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「知らないと数百万損する!?　売出価格と成約価格の差」

2018年1月25日 | お金, インスペクション, セルフィン, マンション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 資産価値

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。

売りに出しているエリアやタイミング等、個々の要因によって差はありますが、その乖離率は昨今では平均で約5％~10％近くになっています。

2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。

直近のものが下記の資料。

売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。

売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。

だから、売り手側には必ず思惑があるのです。

いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう！」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう！」
など・・・

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。

要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。

買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。

買い手の仲介業者は価格が下がれば自分の手数料も下がるだけですし、結果的に買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。

あなたの味方になってくれる専門家（エージェント）と家探しをするという事が非常に大切になってきます。

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、

棟内マンション過去の成約事例・周辺の類似成約事例・周辺の現在の売出し状況などを鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。

「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。

ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。（費用は一切かかりません。完全に無料です）
「SelFin」のご利用は、こちらから→　https://self-in.com/sakai-naka01

普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。

そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。

そんなお住まい探しのかたちを提案します！

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誰でもわかる！木造住宅の耐震診断　～接合部～

2018年1月24日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 耐震補強, 耐震診断

懲りずに誰でもわかるシリーズです。
今回のテーマは接合部です。

【前回までの記事】
第1回　誰でもわかる！木造住宅の耐震診断　～必要耐力と保有耐力～

第2回　誰でもわかる！木造住宅の耐震診断2　～耐力壁～

柱と土台、梁と梁、柱と梁が繋がる部分を接合部と呼びます。地震などの大きな力が加わると、接合部が抜けようとする力が作用するので、引抜けを防止するために構造金物で強度を高めます。

この接合部ですが、建築基準法で明確に規定されたのは、2000年6月です。それまでは釘その他金物で接合とだけ記載されていました。
今の耐震基準では、壁の強さに応じた引抜け力を計算し（N値計算と言います）、必要な金物を施工しますが、2000年6月より前の建物は明確な規定がなかったため、適切な金物が使用されていないケースが見られます。
※余談ですが、阪神淡路大震災以降、壁だけは強くする（筋交いを多用するなど）傾向がありますので、築年数が新しい物件ほど接合部の引き抜けが起きやすい状況と言えます。

耐震診断では、各壁の強さに対して、接合部仕様の低減係数を反映させます。
強い壁ほど、適切な接合部でなければ、強さを低く評価する、という考え方です。（基礎の仕様によっても変わりますが、ここでは割愛します。）
例えば2階建ての1階部分の場合で、接合仕様がⅣ（釘などで金物が使用されていない）の場合、壁基準耐力が2.0kN/m（弱い壁）の場合は低減係数は1.0なので、そのままの強さが評価されますが、壁基準耐力が7.0kN/m（弱い壁）の場合は低減係数が0.6なので、60％しか評価されないことになります。

式で書くと下記になります。
Pw＝Σ（C×L×f）
※Pw＜壁の耐力＞＝Σ＜合計＞（C＜壁強さ倍率※＞×L＜長さ＞×f＜接合部の低減係数＞）
つまり、各壁の仕様から強さを算出し、接合部の仕様によって低減した数値を全部合計したものがその家の壁の耐力となります。
※壁強さ倍率については、「誰でもわかる！木造住宅の耐震診断2　～耐力壁～　」をご覧ください。

下表は耐震診断における接合仕様の低減係数表です。

平屋や最上階など、上に重さがかからない箇所の低減係数が低めに設定されているのがわかります。

実際の補強の現場で、接合金物だけを施工することはあまりなく、通常は壁補強とセットで接合部補強を行います。
あまり強い壁を設置しようとすると、それだけ強い引抜け力が生じてしまい、基礎も含めた改修工事が必要となる場合があるため、全体のバランスを見て補強方法を検討します。
※接合部だけ変えたとしても机上論では数値が改善したように見えますが、耐震改修工事は壁補強工事が基本となります。

