2017年12月16日 | インスペクション, 不動産購入, 欠陥・トラブル, 立地, 資産価値, 資金計画
今回は本部であった、売主様の家に担当者不在の中、案内に行った時のお話です。
大雨の中、お客様が見たい物件を内見するため前日にA社に予約を入れましたところ、売主側の仲介業者の担当者は都合があわないため、担当者の立会いなしに「直接物件に行ってください。」との事。
つまり、売主様の家に担当者不在の中、案内に行くということです。（これは、よくある話なのですが・・。）
担当者がいないので、詳細は全て売主様に直接話を伺います。内見してみてお客様も気に入っているご様子。
帰り際に、売主様が私を呼び止めて、『もし気に入って頂いてましたら、出来たらA社を通さず、Ｂ社を通して下さい。』と言われました。
実はこの物件は、一般媒介の物件。
つまり、売主様が複数の仲介事業者に売却を依頼している物件です。今回はA社とＢ社の2社に売却を依頼しています。
今回はA社を通じて内見をさせて頂きましたので、もし購入するとなればA社を通すのが筋ですが、わざわざ「B社を通して下さい」というのです。
2社にお願いしていながらこうおっしゃる売主様の心情を察すると、今までの経緯からA社は信頼が無いんだなぁ・・・と。
売主様もどうせ仲介手数料を払うならば、きちんと誠実にやって来てくれていた方にお支払いしたいということだと思いますが、それならば、売主様も私に言うのではなく、そこのA社と一般媒介契約を切ってB社に専任でお願いすればよいと思います。
その売主様の背景には、このようなことがあったそうです。
A社が売却依頼の契約を（媒介契約）を取るために売却査定金額を売れる金額（相場）より、かなり高めに言われ、そこを信用しA社に専任でお任せしたが、実際はなかなか売却できずに時間だけが過ぎていき・・・
買換えで先に次の新居を購入すると、ローンが二重に発生してしまう恐れから、かなりお困りのようでした・・・。
当たり前の事ですが、我々は仲介業として資産価値についても第三者的な目線を持ち、御客様の要望や状況を的確に踏まえる専門家として、誠実に業務を全うするエージェントでなければならないと改めて感じさせられました。
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2017年12月15日 | 不動産購入, 戸建て, 立地, 資産価値
やっと見つけた理想の物件。
駅からのアクセスも良く、室内も簡単なリフォームで住むことができそうです。
築年数は経っていましたが、保険に加入することで住宅ローン控除も使えそうです。
ところが、1点気になるのが、販売チラシにある「計画道路あり」の記載です。
これは、購入に向けて手続きを進めて良い物件なのでしょうか？
まず、計画道路には、２段階の状態があります。
道路を通すことが決まった「計画決定」の状況と、実際に計画に予算がついて事業が動き出した「事業決定」の状況です。
「事業決定」の状況では、該当エリアの収用や、立ち退き作業が始まっているので、新しい建物を建築することができません。
購入したとしても、立ち退きの話が出てきますので、長期的な住まいには向きません。
一方で、「計画決定」の場合はどうでしょうか。
計画道路が「計画決定」段階の場合には、役所の許可を得る必要がありますが通常の木造住宅であれば建築することができます。
すぐに事業決定になるようでなければ、そのまま住み続けることも可能です。
では、「計画決定」から「事業決定」になるまでは、どれくらい時間がかかるのでしょうか？
これは、一概には判断できませんが、多くの計画道路は、昭和30年から昭和40年くらいにかけて計画されたまま、事業開始に至っていない状態です。
例えば、一部報道で「マッカーサー道路」とも呼ばれた環状第２号線なども、計画から約70年を経て、やっと開通に至りました。
各市区町村では、計画道路の中でも「優先整備道路」という指定をしています。
「優先整備道路」になっている場合には、まだ計画決定の段階であっても、事業決定の段階へ進むのもそう先ではなさそうですね。
事業決定がされ、実際に立ち退きをしなければならない場合には、行政による買い取りや代替地の用意などがされます。
購入を検討する物件が「計画道路」にかかっている場合には、敷地のどの程度が計画道路にかかっているのか、近隣の状況を見て、実際に計画がスタートするまでにどれくらい時間がかかりそうか（どれくらい住み続けられるのか）等を検討しましょう。
