2018年5月28日 | 不動産購入, 戸建て, 新築
みなさんはどんな家を建てているの？広さと建築費の平均は？と気になりませんか。
注文住宅を建てている人は、どれくらいの広さの家に、いくら位の費用をかけているのでしょう。
住宅金融支援機構のデータによると、住宅面積の全国平均は約129.3m2、建築費は約3308万円。
地域によって平均的な広さや建築費にバラツキはありますが、約130m2（約40坪）くらいの広さの家を建てる場合、建築費に3000万円台前半の費用がかかりそうというイメージです。
販売価格が決まっている建売住宅と違い、建てる人の家にかけられる予算によって建築費の調整ができるのが注文住宅のメリットです。ハウスメーカーでも1000万円前後から建てられる家や、2000万円台、3000万円台、4000万円台など、さまざまな価格帯の住宅商品を用意しています。
「床面積100m2～120m2（30坪～40坪程度）の注文住宅で考えた場合、建築費として多いのは2000万円～3000万円台。この価格帯は住宅商品も多いボリュームゾーンです。1000万円台はさまざまな工夫で建築費を抑えた家。4000万円台以上は高級仕様な家といえます」
【1000万円台の注文住宅】シンプルな外観や間取りでコストを抑えた家
1番お金がかからない家の形とは、四角い総2階の家になります。なぜなら、総2階の家はシンプルなので、無駄な材料を出さずにつくれるからです。
材料費の単価が高い外壁材や屋根は、使う量が多いほど材料費がかさんで建築費を押し上げます。また、コの字型やL字型、中庭を建物で囲んだロの字型の家、出窓が多くあったり、外壁を凹ませてベランダを多く設けたりなど凹凸の多い外観デザインは、同じ床面積でも建物の表面積が多くなるため、材料費や足場代も高くなります。
また角が増える分、処理するための手間も必要になります。
実は角が増えるだけで１カ所１０万円から２０万円ほど変わってくると言われます。
複雑なデザインは施工の手間もかかるので人件費も増えてしまいますのでコストのかかる要素をなくした、シンプルな外観デザインで建築費を低く抑えることができたのが1000万円台の家です。
長方形や正方形で、1階と2階の床面積が同じ総2階建てで、屋根は本を伏せたような形の山形の切妻屋根や、傾斜が１面の片流れの屋根の家がコストが低いです。
あまり凝った間取りや無垢材や漆喰（しっくい）などの自然素材を多く使うことはできませんが、シンプルな空間だからこそどんなテイストの家具でも合わせやすかったり、カーテンやソファのカバーなどファブリックを変えるだけで部屋の雰囲気を違うものにできたりなどのメリットがあります。
【2000万円台の注文住宅】予算配分次第で夢が叶えられる家
2000万円台でどんな家が建てられるかは、どこにお金をかけるかによって違ってくるので一概には言えませんが、1000万円台に比べれば予算に余裕はあるため、せっかくの注文住宅なのだからと、希望を多く盛り込んでしますと予算オーバーになりがちな価格帯でもあります。予算内に収めるには最小限の希望を取り組むなど工夫をして予算配分することで夢を実現できます。
必要最低限の設備などにはお金をかけて、インテリアは廉価な家具を使うなどしてコストを抑えてみてはいかがでしょうか。
【3000万円台の注文住宅】実現したいことを叶えやすい家
全国で建てられている注文住宅の平均的な建築費用は約3308万円。3000万円台の家というのは、3000万円前半までは平均的なグレードと広さの家を建てられる価格帯、3000万円後半は平均よりも設備や建築資材のグレードをアップが可能な価格帯といえます。3000万円台なら、すべての希望は実現できなくても、好きなデザインや間取り、憧れの設備などをいくつか導入できると思います。
予算を立てる時にどこにお金をかけるのかをはっきりさせるとわかりやすくなると思います。
間取り、屋根、外壁、内壁、床材、建具、設備と大きく分けられます。
広さを求めると材料費がかさみますので少しグレードを落とす、システムキッチンやシステムバスもメーカーによって価格が違いますのでショールームなど見て自分で探してみるのもいいかもしれません。
自分たちが家の中で何を、どこを重視するかを考えることが必要になります。
予算の中でできること、できないことを選ぶことになるため、プランを決めるまでの時間がかかりますので家族で迷ったり話し合ったりする時間を通して、自分たちがどんなライフスタイルを望むのかを考えるよい機会にもなるはずです。
【4000万円台の注文住宅】さまざまなプランが実現可能な家
