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「知らないと数百万損する!? 売出価格と成約価格の差」

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。

売りに出しているエリアやタイミング等個々の要因によって差はあれど、その乖離率は、昨今では平均で約5%~10%近くになっています。

2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。
直近のものが下記の資料。

 

売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。

だから、売り手側には必ず思惑があるのです。
いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう!」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう!」
など・・・

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。

要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

 

一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。

買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば、
一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。

買い手の仲介業者は価格が下がれば、自分の手数料も下がるだけですし、結果的に、買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

 

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。
あなたの味方になってくれる専門家(エージェント)と家探しをするという事が非常に大切になってきます。

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、棟内マンション過去の成約事例、周辺の類似成約事例、周辺の現在の売出し状況を鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。

 

また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。

「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。

ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。(無料)
「SelFin」のご利用は、こちらから→ https://self-in.com/sakai-naka01/

 

普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。

そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

 

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。

そんなお住まい探しのかたちを提案します!

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既存住宅売買かし保険で気を付けたいこと

既存住宅売買かし保険という制度をご存じでしょうか。

特に中古戸建ての場合、リニュアル仲介では既存住宅売買かし保険の加入を強くお勧めしていることから、度々登場する制度です。

 

制度詳細はこちらから

http://www.rchukai.jp/contents/kashi.htm

 

今回は既存住宅売買かし保険で気を付けたいことについてご説明します。

 

□物件の状況によって手続きが異なる

 

既存住宅売買かし保険は建物の工法や取引状況によって手続きが異なります。

 

1)戸建てかマンションか

同じ既存住宅売買かし保険でも戸建てとマンション(専有部分)では保険商品が異なります。

検査会社によっては、戸建ては対応できてもマンションは対応できないところもあります。

 

<ポイント>

中古マンションの場合は、マンションが取り扱える検査会社に依頼することが大切です。

戸建てとマンションでは保険範囲の考え方が変わりますので、中古マンションの場合は保険内容についてよく確認した方が安心です。

 

2)売主が個人なのか宅建業者なのか

売主が個人の場合は、瑕疵保険法人に登録のある検査会社を通じて保険加入の手続きを行います。

売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険加入の手続きを行います。

売主が宅建業者なのに検査会社に既存住宅売買かし保険を依頼しても意味がありません。

 

<ポイント>

売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険の手続きを行う必要があります。

取引に携わっている仲介会社に依頼して、売主である宅建業者に交渉してもらう必要があります。

 

3)改修工事を想定しましょう(戸建て)

既存住宅売買かし保険に加入するには検査基準に合格する必要があります。

この検査基準は主に建物の劣化状況に関する基準です。

検査に合格しなかったから保険に入れないという考え方ではなく、不合格の場合は基準を満たす改修工事を行えば良いだけです。

業界の慣習で不動産売買契約を終えてからインスペクションやかし保険の手続きを実施しようとする仲介会社が多いのですが、改修工事が懸念される物件(相応に築年数が経過した物件)は、売買契約前にインスペクションを実施して、必要な改修費用を把握することが大切です。

※事前に把握しておけば、資金計画に盛り込むことができ、改修費用もあわせて住宅ローンで資金調達することも可能です。

<ポイント>

中古戸建ての購入の際にはインスペクションを実施して、改修費用がどれくらいかかるのかを購入判断材料にしましょう。

 

4)旧耐震に注意

旧耐震の場合、耐震診断などで建物の構造性能の確認が必要となるため、注意が必要です。

戸建ての場合は必要な耐震改修を実施すれば良いのですが、マンションの場合は戸単位での耐震改修という考え方ではないため、改修工事は実施できないと考える方が現実的です。

戸建ての場合は建築年月も注意が必要です。

不動産広告などに表示されている建築年月は謄本に記載されている日付であることが多いです。

新耐震・旧耐震の区分は完成年月ではなく建築確認日で判断するため、建築確認済証や検査済証など公的に建築確認日が確認できない場合は、新耐震・旧耐震の区分が昭和56年6月ではなく、昭和58年4月にズレるので注意が必要です。

