2018年5月26日 | お金, ローン, 不動産購入, 未分類, 頭金
住宅ローンは、年収やローンの種類によって、借りられる限度額が決まってきます。
住宅金融支援機構がバックアップするフラット35では、借り入れる人の年収が400万円未満の場合は年間返済額が年収の30％以下、年収400万円以上の場合は年収の35％以下になる金額までしか借り入れが出来ません。
たとえば、年収が800万円の人の場合、年間に返済できる限度額は、800万円×35％＝280万円となるので、毎月の返済限度額は280万円÷12ヶ月＝約23万円となります。
民間の住宅ローンの場合には、金融期間によって詳細は異なりますが、やはり年収に応じて年間のローン返済額の占める割合の限度額を決めております。
たとえば、年収300万円未満では25％以下、300万円以上400万円未満では30％、400万円以上では35％となるように金融期間ごとに決まっております。
なお、毎月の返済限度額には住宅ローン以外のローンの返済額も含まれるので、カードローンや自動車ローンなどがある場合は注意が必要です。
次に、毎月の返済限度額から借入可能額を求めることが出来ます。
たとえば、年収500万円の場合、年収から求めた毎月の返済限度額は約14.6万円となります。
したがって、金利3％、返済期間35年の場合には下記の図より「14.6万円÷3848円×100万円」より、約3,790万円まで借入が可能となります。
年収800万円の場合には、6,000万円以上の借入が出来ることになります。
ただし、民間の住宅ローンの場合、審査については、実際の融資金利が3.5％でも、返済額のチェックは4％で行うなど、厳しい条件で行っている場合が多いです。
また、返済期間は「金融期間が設定している最終返済時年齢－実際の年齢」と「35年」の短い方が最長となります。
ご自身の年収から簡単に計算も出来ますので、ある程度の目安を計算されてから物件選びを進めてみてはいかがでしょうか？
また、最近では携帯の本体代金を分割で購入されている方が多いのですが、それも既存借入となりますので実際には事前審査などを先に済ませておく事をお勧めします。
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2018年5月22日 | news, マンション, 不動産購入, 戸建て, 空き家, 立地, 資産価値
最近こんな話題ばっかり拾っているような気がします。それだけ問題が顕在化しているということでしょうか。これから家を買う方にとっては大切なニュースなので、ぜひ参考にしてください。
※参考
「夢のニュータウン」は新たな夢を見るか
http://blogs.itmedia.co.jp/showbiz/2018/05/post_1715.html
記事は各地に点在するニュータウンが今後危ういのではないか？というものです。
そもそもニュータウンとは何でしょうか？ウィキペディアによるとニュータウンの定義は下記になるようです。
※参考
日本のニュータウン
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3
日本におけるニュータウンの定義について、国土交通省は「1955年度（昭和30年度）以降に着手された事業」「計画戸数1,000戸以上又は計画人口3,000人以上の増加を計画した事業で、地区面積16ha以上のもの」「郊外での開発事業（事業開始時に人口集中地区（DID）外であった事業）」の条件を満たす住宅地として開発された地域をニュータウンと定義している
高度成長期、人口増加に伴う住宅不足を解消するために、郊外に新設された住宅団地。ベッドタウンとも呼ばれます。
しかし、これからの人口減・家余り時代では、人々はより都市中心部に住居を求め、あえて郊外の住宅団地を選択する能動的な理由がありません。（いわゆる田舎暮らしは別テーマとします）
初めの記事にもありますが、多くの住宅団地は最寄駅からバス便であることが多いです。坂のある街なんかだとバスの存在は死活問題だったりします。
しかし、同じ時期に供給された家が集まる住宅団地に家を持つ人も、同じようなタイミングで高齢化が進んでおり、住宅団地の空き家問題が顕在化しています。（長期にわたって供給された住宅団地もあるので、ニュータウン＝空き家ではありません）
人が減り、高齢化が進んだ街からやがてバスも撤退してしまいます。こうして陸の孤島が各地に生まれるのではないかというのが「ニュータウンの将来やばい説」です。
車があるから大丈夫、ではなく、車がなくても困らない街選びが大切です。ニュータウン問題は先人による負の遺産です。行政としては解決しなければならない重要な課題ですが、これから家を買う消費者がその問題にあえて巻き込まれる必要はありません。
これまで以上に家選びではなく、土地選びが重要となる時代です。上物の善し悪しに惑わされずに、将来に渡って人が集まる街を冷静に選択したいと思います。
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2018年5月21日 | お金, マンション, 不動産購入, 修理修繕無料サービス
