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周辺環境調査を自分で行う方法

2017年12月8日 | 不動産購入, 立地, 資産価値

まずは、お住まい探しをする場合、土地や建物をネットで検索する人が多いと思いますがネットで周辺環境チェックシートと検索するとさまざまなチェックシートのテンプレートが出てきます。これらをつかって物件の絞込みの参考にしてみてはいかがでしょうか。

チェックシートの内容として交通利便性・生活利便施設等・住環境などが記載されているものを選んでください。

・交通利便性は最低限でも最寄駅までの時間、実際に通勤時間帯で現地から行ってみるとよいと思います。本当に通勤可能かがわかります。

・生活利便施設等については買い物の利便性、金融機関の利便性、行政機関の利便性、医療施設の利便性、保育・教育環境など調べる必要があります。

・住環境では、騒音、大気汚染・悪臭の有無・緑地環境・防犯・防災面から見た安全性などを把握することが大切です。

周辺環境の調査は実際周辺地域を歩いてみて直接目で確認することが大切です。

周辺環境が把握できればお住まい探しの参考になると思います。

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家を買おうと思った時、最初にやるべきポイントと5つの行動手順

2017年12月7日 | お金, 不動産購入, 立地

今回はリニュアル仲介本部でのお話です

家を買おうかなと思ったら、あなたはまず何から始めますか？

先日お会いしました34歳のA様は、

二人目の子供が産まれ、今の間取りでは手狭になったのをきっかけに住宅購入を検討され始めました。

そんなA様がリニュアル仲介を知る前に、経験された実例を見てみましょう！

【A様が最初に考えたこと】

・家を買ったら月々どのぐらいの負担になるんだろう？

・そもそも自分は住宅ローンを組めるのだろうか・・、どのぐらい借りれるのか・・？

・出来たら今の家賃負担と変わらないぐらいの支払いで購入出来たら理想だけど・・

・そもそも家は何を基準にどう選べばいいんだろう？

・高い買い物だから失敗したくないよなぁ

・いったい何から始めればいいんだ？

・・・・等、いろいろ疑問が生じてくる・・

【A様が最初に行動したこと】

とりあえず今の住んでいる周辺の住宅って買ったらどのぐらいするんだろう？

「SUUMO 」などの不動産ポータルサイトで自宅周辺の不動産を探してみました。

→70㎡の3LDKで4,880万　『意外とするんだなぁ・・。』

ポータルサイトでこの物件を購入した場合、変動金利（最大優遇金利）で月々132,700円です

これに管理費・修繕積立金の合計27,500円のランニングコスト

合計で約16万円

『ちょっと毎月の支払いが重たい・・』

『毎月の支払い額をもう少し抑えたいから、4500万円ぐらいまでで他にいい物件はないかな?』

ポータルサイトで、さらに検索。

→駅13分と少し距離があるけど築年数もまだ5年と浅いし・・これがいいのでは・・

頭で考えていてもよくわからないから、とりあえず一度見に行ってみよう！と思い

物件情報を載せている不動産会社に問い合わせをして内見をしてみました。

【内見してみたら】

実際に見に行ってみると、今の賃貸より広くて快適、間取りも陽当たりも悪くない。

ディスポーザーなどの最新の設備も入っている！

月々の管理費や修繕積立金のランニングも16,850円と安い。

妻も喜んでいるし、意外と良いかもしれない！

（内心盛り上がる・・。）

A様（でもまだ見始めたばかりだからなぁ・・。他にも良いのがあるかもしれない。）

営業マン「他の人も検討しているので、早く決めないと無くなりますよ！」

A様（確かに悪くはなさそうだが、本日初めてみたばかりなので、すぐに決めれないよ・・。）

営業マン「南向きで陽当たりも良く希少性があり、いい物件です！バスに乗れば約6分で駅まで行けます。どうですか。月々にしますと、〇〇円ぐらいの支払いで・・」

A様（確かに買えない金額でもないが、不動産の営業マンはいいことしか言わない。そもそも駅から上り坂で13分の物件ってどうなんだ？この価格は妥当なのか、高いのか・・良くわからない）

