2017年11月18日 | お金, ローン, 不動産購入, 手付金, 資金計画
不動産の資産価値は立地です。
しかし、物件情報や価格に目がいって、肝心の立地をよく検討しないのが一般的な家の買い方です。
今回は購入エリアの検討についてご紹介します。
エリアの検討というと、まず始めに「どこに住みたいか」という問い掛けになる人が多いと思います。
勤務先からのアクセスとか、知っている街なのかどうか、最も狭い選択肢だと子供の学区域内だとか、個人的な都合が表に出てきます。
しかし、まず最初の検討方法としては「どこに住むことが出来るのか」を検討することです。
年収や資産状況から選択することができるエリアと選択できないエリアを知ることが大切です。
物事を検討するのに、選択肢は多いに越したことはありませんが、住宅購入では多くの人が自ら選択肢を狭めてしまうのが多いのです。
検討初期段階から月々の返済額はいくらまで、と選択肢を狭めてしまう人がいますが、これも得策ではありません。家計における住宅費の考え方も固定的ではないので、検討段階では選択肢を限りなく広く情報を得ることが大切です。
例えば月々の返済額から3000万円の家を検討しているとします。3000万円以下の物件を探しています。
しかし、この人の年収では4500万円までローンを組むことが可能だと仮定します。
もし、3000万円の家の価値が20年後に2000万円に毀損し、4500万円の家は20年後でも4500万円を維持しているとするとどうでしょうか。
この場合、3000万円の家を選んだことではなく、4500万円の可能性を検討しないことが問題です。
購入金額ではなく、最終的にいくらで資産化できるかが不動産の資産価値で、物件価格の高い・安いではなく、まずは資産価値が維持できるエリアの選定が重要です。
※この例は収入の限界ギリギリまで借りましょうという意味合いではありません。
しかし家計負担という条件だけで、選択肢を削ってしまって結果的に資産価値を毀損してしまうのでは元も子もありません。まずは全ての情報を並べてから条件を加えて絞り込むのが良い検討の手順です。
住宅の価格は都市中心部から離れれば離れるほど安くなる傾向があるので、広域エリアの物件情報を並べることでおおよその購入可能範囲が見えてきます。意外と都市中心部寄りにも選択肢あることがわかります。
次は狭域立地です。
駅からの徒歩分数やハザードマップを参考に条件を加えエリアを絞り込みます。
自治体の人口動態なども検討して、将来的にも人が集まる街を選びます。
ここまで来てようやく個人的な都合が条件に出てきます。
つまり、資産価値重視で選んだ街と個人的に都合の良い街を天秤にかけます。
資産価値が下がりにくい住宅購入は自分にとって100%満足な物件選びではなく、自分にとって70点、他の人にも70点の物件選びです。
特に物件探しの始めの段階で個人的な条件だけを優先してしまうと、物件探しも難航しますし、仮に見つかったとしても資産価値とは無縁の住宅購入になってしまいます。(家を消耗品にする買い方です)
何より他に最適な選択肢があるにも関わらず、検討すらしないという事態に陥ってしまいます。
カザールホームでは全国ほぼ全ての物件情報を御客様自身が自由に閲覧することができ、検討エリアの情報を一覧にしてお渡しすることもできます。
この一覧の情報は、多くの物件情報を並べて閲覧できるので、初期段階の広域エリアの検討で特におすすめです。
これからの人口減・家余り時代では、そもそも買い手も借り手もつかず現金化できない不動産が増えます。
今の家の買い方が将来の人生を左右すると言っても過言ではありません。
必要な情報は十分に検討して、よりよい住宅購入にしてくださいね。
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2017年11月17日 | 不動産購入, 資金計画
リニュアル仲介本部を通じてマンションを購入されましたHさま。
実は、リニュアル仲介にお越し頂く前に他の不動産会社さまに複数行っていらっしゃいました。
当時は不動産ポータルサイトを見ては、問い合わせをしてみて内見をされていたそうです。
気になる物件は購入にあたり、営業マンにいろいろ質問してみても都合が悪いことは明確な回答が得られず、スッキリしない。
何か不動産会社のペースになり、言いくるめられそうだとすごく不安を覚えたそうです。
それでもいくつも物件を見続けたそうですが、何を基準に選んだらよいかが分からないので決めきれない、でも誰を信用してよいかもわからない・・という事で悩んでいらっしゃいました。
そこで、物件を探すのではなく、買主側に寄り添ってくれる業者を探し出したところ、「バイヤーズエージェント」というキーワードで弊社を見つけて頂きました。
