2018年5月17日 | お金, 共有, 登記, 相続, 税金
最近話題となっている「空地・空き家」問題の解消を目指して、「相続登記の免税措置」が設けられました。
この制度は、祖父母や曾祖父母など二世代以上前の所有者の登記名義になってしまっている場合に、一旦その中間者の名義にする分の登記費用については免税にします、というものです。
いわゆる「数次相続」を解消するための手段になります。
相続登記をしないで放置をしていると、相続人がネズミ算のように増えていき、書類の収集や連絡のやり取りが事実上不可能になってしまっているケースがあります。
また、そのような場合にも、曾祖父の名義から祖父の名義に変えて、さらに祖父から父親の名義に変えて、やっと自分の名義に変更と、いくつもの手続きが必要となってしまい、その分費用もかかってしまう、というネックがありました。
今回の制度は、その途中にかかる費用については、免税にしようというものです。
ただし、この免税措置は時限立法となっており、「平成33年3月31日まで」に登記の手続きをするものに限られます。
不動産の売却などの処分には、登記の名義をきちんと現在の所有者名義に変更する必要があります。
不動産が「空地・空き家」となってしまう原因のひとつが、相続登記をせずに放置され、名義変更ができていないことと言われています。
もし、ご実家や利用していない土地で処分を考えている不動産をお持ちでしたら、売却査定はもちろんのこと、そもそも売却手続きを進められるかも含め、カザールホームにぜひ一度ご相談ください。
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2018年4月26日 | 不動産購入, 土地, 登記
不動産登記は、土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしています。
登記記録には表題部と権利部があり、土地は1個ごとに、建物は1個ごとに区分して作成されています。
表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目（土地の面積）などが、建物の場合には、所在・地番・家屋番号・構造・床面積などが記録されています。
権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されています。
甲区には、その不動産の所有者に関する事項は記録されており、過去から現在までの所有者や、いつ、どんな原因で所有者が移転したのかが順を追ってわかるようになってます。一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産についての所有者以外の権利に関する事項が記載されていますが、所有者以外の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。
登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書といいます。これらの書面は、所定の請求書を登記所に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧が出来ます。
なお、登記事項証明書は、以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものです。
土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認する事が大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数年間に何度も売却されているような問題のある土地・建物かどうか、などはすべて登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する登記は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意してくださいね。
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2018年4月19日 | 不動産購入, 登記
売買契約が無事に終了し、代金の授受が終わると、買主の土地所有権を保全するために、登記を行う必要があります。
売主と買主との間で売買契約が交わされた場合、登記しなくても、売主と買主の間では、この売買契約は法律上有効となります。しかし、買主は売買によって売主から土地を取得したことを登記しなければ、法律上、売主以外の第三者に対して自分が所有者であることを主張することが出来ません。
したがって、こうした事態を避けるために、買主は代金の支払い後遅滞なく、登記所に所有権移転登記の申請をする必要があります。
具体的には、売買代金から手付金を差し引いた残代金を支払う時に、売主から所有権移転登記をしてもらうことになり、その登記手続きは通常、司法書士に依頼します。
残代金支払いの際には、司法書士に立ち会ってもらい、権利証や印鑑証明書等、所有権移転登記に必要な書類が売主から司法書士に手渡されたことを確認してから、残代金を支払うことが大切です。
登記の申請をするためには、必要な事項を記載した申請書とその添付書類を登記所に提出しなければなりません。申請書は、自分で作成して提出することも出来ますが、所有権移転や保存等の権利の登記の申請書については、通常は司法書士に依頼する事になります。
また、建物を新築した場合に必要な表題登記については土地家屋調査士に依頼するのが通常です。表題登記には登録免許税はかかりませんが、新築後1ヶ月以内には表題登記をしなければなりません。
登記手続きが完了しますと、登記識別情報を受け取ることになります。これは、以前の権利証にあたるもので、12桁の番号が記載されています。番号の部分に目隠しシールが貼られていたり、袋とじになっている登記識別情報は、次に登記をする際に必要な書類なので、シールをはがしたり、袋とじを開けたりせずに大切に保管しておかなければなりません。
なお、きちんと登記されているかどうかを確認するため、登記手続き完了後に登記事項証明書を取っておくと良いかと思います。
普段目にする事のない書類ですので、いざ契約となっても司法書士へお願いする事になりますが、何の為に必要なのかという事を知っていると書類の内容も自ずとわかってくるものかと思います。
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2018年4月13日 | 不動産購入, 登記
個人には戸籍があり、その祖先を辿ることができますが、土地についても同じようにその系譜を辿ることができます。
不動産の登記簿（登記記録）の「表題部」という箇所に「原因及びその日付」という欄があります。
ここに、その土地の来歴が記載されています。
「１７番１１から分筆」と記載されています。
この土地は現在「１７番１３」という土地ですが、もともとは「１７番１１」の土地だったところ、切り分けられてできた土地ということがわかります。
また、地目についても変更されていることがわかりますね（もともとは畑でした）。
2.合筆
「５２７番１２、５２７番３９を合筆」とあります。
この土地は「５２７番１」という土地なのですが、このときに５２７番１２と５２７番３９の土地と合体して１つの土地になったことがわかります。
また、改めて面積を測ったところ、間違っていたことがわかったので「錯誤」があったとして面積が修正されています。20㎡近くも小さくなってしまっています。
3.区画整理
この記載があると、この一帯で区画整理事業が行われ、新しく地番が振られたことがわかります。
区画整理が行われた場合には、もともと存在していた場所とは全く違う場所になっていることもありますので、まるで生まれ変わったようなイメージでしょうか。
4.尺貫法
こちらは今では珍しい「尺貫法（＝坪）」表示の記載が残っている登記簿です。
面積の横に「〇旧」の文字があります。
こちらがあると尺貫法の表記ということになります。
現在ではすべてメートル法での表記になっていますので、珍しい謄本ですね。
ちなみにそれぞれ「1畝（せ）」「1反（たん）」「１町（ちょう）」と読みます。
これらの情報をひとつひとつ辿っていくと、元は何番の土地で、どれくらいの広さだったのか、もともとは宅地だったのか畑だったのか等を調べることができます。
普段あまり気にすることはないと思いますが、不動産購入の際にはその土地の来歴に思いを馳せてみてはいかがでしょう。
