2018年2月10日 | 不動産購入, 構造
住宅購入時に建物構造の種類について、今回はまとめてみました。
●W造（Wood）……木造
●S造（Steel）…… 鉄骨造
●RC造（Reinforced Concrete）…… 鉄筋コンクリート造
●SRC造（Steel Reinforced Concrete）…… 鉄筋鉄骨コンクリート造
RC造やSRC造などのアルファベットは、建物を構造する材料・材質を表しています。
W造（Wood）／木造
W造（以下、木造）は主な構造部分に木材を用いてつくられた物件です。日本の気候や風土にマッチし、これまで多くの建物が木造でつくられてきました。現在も小規模アパートなどでも採用されており、低コストで住宅建築が可能となります。
中古住宅購入時に注意が必要な点は、築20年を超えると、住宅ローン減税等が使えなくなる場合（撤廃要件有）がございますので、注意が必要です。詳細は下記のHPも併せてご確認ください。
http://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm
S造／鉄骨造
S造/鉄骨造（以下、S造）とは、柱や梁など骨組に鉄骨を使用した構造のこと。Sはスチールの略です。木造の柱がそのまま鉄骨になったものをイメージするとわかりやすいと思いますが、一口に鉄骨とは言え、人工的に強度を高めたものを使用しているのが特徴です。
S造の中には重量鉄骨造と軽量鉄骨造の2種類が存在します。その違いは基本的には鋼材の厚さであり、鋼材の厚みが6mm以上のものを「重量鉄骨構造」、6mm未満のものを「軽量鉄骨造」と呼びます。前者は主にビルや高層マンションなど大規模建築物をつくる際に、後者は一般住宅や小規模店舗などで用いられるケースが多いようです。
また、中古住宅購入時に耐震診断を希望される方が居ますが、通常の建築士が行う耐震診断では評価できない住宅となります。勿論、構造の専門家に依頼する流れは存在します。
RC造／鉄筋コンクリート造
Reinforced Concrete は直訳すると「補強されたコンクリート」となります。主に柱や梁、床・壁が鉄筋とコンクリートで構成されていますが、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたものを指します。特徴的なのは、下記のような2つの材料を組み合わせることにより、お互いの長所を活かす構造となり、マンション建設に必要な強度を出しています。
●鉄筋……引張力（引っ張る力）には強いが、熱に弱く錆びやすい
●コンクリート……熱に強いが、引張力（引っ張る力）に弱い
熱に弱い鉄筋をコンクリートで覆い、熱から鉄筋を守って酸化を防ぎます。一方コンクリートは上から押さえつける「圧縮」に対する抵抗力はあるものの、「引張力の弱さ」が課題でありますので、これを引張力に長けた鉄筋で補強しています。
また、中古住宅購入時に耐震診断を希望される方が居ますが、通常の建築士が行う耐震診断では評価できない住宅となります。勿論、構造の専門家に依頼する流れは存在します。
SRC造／鉄筋鉄骨コンクリート造
SRC造は鉄骨の柱の周りに鉄筋を組み、コンクリートを打ち込んで施工した物件のこと。
大型マンションやビルなど大規模な物件の場合、SRC造の工法が多く使われています。
鉄骨を使わないRC造よりも耐久性が高い構造といえるでしょう。
また、中古住宅購入時に耐震診断を希望される方が居ますが、通常の建築士が行う耐震診断では評価できない住宅となります。勿論、構造の専門家に依頼する流れは存在します。
＜RS造＞
Reinforced Steelの略。建物の下位部分にある柱や壁、床、天井などをRC造でつくり、上部をS造など下位部分とは異なる構造で構成する建物構造です。主に低中層マンションの建設の際に採用されています。
壁・床・天井など、賃貸で気になる部分がRC造ですので、上層階と下層階で遮音性に違いが出るのが特徴です。
＜WRC造＞
柱と梁を使わず、床や天井の面だけで建物を支える「壁式構造」を指します。比較的低コスト、かつ耐久性が高いといわれており、主に中低層マンションなど集合住宅でよく見かけます。
壁や床だけで構成される特性上、大きな開口部をとりづらいため設計の自由度は低めです。その一方で柱や梁が室内に出ないので、結果的に室内を広々使えるメリットがあります。壁の強度が高く遮音性も非常に優れているようです。
次に各構造の特徴とメリット・デメリットをそれぞれ挙げてみます。
W造（Wood）／木造のメリット
木造物件は建設コストがおさえられ、短期間で建てられます。そのため上物（うわもの）が低コストで建設できるという特徴がございます。日本の気候風土に適しているのも木造のメリットです。木は、室内の空気が乾燥する冬、蓄えられていた水分を空気中に放出し湿度を保つ効果があります。梅雨のように湿気が高い季節には空気中の水分を吸収。さらに通気性にも優れているため、四季があり湿潤な日本の気候風土にマッチしています。
W造（Wood）／木造のデメリット
木造物件は通気性にすぐれている反面、遮音性は全構造の中でもっとも低いのが特徴です。部屋同士の仕切りの壁が薄いケースも多く生活音が響きやすいのがマイナス点です。
冷暖房が効きにくいのも木造物件に住む際、不満を持ちやすく、また木造物件は鉄骨物件にくらべて気密性が低いため、鉄骨に比べ冷暖房の効きが悪いようです。冷暖房が効きにくい為、光熱費が高くなってしまうおそれがあります。