H様は、まず最初に弊社の「住宅購入セミナー」にご参加頂きました。参加後は、家購入に対する考え方も根本的に変わり、購入の判断基準が明確に。今までのモヤモヤから解放され、迷いが吹っ切れたそうです。その時のことを振り返ってセミナーに参加された時の感想を頂きましたので、皆さまにもご紹介します。
住宅購入で悩んでいる方は、是非ご参加ください。
どんな視点をもって、どのような物件を購入すればよいかがわかります。
■【セミナー内容 一部ご紹介】
・今後の人口減と住宅の関係
・家を３回以上買い替える？
・売却（出口）を考えた住宅購入とは？
・資産価値が下がりにくい立地とは？
・なぜ与信力の高い人は新築を選択しないのか？
・リセールバリューと賃料の関係
・資産価値が下がりにくい物件を賢く選択
・家選びの３要素とは？
・こんな判断基準は失敗する
・買わない方が良い土地
・買わないほうがよい戸建、マンションとは？
また大阪でも近々開催する予定です。
ぜひお気軽に問い合わせください。
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2017年11月14日 | お金, ローン, 不動産購入, 手付金, 税金, 諸費用, 資金計画, 頭金
家を買う時にはよく「頭金」という言葉がでてきます。
でも、多くの方が「家を買う時に自分たちが使える現金」という何となくの捉え方をしています。
例えば、あなたの頭金は500万円だとします。
不動産の売買契約の時には、「手付金」と「仲介手数料の半金」を現金で支払います。
4,000万円の物件であれば、手付金は200～400万円、仲介手数料半金は約70万円です。
頭金500万円のうちの470万円を、売買契約の時に使ってしまい、残りは30万円。
契約前に、「諸費用は物件価格の7％（約300万円）くらいで、通常は現金でご用意ください」と説明されていた．．．
“もう30万円しか現金が残っていないのに、あと300万円なんて用意できない．．．”
少し冷静になって、仲介手数料の半金も諸費用の一部だから300万円－70万円で230万円が残りの諸経費．．．「やっぱり200万円足りない！？」
こんな風に、頭の中が混乱してしまう方が、意外と少なくないのです。
今回は、不動産取引全体のお金の流れを見てみましょう。
頭金の変化が分かるように、口座残高という表現を用いることにしました。
さて、冒頭の手付金は、頭金で払うものでしょうか？
答えは、手付金は物件代金の一部として充当されますので、頭金とも言えますし、ローンで借りる部分とも言えます。
頭金とは、購入のために要する費用全体「物件価格＋諸費用＋リフォーム」に対して、自己資金をいくら入れるかということです（逆を言えばいくらローンを組むか）。
例えば、下記のケースでご説明します。
≪購入費用≫
売買価格：4,000万円
諸費用300万円
リフォーム0円
※諸費用の一部である仲介手数料の100万円を売買契約時に支払うとする。
※残りの諸費用200万円については、決済時に支払うものとします。
≪契約条件≫
手付金200万円
≪資金調達方法≫
住宅ローン：3,900万円
自己資金：400万円（＝口座残高400万円）
売買契約時に手付金200万円を売主に支払い、その他、諸費用の内100万円を不動産会社に支払います。この時、口座残高は100万円になります。
決済時に住宅ローン3,900万円（※2）が口座に入り、その内3,800万円を売主に支払い、融資を受けた額の内100万円があまります。
もともと口座には100万円が残っていましたから、これに上記の100万円を加算すると残高が200万円になります。
決済時には残りの諸費用200万円を支払わなければいけませんので、残高の200万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。
これで、頭金400万円を使ったということになります。
リニュアル仲介が作成する資金計画表には、諸費用の項目ごとの金額は当然のこととして、それがどのタイミングでいくら必要になるかなども、時系列に落とし込んだものを作成しています。
特に、「中古住宅を買ってリフォーム」や「更地を買って新築」というような場合には、全体としての帳尻はあっているはずなのに、途中のキャッシュフローがショートしてしまうようなことが起こります。
まさに勘定あって銭足らずという状態です。
リニュアル仲介ではお住まい探しから、資金計画全体の相談もワンストップでお引き受けしておりますので御安心下さい。
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