2017年11月16日 | インスペクション, ローン, 不動産購入, 建物検査, 築年数, 耐震補強, 耐震診断
中古住宅を検討する上で不安になるのがリフォームの金額です。住宅の状態は物件によるので、一様にいくら、と値段が出せません。また、耐震や劣化改修工事は建物インスペクションを実施しないと必要かどうかすら判断できません。
とはいえ、まったく不明瞭な状態では安心して取引を進めることができません。ここでは住宅の築年数で必要なリフォームを判断する目安をご紹介します。
◾︎2000年6月以降の建物
いわゆる築浅物件と言われるものです。耐震や劣化改修工事はあまり懸念しなくても良いと思われます。キッチンやお風呂などの住宅設備も状態が良ければ交換工事を行わなくても住み続けることができます。
築浅物件は競争率も高いので、早く決断する必要があります。本来であれば売買契約前の建物インスペクションが必要ですが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまったら元も子もありません。場合によっては売買契約後の建物インスペクションを許容する必要があります。
◾︎築20年以上の木造戸建て(新耐震)
この時期の物件は、耐震や劣化改修工事が必要と判断されるケースが多いです。
従って、ある程度リフォーム費用を想定して取引を進める必要があります。場合によってはリフォーム費用を住宅ローンと一体にして組むことも検討した方が選択肢が広がります。
ポイントは建物インスペクションです。余程のことがない限り、売買契約前に調査を行って、必要な改修費用を把握することが大切です。
また、キッチンなどの設備の状態が良くても、型式が時代遅れのケースが多いので、交換工事を前提に検討した方が現実的です。
この時期の物件のポイントは、リフォーム会社が限られるということです。
建築士事務所登録を行っているリフォーム会社でなければ、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できません。
何より住宅の性能向上に関する工事を実施する以上、建築士による確認・保証がないまま工事することは危険ですのでオススメできません。
◾︎旧耐震の物件
旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事費用が多くかかる傾向があります。住宅設備も全交換が前提です。
場合によっては建て替えた方が安いケースもあります。
まずは資金計画が大切です。工事費を含めて住宅ローンでまとめることができれば、現実的な選択ができます。
(そもそも住宅ローンの対象にならない物件も考えられます)
また建物インスペクションも大切です。建物の状態を正確に把握し、まだ使うことができる物件なのかの判断が必要です。
当然ながら、この時期の建物は建築士がいないと話になりません。
目先の金額の大小よりも、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。
いかがでしょうか。
築年数で大まかに3区分してみましたが、取るべき対策がだいぶ異なることがお判りいただけたと思います。
築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、など無理な要求を通そうとすると、それだけ取引のリスクが上がり、購入後に多大な費用が発生するということになりかねません。
安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。
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2017年11月14日 | お金, ローン, 不動産購入, 手付金, 税金, 諸費用, 資金計画, 頭金
家を買う時にはよく「頭金」という言葉がでてきます。
でも、多くの方が「家を買う時に自分たちが使える現金」という何となくの捉え方をしています。
例えば、あなたの頭金は500万円だとします。
不動産の売買契約の時には、「手付金」と「仲介手数料の半金」を現金で支払います。
4,000万円の物件であれば、手付金は200～400万円、仲介手数料半金は約70万円です。
頭金500万円のうちの470万円を、売買契約の時に使ってしまい、残りは30万円。
契約前に、「諸費用は物件価格の7％（約300万円）くらいで、通常は現金でご用意ください」と説明されていた．．．
“もう30万円しか現金が残っていないのに、あと300万円なんて用意できない．．．”
少し冷静になって、仲介手数料の半金も諸費用の一部だから300万円－70万円で230万円が残りの諸経費．．．「やっぱり200万円足りない！？」
こんな風に、頭の中が混乱してしまう方が、意外と少なくないのです。
今回は、不動産取引全体のお金の流れを見てみましょう。
頭金の変化が分かるように、口座残高という表現を用いることにしました。
さて、冒頭の手付金は、頭金で払うものでしょうか？
答えは、手付金は物件代金の一部として充当されますので、頭金とも言えますし、ローンで借りる部分とも言えます。
頭金とは、購入のために要する費用全体「物件価格＋諸費用＋リフォーム」に対して、自己資金をいくら入れるかということです（逆を言えばいくらローンを組むか）。
例えば、下記のケースでご説明します。
≪購入費用≫
売買価格：4,000万円
諸費用300万円
リフォーム0円
※諸費用の一部である仲介手数料の100万円を売買契約時に支払うとする。
※残りの諸費用200万円については、決済時に支払うものとします。
≪契約条件≫
手付金200万円
≪資金調達方法≫
住宅ローン：3,900万円
自己資金：400万円（＝口座残高400万円）
売買契約時に手付金200万円を売主に支払い、その他、諸費用の内100万円を不動産会社に支払います。この時、口座残高は100万円になります。
決済時に住宅ローン3,900万円（※2）が口座に入り、その内3,800万円を売主に支払い、融資を受けた額の内100万円があまります。
もともと口座には100万円が残っていましたから、これに上記の100万円を加算すると残高が200万円になります。
決済時には残りの諸費用200万円を支払わなければいけませんので、残高の200万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。
これで、頭金400万円を使ったということになります。
リニュアル仲介が作成する資金計画表には、諸費用の項目ごとの金額は当然のこととして、それがどのタイミングでいくら必要になるかなども、時系列に落とし込んだものを作成しています。
特に、「中古住宅を買ってリフォーム」や「更地を買って新築」というような場合には、全体としての帳尻はあっているはずなのに、途中のキャッシュフローがショートしてしまうようなことが起こります。
まさに勘定あって銭足らずという状態です。
リニュアル仲介ではお住まい探しから、資金計画全体の相談もワンストップでお引き受けしておりますので御安心下さい。
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