事業決定がされた場合の行政による買取額は「時価」とされています。
事業決定された時点で、不動産価格が値下がりしてしまっていては、大きな損となってしまいます。
しっかりと資産価値を調査したうえで、近隣の状況と複合的に判断するようにしましょう。
不動産購入でお悩みの際には、資産価値を重視した物件購入をサポートするリニュアル仲介加盟店のカザールホームへご相談ください。
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2017年12月14日 | news, 不動産購入, 戸建て, 欠陥・トラブル, 資産価値
一般に，土地を区切る境目のことを「境界」とか「境界線」などといいます。境界紛争がおこった場合には，この「境界」という言葉は，実はいろいろな意味を含んでいます。専門家の間では，そのいろいろな意味を明確に区別するために「筆界」，「所有権界」という言葉を使用しています。
今回は、境界紛争がおこった場合に、裁判をしなくても、境界トラブルを早期に解決することができる「筆界特定制度」についてお話しします。
※境界紛争の問題点が「所有権界」である場合もありますので，制度の利用については法務局や弁護士，土地家屋調査士など専門家にご相談ください。
法務局が行っている「筆界特定制度」は、その土地が登記されたときの境界（筆界）について、現地における位置を公的機関が調査し、明らかにする制度。筆界の位置を示す証拠として活用することができ、境界トラブルの防止や解決に役立ちます。
▼土地には2種類の「境界」があります。
一つは、その土地が法務局に初めて登記されたときにその土地の範囲を区画するものとして定められた「筆界」といわれる境界です。その後に、分筆や合筆の登記手続により変更されていないかぎり、登記されたときの区画線がそのまま現在の筆界となります。筆界は、土地の所有者同士の合意によって変更することはできません。
もう一つは、「所有権界」といって、土地の所有者の権利が及ぶ範囲を画する境界です。所有権界は土地の所有者間で自由に移動させることがで きます。筆界と所有権界は一致するのがふつうですが、土地の一部についてほかの方に譲り渡したり、ほかの方が時効によって所有権を取得したりした場合に は、筆界と所有権界が一致しないこともあります。
隣地との筆界が不明な場合には、土地を売買したり、その土地にある家屋を改築したりしようというときに、筆界をめぐってトラブルになるケースが少なくありません。そこで、こうした筆界をめぐるトラブル の予防や早期解決に役立てるため、平成18年1月から「筆界特定制度」が始まりました。
▼「筆界特定制度」とは
土地の所有者の申請に基づいて、筆界特定登記官が、民間の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地における土地の筆界の位置を特定する制度です。筆界特定とは、新たに筆界を決めることではなく、実地調査や測量を含む様々な調査を行った上で、過去に定められたもともとの筆界を 筆界特定登記官が明らかにすることです。
土地の筆界をめぐる問題が生じたときには、裁判（筆界確定訴訟）によって筆界を明らかにするという方法もありますが、その場合、筆界を明らかにするための資料の収集は、所有者自身が行わなければなりません。
筆界特定制度を活用することによって、公的な判断として筆界を明らかにできるため、隣人同士で裁判をしなくても、筆界をめぐる問題の解決を図ることができます。また、当事者の資料収集の負担も軽減されるというメリットもあります。
◆筆界特定は、土地所有者などからの申請に基づいて行われます。
筆界特定の申請ができるのは、土地の所有者として登記されている人、またはその相続人などです。申請人は、対象となる土地の所在地を管轄する法務局または地方法務局の筆界特定登記官に対して、申請書に必要事項を記載し、必要書類を添えて 申請することになっています。
筆界特定登記官は、申請に基づいて筆界特定の手続を開始しますが、この手続の中で、土地家屋調査士や弁護士などの民間の専門家から任命される筆界調査委員が調査を行います。
