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住宅ローンを組んだ後にやってはいけない３つのこと

2018年3月31日 | お金, ローン, 不動産購入, 資金計画

その１：教育資金の積立をせずに繰上返済を行うのには注意が必要

住宅ローンとの付き合い方としては、繰上返済を行い、早期の住宅ローン完済を目指される方も多いかと思います。マイナス金利で住宅ローン金利が史上最低水準であり、むしろ低いがために、「定期預金に預けるより有利だから」と繰上返済を行う方もいるようです。

繰上返済を行えば、支払う予定だった利息が軽減されるメリットはありますが、手元資金が必ず減ります。それでも計画的に行うのはいいですが、問題は、子どもがいる家庭で繰上返済をする場合は、教育資金とのバランスを考える必要があるようです。

教育費負担のピークは、一般的には高校卒業後の大学・専門学校期です。中学校から私立に通う場合はもっと早くから教育費の高負担期が続きます。子供が生まれる前や、まだ幼い時期に住宅を購入した世帯の一部で、こうした教育費負担に備える貯蓄をせずに繰上返済を行った結果、教育費のピーク時に貯蓄が底をついてしまった例があります。

生前贈与など親からの経済的支援に頼れる場合はいいですが、そうでなければ、繰上返済をしすぎて大学進学時に資金不足に陥ると、奨学金や教育ローンを利用して解消することになります。子供の希望する進路を変更せざるを得ない場合もあり得ます。

その２：住宅ローン控除を意識しない借換え・繰上返済は注意が必要

マイナス金利が導入され、住宅ローンの借換えを行う人が増えました。しかし、借換えで適用金利が下がりましたが、うっかりしていて住宅ローン控除の適用対象外になっていたというケースがあるようです。

国税庁のサイトには、次の要件をすべて満たす場合には、借換え後も住宅ローン控除の対象になると書かれています。

(1)新しい住宅ローンが当初の住宅ローンの返済のためのものであること。
(2)新しい住宅ローンが10年以上の償還期間であるなど住宅ローン控除の対象となる要件に当てはまること。

元々住宅ローン控除を利用していたという前提で考えると、借換時に問題になるのは主に返済期間でしょう。条件となる「10年」というのは、最初に住宅ローンを借りた時点から完済までの期間です。借換え前の経過期間＋借換え後の残存期間が10年以上でなければ、借換え後は住宅ローン控除の対象でなくなります。

借換えの時に金利が下がった分、借入期間を短く組んだり、あるいは借換えの際に一部内入れなどをして10年を切ってしまうと、受けられると思っていた住宅ローン控除が受けられなくなってしまいます。

この「10年ルール」は繰上返済でも同じことが言えます。うっかり繰上返済をしすぎて完済予定月までの期間が10年を切ってしまうと、住宅ローン控除は受けられません。

いずれの場合も、住宅ローンの金利が1％を下回る低金利で借りられているなど、借り続けて住宅ローン控除を受けた方が明らかにメリットがある場合に成り立つようなお話です。

その３：住宅ローンの返済が厳しくなった際、延滞はしない
住宅ローンを組まれる際には、万が一、何らかの理由で返済が厳しくなった時の対処法を把握しておくことは重要です。

住宅ローンは30年、35年と長期の付き合いとなるため、想定外のことが起こることもあります。家族や自分の病気、あるいは親が倒れて介護を負うことになった、勤め先の倒産やリストラなど、さまざまなリスクが考えられます。

例えば、夫婦共働きだったのに片働きになれば、収入が半減し、一時的に収入が途切れてしまう事が考えられます。そのような場合は当初予定の毎月の支払いが出来なくなってしまい、困ってしまうものです。

支払いが厳しくなってしまった場合は延滞をする前に、必ず借入れている銀行の窓口での住宅ローン返済の条件変更や、他行への借換えなどを行ってもらえるように相談をしてみる事が重要です。