その日は営業マンを何とか振り切って家に帰ったが、翌日すぐに電話が掛かってくる。

営業マン「先日の物件はいかがでしょうか？早くご決断頂かないと買えなくなってしまいます。」

まだよくわからないのにしつこく勧められ、こちらの事情を汲み取ってくれない営業マンがだんだん嫌になり、不動産業者に対して不信な感情が徐々に芽生えてきた・・

これはA様が特別な経験をしたのではありません。

数々のお客様を見て来て、このような経験をされているお客様は意外と多いのです。

なぜ、こうなってしまうのでしょうか・・？

決してあなたが悪いわけではありません。

最初に何をすればいいのか分からないので、ほとんどの方が、ネットで物件情報をみてとりあえずその物件を見に行ってみるのですが、そこで待ち構えている営業マンは売るのが仕事なので当然勧めてくるのです。

問題は、住宅購入を「賃貸を探す」時と同じような感覚で、計画なくとりあえず最初に「物件を探し見にいってしまう」その事が原因なのです。

■最初に物件を見始めると、どういうリスクがあるのか？

・購入の判断基準がないため、広さ・間取り・見た目の雰囲気とご予算で購入を決定しまいがち

→自分の都合の良いエリアや学区内から見始めるため、不動産の資産価値とは無縁な購入判断になり、将来の値下がりリスクを知ることなく購入

→計画性がないので、将来の売却するときに、リセールバリューに影響します。

・ネットから物件の問い合わせを受けた不動産営業マンは基本的に売るのが仕事

→初めてお会いするお客様の諸事情は知らないため、買えるか買えないかとお金の話になりがち。初めて会うので信頼関係がなく、その場で具体的な相談も出来ない。

■では、どうすればよいのでしょうか？

闇雲に物件を見に行くのではなく、

まずは、最初に「家の買い方」をきちんと学ぶ事が重要です。

そして、あなたの事を真剣に考えてくれる不動産会社を探し、プロに相談して今後の方向を決めていく事です。

★【家探し、お勧めの手順】★

―――――――――――――――――――

1.家の買い方を学ぶ

2.きちんと相談に乗ってくれる買主目線の不動産会社を探す。

3.一緒に資金計画をたてる

4.狙っていくエリアを定める

5.具体的な物件を見ていく

―――――――――――――――――――

必ずしも上記順序でないと失敗するという事ではありませんが、特に1と2が重要です。

この手順をきちんと踏むことにより、より賢い住宅購入の近道となるでしょう。

今回は最初の「家の買い方を学ぶ」について、もう少し詳しく述べたいと思います。

■家の買い方について、どんなことを知っておくとよいでしょうか

例えば・・・

・今後の人口減家余りの時代に家を買う時の注意点

・どんな基準で家を選べばよいか

・買わない方がよいエリアや物件とは

・不動産業界の仕組み

・どういう不動産会社を選べば良いのか

・住宅ローン選ぶ基準は

・知らないと損する減税制度とは

・不動産購入の手続きの流れ

など挙げたらキリがないですが、大きく分けると次の４点です。

①家を購入することに対しての捉え方・考え方

②物件の選び方・見極め方

③住宅ローンを含むお金に関する知識

④購入手続きの流れ

■では、実際にどのように「家の買い方」を学べばよいのでしょうか。

いろんな方法はありますが、選択肢は大きく分けて２つの方法があります。

一つ目の選択肢は、

かたっぱしから情報をかき集めて読んで自分やってみるという方法です。

今や大きめの本屋に行くと不動産にまつわるたくさんの本がズラリと並んでいます。

家を買うためのノウハウ本がいくつか出ているため、ある程度独学で勉強出来るのです・・。

またインターネットで検索してみても家購入のための膨大な情報が出てきます。

その気になれば、時間をかけて、本を数冊読んだり、ネットでくまなく調べ勉強すればそれなりの知識が身につくでしょう！

２つ目の選択肢は我々プロにならう方法です。

独学でも学べるかもしれませんが、我々はこれを毎日の業としているため

・どういった物件が良くて、どういった物件を避けるべきか