筆界調査委員は、土地の実地調査や測量を含むさまざまな調査を行った上、筆界に関する意見を筆界特定登記官に提出します。筆界特定登記官は、その意見を踏まえ、様々な事情を考慮して、筆界特定を行います。なお、申請人や関係人は、筆界特定が行われる前に、筆界特定登記官に対して、筆界に関する意見を述べたり、資料を提出したりすることができます。
◆筆界特定制度を利用するメリットとは、
筆界をめぐる問題の解決に筆界特定制度を活用することには、次のようなメリットがあります。
（1）費用の負担が少ない
筆界特定制度を申請する際には、申請手数料がかかります。申請手数料は、対象となる土地の価額によって決まり、例えば、対象となる土地（2筆）の合計額が4,000万円である場合における、申請手数料は、8,000円になります。また、申請手数料のほか、現地における筆界の調査で測量を要する場合には、測量費用を負担する必要があります。一般的な宅地の測量を行う場合における、測量費用は数十万円程度となりますが、申請手数料と合計しても、裁判に比べて、費用負担は少なくて 済みます。
（2）早期に判断が示される
筆界特定制度の手続は、訴訟手続に比べて早期に判断が示されます。裁判では、判断が示されるまでに約2年かかるといわれていますが、筆界特定制度の場合は、その多くが半年から1年で判断が示されます（ただし、複雑な問題の場合には、判断までに長期間を要するものもあります）。
（3）民間の専門家の意見を踏まえた判断であり、証拠価値が高い
筆界特定は、公的機関が専門家の意見を踏まえて行った判断であることから、その内容について高い証拠価値があるといえ、裁判手続でもその結果が尊重される傾向にあります。
このほか、筆界特定制度は、境界紛争の相手方が話し合いに応じてくれない場合でも、一方の土地の所有者だけで申請することができます。また、隣人と裁判をしなくても、土地の筆界を明らかにすることができ、土地の筆界に関する問題の解決やトラブル防止を図ることができます。
ただし、所有権の範囲についての争いについては、直接の解決を図ることはできません。また、筆界特定の結果は、行政によって一つの基準が示されると いうことにとどまり、拘束力はありません。特定した筆界に不満がある場合や、拘束力のある判決が必要な場合には、裁判（筆界確定訴訟）で解決を図ることができます。
法務省HP http://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html
誰もが揉めたくない「境界」・・・、
隣人同士で裁判をしなくても、公的な判断として筆界を明らかに出来るため、筆界をめぐる問題解決を図る一つの制度として、ぜひ知っておいてください。
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2017年12月11日 | お金, ローン, 不動産購入, 資金計画
ご自身の状況にあった金利タイプを選んでますか？？
住宅ローンで欠かせないのは金利はもちろんですが、金利タイプも重要です。
でもネットなどの情報から、なんとなく決めてしまってはいませんか？
金利タイプもそれぞれの状況に合わせて選ばないと、とんでもない事になります。
まず、金利タイプとしては…
◆変動型
◆固定期間選択型
◆全期間固定型
この３つがあります。
借入当初の金利だけを比較すると、変動金利が最も低いので、お得に感じて選んでしまう方も多いと思います。
ですが、変動金利は将来金利が上がったら返済額ももちろん増えてしまいます。
変動型を選んでも将来的に問題がない方としては、
- 将来収入が上がる可能性が高い
- 将来支出が減る可能性が高い
- 金利アップに備えた貯蓄ができる
- 短期間での返済を検討している
などの方にはおすすめします。
ですが、現在全期間固定を選んだとしても、今月のフラット３５の金利は1.09％（21年以上35年以下）です。
フラット３５Sの場合は当初５年は金利引き下げも受ける事が出来ます。
低金利の今だからこそ全期間固定を選んでおいて、その後、変動型が良い時には借換えをするという方法もあります。
しっかりとご自身の状況をみて、どの金利タイプにするかをご判断いただけたらと思います。
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2017年12月9日 | ローン, 不動産購入, 資金計画, 頭金
住宅ローンを組むときにかかる思いがけない手数料のひとつが「保証料」です。
