなりますので、育児中の世代の方にも使いやすいと思います。
4.廊下は車椅子の通行ができる幅にして、手すり設置を考慮
高齢者になってからも住みやすい家に必要でありながら、バリアフリーリフォームがしづらい部分に廊下があります。廊下は介護者と介護をされる方が二人並んで歩ける幅に、プラスアルファの広さが必要です。
誰かに頼れば歩けるうちは二人分の幅で大丈夫ですが、いったん車椅子での生活が始まれば廊下の幅はさらに広さが必要です。車椅子のサイズにもよりますが、最低でも廊下の幅は90センチ必要です。これはあくまでも進むだけ・戻るだけの「一方通行」のケースであって、もしも廊下で方向を変える（回転する）ことまでを考えれば150センチ以上が必要です。
将来は手すりをつけたいと考えているのであれば、それを見越して壁に手すり用の「下地」を入れておくとよいでしょう。リフォーム時に大掛かりな工事にならずにすみます。
5.玄関にはスロープを作っておく
家の内と外をつなぐ玄関部分も、高齢者になってからも住みやすい家とするための大切なポイントです。杖をついて歩くとき、階段はとても怖いものとなります。また、段があれば車椅子での出入りはとても難しいものです。最初からスロープをつけておけば、ご高齢の方のみならず、妊婦さんやお子さんにも安心ではないでしょうか。
玄関スロープは意外にスペースを必要としますので、家作りに着手した段階から組み込んでおくか、玄関ポーチに後付けできる広さを確保しておくと安心です。
6.キッチンは高さ調節できる製品を
健康なうちは立って調理もできますが、疲れたり足腰を痛めたりしたとき、一時的にイスに座って調理をすることがあります。さらに加齢によって調理そのものに時間をかけたくなくなったときは、座ったまま調理ができるキッチンが便利です。
このことを事前に見越して、高さ調節のできるキッチンを設置するのはいかがでしょうか。少々お値段は高くなりますが、高齢者になってからも住みやすい家になることは間違いありません。また、小さなお子さんがお手伝いをしたくなったときや、仕事のサイクルで身長差のあるご夫婦が交互にキッチンに立つときにもとても便利です。
キッチンそのものを上げ下げするのではなく、床部分を上げ下げする方法もありますので、家作りの相談の際に要望しておくとよいでしょう。
7.バスルームは介護者と一緒に入れる広さとすべり止めを
高齢者になってからも住みやすい家は、水周りの使い勝手がとても重要です。特に身体の清潔を保つバスルームはその代表です。浴槽の立ち上がり部分で足をとられ、転んでけがをする可能性がありますので、介護をする方と一緒に入れる広さがあれば安心です。
さらに、バスタブや床は滑りにくい素材を選びたいものです。滑りにくくやわらかい素材はお子さんが小さなときにも安心です。車椅子生活になったときのために、シャワー用車椅子で直接入れるように間口を広くとっておくこともよいでしょう。
現在お住いを検討している方は将来のバリアフリー化を見越した家づくりを考えてみてはいかがでしょうか。
2018年4月20日 | 不動産購入, 土地, 欠陥・トラブル
販売チラシを見ていると、たまに目を引く安さの物件があったりしますね。
「コレは！」と思って詳しく調べてみると、「再建築不可」との記載があった、というのは良くあるケースです。
この「再建築不可」を解消する方法はあるのでしょうか？
手続き面での話をしてみれば、「再建築不可」は解消可能です。
１．道路に接道するための土地を追加で買う
再建築するためには、建築基準法上の「道路」に2m以上接していなければなりません。
そこで、本地と道路の間にある土地をその所有者から譲ってもらう、という方法があります。
この方法については、土地の形状にもよりますが、土地取得費がかかってしまうため、コストの面で話が進まないケースが多いかと思います。
資金力があって、再建築不可土地とその隣地をまとめて購入できてしまう場合には、有効な方法です。
２．道路位置指定を申請する
アスファルト舗装もされており、排水施設も整っていて見た目は道路になっているが、建築基準法上の道路ではない、という道路に接道している場合もあります。
こういった場合には、その道路を建築基準法上の道路として「指定」してもらうという方法があります。
これが「道路位置指定」制度です。
対象の道路について、幅員や隅切りの有無、道路自体の長さ、アスファルト舗装や排水施設等、諸々の条件がありますが、これらを満たしている場合には、管轄の行政機関へ「道路として指定して欲しい」という申請をすることができます。
ただ、こちらの方法に関しても、道路の所有者はもちろん、その隣接地の方や、抵当を付けている金融機関等、多くの利害関係人の協力（書類への捺印）が必要になってしまいます。