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誰でもわかる！木造住宅の耐震診断　～耐力壁～

2018年1月23日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 耐震補強, 耐震診断, 資産価値

誰でもわかる！と言いながらも結局のところはわかりにくい分野であることは間違いないのですが、懲りずに今回もやります。
今回のテーマは耐力壁です。

前回の説明で保有耐力という説明をいたしました。
現地調査で壁の強さを確認して、全て合計したものが保有耐力です。
ここでいう強さを持つ壁を「耐力壁」と言います。

下図は壁の構造を表したものです。

単純に耐力壁といっても、柱を挟んで両側に面材が付きます。
また、壁の内部には部分的に筋交いと言われる構造材が設置されます。

1枚の耐力壁の評価は下記です。

＜片側の面材の耐力＞＋＜もう片方の面材の耐力＞＋＜筋交いなど構造材の耐力＞

各面材には耐力が下記のように設定されています（一部です）。

この壁の強さには、接合部の金物に応じた低減要素があるのですが、接合部のお話はまた後日となります。

耐震診断の現場では、各壁の面材の仕様を確認していくのが重要な作業となります。

耐震改修工事は弱い面材を強い面材に変更する工事です。

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木造住宅の耐震診断　～必要耐力と保有耐力～

2018年1月23日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 性能向上, 戸建て, 欠陥・トラブル, 築年数, 耐震補強, 耐震診断

今回から数回に分けて木造住宅の耐震診断について説明します。
ややこしそうに思える木造住宅の耐震診断ですが、考え方は意外とシンプルですので、是非参考にしてください。

第1回目は耐震診断の評点についてです。
耐震診断を実施すると、上部構造評点というスコアが算出されます。スコアによって4つに判定が区分されます。

1.5以上…倒壊しない
1.0～1.5…一応倒壊しない
0.7～1.0…倒壊する可能性がある
0.7未満…倒壊する可能性が高い

このスコアの1.0以上が国土交通大臣が定める安全基準となります。

耐震基準適合証明書を発行するには、上部構造評点が1.0以上である必要があります。

ところで、この上部構造評点は、階毎、建物の方向（X方向、Y方向と言います）毎に算出されるので、例えば2階建ては4つの上部構造評点が算出され、最も低いスコアがその家の耐震診断結果として採用されます。

それではこの上部構造評点はどのように求められるかをご説明します。

計算式は　Iw＝edQu/Qr　となります。
いきなり訳の分からない記号が出てきました。記号が指し示す意味は　【　上部構造評点＝保有耐力/必要耐力　】という考え方になります。

保有耐力とは耐震診断で評価されるその家の強さの合計です。（耐震診断では強さのことを耐力と表現することが多いです）

耐震診断で重要となるのは壁の強さなので、各壁の仕様を現地調査で確認して、それぞれの強さを評価していくのが耐震診断という作業になります。

必要耐力とは、建物の床面積や屋根の重さなどから、本来保持しなければならない強さの合計です。

つまり、必要耐力以上の保有耐力があれば基準を満たし、保有耐力が必要耐力を下回れば足りない分補う必要がある、という考え方になります。

1.0を下回るとダメだと判断してしまいがちなのですが、大切なのはどれくらい基準値を下回るかであって、つまりは1.0を上回るためにどれくらい工事費がかかるのか、という考え方になります。

ちなみに、旧耐震の物件だとほぼ100％、新耐震でも2000年6月までの建物だと約80％の住宅が基準を満たさないという調査結果が出ていますので、この耐震診断法は「辛め」の評価が出る手法だということも押さえておきたいポイントです。

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土地・建物には細かな制限があります

2017年12月25日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 耐震診断

一見なにげなく建っている家にはさまざまな制限の中で建てられています。

建物を建てる時に必ず守らなければならない建築基準法があります。

単体規定

単体規定とは、個々の建築物そのものの安全性や居住性を確保することを目的に、建築物の敷地、構造、居室の採光・換気、建築設備、建築材料の品質等に関する制限や、災害危険区域、地方公共団体の条例による制限の付加等が定められています。

集団規定

集団規定とは街づくりプランである都市計画の方針実現等のため、都市計画区域および準都市計画区域内における建築物の敷地の接道義務、用途制限、建ぺい率、容積率、高さ等の制限を定めている規定です。

もし、気に入って購入した家を建て直したいと思ってもその土地が再建築不可の土地だった場合は建て直せませんし、増築ならいいだろうと思い２階から3階にしようとしても高さ制限があり増築できないかも知れません。

