2018年1月20日 | お金, マンション, 不動産購入, 築年数, 資産価値
物件探しをしていたら、「うん？この立地でこの価格って安いんでは・・」と思わず見直してしまう物件があります。借地権のマンションが多いのですが、今回は中でも『定期借地権マンション』の資産性について触れたいと思います。
▼そもそも『定期借地権のマンション』って何か？
まず、『定期借地権』とは、バブル経済の到来による土地価格の上昇を受け、少しでも土地の利用活用を増やそうという狙いを背景に「定期借地権」は平成４年に制定されました。
住宅の場合５０年以上の期間を限って、更新のない借地契約を地主・借地人の間で締結することによって発生する借地人の権利です。簡単に言えば５０年後には建物を解体し、必ず更地に戻して地主に返還しなければならない契約です。
日本では借地権者側が圧倒的に強かった時代背景があり、一度貸したら半永久的に返してもらえないという地主の立場に配慮して、平成４年に新設された法律ともいえます。
▼買い手のメリット
土地代が含まれないため分譲価格が安い（通常の所有権のマンションに比べ、３０％～４０％程度安い）というのが一番の魅力です。都心部の利便性の高い土地のマンションで採用された販売手法の為、立地が良い事も魅力です。
▼買い手のデメリット
一定期間（５０年以上）で「解体」される
地主に権利金を納めなければならないことが多く、地代を毎月払う必要もある。
土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」、「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重い。 残存期間（利用可能期間）が短くなってくると安くしても売りにくいことが多いです。
▼資産価値は？
購入している人も、基本的な部分、立地条件や建物自体の快適性などを第一義に選択している傾向があります。あくまで、利便性や環境、建物プランの良さなどに比重を置いて選択しているというわけです。マンションとしての資産価値の上昇に期待する人は少なく、むしろ積極的にマンションを「住みつぶそう」という発想を持つ方が多いのです。
東京都心の「定借付」高級マンション即完売（新築）などといっても、中古流通市場では、そこまでの人気がありません。理由は、なんといっても５０年という期限が近づくほど利用できる期間に制限があり、資産価値も時間とともにどんどん減っていくからです。中古流通マーケットにおいて、価値は当然に下落していきます。
▼その他、マンション管理の問題も・・
いずれは解体しなければならない建物に区分所有者もなるべくお金をかけたくないというのが基本的な発想です。年代からして建物大規模修繕の話が持ち上がっているマンションが多いですが、管理会社としては、建物の修繕や設備更新はどうしてもやってもらいたいものの管理組合の承認が得られないことも・・・その実施を巡ってもめていることも多いそうです。
⇒これでは、建物の維持管理も悪くなっていき、悪循環です。
最初の購入者は、高齢者なら「自分が５０年も生きていないはずだから、死ぬまで住んでいられたらそれでいい」、と考えるの方が多いでしょう。しかし、比較的若い購入者はどうなるのでしょうか？ 将来、そこでの生活に不都合が起こって売却したいとなったら、はたしてうまく売れるのでしょうか？ 売却の時期が１０年先ならば、４０年借地期間が残っているからまだいいですが、３０年後はどうなるか？ 残存期間に定めがある以上、短くなればなるほど、次に買う人の立場で考えると資産価値は限りなくゼロに近づいていくこととなります。
言い換えると、中古市場では残念ながら賃貸マンションを借りる感覚でしか購入できないことになります。
こう考えていくと、購入した時から資産価値がゼロに向かって動き出す定期借地権マンションの購入にはよほどの立地メリットがない限り厳しいマーケットと言えそうです。
もし、定期借地権マンションをみたら安いからと言って飛びつくのではなく、将来の事もよく考えて専門家に相談するなどしながら慎重に選択しましょう！
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2018年1月19日 | news, 不動産購入
最近、各種メディアでもよく取り上げられるVRですが、このVRと似た様な技術にAR、MRがあります。
これらの技術はどのように違うのかを把握されてますでしょうか？
各技術概要を箇条書きにすると下記のような流れになります。
- VR（Virtual Reality : バーチャルリアリティ）とは？！
VRとは、コンピュータ上に人工的な環境を作り出し、あたかもそこにいるかの様な感覚を体験できる技術の事です。日本語では「仮想現実」あるいは「人工現実感」と呼ばれていたりします。
Oculus RiftやHTC Vive, PlayStation VRなどと呼ばれるハイエンドVR機器が多数発売されています。
私もユーチューブの映像をVRヘッドセットを着用して、映像を楽しんでいる一人です。
最近では100円ショップにて段ボールで出来たVRヘッドセットが販売されていたりしますので、日本でもかなり浸透しつつあります。
- AR（Augmented Reality : 拡張現実）とは？！