住宅ローンの保証料とは、ローンの返済ができなくなってしまった場合に、保証会社に銀行へのローン支払いを肩代わりしてもらうための保険料になります。
ローンを確実に回収するための「銀行にとっての保険」というわけですね。
この保証料はローンの金額に応じて何十万円という数字になります。
もし返済できなくなって保証会社に肩代わりしてもらった場合、もちろんローンの借り主は後日、保証会社へ支払わなければなりません。
肩代わりしてもらっておしまい、とは当然いきません。
保証料は、お金を貸す銀行のための保険であって、借り手にとってメリットは何もありません。
こう聞くと、保証会社を使わずに保証人を立てるなどして、保証料を抑えたいと考えるのが人情です。
しかし、融資の条件に「保証会社を通すこと」という項目がありますので、保証料を節約することは難しいのが実情です。
また、金融機関によっては、保証料を取らない場合もありますが、代わりに「融資手数料」という費用がかかります。
こちらもまとまった金額になりますので、やはり資金計画を立てるうえでは重要な項目になりますね。
融資手数料と保証料の違いを説明しましたが、もう１つ大きな違いがあります。
それは、繰上返済をした場合です。
保証料を支払った場合で繰上返済をすると、短縮された支払期間に応じて保証料が返還されるのです。
ローン実行時に発生する似たような費用でも、実は制度や意味合いに細かな違いがありますので、注意してくださいね。
不動産購入でお悩みの際には、徹底的に買主の立場に寄り添ってお住まい探しをサポートするリニュアル仲介へご相談ください。
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2017年12月8日 | 不動産購入, 立地, 資産価値
まずは、お住まい探しをする場合、土地や建物をネットで検索する人が多いと思いますが ネットで周辺環境チェックシートと検索するとさまざまなチェックシートのテンプレートが 出てきます。これらをつかって物件の絞込みの参考にしてみてはいかがでしょうか。
チェックシートの内容として交通利便性・生活利便施設等・住環境などが記載されているものを選んでください。
・交通利便性は最低限でも最寄駅までの時間、実際に通勤時間帯で現地から行ってみるとよいと思います。本当に通勤可能かがわかります。
・生活利便施設等については買い物の利便性、金融機関の利便性、行政機関の利便性、医療施設の利便性、保育・教育環境など調べる必要があります。
・住環境では、騒音、大気汚染・悪臭の有無・緑地環境・防犯・防災面から見た安全性などを把握することが大切です。
周辺環境の調査は実際周辺地域を歩いてみて直接目で確認することが大切です。
周辺環境が把握できればお住まい探しの参考になると思います。
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2017年12月7日 | お金, 不動産購入, 立地
今回はリニュアル仲介本部でのお話です
家を買おうかなと思ったら、あなたはまず何から始めますか？
先日お会いしました34歳のA様は、
二人目の子供が産まれ、今の間取りでは手狭になったのをきっかけに住宅購入を検討され始めました。
そんなA様がリニュアル仲介を知る前に、経験された実例を見てみましょう！
【A様が最初に考えたこと】
・家を買ったら月々どのぐらいの負担になるんだろう？
・そもそも自分は住宅ローンを組めるのだろうか・・、どのぐらい借りれるのか・・？
・出来たら今の家賃負担と変わらないぐらいの支払いで購入出来たら理想だけど・・
・そもそも家は何を基準にどう選べばいいんだろう？
・高い買い物だから失敗したくないよなぁ
・いったい何から始めればいいんだ？
・・・・等、いろいろ疑問が生じてくる・・
【A様が最初に行動したこと】
とりあえず今の住んでいる周辺の住宅って買ったらどのぐらいするんだろう？
「SUUMO 」などの不動産ポータルサイトで自宅周辺の不動産を探してみました。
→70㎡の3LDKで4,880万 『意外とするんだなぁ・・。』
ポータルサイトでこの物件を購入した場合、変動金利（最大優遇金利）で月々132,700円です
これに管理費・修繕積立金の合計27,500円のランニングコスト
合計で約16万円
『ちょっと毎月の支払いが重たい・・』