2018年3月27日日本経済新聞の朝刊に表題の記事が出ていました。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO28577740W8A320C1SHA000/
国土交通省等が指針として出している分譲マンションにおける修繕積立金残高の適正水準を７５％のマンションが下回っていることが日経新聞の調査で判明したようです。
修繕積立金が足りず、適正な維持修繕工事が実施されないため、マンション全体の資産価値に影響を与える可能性があるという記事でした。
要約すると下記のような事がポイントになります。
■ マンションの区分所有者が払う修繕積立金の水準を独自に調べたところ、全国の物件の75％が国の目安を下回っていた。特に大都市に多い超高層住宅（タワーマンション）は増額に不安があるという事です。
■ 国土交通省は2011年に「修繕積立金ガイドライン」を策定。30年間の均等払いを前提にすると、15階建て未満は１平方メートルあたり月178～218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安としています。
参考までに下記の「修繕積立金ガイドライン」をご覧ください。
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
■ 一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多い。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半の出席・賛成が必要ということ。
■ 日経調べでは築20年以上でも56％が国の目安に届いていない。60歳以上のマンションの世帯主の比率は1999年度の26％から13年度は50％に高まっており、低成長・高齢化時代の限界に近づいている様子。
■ 日経は全国の物件の1割にあたる1万4000棟の修繕積立金を分析したところ、このうち約1万500棟が国の目安を下回った。なお、約900棟あるタワーマンションは８割弱が未達だった。
■ 世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラな傾向がある大規模物件ほど合意形成が難しいとの見方もある。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68％と高いまま。
■ 新築時の積立金が安く、徐々に増額する手法は見直しが必要との指摘がある。最初から高くすると購買意欲に影響が出ることを恐れ、不動産会社も安く設定しているケースが多い。
■ 適切な修繕に手が回らなくなるとマンション老朽化の速度が上がり、景観悪化や防災機能の低下につながりかねない。
段階的な増額改定や一時金の徴収を避けるには、どんなマンションでも概ね新築当初から１平方メートルあたり月額200円は徴収する必要があるようです。
しかし、築5年未満の新築マンションの修繕積立金の平均は（専有面積）1平方メートルあたり月額95円という調査データがあり、200円の徴収から見るとかなり下回っています。
最近の新築マンションの動向を見る限り、その傾向には特に変化は見られません。
30年間で必要な修繕資金が月額平均200円必要なのに対して、90円の水準から徴収をスタートすれば、30年目の時点では3倍以上の増額に踏み切らないと足りなくなる事は予想が付きます。
これから不動産購入をご検討いただく方にはぜひ、適正な修繕積立金かどうかの判断が重要であることをご理解いただければ幸いです。
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2018年5月20日 | news, 不動産購入, 戸建て, 資産価値
無印良品がつくる家をご存知ですか？
無印良品の家は「木の家」、「窓の家」、「縦の家」などテーマがあり
家を飾りたてる豪華な仕様や、個性を主張する装飾はなく、静かに佇む外観が特長です。
詳しくは下記を参考にして下さい。
無印良品の家
https://www.muji.net/ie/hatsuie/feature/kouza_180428.html
このようによく耳にするハウスメーカーではない会社も独自の工法を使い住宅を建てております。
住宅の工法は様々な種類があります。
在来工法、ツーバイフォー工法、プレハブ工法、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、ログハウスなどですがそれぞれに特長がありますので自分の好みに合う家を探すのは大変ですので、困ったときには専門家に相談することをおすすめ致します。
住宅の購入の際にはどのような工法で建ててあるのか、それによって将来部屋の用途の変更はできるのか、また耐震性や動線などの使い勝手や 価格など気になる事は専門家にお聞き下さい。
リニュアル仲介では家を買うなら知っておきたい情報セミナーを行っております。
関西でも開催しておりますので、ぜひお問合せ下さい。