延床面積100m2～120m2（30坪～40坪程度）の注文住宅とすると、建築価格4000万円台は予算に余裕のある価格帯です。
家へのこだわりの希望をプランに盛り込んでいくと、4000万円以上の建築費になる傾向があります。つまり、4000万円台の家というのは、さまざまなプランが実現可能な価格帯だということです」
中庭のあるロの字型やコの字型の家など、凹凸が多く外壁面積が多くなるプランも可能です。室内の素材も施工に手間と日数がかかるためコストがかさむ漆喰などの自然素材をふんだんに使えたりします。建築費4000万円台は、予算にとらわれずにプランニングができる価格帯といえそうです。
無垢材のフローリングを使った一体感のある空間や高級感を出すなど希望にあわせたプランが可能になります。吹抜けなど施工にコストをかけるなど、またシステムキッチンやシステムバスも幅広く選択が可能になります。
建築の依頼先は、アフターフォロー体制をチェック
多くのハウスメーカーでは、手頃な予算で建てられる家からハイグレードな家まで、幅広い価格帯の住宅商品を用意している。気になるハウスメーカーに自分の予算内で建てられそうな住宅商品はないかをホームページで情報収集したり、モデルハウスや完成見学会で担当者に聞いてみるといいと思います。
では、建築の依頼先をどのハウスメーカーにするかは、価格帯のほかにどんなことに注意すればいいのでしょうか。
「ハウスメーカーを選んだ理由に『営業担当者と話が合った』『営業担当者が親切だった』という声をよく聞きます。しかし、人柄や相性だけでなく、家づくりにどんな知識を持っているか、プロとしての視点でアドバイスをしてくれる人かを重視するべきです。ハウスメーカーは営業と設計は違う人が担当することが多いので、営業担当者が家づくりに精通していなければ、施主からの希望がその家族に合っていないプランであってもそのまま通してしまい、暮らしにくい家が完成してしまう可能性もあります。また、家を建てたあとのアフターフォロー体制をよくチェックすることも大切です。ハウスメーカーの営業担当者は、転勤や異動で家を建てたエリアを離れることもあります。後任の担当者の対応がそれまでと違ってトラブルになることもあります。会社として引き渡し後のメンテナンスや点検、対応などが整備されていると安心です」
マイホームを取得するまでにはいろいろな問題がでできますので、わからない事がありましたら御相談だけでも遠慮なくカザールホームに御連絡下さい。
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2018年5月22日 | news, マンション, 不動産購入, 戸建て, 空き家, 立地, 資産価値
最近こんな話題ばっかり拾っているような気がします。それだけ問題が顕在化しているということでしょうか。これから家を買う方にとっては大切なニュースなので、ぜひ参考にしてください。
※参考
「夢のニュータウン」は新たな夢を見るか
http://blogs.itmedia.co.jp/showbiz/2018/05/post_1715.html
記事は各地に点在するニュータウンが今後危ういのではないか？というものです。
そもそもニュータウンとは何でしょうか？ウィキペディアによるとニュータウンの定義は下記になるようです。
※参考
日本のニュータウン
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%81%AE%E3%83%8B%E3%83%A5%E3%83%BC%E3%82%BF%E3%82%A6%E3%83%B3
日本におけるニュータウンの定義について、国土交通省は「1955年度（昭和30年度）以降に着手された事業」「計画戸数1,000戸以上又は計画人口3,000人以上の増加を計画した事業で、地区面積16ha以上のもの」「郊外での開発事業（事業開始時に人口集中地区（DID）外であった事業）」の条件を満たす住宅地として開発された地域をニュータウンと定義している
高度成長期、人口増加に伴う住宅不足を解消するために、郊外に新設された住宅団地。ベッドタウンとも呼ばれます。
しかし、これからの人口減・家余り時代では、人々はより都市中心部に住居を求め、あえて郊外の住宅団地を選択する能動的な理由がありません。（いわゆる田舎暮らしは別テーマとします）
初めの記事にもありますが、多くの住宅団地は最寄駅からバス便であることが多いです。坂のある街なんかだとバスの存在は死活問題だったりします。