住宅ローンを延滞すると、金融機関から催促を受けますが、延滞が6か月程度続くと、「期限の利益」が喪失し、金融機関から住宅ローン残債を一括返済するよう求められます。

その後は、保証会社による代位弁済が行われ、債権は金融機関から保証会社に移り、今度は保証会社から返済を迫られることになります。

そこまでいけば、あとは家を売却して返済するしか道はなくなります。負債が残れば、家はないのに、返済だけ続く場合もあります。

いずれにせよ、困った際の対応方法を事前に把握する事で、万が一の備えにつながるものと考えます。

ぜひ、住宅ローンの返済は計画的に！

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価格交渉が上手く行ったら・・

2018年3月30日 | お金, 不動産購入

内見をいくつか重ねていき、いよいよ「購入しても良いかも・・」という中古マンション物件に出遭ったA様。その他気になっていた物件の内見も翌週に控えていたが、それ以上に良い物件に巡り合えた感触があったこと、人気のエリアで内見者が週末に何組か入っていたことを踏まえ、その物件の購入を即検討されました。

・周辺の住環境の確認。（街並み、買い物環境、学区、病院、騒音、駅からの道中は危なくないか、ハザードマップ・・等々）
・内見とは別の平日、会社帰りにそこまで行ってみる。（夜の状況をそこで把握）
・管理状況・修繕計画に問題がないかの確認
・リフォームはどこまでやるか、家族で会議・・等
上記を即確認し、満点ではないにしても全て納得のいくレベル。

問題は、「価格が少しでも安くなれば・・・」という段階に。

同じ週に内見された他のお客様が数組いらっしゃったので、即買付交渉をするという運びになりました。私共エージェントの方で、過去の成約事例や周辺の売出し状況などから、「価格の妥当性」を判断し、それをもとに約120万円の価格交渉をすることに決定。

価格交渉の結果、売出価格より100万円引いた価格でその他の条件も合意にいたりました！

さて、ここまでは順調だったA様ですが、問題が起きたのはこの後でした・・。

売買条件はお互い合意が出来たので即契約をしたかったのですが、売主様のご都合と買主様のご都合が合わず、売買契約を交わす日程が約１週間ぐらい先に延びました。
ところが、契約日まであと２日程というタイミングに、他のお客様から満額で購入したいという申込が入ってしましました・・・。
売買契約をまだ結んでいない売主様は、当然高く購入してくれる方へお売りしたいという事になります。すると、A様がこの物件を購入するのには、満額で購入しなければ、後で買付申し込みをしてきた二番手のお客様に購入されてしまう状況に陥ってしまったのです。

こればかりは、買主様からすると不可抗力な出来事になってしまうのですが、せっかくの価格交渉も一瞬で水の泡となってしまいます。また、このあと満額まで買い上げをして購入出来ればよいのですが、満額現金で購入という方が現れますと、下手するとそちらの方と契約されてしまう事もあり得ます。

このような事を少しでも防ぐ為には、価格交渉が成立した場合は、売買契約を一刻も早く結んでしましましょう。

多くの方が平日お仕事の為、週末土日の契約を希望される方が多いですが、状況によっては平日のお仕事帰りにでも契約してしまった方がよい場合がありますので、ご注意ください。

我々も契約を無理に急かすわけではないですが、このようなことになる可能性もありますので.価格交渉が成立すれば、すぐに売買契約に入りましょう！

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価格交渉は何がポイントになるのか

2018年3月30日 | お金, 不動産購入

内見をいくつか重ねていき、いよいよ「購入しても良いかも・・」という物件に出遭った！
周辺の住環境、眺望、陽当たり、間取り、マンションならば管理状況、建物の状況、ハザードマップ・・等々全て確認することが出来、納得のいくレベル。
問題は、少しでも価格が安くなれば購入したい・・。といったタイミングが出てきます。

・相場より高い価格では購入したくない・・・
・今の売価格が本当に妥当かどうかも気になる
・あともう少し安くなればすぐ購入するんだけどな・・
様々な思惑が頭の中で飛び交います。

お客様によっては、少し待てば価格が下がるかもしれないのでしばらく様子を見ておこうという方もいらっしゃいますが、それはあまり賢明ではありません。

価格だけという最終段階になった場合は、基本的には「買付申込み」をし、「価格交渉」をすることをお勧めします。

価格交渉は、買付申し込みを入れるタイミングが売主様にとってどういうタイミングかによって価格も大きく変わってきます。
売りに出してからすぐに内見し、いきなり価格交渉というタイミングだと売主様はもう少し様子をみたいとなって、価格が下がらないこともあります。また、半年間売りに出していてやっと買付が入ったというタイミングであれば、多少の交渉に応じてくれることもあります。