『毎月の支払い額をもう少し抑えたいから、4500万円ぐらいまでで他にいい物件はないかな?』
ポータルサイトで、さらに検索。
→駅13分と少し距離があるけど築年数もまだ5年と浅いし・・これがいいのでは・・
頭で考えていてもよくわからないから、とりあえず一度見に行ってみよう！と思い
物件情報を載せている不動産会社に問い合わせをして内見をしてみました。
【内見してみたら】
実際に見に行ってみると、今の賃貸より広くて快適、間取りも陽当たりも悪くない。
ディスポーザーなどの最新の設備も入っている！
月々の管理費や修繕積立金のランニングも16,850円と安い。
妻も喜んでいるし、意外と良いかもしれない！
（内心盛り上がる・・。）
A様 （でもまだ見始めたばかりだからなぁ・・。他にも良いのがあるかもしれない。）
営業マン「他の人も検討しているので、早く決めないと無くなりますよ！」
A様 （確かに悪くはなさそうだが、本日初めてみたばかりなので、すぐに決めれないよ・・。）
営業マン「南向きで陽当たりも良く希少性があり、いい物件です！バスに乗れば約6分で駅まで行けます。どうですか。月々にしますと、〇〇円ぐらいの支払いで・・」
A様 （確かに買えない金額でもないが、不動産の営業マンはいいことしか言わない。そもそも駅から上り坂で13分の物件ってどうなんだ？この価格は妥当なのか、高いのか・・良くわからない）
その日は営業マンを何とか振り切って家に帰ったが、翌日すぐに電話が掛かってくる。
営業マン「先日の物件はいかがでしょうか？早くご決断頂かないと買えなくなってしまいます。」
まだよくわからないのにしつこく勧められ、こちらの事情を汲み取ってくれない営業マンがだんだん嫌になり、不動産業者に対して不信な感情が徐々に芽生えてきた・・
これはA様が特別な経験をしたのではありません。
数々のお客様を見て来て、このような経験をされているお客様は意外と多いのです。
なぜ、こうなってしまうのでしょうか・・？
決してあなたが悪いわけではありません。
最初に何をすればいいのか分からないので、ほとんどの方が、ネットで物件情報をみてとりあえずその物件を見に行ってみるのですが、そこで待ち構えている営業マンは売るのが仕事なので当然勧めてくるのです。
問題は、住宅購入を「賃貸を探す」時と同じような感覚で、計画なくとりあえず最初に「物件を探し見にいってしまう」その事が原因なのです。
■最初に物件を見始めると、どういうリスクがあるのか？
・購入の判断基準がないため、広さ・間取り・見た目の雰囲気とご予算で購入を決定しまいがち
→自分の都合の良いエリアや学区内から見始めるため、不動産の資産価値とは無縁な購入判断になり、将来の値下がりリスクを知ることなく購入
→計画性がないので、将来の売却するときに、リセールバリューに影響します。
・ネットから物件の問い合わせを受けた不動産営業マンは基本的に売るのが仕事
→初めてお会いするお客様の諸事情は知らないため、買えるか買えないかとお金の話になりがち。初めて会うので信頼関係がなく、その場で具体的な相談も出来ない。
■では、どうすればよいのでしょうか？
闇雲に物件を見に行くのではなく、
まずは、最初に「家の買い方」をきちんと学ぶ事が重要です。
そして、あなたの事を真剣に考えてくれる不動産会社を探し、プロに相談して今後の方向を決めていく事です。
★【家探し、お勧めの手順】★
―――――――――――――――――――
1.家の買い方を学ぶ
2.きちんと相談に乗ってくれる買主目線の不動産会社を探す。
3.一緒に資金計画をたてる
4.狙っていくエリアを定める
5.具体的な物件を見ていく
―――――――――――――――――――
必ずしも上記順序でないと失敗するという事ではありませんが、特に1と2が重要です。
この手順をきちんと踏むことにより、より賢い住宅購入の近道となるでしょう。
今回は最初の「家の買い方を学ぶ」について、もう少し詳しく述べたいと思います。
■家の買い方について、どんなことを知っておくとよいでしょうか
例えば・・・
・今後の人口減家余りの時代に家を買う時の注意点
・どんな基準で家を選べばよいか
・買わない方がよいエリアや物件とは
・不動産業界の仕組み
・どういう不動産会社を選べば良いのか
・住宅ローン選ぶ基準は
・知らないと損する減税制度とは
・不動産購入の手続きの流れ
など挙げたらキリがないですが、大きく分けると次の４点です。
