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土地価格の相場を知る方法

2018年2月24日 | お金, 不動産購入, 資産価値, 資金計画

地下の相場は、地域ごとの様々な要因によって形成されていますが、一般の人が地価相場を正確に把握することは、それほど簡単ではありません。

そこで、一般の人には分かりにくい土地の取引価格に対して、適正な指標を与えるために作られた制度が「地価公示」です。毎年１月１日現在の正常な地価を判定して、毎年３月下旬ごろ、国土交通省から発表されます。この発表される地価を「公示価格」と言います。

◆対象地周辺の標準値の「公示価格」から、地域の地価の相場を知ることが出来ます。
公示価格は、国土交通省のHPなどで簡単に調べられます。
→　http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

一般の住宅地の場合、周辺の標準地の公示価格を調べることによって地域の相場を知ることが出来ます。

公示価格は地域の地価相場を把握するのに便利な指標ですが、地価は地域の相場だけではなく、その土地の形状や地形、道路付けなどの個別的な要因により大きく変化するため、公示価格によって知ることのできる地価の相場も一つの目安として考える必要があります。

なお、都道府県でも同様の調査で、毎年7月１日現在の地価を9月下旬ごろに発表しています。これを都道府県基準値の「標準地価格」といい、公示価格を補うものになっています。

◆「地価相場を知る」もう一つの方法は、「路線価」を利用することです。

路線価とは、国税庁が相続税や贈与税などの課税の為、都市部の道路ごとに国税局長が決定した土地の単価の事で、１㎡あたり数千円単位で表示されています。その道路に接する土地は、相続税等の課税上、この単価を基準に評価されます。

上記に示す路線価図は、道路ごとに路線価を表示した図面で、国税庁のホームページから閲覧できます。
→　http://www.rosenka.nta.go.jp/

路線価は、公示価格と違って購入したい土地が接する道路の単価がそのまま出ている為、道路ごとの微妙な地価の差が単価に反映されます。そして路線価は、公示か価格の概ね80％が目安となっているため、路線価を0.8で割り戻せば、その土地の「おおよその相場」を知るこが出来ます。

但し、公示地価・路線価ともおおよその相場を知る上では参考になりますが、土地の「実勢価格」は、周辺地域の地価トレンドや個別の取引事情などにより、どうしても差がうまれるということは理解しておきましょう！
買付を入れる場合等、より詳細に価格について知りたい場合は、日々取引をしている不動産業者に尋ねるのが一番良いと思います。

リニュアル仲介では、もちろん価格妥当性などもエージェントがアドバイスさせて頂きます。

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小・中学生から学ぶ、住宅の資産性とエリア選択

2018年2月21日 | 不動産購入, 地盤, 欠陥・トラブル, 立地, 耐震補強, 耐震診断, 資産価値

※トップ画像は、国土交通大臣賞（最優秀賞）絵画の部　小学生の部

宮城県美里町立不動堂小学校５年　赤坂優心（あかさかゆうしん）さんの作品

平成２９年度「土砂災害防止に関する絵画・作文」入賞作品が発表されました。

全国の小・中学生を対象に、作品の制作を通じて土砂災害及びその防止についての理解と関心を深めてもらうことを目的とし、土砂災害防止月間（６月）における活動の一環として開催されているもので、今回で３４回目となります。全国から応募された４，３４８点の作品を、有識者、関係機関・団体で構成する審査会において選考し、このたび、国土交通大臣賞（最優秀賞）４点、国土交通事務次官賞（優秀賞）６０点が決定、発表されました。下記ホームページで入賞作品を見ることができます。

◆国土交通省　土砂災害防止に関する絵画・作文

作品を読んでみると、自ら役所に出向き、ヒアリング調査まで行なっている小学生もいました。自然災害は、人命にも関わる重要な問題でもありますし、当然、家の資産価値にも大きく影響を与えます。子供たちは自分が住む家を選ぶことができません。住宅購入の際には、これらの情報にも注意も払うことが、大人の責務だと言えるでしょう。できれば危ないエリアの家は買わない方が良いですが、もし、既に所有されている方は、万が一の時の避難場所の確認や、ご家族内で避難時する際のルールを決めるなど、準備をしておくようにしましょう。

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親の土地に賢く家を建てる方法

2018年2月14日 | お金, 戸建て, 相続, 資産価値, 資金計画

親の土地に子世帯が戸建住宅を新築する場合、安易に土地を親の所有から子の所有に名義変更することは、危険です。名義変更をすると親から子へ土地の贈与とみなされ、贈与税が課税されます。