また、木造は耐火性が低いです。木造建築という特性上、建物火災の際にいちはやく火が回ってしまいます。しかし「表面は焼け焦げても、中身まで燃えるには時間がかかる」という側面もあるようです。あとはシロアリ等のリスクも懸念されます。
RC造（Reinforced Concrete）／鉄筋コンクリート造のメリット
主材料のコンクリートは不燃材料のため、非常に高い耐火性を備えます。耐火性に優れた部屋に住む事で日々の安心を手に入れられます。また圧縮力と引張力を兼ね備えているため、耐久性が高く、地震に耐える物件が多いようです。
基本的に重い材料を使用するほど遮音能力が高いため、圧倒的重量のコンクリートが遮音性を持つことは想像に難くありません。特に低音をしっかり遮断してくれるため、お部屋に大型スピーカーやサラウンドシステムを置きたい方はRC造の住宅お住みになられることをお勧め致します。
コンクリートを流し込んでつくる特性上、形状の自由度が高く、デザインのバリエーションにも富むこともメリット。デザインの自由度が高く、モダンな物件に住めます。
RC造（Reinforced Concrete）／鉄筋コンクリート造のデメリット
建築コストだけでなく解体費用も高めなのがネックです。木造やS造にくらべ家賃も高めに設定されていることが多い為、後述するSRC造に比べ、鉄骨が入っていない分揺れにやや弱いといった特徴がございます。しかし木造やS造ほど神経質に地震を気にする必要はありません。
RC造は高い遮音性が優れているため、ルームシアターを構築して、ゆっくり自宅で映画鑑賞などを楽しみたい方にはおすすめです。また、しっかりしたRC造であれば子供が部屋を走る足音を気にする必要がありません。
SRC造（Steel Reinforced Concrete）／鉄筋鉄骨コンクリート造のメリット
あらゆる構造の中で最も耐震性、耐火性に優れるのはSRC造。トップクラスの耐火性、耐久性をほこります。S造の「熱に弱い」や「錆びやすい」という短所をコンクリートで包むことで克服し、揺れに対する弱さを鉄筋・鉄骨でカバーしています。
強度や耐震性の面でもRC造と比べて優れています。そのため、10階建以上の高層または超高層マンションなどの建築にも多く採用されています。柱や梁などのサイズが小さくても高い耐震性を確保できます
SRC造（Steel Reinforced Concrete）／鉄筋鉄骨コンクリート造のデメリット
火事や地震に対しての安心感がありますが、ほかの建築構造と比べるとコストが掛かる点がデメリットです。
いずれにせよ、各種の特徴を把握して、ご納得いく住宅をお探しいただければ幸いです。
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2018年2月8日 | お金, 不動産購入, 資産価値, 資金計画
昔は、住宅を購入すると一生そこに住むという意識が強くありました。
「一生に一度の大きな買い物」という印象が強い不動産ですが、住宅購入者の20％以上が２回以上住宅を取得＝買換え（住み替え）をしていることが分かります。
（国土交通省が発表している「平成28年度住宅市場動向調査報告書」による）
20%を超えてきますと、５人に１人ですので、意外と多いのが分かりますね。
出典 「平成28年度住宅市場動向調査報告書」
購入時にどれだけ一生懸命選んだ家でも、子育て環境・教育環境・子供の独立・親の介護・転勤・会社倒産・近隣トラブル・離婚・出産・再婚・学級崩壊・家族構成の変更などにより、様々なライフスタイルの変化に伴って、少しずつ住まいに対するニーズもかわってくるものです。
ライフスタイルの変化により住まい環境をかえていく、この「住み替え」をされる方の割合が、年を追うごとに増えていっています。
もしあなたの人生に「住み替え」が出来ない状況になってしまうと、とても不便を強いられることとなります。だから、結果的に一生住み続けることはあったとしても、「住み替え」ができる選択肢を持っておくことが大切になります。
住み替えが出来ない方の多くは、買った価格から大幅に値下がりをしてしまっている為に売りたくても売却金額よりローンの残高の方が高く、現金を手出ししないと売却できない、もしくは、売却は出来たとしても次の購入の為の資金の目途が立たないなど、経済的理由が一番多いのです。
住宅ローンに縛られてしまうような人生にしないためにも、購入時に「売却」の事を考えての住宅購入をする視点が必要です。
「住み替え」がいつでもできるような物件、
つまり、いつでも貸せたり、売却ができる「流動性が高く」「資産性の高い」住宅を購入することが何よりのポイントとなります。
【人口減・家余りの時代での住宅購入】
皆さんご存知の通り、今後日本は人口が減っていき、家が大幅に余ると言われています。
今までの住宅購入は、人口が増え続ける時代でしたのでそこまで気にしなくてよかったのですが、今後は人口が減っていく中での住宅購入となります。
これからは、人口がどんどん減っていきますので、今後需要が落ちてくるエリアの不動産は、当然価格（資産価値）が大幅に下がっていきます。
最悪なケースは、価格をいくら下げても買い手がつかない（つまり、売れない）不動産も出てきます。
だから、子供の学区エリアだけで探す、今のお住まい地域のみで探す等、あなたの今置かれている状況や条件（自分都合）だけで判断してしまうと、資産性とは関係のない不動産を購入してしまう可能性が高いわけです。