価格交渉は相手がいますので、どのタイミングが正解という事はなく、正直やってみないと分かりません。ただ、自分以外に、私も購入したいというライバルが現れてしまうとそれだけ価格交渉は難しくなります。ゆっくり考えている間に先週見た他の方が買付を入れてきた・・となれば売主は当然高い方に売ろうと考えます。
いずれにしろ、他のお客様がこの物件を検討していない早いタイミングに買付交渉をするのがポイントです。！

我々リニュアル仲介では、担当のエージェントが
・価格は周辺相場と比べて妥当かどうか
・売却の理由は何か（売らざるを得ない状況かどうか）
・売出してどのぐらいの期間がたっているのか
・他に当該物件で検討者はいそうか
・どのぐらい内見者数がいるのか
等買付交渉を行う前に確認をいたします。

特に価格面については、周辺相場の過去の成約事例をもとに、現在の周辺販売状況などを踏まえ様々な視点よりアドバイスをいたします。

その他、ローンの事前審査が通っているかどうか、手付金の額、契約可能日、引渡しの希望日等諸々の契約条件を総合的に判断されますので、価格とその他の条件のバランスを考慮して交渉に臨みます。

売主側の仲介業者ですと立場上売主の味方をせざるを得ませんので、立場や担当者によっても差が出ます。
価格交渉一つとっても、あなたの味方になってくれる買主寄りのエージェント型の仲介会社を選ばれることをお勧めします。

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不動産取得時に払うお金は物件代金だけではない？

2018年3月27日 | お金, 不動産購入, 税金, 諸費用, 資金計画

土地や建物などの不動産を取得すると、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税がかかります。

不動産取得税は、土地や建物を購入した際や、建物を新築した際にかかる都道府県税です。取得の理由や有償・無償にかかわらず課せられるもので、登記の有無も関係ありません。

一定の要件を満たす住宅や、住宅用土地については、不動産取得税の軽減措置があります。したがって、通常の住宅取得であれば、不動産取得税はゼロとなることが多いですが、ワンルームマンション等、小規模な住宅を取得する際には、軽減措置の対象とならないケースもあるので、注意が必要です。

登録免許税は、土地や建物を取得し、所有権移転登記や保存登記などの登記をするときにかかる国税です。
住宅ローンなどのための抵当権設定登記や賃借権設定登記などにも課せらせます。
また、登記そのものは司法書士に依頼することが一般的なので、税額に加えて司法書士への手数料が必要となります。

税率は登記の種類によって異なりますが、一定の要件を満たす自己居住用住宅については、所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記などの税率が軽減される措置があります。なお、この軽減は家屋のみで、土地についてはの適用はありません。

印紙税は、土地や建物を購入する場合の売買契約書や建物を新築する場合の建築工事請負契約書、住宅ローンを借りる場合の金銭消費貸借契約書など、契約書を作成した時に課せられる国税です。
印紙税額は、契約書の内容や契約金額、受取金額などによって定められており、売買契約書や請負契約書の印紙税の税率は一部軽減されてます。なお、住宅についての軽減措置はありません。

また、建物の譲渡や建築工事費、設計料、不動産の仲介手数料などについては、消費税が課されます。ただし、土地の売買や賃貸住宅の場合の賃料などには消費税は課せられません。

このように、不動産取得時には様々な税金がかかる事を知っておくと、資金計画を立てる際に役立つかと思います。

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住宅ローンは借りられる金額で融資を受けると思わぬ落とし穴があるのでお気を付けください。

2018年3月27日 | お金, ローン, 不動産購入, 資金計画

最近では、住宅ローン制度が充実しており、住宅記入支援機構、銀行など様々な金融機関からの借入が可能となっております。借入可能額を計算すると、金利3％、返済期間35年の場合には、年収400万円で約3,000万円も借りられることがわかります。
このように、いくら借りられるかという計算をすると、意外とたくさん借りられると感じるのではないでしょうか。

ですが、借りたお金は返さなければなりません。
したがって、大切なことは、いくら借りられるかでローンの金額を決めるのではなく、家計上、余裕を持って返せる金額はいくらかという観点から、ローン金額を考えるということです。

一般的には、毎年の返済額は年収の25％以下に抑えることが望ましいといわれています。ただし、当然のことながら、同じ返済額でも年収によって家計の余裕は違うので、年間返済額の年収に対する比率の上限は、年収の高い人ほど高くても大丈夫だが、年収の低い人は低く設定する必要があります。