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2018年4月3日 | 登記
マイナンバー法が施行され、個人にはそれぞれマイナンバーが付番されています。
出生届を市区町村に提出すると、マイナンバー通知が発行されますね。
同じように、不動産にも個人の「マイナンバー」のようなものが付番されているのです。
ご存じでしたか？
不動産の場合には「不動産番号」といい、13桁の番号が付番されています。
不動産番号の前４桁は、管轄する法務局の番号になっています。
後に続く９桁がその不動産の固有番号となります。
法務局で謄本を取得する際に「住所」を記載してしまうと、「地番を書いてください」と指摘されることがありますが、不動産番号で特定すれば細かい所在や地番などの記載が不要になります。
便利といえば便利なのですが、そもそも不動産番号を覚えていられませんね。
個人のマイナンバーについても思ったほど普及していないようですが、不動産番号についても普及しているように感じません。
行政側の情報管理としては楽になっているのかもしれませんが、利用する民間のサイドでももう少しメリットのある制度となっていけばと願っています。
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2018年3月26日 | 不動産購入, 共有, 持分, 登記, 税金
不動産を購入するためには多額の資金を用意しなければなりません。不足する資金は借入れに頼ることになります。一人で購入することが困難な場合や、夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい場合には、夫婦など共同で購入する場合も昨今は数多く見受けられます。
「持分」とは、その不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。
資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦２分の１ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されますので注意が必要です。
では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか。
■不動産持分の決め方（登記の割合）
「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めることが大原則です。
つまり、その「出資割合」に応じて、持分を決めるということです。
出資割合と異なった持分にした場合、夫婦間といえども「贈与」とみなされ、贈与税が課せられることがあります。
その人の出資の割合＝ その人の出した資金（借入金を含む）÷その不動産の購入代金
■不動産購入時の資金
不動産の持分を決める際の「不動産購入代金＝取得費」に含められるもの
（代表的なものは以下のものです。）
※引っ越し代金や、火災保険料などはは不動産購入代金にあたりませんので注意ください。
■ケーススタディ
単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかでほぼ決まります。
（例）
物件価格（4,680万）＋ 諸経費（約.320万）＝概算5,000万
それを仮に下記のようにそれぞれ負担した場合、
・夫 ローン3,000万 現金300万 ＝合計3,300万・・① 負担
・妻 ローン1,500万 現金200万 ＝合計1,700万・・② 負担
それぞれの出費割合は、
・夫 ①÷5,000万 ＝約66％
・妻 ②÷5,000万 ＝約34％
→持ち分としては、
・夫 ３分の２ 妻３分の１
・夫 50分の33 妻50分の17 ・・等
※持分の言い方としては、
（例）半分の場合⇒「2分の１」でも、「４分の２」でも、「１００分の５０」でもかまいません。
数万～数十万円の誤差については
贈与税の基礎控除１１０万分がございますので、その範囲内であれば、多少ずれても問題はございません。
※より詳細な内容を確認したい場合は、安心できる税理士を御紹介致しますのでカザールホームにお尋ねください。
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2018年3月22日 | 不動産購入, 登記
どこに注目するべきか確認しておきましょう。
不動産登記は、土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般的に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしております。
登記記録には、表題部と権利部があり、土地は1筆ごとに、建物は1個ごとに区分して作成されています。
表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目（土地の現況）・地積（土地の面積）などが、建物の場合には、所在・家屋番号・種類・構造・床面積などが記録されています。
権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されてます。
甲区には、その不動産の所有者に関する事項が記録されており、過去から現在までの所有者や、いつ、どんな原因で所有権が移転したのかが順を追ってわかるようになっております。
一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産の権利に関する事項が記録されていますが、所有権の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。
登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書といいます。これらの書面は、所定の請求書を法務局に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧が出来ます。
なお、登記事項証明書は、以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものとなります。
土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認することが大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数年前に何度も売却されているような問題のある土地かどうか、などは全て登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する記録は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意しなければなりませんので、お気を付けください。
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2018年2月3日 | マンション, 不動産購入, 戸建て, 登記, 相続, 空き家
各方面で、「空き家問題」が大きく取り上げられています。
空き家が増える原因として、人口減と家余りという状況もありますが、同時に「売れない家」になってしまっている、という状況もあります。
戸建てやマンションなど、不動産を売却する場合には、実際の売主と登記されている名義人が同一でなければなりません。
相続の手続きをしていない、売主本人が認知症で契約ができない、などという場合ですと、そのままでは売却ができません。
問題となっている空き家には、相続手続きがされずに放っておかれ、誰の所有物かわからなくなっている、という物件もあります。
立地もよく、解体して更地にすれば売れる！という物件なのに、相続手続きがされておらず、誰に話をしたら良いのかわからない、というケースもあります。
また、曾祖父の名義のままになっており、相続手続きをするためには、曾孫一同（数十人）のハンコが必要！などというケースもあります。
連絡もとったことがない親族や、行方不明の親族などが出てきてしまうと、どうしようもなくなってしまいますね。
建物の構造や外壁などの物理的なメンテナンスも必要ですが、登記簿の名義変更もあまり放置しすぎないように気を付けましょう。
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