しかし、同じ時期に供給された家が集まる住宅団地に家を持つ人も、同じようなタイミングで高齢化が進んでおり、住宅団地の空き家問題が顕在化しています。（長期にわたって供給された住宅団地もあるので、ニュータウン＝空き家ではありません）
人が減り、高齢化が進んだ街からやがてバスも撤退してしまいます。こうして陸の孤島が各地に生まれるのではないかというのが「ニュータウンの将来やばい説」です。
車があるから大丈夫、ではなく、車がなくても困らない街選びが大切です。ニュータウン問題は先人による負の遺産です。行政としては解決しなければならない重要な課題ですが、これから家を買う消費者がその問題にあえて巻き込まれる必要はありません。
これまで以上に家選びではなく、土地選びが重要となる時代です。上物の善し悪しに惑わされずに、将来に渡って人が集まる街を冷静に選択したいと思います。
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2018年5月20日 | news, 不動産購入, 戸建て, 資産価値
無印良品がつくる家をご存知ですか？
無印良品の家は「木の家」、「窓の家」、「縦の家」などテーマがあり
家を飾りたてる豪華な仕様や、個性を主張する装飾はなく、静かに佇む外観が特長です。
詳しくは下記を参考にして下さい。
無印良品の家
https://www.muji.net/ie/hatsuie/feature/kouza_180428.html
このようによく耳にするハウスメーカーではない会社も独自の工法を使い住宅を建てております。
住宅の工法は様々な種類があります。
在来工法、ツーバイフォー工法、プレハブ工法、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、ログハウスなどですがそれぞれに特長がありますので自分の好みに合う家を探すのは大変ですので、困ったときには専門家に相談することをおすすめ致します。
住宅の購入の際にはどのような工法で建ててあるのか、それによって将来部屋の用途の変更はできるのか、また耐震性や動線などの使い勝手や 価格など気になる事は専門家にお聞き下さい。
リニュアル仲介では家を買うなら知っておきたい情報セミナーを行っております。
関西でも開催しておりますので、ぜひお問合せ下さい。
2018年5月2日 | インテリア, リノベーション, リフォーム, 戸建て
リビングをもっと広く使いたいと思っている方はバルコニーもリビングのように活用してみてはいかがでしょうか。
来客が多い家はもっと広いリビングがほしいと思うことがあると思います。
せっかく広いバルコニーがあっても、洗濯物を干すだけであったり、室内に置ききれない物のストック場所だったりするとさみしいものです。
そこで「アウターリビング」というバルコニーの有効活用をご紹介します。
アウターリビングとは直訳すると「外側のリビング」という意味です。外にあるバルコニーやベランダもリビング感覚で使いましょう。
バルコニーの床を室内と同じ感じの床材にすると、リビングが広く見えます。窓を開けておけば、バルコニーもリビングの一部のように感じることになります。
ガーデニングを楽しんだり、天気のいい日は外で朝食を食べたり、お客さんを呼んでバーベキューなんかをするのもいいでしょう。
またバルコニーと室内で段差がある場合は、バルコニーにウッドデッキなどを敷くなどして段差をなくすと、リビングとの一体感をより感じることができます。
バルコニーをアウターリビングとして使う時、ぜひお勧めしたいのが、シェードやブラインドをつけることです。
外からの目隠しにもなりますす、プライバシーを守ることもできます。
それでいて光や風は通してくれるので、夏の日差しを防ぐこともできます。
冬はシェードを開けて光を取り込んでみてもいいでしょう。
このようなシェードがあればバルコニーで読書をしたり、ティータイムを楽しむ時にも、ほどよく光と視線を遮ってくれて心地よいひと時が過ごせます。
色々な楽しみ方ができ、毎日の生活が豊かになるような気がします。
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2018年3月1日 | お金, 不動産購入, 戸建て, 相続, 税金, 資金計画
突然ではありますが、表題の小規模宅地等の特例制度をご存知でしょうか？
現在、マイホームを持つことで大幅な節税対策が図れる事を把握されている方も多いのではないでしょうか？！なかでも住宅ローン減税は良く知られていますが、実は二世帯住宅の場合は特例によって節税につながることもあるようです。今回はそのポイントについて記述したいと思います。