現実的には、現状の生活費から無理のない返済可能額を考えると良いと思います。すなわち、現状の毎月の家賃、駐車場代、住宅購入のための貯蓄額の合計が、新居購入後も無理なくローン返済にまわせる金額と考えられます。
ただし、新居購入に伴い、管理費・修繕積立金・駐車場代・駐輪場代・固定資産税・都市計画税等が新たにかかることになるので、これらの金額は差し引く必要があります。
なお、厳密には、新居の方が電気代、ガス代などの水道光熱費が上昇する傾向にある等、その他の出費についても考慮する必要があります。

また、返済可能期間についても、借入可能期間ではなく、将来の事を考えて「定年時の年齢－現在の年齢」でローンを組まれる方もいらっしゃいます。
ご自身に一番良い住宅ローンを組むことが無理のない借入をすることとなり、購入した家に快適に住むことに繋がるので、現状把握からしっかりと確認していくことをお勧めします。

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夫婦共有で不動産購入する場合の「持分」はどうやって決めるのか？

2018年3月26日 | 不動産購入, 共有, 持分, 登記, 税金

不動産を購入するためには多額の資金を用意しなければなりません。不足する資金は借入れに頼ることになります。一人で購入することが困難な場合や、夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい場合には、夫婦など共同で購入する場合も昨今は数多く見受けられます。

「持分」とは、その不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。

資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦２分の１ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されますので注意が必要です。

では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか。

■不動産持分の決め方（登記の割合）

「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めることが大原則です。

つまり、その「出資割合」に応じて、持分を決めるということです。

出資割合と異なった持分にした場合、夫婦間といえども「贈与」とみなされ、贈与税が課せられることがあります。

その人の出資の割合＝その人の出した資金（借入金を含む）÷その不動産の購入代金

■不動産購入時の資金

不動産の持分を決める際の「不動産購入代金＝取得費」に含められるもの

（代表的なものは以下のものです。）

※引っ越し代金や、火災保険料などはは不動産購入代金にあたりませんので注意ください。

■ケーススタディ

単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかでほぼ決まります。

（例）

物件価格（4,680万）＋　諸経費（約.320万）＝概算5,000万

それを仮に下記のようにそれぞれ負担した場合、

・夫　ローン3,000万　現金300万　＝合計3,300万・・①　負担

・妻ローン1,500万　現金200万　＝合計1,700万・・②　負担

それぞれの出費割合は、

・夫　①÷5,000万　＝約66％

・妻　②÷5,000万　＝約34％

→持ち分としては、

・夫　３分の２　妻３分の１

・夫　50分の33　妻50分の17　・・等

※持分の言い方としては、

（例）半分の場合⇒「2分の１」でも、「４分の２」でも、「１００分の５０」でもかまいません。

数万～数十万円の誤差については

贈与税の基礎控除１１０万分がございますので、その範囲内であれば、多少ずれても問題はございません。

※より詳細な内容を確認したい場合は、安心できる税理士を御紹介致しますのでカザールホームにお尋ねください。

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住宅ローンを組む際にやってはいけない５つのポイント

2018年3月23日 | お金, ローン, 不動産購入, 諸費用, 資金計画

不動産購入時によく現在の家賃の支払いと、住宅ローンの返済金額が同じような場合がございます。その際に、どうせ同じような金額ならば、「買った方が得だよね？！」と判断し、住宅購入に走る方がいます。その際には下記の注意ポイントがございます。

ポイント１：購入後のコストが加味されていない

住宅を購入すると、毎年の固定資産税・都市計画税や、マンションならそれにプラスして、管理費・修繕積立金、駐輪場代、駐車場代などが掛かります。賃貸で借りていた物件よりも広くなったりして、水廻りの水道代、床暖房など今までなかった機能が付くことで光熱費が上がってしまう事が良くあります。

戸建て住宅の場合は、マンションのように管理費・修繕積立金としての支払いはないものの、定期的なメンテナンスは必要なため、資金は貯蓄しておくようにしたいものです。

その為、購入後にかかるコストがある分、毎月の返済額は家賃よりも下がらなければ、家計への負担はむしろ大きくなります。ただし、賃貸の場合と違い、資産価値の下がりにくい不動産を所有していた場合は、売却後の現金化により、住宅ローンの元金部分が貯蓄されていた状態と同義になります。

