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家を選ぶ「判断基準」を理解してからスムーズに・・

リニュアル仲介本部を通じてマンションを購入されましたHさま。

 

実は、リニュアル仲介にお越し頂く前に他の不動産会社さまに複数行っていらっしゃいました。

当時は不動産ポータルサイトを見ては、問い合わせをしてみて内見をされていたそうです。

気になる物件は購入にあたり、営業マンにいろいろ質問してみても都合が悪いことは明確な回答が得られず、スッキリしない。

何か不動産会社のペースになり、言いくるめられそうだとすごく不安を覚えたそうです。

 

それでもいくつも物件を見続けたそうですが、何を基準に選んだらよいかが分からないので決めきれない、でも誰を信用してよいかもわからない・・という事で悩んでいらっしゃいました。

 

そこで、物件を探すのではなく、買主側に寄り添ってくれる業者を探し出したところ、「バイヤーズエージェント」というキーワードで弊社を見つけて頂きました。

 

H様は、まず最初に弊社の「住宅購入セミナー」にご参加頂きました。参加後は、家購入に対する考え方も根本的に変わり、購入の判断基準が明確に。今までのモヤモヤから解放され、迷いが吹っ切れたそうです。その時のことを振り返ってセミナーに参加された時の感想を頂きましたので、皆さまにもご紹介します。

 

 

住宅購入で悩んでいる方は、是非ご参加ください。

どんな視点をもって、どのような物件を購入すればよいかがわかります。

 

■【セミナー内容 一部ご紹介】

・今後の人口減と住宅の関係

・家を3回以上買い替える?

・売却(出口)を考えた住宅購入とは?

・資産価値が下がりにくい立地とは?

・なぜ与信力の高い人は新築を選択しないのか?

・リセールバリューと賃料の関係

・資産価値が下がりにくい物件を賢く選択

・家選びの3要素とは?

・こんな判断基準は失敗する

・買わない方が良い土地

・買わないほうがよい戸建、マンションとは?

また大阪でも近々開催する予定です。

ぜひお気軽に問い合わせください。

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築年数でリフォーム金額を想定!?~木造戸建て編~

中古住宅を検討する上で不安になるのがリフォームの金額です。住宅の状態は物件によるので、一様にいくら、と値段が出せません。また、耐震や劣化改修工事は建物インスペクションを実施しないと必要かどうかすら判断できません。

とはいえ、まったく不明瞭な状態では安心して取引を進めることができません。ここでは住宅の築年数で必要なリフォームを判断する目安をご紹介します。

 

◾︎2000年6月以降の建物

いわゆる築浅物件と言われるものです。耐震や劣化改修工事はあまり懸念しなくても良いと思われます。キッチンやお風呂などの住宅設備も状態が良ければ交換工事を行わなくても住み続けることができます。

築浅物件は競争率も高いので、早く決断する必要があります。本来であれば売買契約前の建物インスペクションが必要ですが、調査結果を待つ間に他の人に売れてしまったら元も子もありません。場合によっては売買契約後の建物インスペクションを許容する必要があります。

 

◾︎築20年以上の木造戸建て(新耐震)

この時期の物件は、耐震や劣化改修工事が必要と判断されるケースが多いです。

従って、ある程度リフォーム費用を想定して取引を進める必要があります。場合によってはリフォーム費用を住宅ローンと一体にして組むことも検討した方が選択肢が広がります。

ポイントは建物インスペクションです。余程のことがない限り、売買契約前に調査を行って、必要な改修費用を把握することが大切です。

また、キッチンなどの設備の状態が良くても、型式が時代遅れのケースが多いので、交換工事を前提に検討した方が現実的です。

 

この時期の物件のポイントは、リフォーム会社が限られるということです。

建築士事務所登録を行っているリフォーム会社でなければ、住宅ローン減税などの各種補助制度が利用できません。

何より住宅の性能向上に関する工事を実施する以上、建築士による確認・保証がないまま工事することは危険ですのでオススメできません。

 

◾︎旧耐震の物件

旧耐震の物件は耐震や劣化改修工事費用が多くかかる傾向があります。住宅設備も全交換が前提です。

場合によっては建て替えた方が安いケースもあります。

まずは資金計画が大切です。工事費を含めて住宅ローンでまとめることができれば、現実的な選択ができます。

(そもそも住宅ローンの対象にならない物件も考えられます)

また建物インスペクションも大切です。建物の状態を正確に把握し、まだ使うことができる物件なのかの判断が必要です。

当然ながら、この時期の建物は建築士がいないと話になりません。

目先の金額の大小よりも、耐震改修工事の実績のあるリフォーム会社を選択することが大切です。

 

いかがでしょうか。

築年数で大まかに3区分してみましたが、取るべき対策がだいぶ異なることがお判りいただけたと思います。

築20年を超えているのに建築士に頼んでいない、旧耐震なのに安く済ませたい、など無理な要求を通そうとすると、それだけ取引のリスクが上がり、購入後に多大な費用が発生するということになりかねません。