2018年5月16日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査
建物状況調査シリーズです。一旦今回で終わります。
建物状況調査（インスペクション）を実施する目的は何なのでしょうか？
前に記事にまとめたように、建物状況調査（インスペクション）はあくまで現況を見るだけなので、調査を行っても建物性能は変わりません。
※人間ドックを受診しても、治療しないと健康にならないのと同じです。
手続きとして診るだけの建物状況調査（インスペクション）にはあまり価値はありません。
重要なのは問題点を明らかにして、改修方法と改修費用を知ることです。
どれだけ古い物件でも、状態の悪い物件でも、改修費用が予算内に収まっていれば危ない取引ではないのです。
中古住宅購入にまつわる不安の多くは「お金の問題」です。
現行基準との差、マイナス部分を明らかにして、そのマイナスを補うための費用が明らかになれば、中古住宅の不安はかなり払しょくされます。
改修費用を知るという目的での建物状況調査（インスペクション）はかなり有効だと思います。
建物状況調査（インスペクション）を実施して、指摘された事項の改修工事を実施しても、場合によっては雨漏れなどの事故が発生することがあります。
そこで活用したいのが既存住宅売買瑕疵保険です。瑕疵保険を利用するには、検査基準に合格する必要があり、そのために建築士によるインスペクションが必要です。
言い換えると、瑕疵保険が付保できる状態の建物は、一定の基準をクリアした建物と判断することができます。
予期せぬ雨漏れなどに備えるのが瑕疵保険の目的なので、瑕疵保険に加入できる物件はそれだけ安心ということです。
さらに、瑕疵保険に加入するプロセスで、第3者の建築士および瑕疵保険法人も建物の状態をチェックします。
第3者の検査が入る時点で、売主が都合の悪いことを隠そうとしても、完全ではないのですがおおよそ発見することができます。
まとめると、建物状況調査（インスペクション）そのものにはあまり価値がありません。改正宅建業法で契約書類などが変わったために建物状況調査（インスペクション）を実施しましょう、というのはものすごく残念な利用方法です。
中古住宅なので何らかの改修工事は想定した方が現実的です。単に建物状況調査（インスペクション）を実施するだけでなく、不具合があった場合に改修方法や改修費用を提案してもらえる事業者にインスペクションを依頼した方が良いです。
当面は買主依頼のインスペクションが主と考えられます。実施のタイミングは買付申込のタイミングです。これより後ろのスケジュールになると、いろいろと無理な判断を迫られることになります。
個人的には売主にメリットはないものの、売却を決めたらインスペクションを実施して欲しいと願います。修繕工事までは求めません。改修費用の目安だけ提示しておいてもらえれば、その物件を購入するにあたって必要なコストの算定が楽になるので、結果的に早く売れる要素になると思います。
内見に行ったら当たり前のようにインスペクション報告書を提示してもらえる、そんな取引環境になってもらいたいと願います。
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2018年5月11日 | お金, ローン, 不動産購入, 諸費用, 資金計画, 頭金
住宅取得に必要な資金は、住宅ローンで賄うのが一般的な考え方ですが、住宅ローンと同じくらい住宅資金に不可欠なものが自己資金です。
つまり、自己資金と住宅ローンの組み合わせで考えることが基本となります。
まず、住宅取得に関しての一般的なお金の話をしておきます。
自己資金はどれくらいあれば良いか？という事ですが、総額に占める自己資金の比率は高いほど良いですが、一般的には総額の20～30％程度を自己資金で容易するのが望ましいと言われております。
ただ、分譲マンション・建売住宅・中古住宅と、注文住宅では、同じ金額の住宅を手に入れる場合でも、用意しなければならない自己資金の額は異なります。
分譲マンションの広告には、「頭金10％から購入可能」といった記事もよくみます。確かに分譲マンションなどの場合には、売買契約締結時に手付金が必要となるだけで、その後は引き渡し時の残金を決済することになります。
しかも決済時には通常、住宅ローンが実行されるため、自己資金としては手付金とローン関係費用や登記費用などの諸費用分のみ準備すれば良いという事になります。
したがって、提携ローンがついているような場合には、頭金10％でも十分購入が可能となります。
ただし、中古住宅や一部の建売住宅の場合には、仲介手数料が別途かかるので、その分も考慮する必要があります。
一方、戸建注文住宅を新築する場合には、支払時期の関係もあるので、自己資金が10％というわけにはいきません。土地取得に関する諸費用や設計料、工事着手金については、自己資金で賄う必要があります。工事着手金の工事費総額に占める比率は、ケースバイケースですが、最低でも2割程度は見込んでおかなければなりません。