①家を購入することに対しての捉え方・考え方
②物件の選び方・見極め方
③住宅ローンを含むお金に関する知識
④購入手続きの流れ
■では、実際にどのように「家の買い方」を学べばよいのでしょうか。
いろんな方法はありますが、選択肢は大きく分けて２つの方法があります。
一つ目の選択肢は、
かたっぱしから情報をかき集めて読んで自分やってみるという方法です。
今や大きめの本屋に行くと不動産にまつわるたくさんの本がズラリと並んでいます。
家を買うためのノウハウ本がいくつか出ているため、ある程度独学で勉強出来るのです・・。
またインターネットで検索してみても家購入のための膨大な情報が出てきます。
その気になれば、時間をかけて、本を数冊読んだり、ネットでくまなく調べ勉強すればそれなりの知識が身につくでしょう！
２つ目の選択肢は我々プロにならう方法です。
独学でも学べるかもしれませんが、我々はこれを毎日の業としているため
・どういった物件が良くて、どういった物件を避けるべきか
・どういった立地が良くて、どういった立地は避けるべきか、危険か
・どういった物件のリセールバリューが高いか
・どういった手順で探せば失敗しないか
こういったことについて我々は当然熟知しているのです。
そこでリニュアル仲介では、家を購入するうえで必要な考え方・知識・手順などを分かりやすくセミナーで体系的にお伝えしております。
セミナーでは、家を購入するなら知っておきたい情報が満載です。
特に「不動産の資産価値」の重点にお伝えします。
これから人口減、家余りの時代になります。
そんな時代に家を購入する場合に見落としてはいけない重要なポイント・考え方をお伝えし、具体的に何をしたらよいかをお伝えしていきます。
このセミナーは延べ２５０回以上開催しており、ご参加頂きましたお客様の満足度の高いセミナーです。
セミナーに参加されたお客様の声
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独学でも学べるかもしれませんが、わざわざ時間と労力をかけずに、我々が体系的にわかりやすくお伝えしているセミナーにご参加頂き、最初の一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
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2017年12月6日 | お金, ローン, 不動産購入, 諸費用, 資産価値, 資金計画
まず、家を購入するのに考えることは、いくらまでローンが組めるかという事だと思います。
ですが、実際には物件代金のみでなく、その他に諸費用がかかる事をしっかりと把握しておく方が良いと思います。
住宅ローンを借りる際には、事務手数料・融資手数料・保証料・団体信用生命保険料・火災保険料・登記費用・仲介手数料などの諸費用が必要となります。
事務手数料には、定額のものと、融資額に一定割合（融資額の2％程度）を掛けるものがあります。借入額3千万円とすると、定額タイプであれば3万円程度であっても、融資額の2％の場合には60万円にもなってしまいます。
定額タイプの場合は金利上乗せとなるので、総支払額が増えることになるので、しっかりとシミュレーションをする事が大事です。
また、保証料にも注意が必要です。
フラット35の場合には保証料は不要ですが、民間住宅ローンの場合には、借入額3千万円・返済期間35年の場合で60万円程度必要となります。もちろん保証料不要としている民間住宅ローンもありますが、その場合には事務手数料が高いなど、他の条件が不利となっていることも多いかと思います。
また、フラット35を利用する場合には、住宅金融支援機構の定める技術基準に適合していなければならない為、その証明書の発行費用なども必要となります。
このように、住宅ローンを比較する際には、単に表示の金利だけを比較するのではなく、手数料や保証料といった諸費用までも考慮して総支払額を比較する必要があります。しっかり調べた上でご検討ください。
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2017年12月5日 | 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 立地, 築年数, 耐震補強, 耐震診断