・どういった立地が良くて、どういった立地は避けるべきか、危険か

・どういった物件のリセールバリューが高いか

・どういった手順で探せば失敗しないか

こういったことについて我々は当然熟知しているのです。

そこでリニュアル仲介では、家を購入するうえで必要な考え方・知識・手順などを分かりやすくセミナーで体系的にお伝えしております。

セミナーでは、家を購入するなら知っておきたい情報が満載です。

特に「不動産の資産価値」の重点にお伝えします。

これから人口減、家余りの時代になります。

そんな時代に家を購入する場合に見落としてはいけない重要なポイント・考え方をお伝えし、具体的に何をしたらよいかをお伝えしていきます。

このセミナーは延べ２５０回以上開催しており、ご参加頂きましたお客様の満足度の高いセミナーです。

セミナーに参加されたお客様の声

http://www.rchukai.jp/semi/voice/

セミナーの詳細・お申し込みはこちらから

http://www.rchukai.com/seminar

独学でも学べるかもしれませんが、わざわざ時間と労力をかけずに、我々が体系的にわかりやすくお伝えしているセミナーにご参加頂き、最初の一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

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地震対策で最も手っ取り早く確実な方法とは？

2017年12月5日 | 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 立地, 築年数, 耐震補強, 耐震診断

日本は地震大国です。来るかどうかわからないではなく、いつか必ず大地震が発生することを前提に準備が必要だと思います。

□手っ取り早く地震対策を行うには？

耐震性能の高い住宅へ住み替えるのが最も手っ取り早く確実な方法です。

現状賃貸の方は、ハザードマップをよく確認して安全な物件に住み換えることで、地震リスクを大きく軽減できます。

住み換えればいいと言っても、家を所有してしまっている方にとっては簡単ではありません。

すでに家を所有していると、住み替えのハードル（心理面・コスト面）は非常に高くなります。

そこで耐震改修など性能向上リフォームを考えるのですが、コストの問題でやはり実現が難しい、というのが実情です。

長年住宅の耐震化に携わってきましたが、所有物件の耐震化は本当に難しいと思います。

既に家を所有していると住み替えは簡単ではないのですが、それでも自宅の耐震改修に比べれば住み替えの方が手っ取り早い方法なのは間違いありません。

これから家を買う人は簡単です。耐震性能の高い安全な住宅を選べばよいだけです。

□せっかくのチャンスを無駄にする人が多いです

ただ、これから家を買う方も耐震性を無視した判断をする方が多いです。

購入物件を決めてから耐震化を考えるからです。この方法では所有物件の耐震化と同じ問題に直面してしまいます。

大切なのは物件検討段階から耐震化を意識すること。

なるべく耐震化にコストがかからない物件の選び方をすることが大切です。

ハザードマップを確認し、地震だけでなくほかの災害リスクも考慮して立地を選び、

築年数で改修リスク（＝改修コスト）を想定して、余裕を持った資金計画を立てれば、安全な住環境の確保がより現実的になってきます。

※中古購入の場合、改修コストを考慮しない買い方が失敗の原因となります。

□あえて旧耐震を選ぶ理由はありません

昭和56年5月以前の建物を旧耐震と呼びます。

普通の木造戸建ての場合はどんなに古くても耐震改修を行えば性能向上が可能ですが、築年数が古いと改修コストが多くかかってしまいます。

非木造戸建て（鉄骨やRCなど）の場合は旧耐震は要注意です。耐震診断も耐震改修も現実的なコストでは実現できません。

マンションも同じです。旧耐震マンションは地震の倒壊リスクに加え、将来的に耐震改修を実施する場合、耐震改修は長期修繕計画に含まれていない工事なので、改修コストが臨時徴収される恐れもあります。