また、住宅ローンは、建物が出来て保存登記がされてはじめて実行されるものなので、中間金の支払い等、建物完成までの費用も原則的には自己資金で賄うことになります。
あくまでも一般的なお話をいたしましたが、最近はフラット35でも諸費用も含めて住宅ローンを組むことが出来るのと、注文住宅の場合にはつなぎ融資というものがあるので、上記のように中古住宅よりもかなりの金額を自己資金として用意しなくても、購入する事ができます。
住宅取得者が、持っている預貯金の全てを自己資金に充ててしまうのはとても危険です。
自分の場合は融資をどれくらい受ける事がでるのか、返済がいくらになるのかは購入時にはしっかりと把握しておきましょう。
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2018年5月9日 | 不動産購入
前回の内容を復習すると、
１．不動産仲介業は、売主側と買主側の２つの立場の仲介業者がある。
２．あなたが見ているインターネットの不動産物件情報は、全て広告である。
→だから、ネガティブな情報は掲載されない。
３．その広告の先の問い合わせ先業者は、基本的には「売主側の仲介業者」である。
→売りたい側の仲介業者に問い合わせしても、あなたのメリットは少ない。
４．損をせずに納得いく家を手に入れる為に、あなたがまずすべきことは、
あなたの味方になる「不動産会社」と「信頼のできる担当者」を見つけることである。
今回は、どんな不動産会社を選べばよいかについてお伝えします。
不動産は土地の広さ、建物の仕様や設備だけではわからないことがたくさんあります。
また不動産売買にかかる法律や条例などさまざまな要件や問題点を知らずにいれば、上手な住宅購入ができないばかりではなく、思わぬトラブルに発展してしまうかもしれません。
また、不動産の資産価値はあなたの家計に大きく影響してきますので、資産性の低い不動産を購入してしまわないようにするためにも不動産（仲介）会社選びは重要なことです。
逆に、買主の味方になって親身に動いてくれる良い業者を見つけることができれば、心から喜べる住まいの購入が実現できる可能性は高くなります。
ひと昔前は、善良な不動産会社の見分け方は、
１.物件をすぐに紹介しないで、よく話を聞いてくれる会社
２.物件案内をしたときに、良い点ばかりでなく、悪い点を言ってくれる会社
３.すぐに購入を迫らない会社
などと言われてた時代もありましたが、現在であればそれだけでは不十分です。
では、買主の利益を最大化してくれる仲介会社は、どういったことが出来る会社を指すのか
最終的にはその人の判断にはなると思いますが、簡単に言いますと要点はこんな感じです。
１． 住宅の資産性価値が下がりにくい不動産の目利きが出来るか
（資産価値が減りにくい立地、都市計画やハザードマップ情報、新築価格や取引履歴、類似の取引情報等開示、価格の妥当性、購入時に売却時のことまでしっかり考えてくれているか）
２． 住宅の性能（特に木造住宅等の戸建て）をきちんと伝達してくれるか
（建物調査［インスペクション］などで建物の性能開示（中古戸建）、戸建ての耐震診断、瑕疵保険付帯の可否、フラット適合等の住宅性能を確認）
３． 買主に安心・お得な制度を利用できるようアナウンスをし、購入しやすい環境を提供してくれているか
（住宅購入費とリフォーム費用を住宅ローンで一本化の金融商品、瑕疵保険制度の利用、住宅ローン控除、優秀な建築会社と連携、最新情報の提供、フラット35無料事前審査）
４． 不動産購入とリフォームをワンストップで対応できる仕組みを持っているか
（優秀な建築会社と連携等）
５． ネガティブ情報をきちんと伝えてくれるか
良さそうだなという業者であれば、メールの問い合わせだけではなく、実際に担当者と話をしてみることが一番の早道ではないでしょうか・・・。
担当者の「スキル」が成功を左右する
会社は選んだとしても、売買業務の成果は営業担当者の「力量・努力」が反映されるものであり、あなたのご依頼に対してどこまで集中し、誠実に努力できるかが重要です。
不動産業界の営業マンは売上げに対する歩合給の方も多く、個人プレーヤーが意外と多いものです。不動産業者の社員としては、お客様の話をよく聞き要望を叶えるということに頓着せず、どんなお客さんにも一律に販売を促進して、一刻も早く契約できれば手間もなく一番簡単で仲介料を早く稼ぎたいという方もいます。
ですから、「お客様の話をよく聴き、専門家としてアドバイスをしてくれる」担当者が絶対条件です。できることなら業務能力の高い、誠実な担当者を選びたいものです。いい営業さんに出会えることがラッキーなことです。
ただし、良い営業担当者と巡り合えるかは 「その時の運と縁」「当たり、ハズレ」があるものです。また、相手の業務能力や人間性はなかなか分からないものですが、まずは買主に寄り添う会社を選び、実際に１、２回相談をしてみることをお勧めします。
疑問や不信感を感じた場合は、早めに対処すること（断ること）も大切です。
不動産会社選びは大変ですが、物件選びよりもずっと大切なものです。
素晴らしい不動産エージェントを見つけることが、あなたの住宅購入の成功の鍵でもありますので、そこからまずは始めてみてはいかがでしょうか。