 

5)増築・改築履歴のある物件は耐震診断が必要です(戸建て)

既存住宅売買かし保険の手続きでは、新耐震の物件の場合、耐震診断など構造性能の確認は不要とされますが、増築・改築履歴があり、新築時から構造性能が変わっている物件は新耐震であっても耐震診断で構造性能の確認が求められるので注意が必要です。

きちんと構造性能を考慮したリフォームであれば良いのですが、リフォーム履歴が残されているケースは非常にまれで、また、構造性能を考慮しないリフォームが横行しているのも事実です。

増改築歴のある物件は改修費用が多めに必要になると見ておいた方が現実的です。

特に増築物件は、そもそも耐震診断が実施できなくなっているケースが少なくないので注意が必要です。

<ポイント>

増改築歴のある物件を購入する時には、売買契約前のインスペクションが不可欠です。

 

6)点検口がない!

既存住宅売買かし保険の検査項目に床下と小屋裏の調査があります。

従って、床下と小屋裏の点検口がなければ既存住宅売買かし保険に加入することができません。

実務でトラブルとなるのが、検査当日に点検口がないことが判明することです。

最悪の場合はその日検査員が動いた分のコストが無駄になってしまいます。

物件内見時には、床下・小屋裏の点検口の有無を確認しましょう。

<ポイント>

物件内見時に点検口の有無を確認しましょう。

 

既存住宅売買かし保険の実務で問題になるポイントについて説明いたしました。

物件や取引状況で手続きが異なることについてご理解いただけたと思います。

 

□中古住宅の購入時には既存住宅売買かし保険の案内をしてくれる仲介会社を選びましょう

 

今回説明した内容を買主が判断することは現実的ではありません。

取引に携わる仲介会社にアドバイスを求めた方が良いです。

ここで問題になるのが既存住宅売買かし保険はまだまだ始まったばかりの制度で、取り扱いに不慣れどころか、今まで1回も取り扱ったことがない業者の方が多いのが実情です。

中古住宅を安心して取引するための事業者選びの指標として、既存住宅売買かし保険を希望する意思表示をしてください。

めんどくさがらずに制度の内容や手続きについてきちんと説明してくれる事業者であれば第1関門突破です。

はぐらかされたり十分な説明が得られない場合は、事業者の見直しをお勧めします。

既存住宅売買かし保険は消費者保護の制度です。

制度を知らない、やったことがない、案内する気がない事業者は、取引の他の面でも問題を抱えている可能性が高いと判断することができます。

 

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あなたはマンション派or戸建て派 どちらがお好みですか?

「家は一生で大きな買い物」と言われます。そのマイホームを購入しようと思った時、多くの人が「戸建てとマンション、どちらが良いんだろう」と悩むのではないでしょうか。

 

実際には、立地条件や物件の規模など、その物件ごとにメリット・デメリットが異なってくる可能性があり、これらのメリット・デメリットを踏まえたうえで、皆様が納得されるまでさまざまな物件を調べられることが重要です。

 

これから住宅購入の検討を始めようとする人は、一戸建てとマンションのどちらかを限定せずに、とにかくいろんな物件をあたってみることも重要です。実際の物件を見る中で、自分と家族にとって妥協できない項目や妥協できる項目が少しずつ見えてくると思います。

 

■ マンションを購入するメリットとは?

同じ立地条件で比べるとすれば、マンションのほうが一戸建てよりも物件の価格が安い傾向にあります。

最近では都心に住みたい方やご年配の方が家を購入する場合、利便性を重視してマンションを購入する方が多くいらっしゃいます。

将来の修繕計画などが比較的しっかりしているマンションの場合は、修繕を意識する必要がないため、精神的に安心だと考える消費者も多いようです。

いつか来るそのメンテナンスの為に修繕積立金として毎月積み立てていきます。

あと、マンション購入の場合は空き巣や放火などの防犯(セキュリティ)面での優位性は高い と言われます。

カギ1本で戸締まりが簡単などの利便性だけでなく、物件によっては管理人の常駐やオートロック、セキュリティ会社との契約などが存在するため、様々な面で防犯面ではマンションのほうが優位性は高いと言えます。