ARとは、現実空間に付加情報を表示させ、現実世界を拡張する技術のことをいいます。
VRは現実世界とは切り離された仮想世界に入り込みますが、ARはあくまで現実世界が主体です。
Microsoftが開発しているAR技術製品HoloLensの開発者版が2016年3月に発売しており、今後の進展が期待されている技術です。
- MR（Mixed Reality : 複合現実）とは？！
MRとは、複合現実と呼ばれ、CGなどで作られた人工的な仮想世界に現実世界の情報を取り込み、現実世界と仮想世界を融合させた世界をつくる技術です。
MRの世界内では仮想世界のモノと現実世界のモノが相互に影響すると言われており、MR技術はMagic leapが巨額の資金調達を行って開発しており話題となっています。
私はMRを体験した事はありませんが、公開されている動画を見ると、まるでSF世界にいるかのような映像との事です。
VRは2025年までに現在のデスクトップPCと並ぶ巨大市場へと成長する可能性を秘めていると言われているようです。
ゴールドマンサックス社の2025年におけるVRユースケース予測によるとVRの活用市場は多岐にわたり、現在盛り上がりつつあるゲーム市場・エンターテイメント分野を始め医療系ヘルスケア分野や産業分野、小売市場など様々な業界で目にすることになると予想しています。
個人的にはこれから不動産の内見の機会を劇的に減らす事が出来るものと考えています。
皆様の不動産の内見が時間と手間を掛けて見て回るよりも、自宅に居ながらVRであたかもそこにいるかの様な感覚で不動産を確認できる方が便利で効率的だと思います。
まだまだVRでの内見環境を提供している不動産事業者が少ない為、少し時間も掛かるものと思いますが、将来の不動産の流れはVRで事前確認をして、その後、最終確認を内見して買い付け申し込みを入れるといった流れになっていくものと考えます。
その行き着く先は仮想世界であるVRを超え、現実世界を拡張するAR。そして仮想世界に現実世界をとりこみ相互に影響を与えるMRへと発展していくでしょう。
弊社では不動産購入の際に各種情報提供を惜しみなく行っていますので、ご不明な点等はお気軽にご連絡ください。
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2018年1月18日 | news, マンション, 不動産購入, 性能向上, 戸建て
家電や住宅設備にＩｏＴを導入した「スマートホーム」という言葉を耳にする機会が増えてきました。
スマートホームとは家電や電化製品を統合・制御することで、効率的かつ快適な自動化された住まいのことを言います。
スマートホームは「スマートホーム管理システム」と様々な「小型スマートホームデバイス」の2つの要素からなっています。
ホーム自動化システムとも呼ばれ、スマートホーム管理システムは照明、換気、空調（冷暖房）、あらゆるデバイスやセキュリティなどを統合する住宅自動管理システムです。
スマートホームによって実現できるエネルギー管理や、遠隔でのホームデバイスの管理などがユーザーの興味を惹きますが、ユーザーがスマートホーム技術を使い続けるには、革新的な技術よりも利便性や使いやすさ、またはセキュリティ機能が大事だと考えられています。
また、問題もあり、高価格、低需要、長いデバイスの交換サイクルという問題がスマートホームの普及を妨げると指摘されている為、スマートホームは生活のスマート化を実現するより、さらにユーザを混乱させる可能性があるとも言われています。
最近ではCMでも良く目にしますが、外出先で自宅のエアコンのスイッチを入れられる事や子どもが帰宅したことを外出先のスマホで確認したり、鍵の閉め忘れがないかを調べて外出先からロックする、といった安心感や利便性を提供するIoTマンションなどの集合住宅向けIoTサービス「つたえるーむ」をシャープなどが共同で発表しています。
詳しく下記をご覧下さい
http://www.nikkei.com/article/DGXLRSP450241_V00C17A7000000/
（以下一部抜粋記事）
集合住宅向けIoTソリューション「つたえるーむ」による各社連携機能は以下の通りです。（以下抜粋記事）
1.見守り・安心機能
・共用部のハンズフリーオートロック(アッサアブロイ提供)を通過するだけで、通過したカード所持者の帰宅および外出の情報をスマートフォンアプリ「ココロボ～ド」(シャープ提供)に通知。
・各戸(専有部)に設置のデジタルドアロック(アッサアブロイ提供)を、カード所持者が解錠したことを「ココロボ～ド」に通知、外にいても誰が帰宅したかがわかる。
・各戸(専有部)のデジタルドアロックの施錠状態を「ココロボ～ド」で確認できる。解錠状態だった場合は「ココロボ～ド」から施錠できる。
・集合玄関機(アイホン提供)から部屋の呼び出しがあった場合、来訪者の画像と来訪時間を「ココロボ～ド」に通知。
・「ココロボ～ド」に通知された内容は、各戸(専有部)に設置されたモニター付インターホン(アイホン提供)でも確認可能。
2.暮らし便利機能
・来客用駐車場などの共用施設を、マンション専用ポータルサイト (アルテリア・ネットワークス提供)からWeb予約することができる。「ココロボ～ド」のカレンダーと連携しているため、予約の時間が近づいたら「ココロボ～ド」にも通知される。