まずは、物件を探し始めることよりも
・資産性の高い不動産とはどのような物件なのか？
・不動産を購入する上で何に気を付けなければならないのか？
・資金計画はどのように考えるのか？
・資産性の高い不動産を手に入れるのにはどうすればよいのか？等
出来るだけ早いタイミングで、正しい考え方や情報を学ぶことをお勧めします。
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2018年2月5日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 性能向上, 戸建て, 耐震補強, 耐震診断
中古木造住宅の購入には、 建築士による建物インスペクションが欠かせません。
馴染みのあるエリアでの住宅購入を検討していたAさんの目に留まったのは、築22年の木造住宅でした。
昭和56年6月以降の「新耐震」と言われる時期の建物ではあるものの中古住宅の購入ということもあり、住宅の性能について多少の不安を感じていたAさんは、本物件を購入するに当たって建築士による建物インスペクションを実施して住宅性能を確認することにしました。
建築士による建物インスペクションの結果、床下に漏水が原因とみられる腐朽が見つかり、また、外壁に構造に影響を及ぼす可能性のあるひび割れが発見されました。
耐震診断の結果は「0.84」。
築20年を超える木造住宅のため、そのままでは住宅ローン減税の対象となりません。
今回の物件のように、たとえ「新耐震」の建物でも耐震基準を満たしていないケースは多くあり、リニュアル仲介では今の耐震基準となった平成12年5月までに建築された木造住宅を購入する場合は、建築士による建物インスペクションで耐震診断を行うことをお勧めしています。
ただ、耐震基準を若干下回るものの、１ヶ所の壁補強と床下や外壁などの劣化改修を行う程度で、それほど費用を掛けずに耐震基準を満たすことができるとわかりました。
Aさんは耐震改修に加え、指摘された劣化箇所の改善工事を行い、また、建物性能の維持・保全のために屋根・外壁の塗装工事も行うことにしました。
中古住宅購入では引渡しを受けた後の雨漏れなどの不具合が懸念されますが、劣化改修工事を実施したことで、引渡しから最長5年間、最大1000万円の既存住宅売買瑕疵保険に加入することも可能になりました。
さらに築年相応の使用感があったお風呂やトイレ、キッチンなどの住宅設備も最新のものへ一新。
気持ち良い住空間に大満足のAさんです。
住宅ローン減税も対象となり（最大200万円控除）、さらに5年間の既存住宅売買瑕疵保険に加入することもでき、安心して暮らせる理想の我が家を実現できました。
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2018年2月3日 | マンション, 不動産購入, 戸建て, 登記, 相続, 空き家
各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。
空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。
戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。
相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。
問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。
立地もよく、解体して更地にすれば売れる！という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。
また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同（数十人）のハンコが必要！などというケースもあります。
連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。
建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。
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2018年2月2日 | お金, ローン, 不動産購入, 資産価値
家の価格は何で決まるか？端的に言えば、需要と供給です。
立地や家のサイズ・デザインなど、要素を細かく上げればキリがありませんが、より“多くの人”が「住んでみたい」と思う家の価格は高くなります。
よって、例えば個性の際立ったデザインとか、狭すぎる戸建てとかは万人受けしないので、周辺相場や実際にその家を建築する際にかかったコストから見れば割安にせざるを得なくなります。
その他、多くの人が敬遠するような要素の有無も価格に影響します。
では、需要を支える一番大きな要素は何でしょうか？
これも簡単に言えば人口です。
同じ場所でも、人口が減っていけば需要も減っているということになるでしょう。
つまり、人口流入が今後も見込める地域は、他と比較して不動産の価値も維持されやすいと言えると思います。
その他、家に影響を与える要素として主なところでは（ここも結局は冒頭の需要と供給ということになりますが）金利や外国為替です。