そこで、子に名義変更したい場合には、「相続時精算課税」を選択する方法があります。
相続時精算課税を選択すると、相続税評価格が2,500万円までの土地の贈与は非課税となります。ただし、2,500万円を超えた部分については、一律20％贈与税が課されます。
また、相続時には相続財産に加算されるので、他の財産も含めた十分な検討が必要になります。尚、支払った贈与税額は相続税から控除されます。

また、土地の名義を変更するのではなく、親から土地を賃借する方法（「使用貸借」）もあります。

通常の賃貸借の場合には、借主は地主に「地代」を払いますが、親の土地に子供が家を建てる場合、子が親へ地代や権利金を支払う必要は必ずしもありません。このように、地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを「土地の使用貸借」と言います。
使用貸借では、土地を使用する権利の価格は、０円として取り扱われるので、親の所有している土地を無償で借りて、子の名義の建物を建設しても贈与税はかかりません。

但し、使用貸借されている土地は、将来、親から子に相続される時に相続税の対象となります。その際の土地の価格は貸宅地ではなく、「更地」として評価されます。すなわち、相続財産の計算では、通常、他人に貸している土地（貸宅地）は評価減となりますが、使用貸借では更地としての評価になるため、高い評価格となってしまいますので注意が必要です。

また、子が親に権利金を払わずに地代だけを支払う場合、親から子に借地権の権利金総額の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。したがって、親子間の土地の貸借では、地代を支払うよりは使用貸借にしておいた方が良いです。

なお、使用貸借でも土地の固定資産税相当額程度のお支払いであれば、使用貸借の範囲として認められることが多く、土地の固定資産税程度は、子が負担しても贈与税の問題は発生しません。

より詳細な内容をお知りになりたい方は、安心できる税理士さんも御紹介できますのでお気軽にご相談下さいね。

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住宅購入時に、「住み替え」という選択肢を残しておく！

2018年2月8日 | お金, 不動産購入, 資産価値, 資金計画

昔は、住宅を購入すると一生そこに住むという意識が強くありました。
「一生に一度の大きな買い物」という印象が強い不動産ですが、住宅購入者の20％以上が２回以上住宅を取得＝買換え（住み替え）をしていることが分かります。
（国土交通省が発表している「平成28年度住宅市場動向調査報告書」による）

20%を超えてきますと、５人に１人ですので、意外と多いのが分かりますね。

出典　「平成28年度住宅市場動向調査報告書」

購入時にどれだけ一生懸命選んだ家でも、子育て環境・教育環境・子供の独立・親の介護・転勤・会社倒産・近隣トラブル・離婚・出産・再婚・学級崩壊・家族構成の変更などにより、様々なライフスタイルの変化に伴って、少しずつ住まいに対するニーズもかわってくるものです。
ライフスタイルの変化により住まい環境をかえていく、この「住み替え」をされる方の割合が、年を追うごとに増えていっています。

もしあなたの人生に「住み替え」が出来ない状況になってしまうと、とても不便を強いられることとなります。だから、結果的に一生住み続けることはあったとしても、「住み替え」ができる選択肢を持っておくことが大切になります。

住み替えが出来ない方の多くは、買った価格から大幅に値下がりをしてしまっている為に売りたくても売却金額よりローンの残高の方が高く、現金を手出ししないと売却できない、もしくは、売却は出来たとしても次の購入の為の資金の目途が立たないなど、経済的理由が一番多いのです。

住宅ローンに縛られてしまうような人生にしないためにも、購入時に「売却」の事を考えての住宅購入をする視点が必要です。

「住み替え」がいつでもできるような物件、
つまり、いつでも貸せたり、売却ができる「流動性が高く」「資産性の高い」住宅を購入することが何よりのポイントとなります。

【人口減・家余りの時代での住宅購入】
皆さんご存知の通り、今後日本は人口が減っていき、家が大幅に余ると言われています。
今までの住宅購入は、人口が増え続ける時代でしたのでそこまで気にしなくてよかったのですが、今後は人口が減っていく中での住宅購入となります。

これからは、人口がどんどん減っていきますので、今後需要が落ちてくるエリアの不動産は、当然価格（資産価値）が大幅に下がっていきます。
最悪なケースは、価格をいくら下げても買い手がつかない（つまり、売れない）不動産も出てきます。

だから、子供の学区エリアだけで探す、今のお住まい地域のみで探す等、あなたの今置かれている状況や条件（自分都合）だけで判断してしまうと、資産性とは関係のない不動産を購入してしまう可能性が高いわけです。

まずは、物件を探し始めることよりも
・資産性の高い不動産とはどのような物件なのか？
・不動産を購入する上で何に気を付けなければならないのか？
・資金計画はどのように考えるのか？
・資産性の高い不動産を手に入れるのにはどうすればよいのか？等
出来るだけ早いタイミングで、正しい考え方や情報を学ぶことをお勧めします。