一戸建てでそれらを自分で備えようとすると、それなりの費用負担が必要になります。

 

また、マンションの場合は一般的に、一戸建てよりも保温面において非常に優位性があります。一般的に冷暖房を入れれば、一戸建てよりもすぐ希望の温度に保たれるのです。

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる事も低いでしょう。マンションを購入する方には、この3点の優位性があるからという方も少なくありません。

最後に、マンションの場合は管理組合への参加などが義務づけられることが多く、近所とのコミュニティができることで、精神的にも安心できる生活が可能になると言われます。

 

■ マンションを購入するデメリットとは?

管理費や修繕積立金、駐車場代(または、駐車場管理費)などの負担が必要となる。

ちなみに修繕費については、マンションは積立式で必ず発生しますが、マンションの総戸数やエレベーターの有無などによっても修繕積立金の額が異なります。

また、最初は安く感じた修繕積立金も、将来的に変動する事や駐車場代が別途必要な場合も多くあり、それをデメリットと感じられる方も多くいらっしゃいます。

 

マンションの資産価値は、土地が資産として含まれることが少ない為、古くなってしまうとその資産価値は棄損する場合があります。

一般的には築15年でマンションの価格は新築時の半値で下げ止まる事が多くあります。

 

また、子どもがまだ小さいときに、特に考慮すべき問題として、マンションの場合は騒音等の問題が挙げられます。そして出される側としては、ある程度の理解も必要です。

一方一戸建てであれば、ある程度この問題は緩和されます。

 

最後に管理組合などへの参加義務があるという事です。住戸数が少ないマンションの場合、輪番制で組合の管理をしなければならない場合もあり、嫌々管理をする方もいらっしゃいます。

 

■ 戸建てを購入するメリットとは?

 

一戸建てのほうがマンションよりも物件価格が高くなってしまう傾向にありますが、管理費や修繕積立金、駐車場代(駐車場管理費)などがかからないのは一戸建ての大きなメリットといえます。

毎月3~6万円程度の負担があるかないかでは、30年とか40年といった長期になると、少なくとも1,000万円程度、多ければ3,000万円以上の違いになってきます。

もちろん、一戸建ての場合は、将来の修繕費を自分で貯めなければならないので、必ずしも一戸建てのほうが有利とは断定できませんが、ある程度の優位性はあるようです。

そして上記の費用をかけて一戸建てを将来メンテナンスするかどうか、という観点から考えるのもひとつの考え方であると言えます。

 

資産価値についても、一戸建ての土地部分は築年数が経過しても劣化するわけではないので、土地としての価値は残ります。

ちなみに一戸建て住宅の場合は築20年で建物の価値が無くなり、土地値で取引される場合が多いようです。

 

一戸建て住宅だと、敷地内で駐車が出来る為、駐車場代が掛かりません。

マンションのように毎月駐車代がかかることは少ないです。

例えば都内などにあるマンションの場合、月駐車代だけでも3万円前後かかる場合が多いため、年間駐車代だけで36万円前後の出費になります。

 

近所づきあいに関しても、非常に煩わしく感じる方に関しては、大きなメリットといえます。

もちろん一戸建てであってもまったく近所づきあいがないということはありません。

 

独立性の高い一戸建ては、マンションと比較するとプライバシー面で優位性があるようです。

 

これに対して一戸建ての場合、庭や敷地内にあるスペースであれば、自分の好きなように使うことができます。

友だちを呼んでバーベキューを楽しんだり、夏はプール、雪が降った後は雪合戦を行ったりすることができ、存分に楽しむことができます。

マンションにも庭やバルコニーはありますが、共有スペースであるため、ガーデニングをするなど自由に使うことができないケースも少なくありません。

 

最後に一戸建てはマンションと違って独立しているため、よりプライバシーが守られます。

また、子供が騒いても、上や下の階の方に気にすることなく自由に遊ばせることができる点も魅力です。

また、自由に増築や建て替え、リフォームができる事もメリットとなります。

 

マンションの場合、建築年数が古くになった際、リフォームにしても、修繕にしても所有者すべての同意がないと実施することができませんが、一戸建ての場合、所有者は自分だけになりますので、リフォームなり建て替えなり自由にすることができます。

 

■ 戸建てを購入するデメリットとは?