家を買う人の多くは、住宅ローンを“一緒に買っています”。
金利差による総支払額の違いが重要で、分かり易く極端に言えば、同じ4,000万円の不動産を、金利1％のローンで買うのと金利10％のローンで買うのとでは、総支払額に大きな違いがでます。
ですから、過去の成約事例の価格だけをみて、高い・安いを単純には比較できないということですね。
また、都心部の不動産価格が上がっているという話しを耳にされている方も多いかと思いますが、これの一つの要素となっているのが外国からの投資です。
外国からの投資について外国為替が影響するのは言わずもがなです。
つまり、目には見えづらいですが、今住んでいる不動産ですら、実質的な価値は日々変動しているということです。
でも、これらの情報を定期的に収集していくのは、なかなか骨の折れる作業です。
そこで、お勧めなのが下記サイトです。不動産流通量・流通価格、地域人口の増減（もちろん地域差があります）、住宅ローン金利（国債や長期プライムレートの変動に注目）・外国為替レートなど、不動産に係わる主な統計情報がここで一挙に見られます。
もちろん、細かな分析ができればそれに越したことはありませんが、全体像をぼやっと把握するだけでも、随分と今後の家の価値を想像するには役立つはずです。
家の売買で儲ける必要はないと思いますが、かといって全く無頓着で数十年経ってみたら大幅に資産価値を毀損していた、となってはいけません。
定期的に家の価値についても考える時間をとることをお勧め致します。
◆公益財団法人 不動産流通推進センター
『不動産業統計集』
http://www.retpc.jp/chosa/tokei
○不動産流通
○人口・世帯・住宅
○経済・金融
などをチェックしてみてくださいね。
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2018年1月25日 | お金, インスペクション, セルフィン, マンション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 資産価値
中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。
売りに出しているエリアやタイミング等、個々の要因によって差はありますが、その乖離率は昨今では平均で約5％~10％近くになっています。
2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。
直近のものが下記の資料。
売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。
売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。
だから、売り手側には必ず思惑があるのです。
いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。
例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう！」
「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう！」
など・・・
仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。
要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。
一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。
買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。
もっとひどい事情を言ってしまえば 一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。
買い手の仲介業者は価格が下がれば自分の手数料も下がるだけですし、結果的に買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。
だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。
あなたの味方になってくれる専門家（エージェント）と家探しをするという事が非常に大切になってきます。
弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、
棟内マンション過去の成約事例・周辺の類似成約事例・周辺の現在の売出し状況などを鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。
「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。
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「SelFin」のご利用は、こちらから→ https://self-in.com/sakai-naka01
普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。
そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。
こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。
なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。
そんなお住まい探しのかたちを提案します！
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2018年1月24日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 耐震補強, 耐震診断
懲りずに誰でもわかるシリーズです。
今回のテーマは接合部です。
【前回までの記事】
第1回 誰でもわかる！木造住宅の耐震診断 ～必要耐力と保有耐力～
第2回 誰でもわかる！木造住宅の耐震診断2 ～耐力壁～
柱と土台、梁と梁、柱と梁が繋がる部分を接合部と呼びます。地震などの大きな力が加わると、接合部が抜けようとする力が作用するので、引抜けを防止するために構造金物で強度を高めます。
この接合部ですが、建築基準法で明確に規定されたのは、2000年6月です。それまでは釘その他金物で接合とだけ記載されていました。
今の耐震基準では、壁の強さに応じた引抜け力を計算し（N値計算と言います）、必要な金物を施工しますが、2000年6月より前の建物は明確な規定がなかったため、適切な金物が使用されていないケースが見られます。
※余談ですが、阪神淡路大震災以降、壁だけは強くする（筋交いを多用するなど）傾向がありますので、築年数が新しい物件ほど接合部の引き抜けが起きやすい状況と言えます。
耐震診断では、各壁の強さに対して、接合部仕様の低減係数を反映させます。
強い壁ほど、適切な接合部でなければ、強さを低く評価する、という考え方です。（基礎の仕様によっても変わりますが、ここでは割愛します。）
例えば2階建ての1階部分の場合で、接合仕様がⅣ（釘などで金物が使用されていない）の場合、壁基準耐力が2.0kN/m（弱い壁）の場合は低減係数は1.0なので、そのままの強さが評価されますが、壁基準耐力が7.0kN/m（弱い壁）の場合は低減係数が0.6なので、60％しか評価されないことになります。
式で書くと下記になります。
Pw＝Σ（C×L×f）
※Pw＜壁の耐力＞＝Σ＜合計＞（C＜壁強さ倍率※＞×L＜長さ＞×f＜接合部の低減係数＞）
つまり、各壁の仕様から強さを算出し、接合部の仕様によって低減した数値を全部合計したものがその家の壁の耐力となります。
※壁強さ倍率については、「誰でもわかる！木造住宅の耐震診断2 ～耐力壁～ 」をご覧ください。
下表は耐震診断における接合仕様の低減係数表です。
平屋や最上階など、上に重さがかからない箇所の低減係数が低めに設定されているのがわかります。
実際の補強の現場で、接合金物だけを施工することはあまりなく、通常は壁補強とセットで接合部補強を行います。
あまり強い壁を設置しようとすると、それだけ強い引抜け力が生じてしまい、基礎も含めた改修工事が必要となる場合があるため、全体のバランスを見て補強方法を検討します。
※接合部だけ変えたとしても机上論では数値が改善したように見えますが、耐震改修工事は壁補強工事が基本となります。
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2018年1月23日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 耐震補強, 耐震診断, 資産価値
誰でもわかる！と言いながらも結局のところはわかりにくい分野であることは間違いないのですが、懲りずに今回もやります。
今回のテーマは耐力壁です。
前回の説明で保有耐力という説明をいたしました。
現地調査で壁の強さを確認して、全て合計したものが保有耐力です。
ここでいう強さを持つ壁を「耐力壁」と言います。
下図は壁の構造を表したものです。
単純に耐力壁といっても、柱を挟んで両側に面材が付きます。
また、壁の内部には部分的に筋交いと言われる構造材が設置されます。
1枚の耐力壁の評価は下記です。
＜片側の面材の耐力＞＋＜もう片方の面材の耐力＞＋＜筋交いなど構造材の耐力＞
各面材には耐力が下記のように設定されています（一部です）。
この壁の強さには、接合部の金物に応じた低減要素があるのですが、接合部のお話はまた後日となります。
耐震診断の現場では、各壁の面材の仕様を確認していくのが重要な作業となります。
耐震改修工事は弱い面材を強い面材に変更する工事です。
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2018年1月23日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 性能向上, 戸建て, 欠陥・トラブル, 築年数, 耐震補強, 耐震診断
今回から数回に分けて木造住宅の耐震診断について説明します。
ややこしそうに思える木造住宅の耐震診断ですが、考え方は意外とシンプルですので、是非参考にしてください。
第1回目は耐震診断の評点についてです。
耐震診断を実施すると、上部構造評点というスコアが算出されます。スコアによって4つに判定が区分されます。
1.5以上…倒壊しない
1.0～1.5…一応倒壊しない
0.7～1.0…倒壊する可能性がある