もちろんその道路が建築基準法上の道路として認められれば、土地自体の価値も上昇しますので、関係者は皆メリットを受けることになるのですが、その労力や時間の部分で上手くいかないケースもあるようです。
また、隣地の名義人に相続が発生していて、所有者が特定できないケースもあります。
いわゆる所有者不明土地問題ですね。こういった場合には、そもそも誰から捺印をもらえばいいかもわからない、という話になってしまい、やはり手続きがストップしてしまいます。
このように、「解決策」自体は手続き上存在していますが、机上論であって、現実的ではありません。
行政側で、もっと簡便に位置指定できる制度を設ける等の施策がない限り、再建築不可土地を解消することは難しいのが現状です。
今後の人口減・家余りの状況を考えますと、地方や駅からアクセスの悪い土地になるほど、道路のようなインフラについては制度面・費用面からも手当が薄くなることが予想されます。
再建築不可物件に関しては、解決方法の目途が立っている場合や、再建築不可のまま利用する方法がある場合を除いて、一般の方は手を出さない方が良いかもしれません。
購入検討の物件が相場よりも明らかに安い場合には、カザールホームにぜひ一度御相談ください。
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2018年4月19日 | 不動産購入, 登記
売買契約が無事に終了し、代金の授受が終わると、買主の土地所有権を保全するために、登記を行う必要があります。
売主と買主との間で売買契約が交わされた場合、登記しなくても、売主と買主の間では、この売買契約は法律上有効となります。しかし、買主は売買によって売主から土地を取得したことを登記しなければ、法律上、売主以外の第三者に対して自分が所有者であることを主張することが出来ません。
したがって、こうした事態を避けるために、買主は代金の支払い後遅滞なく、登記所に所有権移転登記の申請をする必要があります。
具体的には、売買代金から手付金を差し引いた残代金を支払う時に、売主から所有権移転登記をしてもらうことになり、その登記手続きは通常、司法書士に依頼します。
残代金支払いの際には、司法書士に立ち会ってもらい、権利証や印鑑証明書等、所有権移転登記に必要な書類が売主から司法書士に手渡されたことを確認してから、残代金を支払うことが大切です。
登記の申請をするためには、必要な事項を記載した申請書とその添付書類を登記所に提出しなければなりません。申請書は、自分で作成して提出することも出来ますが、所有権移転や保存等の権利の登記の申請書については、通常は司法書士に依頼する事になります。
また、建物を新築した場合に必要な表題登記については土地家屋調査士に依頼するのが通常です。表題登記には登録免許税はかかりませんが、新築後1ヶ月以内には表題登記をしなければなりません。
登記手続きが完了しますと、登記識別情報を受け取ることになります。これは、以前の権利証にあたるもので、12桁の番号が記載されています。番号の部分に目隠しシールが貼られていたり、袋とじになっている登記識別情報は、次に登記をする際に必要な書類なので、シールをはがしたり、袋とじを開けたりせずに大切に保管しておかなければなりません。
なお、きちんと登記されているかどうかを確認するため、登記手続き完了後に登記事項証明書を取っておくと良いかと思います。
普段目にする事のない書類ですので、いざ契約となっても司法書士へお願いする事になりますが、何の為に必要なのかという事を知っていると書類の内容も自ずとわかってくるものかと思います。
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2018年4月16日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査
今回から数回に分けて改正宅建業法における建物状況調査についてご説明したいと思います。
まず初めに、多くの方が誤認しているのですが、
“インスペクション（建物状況調査）の実施が義務化された訳ではありません！”
不動産事業者から消費者に対する情報提供が義務となっただけで、実施は任意です。
＜義務化されたこと＞
・媒介契約時にインスペクション（建物状況調査）のあっせんの有無を表示する。
・インスペクション（建物状況調査）の結果報告書が発行されている場合は、重要事項説明時に内容について買主へ説明する。
・買主、売主双方が確認した劣化事象などを売買契約書に記載する。
改正宅建業法におけるインスペクション（建物状況調査）については、その宅建業者が売主側なのか、買主側なのかで判断が大きく変わります。
弊社はバイヤーズエージェントを標榜しておりますので、買主側の視点でご説明します。
制度の流れを見ると、
媒介契約
↓
