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リフォーム済み物件でも過信は禁物

2017年11月30日 | インスペクション, リノベーション, リフォーム, 建物検査, 未分類, 税金, 耐震補強, 耐震診断, 補助金, 資金計画

劣化改修・耐震改修・断熱改修… 性能向上リフォームで築47年の物件が安心・快適住宅に

今回はリニュアル仲介の福岡県の加盟店さんでのお話です。

もともとは他県から単身赴任で福岡の地に来ましたが、福岡の住みやすさを気に入り永住する決断をされたIさん。

そんなIさんが購入したのは築47年の不動産会社が売主となるリフォーム済み物件でした。

住宅購入に際しては最初から新築住宅より、少し古い感じの中古住宅に興味を持たれていたようです。

今回の物件はかなり築年数の経った物件でしたが、売主事業者により室内側はリフォームも行われ、見た目が綺麗であったため、今回の物件に決めることにしました。

安心して住宅購入を行うために、加盟店の提案により、リニュアル仲介サービスを利用することにしました。

さっそく建築士による建物インスペクション（耐震診断含む）を実施してみると、リフォームされて一見綺麗に見える状態だったのですが、耐震診断の結果は0.63と基準を満たさず、更に断熱性能もかなり低い状態であることが分かりました。

すでに外壁塗装済だったのですが、古い感じが残っていることが気になっていたので、思い切って外壁カバー工法（外断熱）を実施。さらに屋根や床・壁の断熱改修と全ての窓を断熱性の高いものへ交換するなど、断熱性能向上を重視したリフォームを実施しました。

幸い、耐震工事は3か所の改修工事で耐震基準を満たすことができ、耐震基準適合証明書発行により住宅ローン減税も適用できました。

リフォーム瑕疵保険（ワイド）を付保し5年間最大1000万円の保証が付くほか、国交省の長期優良住宅化リフォーム推進事業の補助金（100万円）も活用することができ、各種補助制度の活用で200万円以上もお得になる結果に。

物件の良い点、悪い点を適確にアドバイスいただくことで、満足度の高いマイホームを手に入れることができました、と大満足のIさんでした。

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リフォームとリノベーションの違い

2017年11月28日 | インスペクション, リノベーション, リフォーム, 不動産購入

お住まい探しで目にするリノベーションマンションやリフォーム済マンションがありますが

そもそもリノベーションとは、比較的大規模な工事によって、既存の建物を新築のときよりも性能や付加価値を高めることを言います。

デザイン性を高める、自分のライフスタイルに合わせた間取りに変える、耐震性能を向上させるといったことが挙げられます。

リノベーションのなかでもフルリノベーションは、建物を構造体だけの「骨組み＝スケルトン」の状態にした後に行う大幅なリノベーションを言います。

マンションのフルリノベーションでは、コンクリートむき出しの状態まで解体され、間取りを大幅に変更することが可能になります。

床下の状態によってはキッチンや浴室といった、水まわりの位置も変えることができ、内装が一新されることで、築年数が経過していても新築のような住まいを実現する事ができます。

またリフォームとは、一般的に古くなった建物を新築の状態に戻すことを指します。

住宅でリフォームという言葉を使用するときは、壊れていたり老朽化したりしている箇所を直したり、修理したりすることを意味します。

工事の規模としてはシステムキッチンやユニットバス・トイレの入れ替え、設備の変更や修繕、外壁塗装・屋根の葺き替えなど、一箇所のみを修繕することを「リフォーム」と言います。

両方にはメリットとデメリットがあります。

リノベーションのメリット

・自由に設計できる

・物件の選択肢が増える

・新築を建てるよりもコストをおさえられる

リノベーションのデメリット

・築年数が長いために耐久性に不安

・住むまでに時間が必要であること

・ローンの金利が高くなりがち

リフォームのメリット

・費用が安い

・工期が短い

・完成後の住居をイメージしやすい

リフォームのデメリット

・住宅の機能は改善しない

・コストパフォーマンスが良くない

こういったこともお住まい探しの参考になさってくださいね。

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0.5ミリ以上のクラック（ひび割れ）には要注意！住宅購入時の落とし穴？

2017年11月27日 | インスペクション, 建物検査, 欠陥・トラブル, 耐震補強

先日、築37年の中古案件のインスペクションに行ってきました。

室内は約１年前にリフォーム行ったばかりの物件でもありましたので、見た目で気になる箇所は無かったのですが、外壁の調査をしてみますと、かなり気になる箇所が出てきました。