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2018年5月7日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査
建物状況調査シリーズです。
改正宅建業法が施行され、にわかに不動産業界が騒がしくなっています。
多くは売却依頼を受けた仲介会社が右往左往しているシーンが見られます。（相談を受けることが多くなっています）
そもそも、改正宅建業法で義務化されたのは建物状況調査（インスペクション）に関する情報提供であって、建物状況調査（インスペクション）の実施は義務ではありません。
今回は売主側の視点で説明したいと思います。
はっきり言って現時点では、売主が建物状況調査（インスペクション）を実施する能動的な理由がありません。（※売主が個人の場合）
建物状況調査（インスペクション）は有償の調査ですが、調査を行ったからと言って物件が高く売れるわけではないからです。
制度が浸透すれば、建物状況調査（インスペクション）を実施していれば売りやすい、早く売れるといったメリットが出てくる可能性もありますが、多くの物件が建物状況調査（インスペクション）を実施していない現状では、あまりメリットがありません。
建物状況調査（インスペクション）は良いことだけが報告される訳ではありません。場合によっては売主も気づいていない不具合が発覚する場合もあります。
そして、実施した建物状況調査（インスペクション）の結果について、内容が良くなかったからと言って買主へ伝達しない（隠ぺいする）わけにはいきません。
よくある相談で、耐震診断の問題があります。
買主側の場合は、耐震診断の実施を推奨します。これから長く住む家なので、最低限耐震性能は確保するべきだからです。
ただ、売主側では、少し冷静に判断する必要があります。
耐震診断は有償です。そして、多くの場合、耐震診断を実施すると「基準を満たさない」という結果になります。耐震改修には150万円くらいかかる場合があります。
耐震診断を実施すると、重要事項説明時にその内容について買主へ説明する義務が宅建業者に生じますが、耐震診断結果報告書の内容は建物状況調査のようにわかりやすい内容ではないので、耐震に詳しい方でなければ適切に説明することは難しいと思われます。
多くの宅建業者は、耐震診断を実施すれば、住宅ローン減税の手続きに使う「耐震基準適合証明書」が発行されると勘違いしています。
大切なのでもう一度書きます。
耐震診断を実施すると、多くの場合、耐震改修工事が必要と判断されます。そして耐震改修工事は安くありません。
インスペクションと同じで、耐震診断も実施が義務ではありません。
売主が知り得た情報は開示しなければなりませんので、売主は少し冷静に判断する必要があると思うのです。
周りの雰囲気を見ながら、とりあえず売却活動を始めて、一定期間売れなかったらインスペクションなどを実施してみる、それでも売れない場合は、かし保険が付保できる程度の補修を行う、など順を追って対応するのが自然な流れだと思います。
一見すると買主に対して不義のように思えるのですが、売主は売主の利益を追求するべきで、買主は買主の利益を追求するべきで、取引において、売主が何でもするべきだと判断するのは少し「行き過ぎ」だと思います。
※同様の理由で、売却にあたってお色直し的なリフォームを進める事業者が多いですが、売主側でリフォームしても、気に入らなかったら買主がリフォームし直すだけなので、無駄ですよね。
インスペクションの重要性は築年や構造でも変わってきます。売主側の「インスペクションするべきだ」は少し冷静に判断した方が良いのではないか？と思います。
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2018年4月27日 | インスペクション, セルフィン, メンテナンス, リノベーション, リフォーム, ローン, 不動産購入
以前、「住宅購入の初期段階で、あなたのやるべき行動手順」についてお伝えしました。
内容を復習すると、
１． 住宅を購入するにあたって、何が問題なのかを認識する。
２． あなたの味方になってくれる不動産会社と信頼できる担当者を見つける
３． 資産価値が落ちにくい不動産とは、どんな物件かを理解する。
４． プロに個別相談の上、資金計画とエリアの選定を行っていく。
５． それから、物件探しをする。
そこで、具体的な手順の詳細を理解することより、順序が大切だとお伝えしました。
上手く行かない人は、「物件」を自分で選び、扱っている不動産会社を訪ねる。
上手く行く人は、「不動産会社」を選んでから、一緒に「物件」を選ぶ
つまり、「不動産会社」を選んでから、物件探しをするというプロセスが重要になります。今回はなぜ、この順序が大切なのかについてお伝えします。
これを理解するのに鍵となる「不動産業界の仕組み」ついてお話しします。
▼不動産仲介業の仕組み
1.不動産仲介業は手数料商売である。
→契約を成立させないと収益があがらないビジネスモデル。
2.不動産仲介業は、売主側と買主側の２つの立場の仲介業者がある。