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将来の家の価値に影響を与える「重要情報」を「一挙に収集」する方法

2018年2月2日 | お金, ローン, 不動産購入, 資産価値

家の価格は何で決まるか？端的に言えば、需要と供給です。

立地や家のサイズ・デザインなど、要素を細かく上げればキリがありませんが、より“多くの人”が「住んでみたい」と思う家の価格は高くなります。

よって、例えば個性の際立ったデザインとか、狭すぎる戸建てとかは万人受けしないので、周辺相場や実際にその家を建築する際にかかったコストから見れば割安にせざるを得なくなります。

その他、多くの人が敬遠するような要素の有無も価格に影響します。

では、需要を支える一番大きな要素は何でしょうか？

これも簡単に言えば人口です。

同じ場所でも、人口が減っていけば需要も減っているということになるでしょう。

つまり、人口流入が今後も見込める地域は、他と比較して不動産の価値も維持されやすいと言えると思います。

その他、家に影響を与える要素として主なところでは（ここも結局は冒頭の需要と供給ということになりますが）金利や外国為替です。

家を買う人の多くは、住宅ローンを“一緒に買っています”。

金利差による総支払額の違いが重要で、分かり易く極端に言えば、同じ4,000万円の不動産を、金利1％のローンで買うのと金利10％のローンで買うのとでは、総支払額に大きな違いがでます。

ですから、過去の成約事例の価格だけをみて、高い・安いを単純には比較できないということですね。

また、都心部の不動産価格が上がっているという話しを耳にされている方も多いかと思いますが、これの一つの要素となっているのが外国からの投資です。

外国からの投資について外国為替が影響するのは言わずもがなです。

つまり、目には見えづらいですが、今住んでいる不動産ですら、実質的な価値は日々変動しているということです。

でも、これらの情報を定期的に収集していくのは、なかなか骨の折れる作業です。

そこで、お勧めなのが下記サイトです。不動産流通量・流通価格、地域人口の増減（もちろん地域差があります）、住宅ローン金利（国債や長期プライムレートの変動に注目）・外国為替レートなど、不動産に係わる主な統計情報がここで一挙に見られます。

もちろん、細かな分析ができればそれに越したことはありませんが、全体像をぼやっと把握するだけでも、随分と今後の家の価値を想像するには役立つはずです。

家の売買で儲ける必要はないと思いますが、かといって全く無頓着で数十年経ってみたら大幅に資産価値を毀損していた、となってはいけません。

定期的に家の価値についても考える時間をとることをお勧め致します。

◆公益財団法人　不動産流通推進センター

『不動産業統計集』

http://www.retpc.jp/chosa/tokei

○不動産流通

○人口・世帯・住宅

○経済・金融

などをチェックしてみてくださいね。

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「知らないと数百万損する!?　売出価格と成約価格の差」

2018年1月25日 | お金, インスペクション, セルフィン, マンション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 資産価値

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。

売りに出しているエリアやタイミング等、個々の要因によって差はありますが、その乖離率は昨今では平均で約5％~10％近くになっています。

2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。

直近のものが下記の資料。

売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。

売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。

だから、売り手側には必ず思惑があるのです。

いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう！」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう！」
など・・・

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。

要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。

買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。

買い手の仲介業者は価格が下がれば自分の手数料も下がるだけですし、結果的に買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。

あなたの味方になってくれる専門家（エージェント）と家探しをするという事が非常に大切になってきます。

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、

棟内マンション過去の成約事例・周辺の類似成約事例・周辺の現在の売出し状況などを鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。

「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。

ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。（費用は一切かかりません。完全に無料です）
「SelFin」のご利用は、こちらから→　https://self-in.com/sakai-naka01

普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。

そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。

そんなお住まい探しのかたちを提案します！

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誰でもわかる！木造住宅の耐震診断　～耐力壁～

2018年1月23日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 耐震補強, 耐震診断, 資産価値

誰でもわかる！と言いながらも結局のところはわかりにくい分野であることは間違いないのですが、懲りずに今回もやります。
今回のテーマは耐力壁です。

前回の説明で保有耐力という説明をいたしました。
現地調査で壁の強さを確認して、全て合計したものが保有耐力です。
ここでいう強さを持つ壁を「耐力壁」と言います。

下図は壁の構造を表したものです。

単純に耐力壁といっても、柱を挟んで両側に面材が付きます。
また、壁の内部には部分的に筋交いと言われる構造材が設置されます。

1枚の耐力壁の評価は下記です。

＜片側の面材の耐力＞＋＜もう片方の面材の耐力＞＋＜筋交いなど構造材の耐力＞

各面材には耐力が下記のように設定されています（一部です）。

この壁の強さには、接合部の金物に応じた低減要素があるのですが、接合部のお話はまた後日となります。

耐震診断の現場では、各壁の面材の仕様を確認していくのが重要な作業となります。

耐震改修工事は弱い面材を強い面材に変更する工事です。

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『定期借地権付きマンション』の資産価値は？

2018年1月20日 | お金, マンション, 不動産購入, 築年数, 資産価値

物件探しをしていたら、「うん？この立地でこの価格って安いんでは・・」と思わず見直してしまう物件があります。借地権のマンションが多いのですが、今回は中でも『定期借地権マンション』の資産性について触れたいと思います。