一概には言えませんが、同様の立地条件であっても、マンションと比べ一戸建ては、土地の持ち分が多いため、物件の価格が高くなる傾向があります。

また、一般的には、駅の周辺は商業地域となっていることが多く、商業施設やマンションが多く建てられます。

 

一方、一戸建ては少し駅から離れた閑静の住宅街に建てられる傾向があります。

従って、最寄り駅から離れてしまう場合も多いため、利便性はマンションの方が優れていると言えそうです。

 

また、修繕費については戸建住宅の場合、自発的に積立ていくことが必要です。

ただし、どんな維持修繕をいくらかけて、いつ行なうかは自由となります。

外壁塗装や屋根塗装などは定期的に行う必要がありますし、ご高齢になると、階段を登るのがつらくなり、一戸建てでは暮らしにくくなる事が多いです。

 

最後に一戸建ては、セコムなどのセキュリティを設置することもできますが、独立しているため、長期的に家を空けたりする場合、マンションと比べ空き巣や放火など防犯の面でより注意する必要があります。

また、前述したように、一般的にマンションよりも一戸建ては保温面において優位性があります。

そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる可能性もマンションのほうが低いと言えそうです。

 

ここで触れたメリット・デメリットは、あくまでも一般的に挙げられるものとなりますが、住宅購入をされる際にはぜひ、上記のような事も把握して、ご納得のいく物件をお探しいただければ幸いです。

 

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建物インスペクションで 中古住宅の不安を払拭

 0.5ミリ以上のクラック(ひび割れ)には要注意! 購入前の外周チェックは重要です。

Hさんが購入を決めた物件は築30年の戸建て住宅です。

「新耐震」と言われる時期の建物ではあるものの、中古物件なので住宅の性能に不安を感じていました。

また、築20年を超えているので、築後年数の要件に抵触し、そのままの状態では住宅ローン減税が使えません。

そこで、リニュアル仲介の提案で既存住宅売買かし保険に加入するための建物インスペクションを実施することにしました。

税制改正により、かし保険の付保証明書が発行された住宅であれば、住宅ローン減税の対象とすることができるからです。

既存住宅売買かし保険は、国土交通省が認可した瑕疵保険法人が提供する保険商品です。

万が一構造に問題があったり、雨水の浸入などが発生した場合、最大1000万円まで保険金が下りるので、必要な補修費用を補てんすることができます。

既存住宅売買かし保険は検査と保証が一体となった、特に中古の木造住宅を検討する際には欠かせない保険制度です。

専門の建築士による建物インスペクションを実施した結果、建物の外壁や基礎に0.5ミリ以上ある、構造的に問題のあるひび割れがかなり存在していることが指摘されました。

 

このままではかし保険に加入できないだけでなく、ひび割れを放置すると、基礎コンクリートの耐久性に大きな影響を及ぼすほか、外壁からの雨水の浸入などが懸念され、とても安心して暮らせる状態ではありません。

もともと外壁のひび割れの補修跡が目立つ状態で、購入する際には外壁の塗装を実施することを検討していたので、売主様の協力のもと、物件の引渡し前に外壁塗装を中心とした劣化改修工事を実施することになりました。

専門家による建物インスペクションを行うことで中古物件に対する漠然とした不安が具体的になり、必要な対策を講じることができます。

  

きっかけは住宅ローン減税だったのですが、住宅ローン減税が利用できるだけでなく、かし保険に加入することで5年間最大1000万円の保証を受けることができ、何より建物の問題点が改善され、安心して暮らせる住環境を実現できたことに大満足のHさんでした。

 

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