必要に応じてインスペクション（建物状況調査）実施
↓
重要事項説明で報告書の説明
↓
売買契約書に記載
と上手く流れるように見えるのですが、そもそも買主側の仲介の場合、媒介契約を締結するタイミングが曖昧で、多くの事業者が不動産売買契約時にもらうことが一般的になっています。
つまり上記の流れを同日に実施することになるので、フローが逆に流れます。
売買契約書に記載しなければならない
（インスペクション（建物状況調査）未実施の場合は、不具合がなしと記載する、とされます）
↓
重要事項説明で報告書がないと記載されている
↓
媒介契約でインスペクション（建物状況調査）について説明を受ける
↓
ここで買主がインスペクション（建物状況調査）を要求すると、売買契約を締結することができなくなります。
さて、今回お伝えしたいことは、売買契約までインスペクション（建物状況調査）について情報提供されないままに取引を進めてしまうと、土壇場で契約が締結できない恐れがあるということです。
どうすればよいのか？
答えは簡単で、なるべく早くインスペクション（建物状況調査）を利用することを不動産業者さんに伝えておくことです。
遅くとも買付申込を行う段階で、インスペクション（建物状況調査）の意向を確認しないと、危うい取引進行となってしまいます。
なぜこのようなことを記事にしたかというと、媒介契約であっせんを「なし」にすれば、何もやらなくてよいと考えている仲介会社が多いからです。
詳細な理由は別の記事にしますが、改正宅建業法で、少なくとも「インスペクション（建物状況調査）を実施しなかったという買主の過失」も明確になる、というリスクがあります。
法的なリスクよりも本質的には中古住宅なので、取引にあたって第三者による検査をすることで、建物性能について確認をするべきだと思いますし、買主にはインスペクション（建物状況調査）を実施していることのメリットが大きいので、積極的に活用したい制度だと思うのですが業者さんによってはまだまだ躊躇されている会社も多いようです。
インスペクション（建物状況調査）について、あまり教えてくれない、やらなくてもいいですよ、なんて案内する仲介会社とは取引を進めない方が良いと思います。
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2018年4月15日 | 不動産購入, 立地, 資産価値, 防災
ご存知の方も多いかもしれませんが、国土地理院（こくどちりいん、英語：Geospatial Information Authority of Japan）のホームページにて、自宅の標高を把握する事が出来ます。興味のある方は早速、下記のホームページより、調べてみて下さい。
http://maps.gsi.go.jp/#5/35.362222/138.731389/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1j0l0u0t0z0r0f0
（標高を確認してみましょう）
http://www.gsi.go.jp/johofukyu/hyoko_system.html
（使用方法について）
ちなみに私の自宅の標高は「2.1ｍ」でしたので、水害が発生した場合はかなりアウトな状態でした。
国土地理院という機関は国土交通省設置法及び測量法に基づいて測量行政を行う、国土交通省に置かれる特別の機関です。
国土地理院は日本国内における「すべての測量の基礎となる測量」（基本測量）を自ら行うほか、国土地理院以外の国の行政機関や公共団体が実施する公共測量の指導・助言を行っています。
また、地理空間情報の国際標準化や国際連合地名標準化会議・地理学的名称に関する国連専門家グループなどの国際会合への参画、宇宙測地や重力測定の国際的事業への参画など、国家地図作成機関としての国際協力も担っています。また、測量士試験、測量士補試験、測量士登録行政も行っています。
国土地理院は一般に国の基本図である「地形図」の発行元として知られ、これを基に測定・公表される「全国都道府県市区町村別面積調」は、地方交付税法に規定する、地方行政に要する経費の測定単位に関する数値の算定基礎として用いられています。
また、災害対策基本法第2条第3号及び武力攻撃事態法第2条第4号に規定する指定行政機関として、地震・火山噴火等の災害時や武力攻撃事態等において、地形図や空中写真をはじめとする地理空間情報の提供やGNSS測量などによる災害観測も行っているようです。
標高が高ければと良いという話ではありませんが、水害のリスク回避には多少の標高差が必要です。
住宅購入時に国土地理院の仕組みを使ってみていただき、検討物件の標高がどれくらいかを把握してもらえれば、購入後のリスク回避につながるものと考えます。