そもそも小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合には、80％又は50％まで評価額を減額してあげますよという特例です。例えば、被相続人の自宅の敷地の相続税評価額が1億円だったとします。この土地につき小規模宅地等の特例を適用すると2,000万円の評価で相続税を計算することが出来るのです。
被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地は、相続人の生活基盤となる非常に重要な財産であり、このような財産にフルで相続税をかけてしまうと相続後の相続人の生活を脅かす可能性もあるため、このような大幅に評価額を減額できる特例措置が設けられているわけです。
さらに、家の造りに対する要件が現在は緩和されているのも大きいようです。
以前は、その土地に建つ建物の1階が親で2階が子、そして玄関が別の二世帯住宅は家の中が行き来できないので別の建物とみなされ、特例の適用が認められませんでしたが、2014年以降は、家の中で行き来できなくても一つの建物としてみなされるようになり、特例がうけられるようになりました。ただし、1階が親名義、2階が子名義の区分登記だと、別の建物としてみなされてしまいますので注意が必要です。
また、小規模宅地等の特例を受ける際にはいくつか注意点があります。
特例を受けるには対象となる自宅や土地が相続税の申告期限（被相続人の死亡から10カ月以内）までに、法定相続人全員が遺産分割について合意している必要があります。もし親の死後に相続でもめて時間がかかると、特例を受けられないこともございます。そのため、生前に遺言書もしくは遺産分割協議書を作っておくことがおススメのようです。
また、実際にそこに同居していたという事実は必須であり、特例を受けられるのは“その土地に建つ家に、亡くなった親と同居していた子”に限定されます。
この同居というのは、ただ住民票がそこにあるだけでは認められません。たとえば、二世帯住宅にしたもののライフスタイルの変化で引越しをしたとします。そうすると、相続時に税務署は『一緒に住んでいない』と判断し、特例は受けられません。具体的には、その家から学校や会社へ行っている、光熱費の明細がその家に届いているなど、その家で生活してきた実態が求められますので、この点でも注意が必要です。
小規模宅地等の特例は相続税の負担を減らす効果があるものの、その適用条件や範囲は細かく内容も複雑です。
これから共働きで親と一緒に生活し、子供の面倒や家事を分担したりする家族が増えてくと言われます。また、高齢化の問題で親の老後の生活を考えている方も居るようです。いずれにせよ、二世帯住宅を建て、一緒に住む事で生活費を抑えた生活も可能になる為、今回の小規模宅地等の特例制度も知っているのと知らないのでは大きな違いにつながりそうです。
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2018年2月18日 | マンション, 不動産購入, 戸建て
見方がわかると入ってくる情報量が一気に増えるものです。
「駅徒歩●分！日辺り良好」など、不動産広告は、ついキャッチコピーに目を奪われがちですが、購入を検討するにあたっては広告の端のほうに細かく書かれた物件概要に必ず目を通す必要があります。
物件概要には、その土地の価格をはじめ施設負担金、都市計画規制や私道負担の要件など、不動産に関する重要な事項が記載されています。したがって、この物件概要にきちんと目を通せば、おおよその土地の条件は認識できる事になります。
広告表示にはいくつかの決まりごとがあります。
たとえば、徒歩による所要時間は、道路距離80ｍを1分間として計算しなければなりません。
このとき、1分未満の端数は切り上げとなります。また、面積については㎡単位で水平投影面積で表示し、1㎡未満は切り捨て出来るが、四捨五入や切り上げは出来ません。さらに、不動産広告で「新築」と言えるのは建築後1年未満であり、かつ未使用であるという意味で用いなければなりません。
建築基準法第42条に規定する道路に2ｍ以上接していない土地については、「建築不可」と表示しなければありません。
また、42条2項道路に接している土地については、「みなし道路」に接する旨を表示する必要があります。
さらに、古家等が存在する土地であれば、「売地。ただし古家あり」と表示、都市計画道路内の土地であれば、その旨を、明瞭に表示しなければありません。その他、土地面積に私道負担が含まれているかどうか、地目、水道、ガスなどの主要な事柄については、すべてこの物件概要に記載しなければならない決まりとなっています。
