2018年5月17日 | お金, 共有, 登記, 相続, 税金
最近話題となっている「空地・空き家」問題の解消を目指して、「相続登記の免税措置」が設けられました。
この制度は、祖父母や曾祖父母など二世代以上前の所有者の登記名義になってしまっている場合に、一旦その中間者の名義にする分の登記費用については免税にします、というものです。
いわゆる「数次相続」を解消するための手段になります。
相続登記をしないで放置をしていると、相続人がネズミ算のように増えていき、書類の収集や連絡のやり取りが事実上不可能になってしまっているケースがあります。
また、そのような場合にも、曾祖父の名義から祖父の名義に変えて、さらに祖父から父親の名義に変えて、やっと自分の名義に変更と、いくつもの手続きが必要となってしまい、その分費用もかかってしまう、というネックがありました。
今回の制度は、その途中にかかる費用については、免税にしようというものです。
ただし、この免税措置は時限立法となっており、「平成33年3月31日まで」に登記の手続きをするものに限られます。
不動産の売却などの処分には、登記の名義をきちんと現在の所有者名義に変更する必要があります。
不動産が「空地・空き家」となってしまう原因のひとつが、相続登記をせずに放置され、名義変更ができていないことと言われています。
もし、ご実家や利用していない土地で処分を考えている不動産をお持ちでしたら、売却査定はもちろんのこと、そもそも売却手続きを進められるかも含め、カザールホームにぜひ一度ご相談ください。
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2018年4月6日 | ローン, 不動産購入, 共有, 資金計画
住宅購入を検討しているが方から「転職を考えている」「夫婦で住宅ローンを組む予定」「健康診断で経過観察」といったご相談が時々あります。その際には下記のような注意すべきポイントがあるようです。
その１：転職後の住宅ローンは組みにくい
金融機関から住宅ローンを借入れる際には、最低勤続年数が定められています。
通常は2～3年ですが、中には1年程度のところもあります。
その一方で、最近は転職も珍しくなく、不用意に転職をした結果、希望していた住宅ローンが借りられないといったケースも見られます。
住宅ローンを借りる際、まずは「仮審査」を受けますが、正式な審査ではなく、あくまでも「借りられそうかどうか」を確認するためのものです。
仮審査を受けた時点で、販売業者などから「住宅ローンは大丈夫ですよ。」「審査は通りそうですよ。」などと言われ、ひと安心するかもしれませんが、転職後の住宅ローン契約は本審査を行った後の流れとなり、多くの場合、厳しい結果となります。
多少可能性がある住宅ローンとして、政府系金融機関が提供する「フラット35」がございます。
転職後1年で「フラット35」の住宅ローンを組ませてもらった方もおられます。
その２：共働きだから必ず2人で住宅ローン控除を分ける場合は注意が必要です
共働き夫婦の場合、1人だと住宅ローン控除による税金が還付しきれない際に、夫婦2人で住宅ローン控除を受けることはよくあります。
その際、2人で住宅ローンを組む場合のほか、収入合算をして住宅ローンを借り、それが「連帯債務」となる場合に住宅ローン控除を分けることができます。
その際に注意が必要な事として、あまり深く考えずに住宅ローン控除を夫婦で折半し、その後、子供が生まれて妻が仕事を辞めた場合に、分けたことが逆に仇となり、本来受けられた控除が減ってしまうというケースがございます。
特に、妻が育児などで仕事を辞める可能性がある場合は、初めから夫１人で住宅ローン控除を利用できるようにしておくことは重要です。
産休・育休中は所得も低くなり、住宅ローン控除で戻る税金が減ってしまう場合もございます。
その３：健康状態を隠して、住宅ローンを組む事は避けましょう
住宅ローンは、原則として健康でないと借りられないものです。
民間金融機関の住宅ローンを組まれる際には、借入れ要件として、「団体信用生命保険（略：団信）に加入できること」という項目があります。
団信とは、借入れた人が高度障害や亡くなった場合に支払われる保険金で住宅ローン残高を完済するためのものです。最近ではがんや三大疾病、その他所定の八疾病などで所定の状態になったときにも払込が免除される団信もあります。
これにより、万一のことがあっても遺族に負債を残さずに済みます。
最近では、ワイド団信といって、持病があっても入れる団信もありますが、金利に＋0.3％程度上乗せになるなどコストがかかります。
「フラット35」や一部の民間金融機関の住宅ローンに団信が任意になっているものもあるので、それを検討する手もあります。
持病がある、健康状態が心配というときは、まずは今の健康状態で借りられるかどうかから考えてみましょう。
まずは団信付きで申し込んでみて、住宅ローンが借りられないときにワイド団信付きにするのか、団信なしでいくのかを考えます。
団信なしでも、一般の保険に高額で入っているなどでリスクがカバーできるのであれば、問題はないと思いますし、やってはいけない事として、住宅ローンを組まれる際に、健康状態を偽って、申し込みをされる事だけは避けなければなりません。
以上、住宅ローンを組む際に注意すべきポイントについて、簡単ではありますが記載させていただきました。今後の参考にしていただければ幸いです。
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2018年3月26日 | 不動産購入, 共有, 持分, 登記, 税金
不動産を購入するためには多額の資金を用意しなければなりません。不足する資金は借入れに頼ることになります。一人で購入することが困難な場合や、夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい場合には、夫婦など共同で購入する場合も昨今は数多く見受けられます。
「持分」とは、その不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。
資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦２分の１ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されますので注意が必要です。
では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか。
■不動産持分の決め方（登記の割合）
「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めることが大原則です。
つまり、その「出資割合」に応じて、持分を決めるということです。
出資割合と異なった持分にした場合、夫婦間といえども「贈与」とみなされ、贈与税が課せられることがあります。
その人の出資の割合＝ その人の出した資金（借入金を含む）÷その不動産の購入代金
■不動産購入時の資金
不動産の持分を決める際の「不動産購入代金＝取得費」に含められるもの
（代表的なものは以下のものです。）
※引っ越し代金や、火災保険料などはは不動産購入代金にあたりませんので注意ください。
■ケーススタディ
単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかでほぼ決まります。
（例）
物件価格（4,680万）＋ 諸経費（約.320万）＝概算5,000万
それを仮に下記のようにそれぞれ負担した場合、
・夫 ローン3,000万 現金300万 ＝合計3,300万・・① 負担
・妻 ローン1,500万 現金200万 ＝合計1,700万・・② 負担
それぞれの出費割合は、
・夫 ①÷5,000万 ＝約66％
・妻 ②÷5,000万 ＝約34％
→持ち分としては、
・夫 ３分の２ 妻３分の１
・夫 50分の33 妻50分の17 ・・等
※持分の言い方としては、
（例）半分の場合⇒「2分の１」でも、「４分の２」でも、「１００分の５０」でもかまいません。
数万～数十万円の誤差については
贈与税の基礎控除１１０万分がございますので、その範囲内であれば、多少ずれても問題はございません。
※より詳細な内容を確認したい場合は、安心できる税理士を御紹介致しますのでカザールホームにお尋ねください。
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