また前面の道路の為セットバックを余儀なく求められ土地が削られるかもしれません。

リニュアル仲介のエージェントは、契約までにお客様の購入物件の調査をし、不備が見つかった場合はお客様に告知を致します。

後で後悔しないために専門の方にちゃんと見てもらうことをお勧めいたします。

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鉄骨造の家といってもいろいろあります

2017年12月23日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て

鉄骨造の家とは、「steel(鋼鉄)」の略でS造とも呼ばれており、骨組みに鉄骨を使用して作られたものをいいます。

鉄骨には厚さ6mm以下の鋼材を使用した軽量鉄骨と厚さ6mm以上の鋼材を使用した重量鉄骨があり、注文住宅に使用される鉄骨構造住宅では軽量鉄骨を使うハウスメーカーがほとんどですが、重量鉄骨を使う住宅メーカーもあります。

軽量鉄骨造の家の工法としては、軽量鉄骨軸組工法、軽量鉄骨ラーメン工法、軽量鉄骨ユニット工法（プレハブ工法）などが上げられます。

軽量鉄骨自体は、工場で大量生産された材料を使うので、精度や品質が安定して、職人の技術により左右されないため、仕上がりも一定以上の水準を保てるというメリットがあります。

デメリットは材料が規格化されていて自由設計が難しくリフォーム・増改築が困難なことです。

軽量鉄骨軸組工法

木造在来工法（木造軸組工法）と同じような考え方に基づいて作られる工法で、柱、梁、筋交い（たすきがけで強度を補う）を利用しており、ブレース構造とも呼ばれます。

軽量鉄骨ラーメン工法

筋交いを使わない柱と梁を一体化（現場で鉄骨を溶接する）した方法です。

軽量鉄骨ユニット工法（プレハブ工法）

材料を工場で溶接まで済ませてしまい、現場ではボルトやナットで組み立てていくだけの作業となるのがユニット工法です。

ユニット（パネル）を建設地に運び込むため、狭い道路では搬入が困難なために完成までに時間がかかる事と、そもそもこの工法を使えないなどのデメリットが生じる可能性もあります。

重量鉄骨造の家の工法

重量鉄骨ラーメン工法と重量鉄骨ユニット工法（プレハブ工法）がありますが単純に鉄骨の厚みが違うだけとなります。

鉄骨造の家の耐震、耐火性は？

鉄骨造といっても鉄骨だけでは耐火性は低いです。

木造のように燃えてしまうことはありませんが、鉄は熱を加えると曲がってしまいますし、雨にさらされるとサビも出てきます。

そのため、耐火被覆材や防錆処理を行なった鉄骨を使うことで、優れた耐火性、防サビ性を保ちます。

鉄骨造のデメリット

・地震等で家が揺れやすい事

・木造よりも断熱性や気密性が低い事

木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の違いを踏まえながら、土地、間取、予算などいろいろな条件を満たすお住まい探しをされることが大事だと思います。

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既存住宅売買かし保険で気を付けたいこと

2017年12月20日 | インスペクション, マンション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て