なお、広告にあたっては、「絶対」、「万全」等の全く欠けるところがないことを意味する用語や、「格安」、「安値」など、価格が著しく安いという印象を与える用語、「最高」、「極」など、最上級を意味する用語、「日本一」「業界一」などの用語も根拠がない場合には使ってはいけない事になったます。
不動産購入の時に必ず見る広告にも、注意点や決まり事があります。
効率よく家さがしをするには、まずは広告の見方を知る事が重要ですね。
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2018年2月14日 | お金, 戸建て, 相続, 資産価値, 資金計画
親の土地に子世帯が戸建住宅を新築する場合、安易に土地を親の所有から子の所有に名義変更することは、危険です。名義変更をすると親から子へ土地の贈与とみなされ、贈与税が課税されます。
そこで、子に名義変更したい場合には、「相続時精算課税」を選択する方法があります。
相続時精算課税を選択すると、相続税評価格が2,500万円までの土地の贈与は非課税となります。ただし、2,500万円を超えた部分については、一律20％贈与税が課されます。
また、相続時には相続財産に加算されるので、他の財産も含めた十分な検討が必要になります。尚、支払った贈与税額は相続税から控除されます。
また、土地の名義を変更するのではなく、親から土地を賃借する方法（「使用貸借」）もあります。
通常の賃貸借の場合には、借主は地主に「地代」を払いますが、親の土地に子供が家を建てる場合、子が親へ地代や権利金を支払う必要は必ずしもありません。このように、地代も権利金も支払うことなく土地を借りることを「土地の使用貸借」と言います。
使用貸借では、土地を使用する権利の価格は、０円として取り扱われるので、親の所有している土地を無償で借りて、子の名義の建物を建設しても贈与税はかかりません。
但し、使用貸借されている土地は、将来、親から子に相続される時に相続税の対象となります。その際の土地の価格は貸宅地ではなく、「更地」として評価されます。すなわち、相続財産の計算では、通常、他人に貸している土地（貸宅地）は評価減となりますが、使用貸借では更地としての評価になるため、高い評価格となってしまいますので注意が必要です。
また、子が親に権利金を払わずに地代だけを支払う場合、親から子に借地権の権利金総額の贈与があったものとみなされ、贈与税がかかります。したがって、親子間の土地の貸借では、地代を支払うよりは使用貸借にしておいた方が良いです。
なお、使用貸借でも土地の固定資産税相当額程度のお支払いであれば、使用貸借の範囲として認められることが多く、土地の固定資産税程度は、子が負担しても贈与税の問題は発生しません。
より詳細な内容をお知りになりたい方は、安心できる税理士さんも御紹介できますのでお気軽にご相談下さいね。
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2018年2月13日 | インスペクション, 地盤, 建物検査, 戸建て, 構造, 立地
軟弱地盤が判明した場合、どういう工事をすれば良いのか？？
地盤調査により、軟弱地盤であることが判明した場合には、地盤補強工事の工法には、大きく分けて、表層改良工法、柱状改良工法、小口径鋼管杭工法の3種類があります。
それぞれの工法の特徴をよく理解し、対象地の地盤条件や敷地条件、近隣への影響等を考慮して、適切な工法を選択しなければなりません。
表層改良工法は、軟弱地盤の土と固化剤を混合し、固化させて地盤を強化する工法です。軟弱地盤がそれほど深くなく、2ｍくらいまでの場合に採用されます。
柱状改良工法は、セメント系固化剤を軟弱地盤に注入しながらかき混ぜて柱状に固める工法で、一般に、軟弱地盤が2ｍ超8ｍくらいまでの場合に採用されます。この工法は、低騒音・低振動なので、近隣への迷惑が少ない工法といえます。
小口径鋼管杭工法は、小口径鋼管杭を支持層まで打ち込んで建物を支える工法です。柱状改良工法で対応できない
場合に採用されます。また、この工法は、機械の選択によって、狭小地の場合も対応できます。
基礎とは、建物全体を安全に支えるための下部構造のことです。地盤調査で明らかになった支持地盤の地耐力によって、基礎の形状が決められます。
住宅の基礎には、主として、布基礎（連続フーチング基礎）、ベタ基礎、杭基礎の2種類があります。