ポイント２：ボーナス払いも加わった場合、本当に「家賃並み」の支払いかを判断する

資金計画をする際に、ボーナス払いをする予定で組まれた場合は、「毎月の返済額」は家賃並みであっても、別途ボーナス払い分も月平均に換算すれば家賃を超えてしまいます。不動産事業者によっては、毎月の支払いが家賃とあまり変わらないように見せる資金計画表を作る方もいて注意が必要です。予定していたボーナスがもらえず、当初の予定と計画が狂ってしまう方もいます。

ポイント３：変動金利を選択した場合は当初の返済額が変わるものと心得る

現在の低金利時代では固定金利の住宅ローンを選択する事をおススメしていますが、変動金利を選択した場合は、将来的な金利上昇リスクに耐えられるかを確認する事は非常に重要です。返済額が125％にアップしても返済し続けられるかを確認しましょう。

マイナス金利の状況だと当面は心配ないかもしれませんが、中長期では金利上昇局面もあるはずです。

また、政府系金融機関が提供するフラット35は『S仕様』という省エネや耐震性など所定の住宅の技術基準によって一定期間金利を引下げられる仕組みがございます。このタイプを利用するなら、5年後もしくは10年後に返済額がアップすることを頭に入れておく必要があります。

ポイント４：生活予備費を残さずに住宅ローンを借りるのはNG

最近の住宅ローンは、頭金を１割入れると金利が優遇されるものが多くなっています。ところが、中にはできるだけ小さなローンを組もうと手元の生活予備費も残さずに頭金に入れてしまうケースがあり、あとあとの生活を苦しめる事になる場合はございます。

金利は低くても、事務手数料や保証料が借入額の一定割合でかかるタイプだと、少しでも借入額を小さくしようという意識が働き、生活予備費がなくなってしまうという場合があります。生活予備費は必ず一定額を残しておきたいものです。

目安としては、会社員で生活費3～6カ月、自営業で6～9カ月分ある事が望ましいようです。会社の倒産やリストラ、家族が病気になった、事故に遭った、親が倒れた、自然災害に遭ったなど、何があるかはわかりませんので、ある程度は手元に置いておく事をおすすめ致します。

ポイント５：住宅ローンの金利選択は慎重に判断する

現在、低金利で住宅ローンが組める時代ではありますが、金融機関は低金利での貸し出しだと儲けがかなり厳しい為、住宅ローン事業から撤退するような機関も出てきています。その為、低金利時代では金融機関は固定での住宅ローンより、将来的に金利上昇に際して、プラスに変更できるよう、変動金利を進めてくる場合も考えられます。不動産購入に際してはこの住宅ローンの選択は非常に重要であり、慎重に判断する必要がございます。

現在を「金利下降期」と捉える人にとっては変動金利を利用する合理性はありますし、今の金利をほぼ最低水準と捉えるのであれば、低い金利で固定できる固定金利で借りるのが合理的です。考え方で選択は異なります。

変動金利を利用する際には、金利が動いたときにどうするかを決めて利用する必要があります。単純に「金利が低いから変動金利」という理由だけで利用してしまうと、急な金利の変動時（上昇時）に対応に困ってしまいます。

いずれにせよ、住宅ローンと上手く付き合い、ご納得のいく住宅購入に繋げていただければ幸いです。

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不動産購入時に必ず目にする登記簿謄本

2018年3月22日 | 不動産購入, 登記

どこに注目するべきか確認しておきましょう。

不動産登記は、土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般的に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしております。

登記記録には、表題部と権利部があり、土地は1筆ごとに、建物は1個ごとに区分して作成されています。

表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目（土地の現況）・地積（土地の面積）などが、建物の場合には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されています。

権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されてます。

甲区には、その不動産の所有者に関する事項が記録されており、過去から現在までの所有者や、いつ、どんな原因で所有権が移転したのかが順を追ってわかるようになっております。
一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産の権利に関する事項が記録されていますが、所有権の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。

登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書といいます。これらの書面は、所定の請求書を法務局に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧が出来ます。
なお、登記事項証明書は、以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものとなります。

土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認することが大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数年前に何度も売却されているような問題のある土地かどうか、などは全て登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する記録は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意しなければなりませんので、お気を付けください。

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