▼そもそも『定期借地権のマンション』って何か？

まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の利用活用を増やそうという狙いを背景に「定期借地権」は平成４年に制定されました。

住宅の場合５０年以上の期間を限って、更新のない借地契約を地主・借地人の間で締結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば５０年後には建物を解体し、必ず更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。

日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、平成４年に新設された法律ともいえます。

▼買い手のメリット

土地代が含まれないため分譲価格が安い（通常の所有権のマンションに比べ、３０％～４０％程度安い）というのが一番の魅力です。都心部の利便性の高い土地のマンションで採用された販売手法の為、立地が良い事も魅力です。

▼買い手のデメリット

一定期間（５０年以上）で「解体」される

地主に権利金を納めなければならないことが多く、地代を毎月払う必要もある。

土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」、「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重い。残存期間（利用可能期間）が短くなってくると安くしても売りにくいことが多いです。

▼資産価値は？

購入している人も、基本的な部分、立地条件や建物自体の快適性などを第一義に選択している傾向があります。あくまで、利便性や環境、建物プランの良さなどに比重を置いて選択しているというわけです。マンションとしての資産価値の上昇に期待する人は少なく、むしろ積極的にマンションを「住みつぶそう」という発想を持つ方が多いのです。

東京都心の「定借付」高級マンション即完売（新築）などといっても、中古流通市場では、そこまでの人気がありません。理由は、なんといっても５０年という期限が近づくほど利用できる期間に制限があり、資産価値も時間とともにどんどん減っていくからです。中古流通マーケットにおいて、価値は当然に下落していきます。

▼その他、マンション管理の問題も・・

いずれは解体しなければならない建物に区分所有者もなるべくお金をかけたくないというのが基本的な発想です。年代からして建物大規模修繕の話が持ち上がっているマンションが多いですが、管理会社としては、建物の修繕や設備更新はどうしてもやってもらいたいものの管理組合の承認が得られないことも・・・その実施を巡ってもめていることも多いそうです。

⇒これでは、建物の維持管理も悪くなっていき、悪循環です。

最初の購入者は、高齢者なら「自分が５０年も生きていないはずだから、死ぬまで住んでいられたらそれでいい」、と考えるの方が多いでしょう。しかし、比較的若い購入者はどうなるのでしょうか？　将来、そこでの生活に不都合が起こって売却したいとなったら、はたしてうまく売れるのでしょうか？　売却の時期が１０年先ならば、４０年借地期間が残っているからまだいいですが、３０年後はどうなるか？　残存期間に定めがある以上、短くなればなるほど、次に買う人の立場で考えると資産価値は限りなくゼロに近づいていくこととなります。

言い換えると、中古市場では残念ながら賃貸マンションを借りる感覚でしか購入できないことになります。

こう考えていくと、購入した時から資産価値がゼロに向かって動き出す定期借地権マンションの購入にはよほどの立地メリットがない限り厳しいマーケットと言えそうです。

もし、定期借地権マンションをみたら安いからと言って飛びつくのではなく、将来の事もよく考えて専門家に相談するなどしながら慎重に選択しましょう！

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大事な老後資産　50歳になったら検討しましょう。

2018年1月16日 | お金, 不動産購入, 資産価値, 資金計画

現在、お住まいの「家」は自分達の老後の時期大丈夫ですか？

広過ぎる、古過ぎるなど、生活のニーズに合わないまま放っておくと、大事な老後資産を食い潰してしまうこともあります。

リタイア後に慌てぬよう、50歳になったら家の見直しを始めたほうが良いそうです。

50歳といってもまだ子供も小さく家の見直しなど気が回らない世帯も多いでしょうが、リタイア時期がもう十数年先に迫る現実は子供の年齢と関係なくやってきます。

体力も徐々に落ちる一方、高齢になり過ぎると必要資金のローンが組めなくなるなど、のんびり構えていると選択肢を狭めてしまう事に成ります。

実際に「家の見直し」は、夫婦で安心して暮らせる老後資金はいくら必要かを把握することだそうです。

住宅の買い替えをお考えの方はまずはご自宅の資産価値がどれくらいになるのか、老後の資産計画はどうするのかをしっかり考えたライフプランを立ててみてはいかがでしょうか。

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