0.7未満…倒壊する可能性が高い
このスコアの1.0以上が国土交通大臣が定める安全基準となります。
耐震基準適合証明書を発行するには、上部構造評点が1.0以上である必要があります。
ところで、この上部構造評点は、階毎、建物の方向（X方向、Y方向と言います）毎に算出されるので、例えば2階建ては4つの上部構造評点が算出され、最も低いスコアがその家の耐震診断結果として採用されます。
それではこの上部構造評点はどのように求められるかをご説明します。
計算式は Iw＝edQu/Qr となります。
いきなり訳の分からない記号が出てきました。記号が指し示す意味は 【 上部構造評点＝保有耐力/必要耐力 】という考え方になります。
保有耐力とは耐震診断で評価されるその家の強さの合計です。（耐震診断では強さのことを耐力と表現することが多いです）
耐震診断で重要となるのは壁の強さなので、各壁の仕様を現地調査で確認して、それぞれの強さを評価していくのが耐震診断という作業になります。
必要耐力とは、建物の床面積や屋根の重さなどから、本来保持しなければならない強さの合計です。
つまり、必要耐力以上の保有耐力があれば基準を満たし、保有耐力が必要耐力を下回れば足りない分補う必要がある、という考え方になります。
1.0を下回るとダメだと判断してしまいがちなのですが、大切なのはどれくらい基準値を下回るかであって、つまりは1.0を上回るためにどれくらい工事費がかかるのか、という考え方になります。
ちなみに、旧耐震の物件だとほぼ100％、新耐震でも2000年6月までの建物だと約80％の住宅が基準を満たさないという調査結果が出ていますので、この耐震診断法は「辛め」の評価が出る手法だということも押さえておきたいポイントです。
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2018年1月22日 | セルフィン, マンション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 立地, 資金計画
台風や大雨、地震等による「土砂災害」「洪水」等、昨今自然災害が相次いでいます。
災害は一瞬にして尊い家族の命や貴重な財産を奪ってしまうなど、甚大な被害をもたらします。
土砂災害や水害は地形からある程度危険度を推測することができます。
住宅購入時には検討エリアのハザードマップや地盤の情報を確認しましょう。
「洪水ハザードマップ」「土砂災害ハザードマップ」に該当していないかを確認してみましょう。
住宅購入時には検討エリアのハザードマップを確認することが不可欠です。
（国土交通省ハザードマップポータルサイト https://disaportal.gsi.go.jp/ ）
日本は災害大国なので、被災して人生に大きな影響を及ぼす可能性を検討せずに住宅購入を進めてはいけません。
例えば、洪水ハザードマップの浸水予想図で、浸水予想深が１ｍを超えてくるようなエリアは避けた方が良いと言えます。
もっと危険度が高いのは「土砂災害警戒区域」。
特に土地の起伏の激しいエリアは要注意です。
「土地条件図」「地水分類図」など地形図を用いて土地歴を調べましょう。
地形図の中には、国土地理院の「色別標高図」や「土地条件図」や「治水地形分類図」など様々な種類があります。
「土地条件図」は、防災対策などを目的に主に地形分類（山地、大地、低地など）について表示したものです。
液状化などの地震時の災害危険性を確認できます。「治水地形分類図」は、治水対策を進めることを目的に、国が管理する河川の流域のうち主に平野部を対象として、扇状地・自然堤防・旧河道・後背湿地などの詳細な地形分類及び河川工作物等が盛り込まれた地図です。
洪水など水災の危険性を確認することができます。
また、昔の地図や航空写真なども一緒に比較すると、かつて川であったとか、田んぼであったとか、工場であったなど、様々なことが分かります。購入物件が絞られてきたらそのエリアの地歴を調べておくことをお勧めします。
土地情報の検索には「今昔マップon the web（http://ktgis.net/kjmapw/）」というサイトが便利です。
現代の地図と昔の地図を並べて同じ画面で比較でき、さらに「土地条件図」や「治水地形分類図」といったようなものも表示できるので、災害の危険性を効率よく調べられます。
住宅購入は防災対策の最大のチャンスです。
災害危険性がなるべく少ない地域を選択することが有効な防災対策です。
既に家を持っている方は簡単に住みかえができないため、別の対策にお金をかける必要があるのですが、これから家を買う方があえて災害危険性の高いエリアを選択する理由はありません。
住宅購入という防災対策の最大のチャンスを無駄にしてはいけません。
日本は災害大国です。
自然災害の可能性がまったくない立地は存在しないと言われています。
防災対策は災害危険性をいかに減らす選択をするかが大切です。
例えば地震被害に備える場合、なるべく強い地盤のエリアを選択し、家屋が十分な耐震性能を確保していれば、被災するリスクをかなり抑えることができると判断できます。
カザールホームでは建物の性能はもちろん、その土地が持つリスクについても積極的にお調べして情報開示いたします。
お気軽にご相談ください。
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