安心して中古住宅を購入するにはセオリーがあるのです。

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不動産購入の際に知っておきたい、「スマートシュリンク」という考え方

皆さんがご存知の通り、日本のほとんどの地域で人口減少が進んでいくのは避けられません。

国立社会保障・人口問題研究所の推計(2013年)によると、20~25年以降は全ての都道府県で人口が減少し、約7割の自治体では40年の人口が10年に比べて2割以上減ってしまうそうです。推計は40年までですが、さらにその先も各地の人口が減り続けるのが確実です。

地域の人口が減っていくと、規模の経済が発揮しにくくなり、そうなるとサービス産業が撤退したり、商店街がさびれたり、行政コストが上昇したりします。それらを放置したままにすると地域住民の利便性や福祉水準は大幅に低下します。

 

これに対しての政策的対応については2つ考えられるそうです。

1.「人口減少ストップ」、2. 「スマートな縮減」戦略

 

圧倒的に多くの自治体は前者に力を入れているそうですが、大きな問題が潜んでいます。

ちなみにその問題は下記2つの考えで、人口予測をしているという点です。

1.「出生率は40年までに2.07」、2. 「社会移動はゼロ」

 

残念ながら、人口減少を前提とした議論は移民等を受け入れない限り、難しいのが実情であり、これからは地域で暮らす人々の福祉水準を低下させない「スマートな縮減」のほうと言えます。

そのような考えを「賢く規模を縮小させる」という意味で「スマートシュリンク」とも呼ばれています。

 

スマートシュリンクの実現には過疎地に住む人々をより利便性の高い地域に移動させ、住居や商業施設をできるだけ中心部に集中させるようになります。

そうなりますと、これから住宅購入を検討する際は、自分のできる範囲で利便性の良い「立地」にこだわっていただく必要があるということになります。

 

これからは「スマートシュリンク」という考えで日本経済は回っていく可能性があるという事を、頭の片隅に置きながら住宅購入に臨んでいただきたいと思います。

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「手付金って頭金!?」家探しの資金計画で失敗しない為の知識

家を買う時にはよく「頭金」という言葉がでてきます。

でも、多くの方が「家を買う時に自分たちが使える現金」という何となくの捉え方をしています。

 

例えば、あなたの頭金は500万円だとします。

不動産の売買契約の時には、「手付金」と「仲介手数料の半金」を現金で支払います。

4,000万円の物件であれば、手付金は200~400万円、仲介手数料半金は約70万円です。

頭金500万円のうちの470万円を、売買契約の時に使ってしまい、残りは30万円。

契約前に、「諸費用は物件価格の7%(約300万円)くらいで、通常は現金でご用意ください」と説明されていた...

“もう30万円しか現金が残っていないのに、あと300万円なんて用意できない...”

少し冷静になって、仲介手数料の半金も諸費用の一部だから300万円-70万円で230万円が残りの諸経費...「やっぱり200万円足りない!?」

 

こんな風に、頭の中が混乱してしまう方が、意外と少なくないのです。

 

今回は、不動産取引全体のお金の流れを見てみましょう。

頭金の変化が分かるように、口座残高という表現を用いることにしました。

 

さて、冒頭の手付金は、頭金で払うものでしょうか?

答えは、手付金は物件代金の一部として充当されますので、頭金とも言えますし、ローンで借りる部分とも言えます。

頭金とは、購入のために要する費用全体「物件価格+諸費用+リフォーム」に対して、自己資金をいくら入れるかということです(逆を言えばいくらローンを組むか)。

 

例えば、下記のケースでご説明します。

≪購入費用≫

売買価格:4,000万円

諸費用300万円

リフォーム0円

※諸費用の一部である仲介手数料の100万円を売買契約時に支払うとする。

※残りの諸費用200万円については、決済時に支払うものとします。

 

≪契約条件≫

手付金200万円

≪資金調達方法≫

住宅ローン:3,900万円

自己資金:400万円(=口座残高400万円)

 

売買契約時に手付金200万円を売主に支払い、その他、諸費用の内100万円を不動産会社に支払います。この時、口座残高は100万円になります。

決済時に住宅ローン3,900万円(※2)が口座に入り、その内3,800万円を売主に支払い、融資を受けた額の内100万円があまります。

もともと口座には100万円が残っていましたから、これに上記の100万円を加算すると残高が200万円になります。

決済時には残りの諸費用200万円を支払わなければいけませんので、残高の200万円からそれを支払い、口座残高が0円になります。

これで、頭金400万円を使ったということになります。

 

リニュアル仲介が作成する資金計画表には、諸費用の項目ごとの金額は当然のこととして、それがどのタイミングでいくら必要になるかなども、時系列に落とし込んだものを作成しています。

特に、「中古住宅を買ってリフォーム」や「更地を買って新築」というような場合には、全体としての帳尻はあっているはずなのに、途中のキャッシュフローがショートしてしまうようなことが起こります。

まさに勘定あって銭足らずという状態です。

 

リニュアル仲介ではお住まい探しから、資金計画全体の相談もワンストップでお引き受けしておりますので御安心下さい。

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