いろいろ使いこなせれば便利な機能だと思います。あとはセキュリティの問題がなければ是非使ってみたいと思います。
これからマンションを検討されている方は立地や間取り、マンションのもっている機能性をよく確認してみるとよいと思います。
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2018年1月17日 | news, お金, ローン, 不動産購入, 税金, 補助金, 資金計画
家を買う時に、「月々○万円までに支出を抑えたい」と予算設定をされている人は少なくありません。
住宅ローンの月々の支払に加え、マンションの場合、管理費・積立金がかかります。
固定資産税額は物件によってまちまちですが、マンションの場合、固定資産税はだいたい月1万円（年払いですが）くらいみておけばおさまることが多いかと思います。
戸建ての場合は、その1.5～2倍くらいのイメージです（詳細は物件ごとにきちんと確認してくださいね）。
多くの方は、これらの合計額と現在の賃料を比較して、「大丈夫かな… 予算オーバーかな…」というような判断をなさっています。
もちろん、許容できる月々の負担額というのはありますので間違った考えではありませんが、持ち家の場合には 「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」 がありますので、実質負担で考えると上記の合計額からローン控除分を差し引いた額となります。
ローン控除も毎月お金が返って来るわけではなく、一年分がまとめて戻ってきます。
つまり、ローン返済と管理費・積立金の月々の支出は確かにお金がでていってしまうのですが、後になって、税金が返ってくるという形になります。
ローン控除の計算は「年末のローン残高×1％」、「上限額は一人あたり20万円又は40万円（売主が事業者の場合）」を「10年間に渡って（＝合計200万円又は400万円）」となっていますから、借入額、持ち分割合、売主が個人か法人か等によって、減税額が変化します。
例えば、共働きの世帯で、夫婦それぞれでローンを組み、合計額1億円の融資を受けた場合を考えてみましょう。
売主が個人の場合には、控除額の10年間の合計は400万円、売主が事業者の場合は800万円、と大きな差になります。
違う例として、借入額がそれほど高額ではなく、例えば夫婦で2,000万円ずつの合計4,000万円を借りた場合には、売主が個人・事業者による控除額の差はあまり生じません。
4,000万円の借入であれば、向こう十年間の年末残高は4,000万円を下回ることになり、売主が個人の場合でも、夫婦で使える控除の上限額（20万円×2人）を下回るからです。
ただ、この借入金額でも、持分を例えば夫3/4・妻1/4のようにした場合には差が生じます。売主が個人の場合には、住宅ローン控除は1人あたり年間20万円の所得税控除が上限額となりますが、持分割合を前述のようにした場合、妻の方が20万円の控除を受けられるかというとそうではなく、このケースでは言えば年10万円が減税の上限額となります。
妻：4,000万円×持分1/4×ローン減税1％＝10万円
夫：4,000万円×持分3/4×ローン減税1％＝30万円＝上限額20万円
→世帯合計30万円
売主が事業者の場合には、一人当たりのローン控除の上限額が40万円ですので、下記のような計算になります。
妻：4,000万円×持分1/4×ローン減税1％＝10万円
夫：4,000万円×持分3/4×ローン減税1％＝30万円
→世帯合計40万円
カザールホームでは、資産価値が目減りしづらい住まいを探すお手伝いをしております。是非ご相談下さい。
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2018年1月16日 | お金, 不動産購入, 資産価値, 資金計画
現在、お住まいの「家」は自分達の老後の時期大丈夫ですか？
広過ぎる、古過ぎるなど、生活のニーズに合わないまま放っておくと、大事な老後資産を食い潰してしまうこともあります。
リタイア後に慌てぬよう、50歳になったら家の見直しを始めたほうが良いそうです。
50歳といってもまだ子供も小さく家の見直しなど気が回らない世帯も多いでしょうが、リタイア時期がもう十数年先に迫る現実は子供の年齢と関係なくやってきます。
体力も徐々に落ちる一方、高齢になり過ぎると必要資金のローンが組めなくなるなど、のんびり構えていると選択肢を狭めてしまう事に成ります。
実際に「家の見直し」は、夫婦で安心して暮らせる老後資金はいくら必要かを把握することだそうです。
住宅の買い替えをお考えの方はまずはご自宅の資産価値がどれくらいになるのか、老後の資産計画はどうするのかをしっかり考えたライフプランを立ててみてはいかがでしょうか。
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2018年1月11日 | セルフィン, マンション, 不動産購入, 戸建て, 資産価値, 資金計画
中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。
売りに出しているエリアやタイミング等個々の要因によって差はあれど、その乖離率は、昨今では平均で約5％~10％近くになっています。