既存住宅売買かし保険という制度をご存じでしょうか。

特に中古戸建ての場合、リニュアル仲介では既存住宅売買かし保険の加入を強くお勧めしていることから、度々登場する制度です。

制度詳細はこちらから

http://www.rchukai.jp/contents/kashi.htm

今回は既存住宅売買かし保険で気を付けたいことについてご説明します。

□物件の状況によって手続きが異なる

既存住宅売買かし保険は建物の工法や取引状況によって手続きが異なります。

1）戸建てかマンションか

同じ既存住宅売買かし保険でも戸建てとマンション（専有部分）では保険商品が異なります。

検査会社によっては、戸建ては対応できてもマンションは対応できないところもあります。

＜ポイント＞

中古マンションの場合は、マンションが取り扱える検査会社に依頼することが大切です。

戸建てとマンションでは保険範囲の考え方が変わりますので、中古マンションの場合は保険内容についてよく確認した方が安心です。

2）売主が個人なのか宅建業者なのか

売主が個人の場合は、瑕疵保険法人に登録のある検査会社を通じて保険加入の手続きを行います。

売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険加入の手続きを行います。

売主が宅建業者なのに検査会社に既存住宅売買かし保険を依頼しても意味がありません。

＜ポイント＞

売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険の手続きを行う必要があります。

取引に携わっている仲介会社に依頼して、売主である宅建業者に交渉してもらう必要があります。

3）改修工事を想定しましょう（戸建て）

既存住宅売買かし保険に加入するには検査基準に合格する必要があります。

この検査基準は主に建物の劣化状況に関する基準です。

検査に合格しなかったから保険に入れないという考え方ではなく、不合格の場合は基準を満たす改修工事を行えば良いだけです。

業界の慣習で不動産売買契約を終えてからインスペクションやかし保険の手続きを実施しようとする仲介会社が多いのですが、改修工事が懸念される物件（相応に築年数が経過した物件）は、売買契約前にインスペクションを実施して、必要な改修費用を把握することが大切です。

※事前に把握しておけば、資金計画に盛り込むことができ、改修費用もあわせて住宅ローンで資金調達することも可能です。

＜ポイント＞

中古戸建ての購入の際にはインスペクションを実施して、改修費用がどれくらいかかるのかを購入判断材料にしましょう。

4）旧耐震に注意

旧耐震の場合、耐震診断などで建物の構造性能の確認が必要となるため、注意が必要です。

戸建ての場合は必要な耐震改修を実施すれば良いのですが、マンションの場合は戸単位での耐震改修という考え方ではないため、改修工事は実施できないと考える方が現実的です。

戸建ての場合は建築年月も注意が必要です。

不動産広告などに表示されている建築年月は謄本に記載されている日付であることが多いです。

新耐震・旧耐震の区分は完成年月ではなく建築確認日で判断するため、建築確認済証や検査済証など公的に建築確認日が確認できない場合は、新耐震・旧耐震の区分が昭和56年6月ではなく、昭和58年4月にズレるので注意が必要です。

5）増築・改築履歴のある物件は耐震診断が必要です（戸建て）

既存住宅売買かし保険の手続きでは、新耐震の物件の場合、耐震診断など構造性能の確認は不要とされますが、増築・改築履歴があり、新築時から構造性能が変わっている物件は新耐震であっても耐震診断で構造性能の確認が求められるので注意が必要です。

きちんと構造性能を考慮したリフォームであれば良いのですが、リフォーム履歴が残されているケースは非常にまれで、また、構造性能を考慮しないリフォームが横行しているのも事実です。

増改築歴のある物件は改修費用が多めに必要になると見ておいた方が現実的です。

特に増築物件は、そもそも耐震診断が実施できなくなっているケースが少なくないので注意が必要です。

＜ポイント＞

増改築歴のある物件を購入する時には、売買契約前のインスペクションが不可欠です。

6）点検口がない！

既存住宅売買かし保険の検査項目に床下と小屋裏の調査があります。

従って、床下と小屋裏の点検口がなければ既存住宅売買かし保険に加入することができません。

実務でトラブルとなるのが、検査当日に点検口がないことが判明することです。

最悪の場合はその日検査員が動いた分のコストが無駄になってしまいます。

物件内見時には、床下・小屋裏の点検口の有無を確認しましょう。

＜ポイント＞

物件内見時に点検口の有無を確認しましょう。

既存住宅売買かし保険の実務で問題になるポイントについて説明いたしました。

物件や取引状況で手続きが異なることについてご理解いただけたと思います。

□中古住宅の購入時には既存住宅売買かし保険の案内をしてくれる仲介会社を選びましょう

今回説明した内容を買主が判断することは現実的ではありません。

取引に携わる仲介会社にアドバイスを求めた方が良いです。

ここで問題になるのが既存住宅売買かし保険はまだまだ始まったばかりの制度で、取り扱いに不慣れどころか、今まで1回も取り扱ったことがない業者の方が多いのが実情です。

中古住宅を安心して取引するための事業者選びの指標として、既存住宅売買かし保険を希望する意思表示をしてください。

めんどくさがらずに制度の内容や手続きについてきちんと説明してくれる事業者であれば第1関門突破です。

はぐらかされたり十分な説明が得られない場合は、事業者の見直しをお勧めします。

既存住宅売買かし保険は消費者保護の制度です。

制度を知らない、やったことがない、案内する気がない事業者は、取引の他の面でも問題を抱えている可能性が高いと判断することができます。

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業者に振り回されない心得

2017年12月16日 | インスペクション, 不動産購入, 欠陥・トラブル, 立地, 資産価値, 資金計画

今回は本部であった、売主様の家に担当者不在の中、案内に行った時のお話です。

大雨の中、お客様が見たい物件を内見するため前日にA社に予約を入れましたところ、売主側の仲介業者の担当者は都合があわないため、担当者の立会いなしに「直接物件に行ってください。」との事。