ぜひ、今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。
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2018年4月14日 | インテリア, メンテナンス
隠ぺい配管のメリット
■建物の美観を損なわない
・邪魔な配管をほぼすべて壁の中に埋めてしまうので、家の外観がすっきりします。
・せっかくのおしゃれな新築の家も、むき出しの配管で台無しといったことがなくなりますので隠ぺい配管の一番のメリットになります。
■エアコンを好きな位置に配置できる
・壁がある場所ならある程度好きな位置に室内機・室外機を配置することができます。
・窓側にあることの多いエアコンですが、そこからは風の届きにくいキッチンなどにも配置可能です。
・室外機も、外からは見えにくい家の裏に隠すことができます。
また、室内機を天井埋め込み式のビルトインタイプにすると、壁にスペースが無くても設置できるため、さらに自由度が増します。
隠ぺい配管のデメリット
メリットの大きい隠ぺい配管ですが、デメリットや注意点もいくつかあります。
あまり検討せずに隠ぺい配管にするとあとあと困る場合もあるので、しっかりチェックしましょう。
■工事費が高くなる
壁に配管を埋め込む工事が必要なので、当然露出配管より工事費が高くなります。
配管の長さが長ければ長いほど、費用はかさみます。
■取り付けできないエアコンがある
除湿だけではなく、加湿までできる機種や、フィルター自動お掃除機能付きで自動排出方式の機種は、配管が2つ必要なため、隠ぺい配管にするのは難しいです。
可能な場合でも、配管2つ分の工事が必要なので工事費がさらに増えます。
■異常時に対処しづらい
配管に何かしらのトラブルがあった場合、露出配管の場合はすぐに原因を見つけ修理することができます。
しかし隠ぺい配管では、まず故障部分を見つけるのが大変です。
トラブルの原因を見つけたとしても、壁の中の配管の修理は非常に手間がかかります。
外壁を削り、中の壁を壊してから修理するという場合も考えられますので対処に時間が掛かる上、修理代も高くつきます。
■エアコンの効率が落ちる
配管が長ければ長いほど、空調効率が落ちます。
その分電気代も増えてしまいます。
建物の見栄えが良くなること、エアコンを好きな位置に置けることは大きなメリットですが、デメリットもいくつかあり、気になるところです。
外観が気になる場合や露出配管では設置が難しい場合は隠ぺい配管に、家の裏側などで見栄えが気にならない場合は露出配管にするなど、すべてをどちらかにするのではなく、適材適所で決めてみるのもよいかもしれません。
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2018年4月13日 | 不動産購入, 登記
個人には戸籍があり、その祖先を辿ることができますが、土地についても同じようにその系譜を辿ることができます。
不動産の登記簿（登記記録）の「表題部」という箇所に「原因及びその日付」という欄があります。
ここに、その土地の来歴が記載されています。
「１７番１１から分筆」と記載されています。
この土地は現在「１７番１３」という土地ですが、もともとは「１７番１１」の土地だったところ、切り分けられてできた土地ということがわかります。
また、地目についても変更されていることがわかりますね（もともとは畑でした）。
2.合筆
「５２７番１２、５２７番３９を合筆」とあります。
この土地は「５２７番１」という土地なのですが、このときに５２７番１２と５２７番３９の土地と合体して１つの土地になったことがわかります。
また、改めて面積を測ったところ、間違っていたことがわかったので「錯誤」があったとして面積が修正されています。20㎡近くも小さくなってしまっています。
3.区画整理
この記載があると、この一帯で区画整理事業が行われ、新しく地番が振られたことがわかります。
区画整理が行われた場合には、もともと存在していた場所とは全く違う場所になっていることもありますので、まるで生まれ変わったようなイメージでしょうか。
4.尺貫法
こちらは今では珍しい「尺貫法（＝坪）」表示の記載が残っている登記簿です。
面積の横に「〇旧」の文字があります。
こちらがあると尺貫法の表記ということになります。
現在ではすべてメートル法での表記になっていますので、珍しい謄本ですね。
ちなみにそれぞれ「1畝（せ）」「1反（たん）」「１町（ちょう）」と読みます。
これらの情報をひとつひとつ辿っていくと、元は何番の土地で、どれくらいの広さだったのか、もともとは宅地だったのか畑だったのか等を調べることができます。
普段あまり気にすることはないと思いますが、不動産購入の際にはその土地の来歴に思いを馳せてみてはいかがでしょう。