2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。
直近のものが下記の資料。
売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。
だから、売り手側には必ず思惑があるのです。
いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。
例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう！」
「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう！」
など・・・
仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。
要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。
一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。
買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。
もっとひどい事情を言ってしまえば、
一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。
買い手の仲介業者は価格が下がれば、自分の手数料も下がるだけですし、結果的に、買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。
だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。
あなたの味方になってくれる専門家（エージェント）と家探しをするという事が非常に大切になってきます。
弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、棟内マンション過去の成約事例、周辺の類似成約事例、周辺の現在の売出し状況を鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。
「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。
ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。（無料）
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普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。
そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。
こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。
なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。
そんなお住まい探しのかたちを提案します！
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2018年1月10日 | news, 不動産購入, 立地
2017年12月12日、株式会社リクルートホールディングスは、同社およびグループ企業が事業を手がけている人材派遣や飲食などの8領域に関して、2018年のトレンド予測を発表しました。
そのうち「住まい」の分野については「育住近接」がキーワードとして提唱されました。
これまでは、職場から近いところに住居を構える「職住近接」が知られていましたが、育児負担を軽減するため、保育園や学童施設などを集合住宅内に設置したりするような形の「育住近接」がトレンドになりつつあるといいます。
共働き世帯は増加の一途をたどり、「職住近接」といわれる都心志向、駅近志向が高まっている一方で、利便性の高い人気エリアでは、保育園不足や周囲の住民との繋がり不足から生じる育児中の親の精神的・時間的負担が課題になっています。
そのような中、「育住近接」というトレンドが生まれているそうです。
今後の住まい選びは、「職住近接」から「育住近接」に変化していくだろうと予測されました。
育住近接のメリット
保育園に立ち寄って子どもを預けることを前提とした通勤時間が短くなることを挙げています。
都心部では｢職住近接｣による駅近マンションなどの人気も高いが、どんなに駅から近くても、保育園が遠い場所にあると、送りの時間を含むと時間がかかってしまうというケースは少なくないです。
多少駅から離れたエリアでも、自宅近くに保育園や学童施設があれば送り迎えの時間や手間も省け、通勤時間も短縮できるので子育て世帯の負担は軽くなります。
両親にとっては余裕ができれば子供と接する時間や家事に当てることが出来るので負担が軽減できます。
育住近接に対する国の支援 として
2017年6月、待機児童の解消を目的とした「子育て安心プラン」を厚生労働省が発表しました。
詳しくは下記へ