それも0.5ミリ以上のクラック（ひび割れ）がかなりありました。

クラックを放置しますと、大気中の炭酸ガスや水の浸入により、コンクリートの中性化が始まり、耐久性の問題やトラブルが発生してきます。

ちなみにクラックの計測時に重要なポイントは①ひび割れの幅、②ひび割れの数・量、③ひび割れの入り方と言われます。

中古住宅購入時に室内側はしっかり確認される方は多いのですが、きちんと外壁面を確認される方は少ないように感じます。

そもそも外壁の資材の種類によって、劣化の仕方が違い、塗装で改善を図るケースが良くあります。今回はその塗装の時期の目安についてもまとめてみました。

勿論、0.5ミリ以上のクラック（ひび割れ）があった場合は、必ず補修を行い、塗装される事を強くオススメ致します。

〇金属サイディングボード（塗装の目安：10～15年）：外壁面から赤サビが出てきたら要注意

〇窯業系サイディングボード（塗装の目安：7～8年）：サイディングを繋ぐシール（コーキング剤）剥がれてきたら要注意

〇モルタル外壁（塗装の目安：10～15年）：モルタルの剥離、カビ・コケの発生がある場合は要注意

〇ALCボード（塗装の目安：10～15年）：チョーキング、紫外線による褪色が出てきたら要注意

〇コンクリート壁（塗装の目安：10～15年）：　クラック、鉄筋爆裂発生時には要注意

〇トタン張り（塗装の目安：7～8年）：トタンの反り、白サビが発生してくると要注意

〇羽目板張り（塗装の目安：10～15年）：変色、腐食時には要注意

いずれにせよ、目視でクラック（ひび割れ）があった場合には劣化の症状が出ていると判断し、早めに専門家に見てもらいましょう。

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管理不全のマンション急増！

2017年11月22日 | インスペクション, セルフィン, 不動産購入, 建物検査

以前ですが、こんな記事を目にしました。

一部抜粋記事

「毎日新聞が都道府県や人口２０万人以上の市区など計１７８自治体にアンケートしたところ、過去５年間で４９自治体が分譲マンションの実態を独自に調査し、所有者でつくる管理組合すらないマンションが少なくとも６７１棟に上ることが分かった。老朽化の目安の一つとなる築３０年以上のマンションは今後１０年で倍増すると見込まれ、回答した自治体の約８割が「管理不全マンション」の急増で治安や防災上の懸念を抱いている実態が浮かんだ。」

この記事のとおり管理組合の管理不全だと良好な共同生活保つ事もマンション自体の設備、修繕などを管理することも困難になり、部材落下や倒壊、治安の悪化など住んでいる人も周囲の人にも悪影響を与えます。

そんなマンションを購入しない為にもプロの目線で確認してもらい、安心安全のお住まいを探されてはいかがでしょうか。

カザールホームでは気になるマンションを簡単に診断できる

セルフインスペクションアプリ「SelFin（セルフィン）」がございます。

無料で簡単にご利用いただけますので

ぜひ気になる物件がありましたらお気軽にお使い下さいね。

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築年数でリフォーム金額を想定！？～木造戸建て編～

2017年11月16日 | インスペクション, ローン, 不動産購入, 建物検査, 築年数, 耐震補強, 耐震診断

中古住宅を検討する上で不安になるのがリフォームの金額です。住宅の状態は物件によるので、一様にいくら、と値段が出せません。また、耐震や劣化改修工事は建物インスペクションを実施しないと必要かどうかすら判断できません。

とはいえ、まったく不明瞭な状態では安心して取引を進めることができません。ここでは住宅の築年数で必要なリフォームを判断する目安をご紹介します。

◾︎2000年6月以降の建物

いわゆる築浅物件と言われるものです。耐震や劣化改修工事はあまり懸念しなくても良いと思われます。キッチンやお風呂などの住宅設備も状態が良ければ交換工事を行わなくても住み続けることができます。

築浅物件は競争率も高いので、早く決断する必要があります。本来であれば売買契約前の建物インスペクションが必要ですが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまったら元も子もありません。場合によっては売買契約後の建物インスペクションを許容する必要があります。

◾︎築20年以上の木造戸建て(新耐震)

この時期の物件は、耐震や劣化改修工事が必要と判断されるケースが多いです。

従って、ある程度リフォーム費用を想定して取引を進める必要があります。場合によってはリフォーム費用を住宅ローンと一体にして組むことも検討した方が選択肢が広がります。

ポイントは建物インスペクションです。余程のことがない限り、売買契約前に調査を行って、必要な改修費用を把握することが大切です。

また、キッチンなどの設備の状態が良くても、型式が時代遅れのケースが多いので、交換工事を前提に検討した方が現実的です。

この時期の物件のポイントは、リフォーム会社が限られるということです。

建築士事務所登録を行っているリフォーム会社でなければ、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できません。

何より住宅の性能向上に関する工事を実施する以上、建築士による確認・保証がないまま工事することは危険ですのでオススメできません。

◾︎旧耐震の物件

旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事費用が多くかかる傾向があります。住宅設備も全交換が前提です。

場合によっては建て替えた方が安いケースもあります。

まずは資金計画が大切です。工事費を含めて住宅ローンでまとめることができれば、現実的な選択ができます。

(そもそも住宅ローンの対象にならない物件も考えられます)

また建物インスペクションも大切です。建物の状態を正確に把握し、まだ使うことができる物件なのかの判断が必要です。

当然ながら、この時期の建物は建築士がいないと話になりません。

目先の金額の大小よりも、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。

いかがでしょうか。

築年数で大まかに3区分してみましたが、取るべき対策がだいぶ異なることがお判りいただけたと思います。

築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、など無理な要求を通そうとすると、それだけ取引のリスクが上がり、購入後に多大な費用が発生するということになりかねません。

安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。

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