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2018年4月12日 | お金, ローン, 不動産購入
2018年4月1日から、住宅金融支援機構の「フラット35」の制度が大きく変わりました。超低金利時代でローンを組むのであれば、固定金利を選択するのがセオリーです。是非、借りるローンの検討候補に加えるようにしましょう。
◆【フラット３５】2018年4月の主な制度変更事項のお知らせ
https://www.flat35.com/topics/topics_20180402.html
これまでのフラット35では「諸費用（物件価格以外にかかる費用）」は融資対象外だったのですが、4月1日からは、この諸費用もフラット35で組めるようになりました。これによって、従来「物件価格の9割」を超えると融資金利が0.44％上乗せされていたものが、「物件価格+諸費用の9割」が金利上乗せのラインになるため、実質97％くらいまでは、低い金利で調達できるようになったのです。
その他、リフォーム資金を調達できて、かつ金利引下げが0.5％受けられる「フラット35リノベ」の適用要件が拡大され、「中古を買ってリノベーションをしたい」と考えている方には、とても魅力的な商品に生まれ変わりました。
（従来は、適用要件の技術基準が高くて、現実的には、それを満たすことが困難でした。）
もちろん、私達リニュアル仲介は、フラット35リノベの審査の手配や技術基準適用のためのアドバイス等、全体をワンストップでコーディネートすることができます。
中古住宅検討中のお客様は、ぜひカザールホームにご相談下さい。
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2018年4月8日 | マンション, 不動産購入, 資産価値
タワーマンションは、「タワマン節税」と呼ばれる相続税対策や固定資産税、不動産取得税対策がもてはやされたこともあり、特に人気となりました。
2017年の税制改正でこの節税方法は徐々に難しくなりつつありますが、それでもタワーマンションの高層階は人気で、価格も落ちにくいとされています。
◆【タワーマンションのメリット】
・高層階は騒音もなく眺望もいい。湾岸エリアなどは夜景を手に取るように眺めることができます。
・他の部屋や建物からは部屋の中を覗かれることもなく、プライベート性が高い。高層階は日当たりもよく、湿気も少ない。
・大規模な物件も多く、共用部分のラウンジやスパやジムなどの付属施設などが充実している物件が多いので、外出せずとも十分楽しむことができます。また、最近の物件はエレベーターのセキュリティも充実しており、エレベーターが指定のフロアーでしか着床できないような仕組みにもなっていて、防犯性が高いのも魅力です。
・都心部のタワーマンションには、その地域一帯を再開発してスーパーや飲食施設を作ったり、フィットネスジムやパーティールーム、あるいはフロントサービスや保育施設を設置して居住者の暮らしやすさを実現しています。
但し、いいことばかりではありません。
◆【タワーマンションを検討される時の注意点】
メリットが多いタワーマンション高層階だが、もちろん注意すべき点もある。
・１階に下りるまで時間がかかる
特に、朝の通勤時などエレベーター待ちでかなりの時間をとられる虞があります。
普段の買い物なども下に降りないといけないため、おっくうになるかもしれない。
・洗濯物や布団は干せない
タワーマンションでは、ベランダで洗濯物を干すことが規約で禁止されている物件が多いです。また「布団を干すこと」も規約で禁止されていることが多いですし、そもそも強風で干すことができないと思われます。
・災害時の安全確保への不安
高層階に限らないことですが、マンションのエレベーターが停まり、中に閉じ込められたという例もあります。火事になった場合、高層階は煙が充満する不安もあります。とはいえ、現在の新築タワーマンションは、東日本大震災の時の経験を踏まえて、災害対策が十分になされている物件がほとんどではあります。
・陽当たりが良すぎる
日当たりがよいことが、タワーマンションの高層階のメリットであるが、逆にデメリットになる場合もあります。特に、西向きの物件は、強烈な西日のせいで、家具や内装が日焼けして劣化を早める恐れもあり。南向きや西向きは冬でも冷房をつけないと入れないぐらいの暑さにもなるようです。
・大規模修繕工事などの修繕費が高い
現在販売中のタワーマンションは、大手不動産デベロッパーが開発した物件が多く、かなり緻密に大規模修繕計画を立てており、対策はしているものの、実際の修繕費用などの負担は発生することは避けられないと思われます。
◆【高層階の物件を選ぶときに気を付けたいこと】
物件を選ぶときに気を付けたいことは、まずは部屋の位置する「方角」です。