布基礎は、壁面に沿って連続して帯状に設けられる基礎です。他の工法に比べて工事費が安く、良好地盤で採用されます。ベタ基礎は、床下全面をコンクリートで覆った基礎です。布基礎に比べて耐久性、耐震性が高く、構造的に強いため、不同沈下に有効です。
最近はベタ基礎の住宅がほとんどとなってます。なお、布基礎やベタ基礎については、地盤が軟弱な場合にはあらかじめ地盤補強工事を行います。
杭基礎は、軟弱地盤の下にある固い支持地盤まで杭を打ち建物を支える基礎です。
浅い基礎では建物を支えられないような非常に軟弱な地盤の場合に採用されます。
工法などは詳しく調べる必要はないかもしれませんが、どういったものがあるのか知っておくと、住宅購入の際には役に立つかもしれませんね。
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2018年2月5日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 性能向上, 戸建て, 耐震補強, 耐震診断
中古木造住宅の購入には、 建築士による建物インスペクションが欠かせません。
馴染みのあるエリアでの住宅購入を検討していたAさんの目に留まったのは、築22年の木造住宅でした。
昭和56年6月以降の「新耐震」と言われる時期の建物ではあるものの中古住宅の購入ということもあり、住宅の性能について多少の不安を感じていたAさんは、本物件を購入するに当たって建築士による建物インスペクションを実施して住宅性能を確認することにしました。
建築士による建物インスペクションの結果、床下に漏水が原因とみられる腐朽が見つかり、また、外壁に構造に影響を及ぼす可能性のあるひび割れが発見されました。
耐震診断の結果は「0.84」。
築20年を超える木造住宅のため、そのままでは住宅ローン減税の対象となりません。
今回の物件のように、たとえ「新耐震」の建物でも耐震基準を満たしていないケースは多くあり、リニュアル仲介では今の耐震基準となった平成12年5月までに建築された木造住宅を購入する場合は、建築士による建物インスペクションで耐震診断を行うことをお勧めしています。
ただ、耐震基準を若干下回るものの、１ヶ所の壁補強と床下や外壁などの劣化改修を行う程度で、それほど費用を掛けずに耐震基準を満たすことができるとわかりました。
Aさんは耐震改修に加え、指摘された劣化箇所の改善工事を行い、また、建物性能の維持・保全のために屋根・外壁の塗装工事も行うことにしました。
中古住宅購入では引渡しを受けた後の雨漏れなどの不具合が懸念されますが、劣化改修工事を実施したことで、引渡しから最長5年間、最大1000万円の既存住宅売買瑕疵保険に加入することも可能になりました。
さらに築年相応の使用感があったお風呂やトイレ、キッチンなどの住宅設備も最新のものへ一新。
気持ち良い住空間に大満足のAさんです。
住宅ローン減税も対象となり（最大200万円控除）、さらに5年間の既存住宅売買瑕疵保険に加入することもでき、安心して暮らせる理想の我が家を実現できました。
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2018年2月3日 | マンション, 不動産購入, 戸建て, 登記, 相続, 空き家
各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。
空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。
戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。
相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。
問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。
立地もよく、解体して更地にすれば売れる！という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。
また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同（数十人）のハンコが必要！などというケースもあります。
連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。
建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。
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