つまり、売主様の家に担当者不在の中、案内に行くということです。（これは、よくある話なのですが・・。）

担当者がいないので、詳細は全て売主様に直接話を伺います。内見してみてお客様も気に入っているご様子。

帰り際に、売主様が私を呼び止めて、『もし気に入って頂いてましたら、出来たらA社を通さず、Ｂ社を通して下さい。』と言われました。

実はこの物件は、一般媒介の物件。

つまり、売主様が複数の仲介事業者に売却を依頼している物件です。今回はA社とＢ社の2社に売却を依頼しています。

今回はA社を通じて内見をさせて頂きましたので、もし購入するとなればA社を通すのが筋ですが、わざわざ「B社を通して下さい」というのです。

2社にお願いしていながらこうおっしゃる売主様の心情を察すると、今までの経緯からA社は信頼が無いんだなぁ・・・と。

売主様もどうせ仲介手数料を払うならば、きちんと誠実にやって来てくれていた方にお支払いしたいということだと思いますが、それならば、売主様も私に言うのではなく、そこのA社と一般媒介契約を切ってB社に専任でお願いすればよいと思います。

その売主様の背景には、このようなことがあったそうです。

A社が売却依頼の契約を（媒介契約）を取るために売却査定金額を売れる金額（相場）より、かなり高めに言われ、そこを信用しA社に専任でお任せしたが、実際はなかなか売却できずに時間だけが過ぎていき・・・

買換えで先に次の新居を購入すると、ローンが二重に発生してしまう恐れから、かなりお困りのようでした・・・。

当たり前の事ですが、我々は仲介業として資産価値についても第三者的な目線を持ち、御客様の要望や状況を的確に踏まえる専門家として、誠実に業務を全うするエージェントでなければならないと改めて感じさせられました。

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中古住宅購入時のリフォーム会社には条件があります

2017年12月12日 | インスペクション, 耐震補強, 耐震診断

年末が近づくにつれ、耐震基準適合証明書の問い合わせが増えてきました。

よくある勘違いは、耐震診断すれば耐震基準適合証明書が取得できると思い込んでいることです。

木造住宅の場合、例え新耐震(1981年6月以降)であっても現行基準を満たさないケースが多いです。

従って、築20年以上の木造戸建てを選択する場合、耐震や劣化改修工事を想定して資金計画を立てる必要があるのです。

耐震改修工事はリフォーム工事の一種なので、耐震改修工事はここに頼んで、他のリフォームは別の業者に頼むような方法は現実的ではありません。

施工責任が不明確になってしまうからです。

また、別の業者が施工した工事内容について、他の会社の建築士が証明書を発行することも現実的ではありません。

つまり、中古住宅購入時(特に築20年以上の木造戸建て)のリフォーム会社は、どこでもいいわけではなく、建築士事務所登録を行っているリフォーム会社を選択する必要があるのです。

建築士がいないリフォーム会社にリフォームを頼むと、住宅ローン減税やかし保険など中古住宅購入時に利用できる各種補助制度が利用できなくなるケースが多いです。

また、改修工事が必要かどうかの判断をするためには、建物インスペクションが必要ですが、予め建築士が在籍しているリフォーム会社を選んでおかないと、必要なタイミング(築年数が古い物件は売買契約前を推奨します)で調査を行うことができず、改修費用が不明瞭のまま取引を進めなければならなくなります。

気に入った物件が見つかったら、築年数をチェックしましょう。築年数が古い物件の場合は、取引で選択できるリフォーム会社が限られることを知っておいた方がいいと思います。

※本当は物件探しの段階で、ある程度リフォーム会社を検討することがオススメです。

カザールホームは建物インスペクション、必要な改修工事、各種証明書発行ができるリフォーム会社です。

もちろん売買契約前の建物インスペクションも実施することができますので、お気軽にご相談ください。

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