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/syakaihosyou_kaikaku/dai7/shiryou7.pdf
育児中の方やこれからご結婚を検討されている方にもお住い探しの参考にして頂ければと思います。
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2017年12月25日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 耐震診断
一見なにげなく建っている家にはさまざまな制限の中で建てられています。
建物を建てる時に必ず守らなければならない建築基準法があります。
単体規定
単体規定とは、個々の建築物そのものの安全性や居住性を確保することを目的に、建築物の敷地、構造、居室の採光・換気、建築設備、建築材料の品質等に関する制限や、災害危険区域、地方公共団体の条例による制限の付加等が定められています。
集団規定
集団規定とは街づくりプランである都市計画の方針実現等のため、都市計画区域および準都市計画区域内における建築物の敷地の接道義務、用途制限、建ぺい率、容積率、高さ等の制限を定めている規定です。
もし、気に入って購入した家を建て直したいと思ってもその土地が再建築不可の土地だった場合は建て直せませんし 、増築ならいいだろうと思い２階から3階にしようとしても高さ制限があり増築できないかも知れません。
また前面の道路の為セットバックを余儀なく求められ土地が削られるかもしれません。
リニュアル仲介のエージェントは、契約までにお客様の購入物件の調査をし、不備が見つかった場合はお客様に告知を致します。
後で後悔しないために専門の方にちゃんと見てもらうことをお勧めいたします。
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2017年12月23日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て
鉄骨造の家とは、「steel(鋼鉄)」の略でS造とも呼ばれており、骨組みに鉄骨を使用して作られたものをいいます。
鉄骨には厚さ6mm以下の鋼材を使用した軽量鉄骨と厚さ6mm以上の鋼材を使用した重量鉄骨があり、注文住宅に使用される鉄骨構造住宅では軽量鉄骨を使うハウスメーカーがほとんどですが、重量鉄骨を使う住宅メーカーもあります。
軽量鉄骨造の家の工法としては、軽量鉄骨軸組工法、軽量鉄骨ラーメン工法、軽量鉄骨ユニット工法（プレハブ工法）などが上げられます。
軽量鉄骨自体は、工場で大量生産された材料を使うので、精度や品質が安定して、職人の技術により左右されないため、仕上がりも一定以上の水準を保てるというメリットがあります。
デメリットは材料が規格化されていて自由設計が難しくリフォーム・増改築が困難なことです。
軽量鉄骨軸組工法
木造在来工法（木造軸組工法）と同じような考え方に基づいて作られる工法で、柱、梁、筋交い（たすきがけで強度を補う）を利用しており、ブレース構造とも呼ばれます。
軽量鉄骨ラーメン工法
筋交いを使わない柱と梁を一体化（現場で鉄骨を溶接する）した方法です。
軽量鉄骨ユニット工法（プレハブ工法）
材料を工場で溶接まで済ませてしまい、現場ではボルトやナットで組み立てていくだけの作業となるのがユニット工法です。
ユニット（パネル）を建設地に運び込むため、狭い道路では搬入が困難なために完成までに時間がかかる事と、そもそもこの工法を使えないなどのデメリットが生じる可能性もあります。
重量鉄骨造の家の工法
重量鉄骨ラーメン工法と重量鉄骨ユニット工法（プレハブ工法）がありますが単純に鉄骨の厚みが違うだけとなります。
鉄骨造の家の耐震、耐火性は？
鉄骨造といっても鉄骨だけでは耐火性は低いです。
木造のように燃えてしまうことはありませんが、鉄は熱を加えると曲がってしまいますし、雨にさらされるとサビも出てきます。
そのため、耐火被覆材や防錆処理を行なった鉄骨を使うことで、優れた耐火性、防サビ性を保ちます。
鉄骨造のデメリット
・地震等で家が揺れやすい事
・木造よりも断熱性や気密性が低い事
木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造の違いを踏まえながら、土地、間取、予算などいろいろな条件を満たすお住まい探しをされることが大事だと思います。
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2017年12月20日 | インスペクション, マンション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て
既存住宅売買かし保険という制度をご存じでしょうか。
特に中古戸建ての場合、リニュアル仲介では既存住宅売買かし保険の加入を強くお勧めしていることから、度々登場する制度です。
制度詳細はこちらから
http://www.rchukai.jp/contents/kashi.htm
今回は既存住宅売買かし保険で気を付けたいことについてご説明します。
□物件の状況によって手続きが異なる
既存住宅売買かし保険は建物の工法や取引状況によって手続きが異なります。
1）戸建てかマンションか