通常の取引では、２社の仲介業者が取引に関わります。契約が成立すると、売主は売主側仲介業者A社へ、買主は買主側仲介業者B社へそれぞれ仲介手数料をお支払いします。
3.売却の物件情報は、不動産流通機構「レインズ」に登録され、どの不動産事業者にも情報共有されます。
→つまり、不動産仲介業は基本的にはどの物件も仲介が出来ます。
→だから、どこの不動産会社を通じて購入するか自分で選べます。
ところが、家探しを始めたほとんどの方は、業界の仕組みも購入の仕方も良く知らないので、
賃貸を探すときのように、まず「物件探し」から始めてしまい、
気になるのがあったらその不動産会社へ問い合わせし、相談してしまいます。
さて、この場合にあなたが問合わせしたその不動産会社は、そもそもあなたの味方でしょうか？
この取引の仕組みでは、待ち構えている業者は、ほとんどが売主側の仲介業者なのです。
その仲介業者からすると、成約すると売主側と買主側から両方手数料をもらえる（両手取引）となり、仲介業者としてもおいしい取引となります。
この両手取引は、手数料が一度の取引で倍になるため、事業者の自分たちの利益を優先されがちな取引でもあります。
売主側の仲介業者は売るのが仕事です。だから・・・、
・高く買ってくれる人を探している。
・あなたが購入する物件が将来どうなろうが関係ない
・あなたが購入できる資力があるかどうか、契約が出来るかどうかが最大の関心事
・たとえ変な物件であっても「買わない方がよい」とは立場上アドバイス出来ない
・価格交渉は積極的でない
→立場的に先に依頼を受けている売主側に重きが置かれるため
・ネガティブな情報は積極的に開示されにくい
つまり、その不動産業者を介してもあなたに良いことはほとんどありません。
まとめると、
インターネットに出ている物件情報は、全て広告である。
→だからネガティブな情報は掲載されていない
その広告の先の業者は、基本的には、売主側の仲介業者である。
→売りたい側の仲介業者に問い合わせしても、あなたのメリットは少ない
だから、あなたが損をせずに納得いく家を手に入れるためには、最初に物件探しをするのではなく、まずすべきことは、あなたの味方になる「不動産会社」と「信頼のできる担当者」を見るけることです。
これは、本当に大きな差が出ます。
住宅購入で失敗したくない人は、まずこれを理解し、あなたの味方になる不動産事業者を選びましょう。
次回は、どんな不動産会社を見つければよいか、それについてお伝えします。
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2018年4月26日 | 不動産購入, 土地, 登記
不動産登記は、土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしています。
登記記録には表題部と権利部があり、土地は1個ごとに、建物は1個ごとに区分して作成されています。
表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目（土地の面積）などが、建物の場合には、所在・地番・家屋番号・構造・床面積などが記録されています。
権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されています。
甲区には、その不動産の所有者に関する事項は記録されており、過去から現在までの所有者や、いつ、どんな原因で所有者が移転したのかが順を追ってわかるようになってます。一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産についての所有者以外の権利に関する事項が記載されていますが、所有者以外の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。
登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書といいます。これらの書面は、所定の請求書を登記所に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧が出来ます。
なお、登記事項証明書は、以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものです。
土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認する事が大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数年間に何度も売却されているような問題のある土地・建物かどうか、などはすべて登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する登記は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意してくださいね。
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