特に高層階では「眺望」が重視されることが多いですが日当たりは良すぎるくらいなので、低層階で日当たりがよいと言われる向きの高層階は一年中暑いので注意が必要です。
・適正価格の見極めが難しい
一般的にタワーマンション高層階の価格は高額なうえ、物件によっては、最上階に高級・高額な住戸が用意されています。タワマン高層階はたしかに眺望もよく設備も充実していますが、価格と見合うかどうかも考慮しつつ、自分や家族にとって快適に暮らせる物件を選びたいところです。
ここ昨今のブームとしては、タワーマンションが非常に人気あり、確かに資産性も高く価格が維持されています。
但し、大きな震災が起きた時のデメリットも大きいので、自分のライフスタイルに合うかを吟味したうえで検討することをお勧めします。
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2018年4月6日 | ローン, 不動産購入, 共有, 資金計画
住宅購入を検討しているが方から「転職を考えている」「夫婦で住宅ローンを組む予定」「健康診断で経過観察」といったご相談が時々あります。その際には下記のような注意すべきポイントがあるようです。
その１：転職後の住宅ローンは組みにくい
金融機関から住宅ローンを借入れる際には、最低勤続年数が定められています。
通常は2～3年ですが、中には1年程度のところもあります。
その一方で、最近は転職も珍しくなく、不用意に転職をした結果、希望していた住宅ローンが借りられないといったケースも見られます。
住宅ローンを借りる際、まずは「仮審査」を受けますが、正式な審査ではなく、あくまでも「借りられそうかどうか」を確認するためのものです。
仮審査を受けた時点で、販売業者などから「住宅ローンは大丈夫ですよ。」「審査は通りそうですよ。」などと言われ、ひと安心するかもしれませんが、転職後の住宅ローン契約は本審査を行った後の流れとなり、多くの場合、厳しい結果となります。
多少可能性がある住宅ローンとして、政府系金融機関が提供する「フラット35」がございます。
転職後1年で「フラット35」の住宅ローンを組ませてもらった方もおられます。
その２：共働きだから必ず2人で住宅ローン控除を分ける場合は注意が必要です
共働き夫婦の場合、1人だと住宅ローン控除による税金が還付しきれない際に、夫婦2人で住宅ローン控除を受けることはよくあります。
その際、2人で住宅ローンを組む場合のほか、収入合算をして住宅ローンを借り、それが「連帯債務」となる場合に住宅ローン控除を分けることができます。
その際に注意が必要な事として、あまり深く考えずに住宅ローン控除を夫婦で折半し、その後、子供が生まれて妻が仕事を辞めた場合に、分けたことが逆に仇となり、本来受けられた控除が減ってしまうというケースがございます。
特に、妻が育児などで仕事を辞める可能性がある場合は、初めから夫１人で住宅ローン控除を利用できるようにしておくことは重要です。
産休・育休中は所得も低くなり、住宅ローン控除で戻る税金が減ってしまう場合もございます。
その３：健康状態を隠して、住宅ローンを組む事は避けましょう
住宅ローンは、原則として健康でないと借りられないものです。
民間金融機関の住宅ローンを組まれる際には、借入れ要件として、「団体信用生命保険（略：団信）に加入できること」という項目があります。
団信とは、借入れた人が高度障害や亡くなった場合に支払われる保険金で住宅ローン残高を完済するためのものです。最近ではがんや三大疾病、その他所定の八疾病などで所定の状態になったときにも払込が免除される団信もあります。
これにより、万一のことがあっても遺族に負債を残さずに済みます。
最近では、ワイド団信といって、持病があっても入れる団信もありますが、金利に＋0.3％程度上乗せになるなどコストがかかります。
「フラット35」や一部の民間金融機関の住宅ローンに団信が任意になっているものもあるので、それを検討する手もあります。
持病がある、健康状態が心配というときは、まずは今の健康状態で借りられるかどうかから考えてみましょう。
まずは団信付きで申し込んでみて、住宅ローンが借りられないときにワイド団信付きにするのか、団信なしでいくのかを考えます。
団信なしでも、一般の保険に高額で入っているなどでリスクがカバーできるのであれば、問題はないと思いますし、やってはいけない事として、住宅ローンを組まれる際に、健康状態を偽って、申し込みをされる事だけは避けなければなりません。
以上、住宅ローンを組む際に注意すべきポイントについて、簡単ではありますが記載させていただきました。今後の参考にしていただければ幸いです。
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