同じ既存住宅売買かし保険でも戸建てとマンション（専有部分）では保険商品が異なります。
検査会社によっては、戸建ては対応できてもマンションは対応できないところもあります。
＜ポイント＞
中古マンションの場合は、マンションが取り扱える検査会社に依頼することが大切です。
戸建てとマンションでは保険範囲の考え方が変わりますので、中古マンションの場合は保険内容についてよく確認した方が安心です。
2）売主が個人なのか宅建業者なのか
売主が個人の場合は、瑕疵保険法人に登録のある検査会社を通じて保険加入の手続きを行います。
売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険加入の手続きを行います。
売主が宅建業者なのに検査会社に既存住宅売買かし保険を依頼しても意味がありません。
＜ポイント＞
売主が宅建業者の場合は、売主である宅建業者が保険の手続きを行う必要があります。
取引に携わっている仲介会社に依頼して、売主である宅建業者に交渉してもらう必要があります。
3）改修工事を想定しましょう（戸建て）
既存住宅売買かし保険に加入するには検査基準に合格する必要があります。
この検査基準は主に建物の劣化状況に関する基準です。
検査に合格しなかったから保険に入れないという考え方ではなく、不合格の場合は基準を満たす改修工事を行えば良いだけです。
業界の慣習で不動産売買契約を終えてからインスペクションやかし保険の手続きを実施しようとする仲介会社が多いのですが、改修工事が懸念される物件（相応に築年数が経過した物件）は、売買契約前にインスペクションを実施して、必要な改修費用を把握することが大切です。
※事前に把握しておけば、資金計画に盛り込むことができ、改修費用もあわせて住宅ローンで資金調達することも可能です。
＜ポイント＞
中古戸建ての購入の際にはインスペクションを実施して、改修費用がどれくらいかかるのかを購入判断材料にしましょう。
4）旧耐震に注意
旧耐震の場合、耐震診断などで建物の構造性能の確認が必要となるため、注意が必要です。
戸建ての場合は必要な耐震改修を実施すれば良いのですが、マンションの場合は戸単位での耐震改修という考え方ではないため、改修工事は実施できないと考える方が現実的です。
戸建ての場合は建築年月も注意が必要です。
不動産広告などに表示されている建築年月は謄本に記載されている日付であることが多いです。
新耐震・旧耐震の区分は完成年月ではなく建築確認日で判断するため、建築確認済証や検査済証など公的に建築確認日が確認できない場合は、新耐震・旧耐震の区分が昭和56年6月ではなく、昭和58年4月にズレるので注意が必要です。
5）増築・改築履歴のある物件は耐震診断が必要です（戸建て）
既存住宅売買かし保険の手続きでは、新耐震の物件の場合、耐震診断など構造性能の確認は不要とされますが、増築・改築履歴があり、新築時から構造性能が変わっている物件は新耐震であっても耐震診断で構造性能の確認が求められるので注意が必要です。
きちんと構造性能を考慮したリフォームであれば良いのですが、リフォーム履歴が残されているケースは非常にまれで、また、構造性能を考慮しないリフォームが横行しているのも事実です。
増改築歴のある物件は改修費用が多めに必要になると見ておいた方が現実的です。
特に増築物件は、そもそも耐震診断が実施できなくなっているケースが少なくないので注意が必要です。
＜ポイント＞
増改築歴のある物件を購入する時には、売買契約前のインスペクションが不可欠です。
6）点検口がない！
既存住宅売買かし保険の検査項目に床下と小屋裏の調査があります。
従って、床下と小屋裏の点検口がなければ既存住宅売買かし保険に加入することができません。
実務でトラブルとなるのが、検査当日に点検口がないことが判明することです。
最悪の場合はその日検査員が動いた分のコストが無駄になってしまいます。
物件内見時には、床下・小屋裏の点検口の有無を確認しましょう。
＜ポイント＞
物件内見時に点検口の有無を確認しましょう。
既存住宅売買かし保険の実務で問題になるポイントについて説明いたしました。
物件や取引状況で手続きが異なることについてご理解いただけたと思います。
□中古住宅の購入時には既存住宅売買かし保険の案内をしてくれる仲介会社を選びましょう
今回説明した内容を買主が判断することは現実的ではありません。
取引に携わる仲介会社にアドバイスを求めた方が良いです。
ここで問題になるのが既存住宅売買かし保険はまだまだ始まったばかりの制度で、取り扱いに不慣れどころか、今まで1回も取り扱ったことがない業者の方が多いのが実情です。
中古住宅を安心して取引するための事業者選びの指標として、既存住宅売買かし保険を希望する意思表示をしてください。
めんどくさがらずに制度の内容や手続きについてきちんと説明してくれる事業者であれば第1関門突破です。
はぐらかされたり十分な説明が得られない場合は、事業者の見直しをお勧めします。
既存住宅売買かし保険は消費者保護の制度です。
制度を知らない、やったことがない、案内する気がない事業者は、取引の他の面でも問題を抱えている可能性が高いと判断することができます。
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