旧耐震の物件を選択することは、新耐震を選ぶよりも難しい選択で、不動産や金融に精通している人向けの買い方と言えます。

リノベーション済みで綺麗になっているからと言って、素人が初めての物件購入で手を出すには難しい買い物なのです。

□防災に強い不動産屋さんを味方につけましょう

不動産業は地域密着と言われます。地域密着であるが故に、必要なマイナス情報を隠す事業者が多いのが実態です。

例えば千葉県浦安市（東日本大震災で液状化被害のあったエリアです）のハザードマップを見ると、多くのエリアが液状化の可能性があると判定されています。

「液状化の話題に触れると、浦安市では商売ができない」そんな風に考えている事業者が多いのが問題です。

地震だけではありません。洪水、土砂災害など立地選択で考慮すべきことはたくさんあります。

言い換えると、ハザードマップで問題がまったくないエリアの方が少ない（ほとんどない）のが日本という国なのです。

まずは情報を得て、その上でリスクを考慮して適切に判断することが求められます。

防災に強い不動産会社に出会うことができれば、強い味方になるでしょう。

不動産会社に問い合わせる時（特に最初に訪問した時）は、物件情報だけでなく防災リスクについても質問し、適切な回答が得られるかどうかで事業者選びの判断基準とすることをお勧めします。

※ちなみに防災士という資格制度もありますが、不動産屋さんで防災士を持っている人はあまりいないのではないかと思います。

地震対策は防災グッズを揃えることではありません。

まずは地震が来ても家族に被害が及ばない住環境を確保することが何よりも大切です。

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「子育て大国」で「新築マンション」

2017年11月25日 | お金, 不動産購入, 立地, 資産価値

今回はリニュアル仲介本部でのお話です。

住宅購入を検討なさる方で「子育て環境が良いからこのエリア」とおっしゃる方はとても多くいらっしゃいます。

これはもちろん大切な視点ではありますが、固執し過ぎると本末転倒になってしまうこともあります。

先日、とあるお客様から

「子育て環境がいいから、東京都○○区限定で探してきました。中古マンションはデザインが古い感じがするので、この新築マンションを買おうと思うのですが、どう思いますか？」

というご相談を受けました。

5,500万円、75㎡、最寄り駅徒歩10分、総戸数30戸の新築マンションです。

詳細は割愛しますが、私の見立てでは、それを買った場合15年後の資産価値は4,000～4,500万円程度という印象でした（相場変動考慮せず）。

これについては、率直にその旨お伝えし、お客様も「やっぱりそうか」というような反応でした。

でも、家は資産という側面の他に、そこで生活をするというお金には換算できない側面もあります。

今回で言えば子育て環境でしょう。

そこで子育て環境について、その希望エリアがどのように優れているのかをお聞きしたところ、自治体の手当等が充実しているというお返事でした。

確かに、家計にとっては手当てが充実しているのは助かります。

でも、もしそこのエリアにこだわっている理由の大きな部分がその手当だったとすれば、例えば総額300万円の手当を受ける為に1,500万円をロスするという状態になってしまいます。

賃貸で住み続ける計画であれば、そのようなエリアの選定方法もひとつかもしれません。

しかし、家を買う場合には、かなり大きな金額をそこに投資することになりますので、資産の全体像を考えてみることも、時には必要になります。

今回のケースであれば、「中古＋リノベ」「広さを狭めてもっと都心に」など、まだ色々と検討すべき選択肢があるかもしれません。

今回は、住まい探しの条件のうちの一つを例として取り上げましたが、“中々良い物件に巡り会えない”と感じていらっしゃる方は、希望条件のどれかが選択肢を大きく狭める要因になっていることがあります。

もう一度、条件を見直してみて優先順位をつけてみるのも良いのではないでしょうか。

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