日本は地震大国です。来るかどうかわからないではなく、いつか必ず大地震が発生することを前提に準備が必要だと思います。
□手っ取り早く地震対策を行うには？
耐震性能の高い住宅へ住み替えるのが最も手っ取り早く確実な方法です。
現状賃貸の方は、ハザードマップをよく確認して安全な物件に住み換えることで、地震リスクを大きく軽減できます。
住み換えればいいと言っても、家を所有してしまっている方にとっては簡単ではありません。
すでに家を所有していると、住み替えのハードル（心理面・コスト面）は非常に高くなります。
そこで耐震改修など性能向上リフォームを考えるのですが、コストの問題でやはり実現が難しい、というのが実情です。
長年住宅の耐震化に携わってきましたが、所有物件の耐震化は本当に難しいと思います。
既に家を所有していると住み替えは簡単ではないのですが、それでも自宅の耐震改修に比べれば住み替えの方が手っ取り早い方法なのは間違いありません。
これから家を買う人は簡単です。耐震性能の高い安全な住宅を選べばよいだけです。
□せっかくのチャンスを無駄にする人が多いです
ただ、これから家を買う方も耐震性を無視した判断をする方が多いです。
購入物件を決めてから耐震化を考えるからです。この方法では所有物件の耐震化と同じ問題に直面してしまいます。
大切なのは物件検討段階から耐震化を意識すること。
なるべく耐震化にコストがかからない物件の選び方をすることが大切です。
ハザードマップを確認し、地震だけでなくほかの災害リスクも考慮して立地を選び、
築年数で改修リスク（＝改修コスト）を想定して、余裕を持った資金計画を立てれば、安全な住環境の確保がより現実的になってきます。
※中古購入の場合、改修コストを考慮しない買い方が失敗の原因となります。
□あえて旧耐震を選ぶ理由はありません
昭和56年5月以前の建物を旧耐震と呼びます。
普通の木造戸建ての場合はどんなに古くても耐震改修を行えば性能向上が可能ですが、築年数が古いと改修コストが多くかかってしまいます。
非木造戸建て（鉄骨やRCなど）の場合は旧耐震は要注意です。耐震診断も耐震改修も現実的なコストでは実現できません。
マンションも同じです。旧耐震マンションは地震の倒壊リスクに加え、将来的に耐震改修を実施する場合、耐震改修は長期修繕計画に含まれていない工事なので、改修コストが臨時徴収される恐れもあります。
旧耐震の物件を選択することは、新耐震を選ぶよりも難しい選択で、不動産や金融に精通している人向けの買い方と言えます。
リノベーション済みで綺麗になっているからと言って、素人が初めての物件購入で手を出すには難しい買い物なのです。
□防災に強い不動産屋さんを味方につけましょう
不動産業は地域密着と言われます。地域密着であるが故に、必要なマイナス情報を隠す事業者が多いのが実態です。
例えば千葉県浦安市（東日本大震災で液状化被害のあったエリアです）のハザードマップを見ると、多くのエリアが液状化の可能性があると判定されています。
「液状化の話題に触れると、浦安市では商売ができない」そんな風に考えている事業者が多いのが問題です。
地震だけではありません。洪水、土砂災害など立地選択で考慮すべきことはたくさんあります。
言い換えると、ハザードマップで問題がまったくないエリアの方が少ない（ほとんどない）のが日本という国なのです。
まずは情報を得て、その上でリスクを考慮して適切に判断することが求められます。
防災に強い不動産会社に出会うことができれば、強い味方になるでしょう。
不動産会社に問い合わせる時（特に最初に訪問した時）は、物件情報だけでなく防災リスクについても質問し、適切な回答が得られるかどうかで事業者選びの判断基準とすることをお勧めします。
※ちなみに防災士という資格制度もありますが、不動産屋さんで防災士を持っている人はあまりいないのではないかと思います。
地震対策は防災グッズを揃えることではありません。
まずは地震が来ても家族に被害が及ばない住環境を確保することが何よりも大切です。
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2017年12月4日 | マンション, 不動産購入, 戸建て, 資産価値
「家は一生で大きな買い物」と言われます。そのマイホームを購入しようと思った時、多くの人が「戸建てとマンション、どちらが良いんだろう」と悩むのではないでしょうか。
実際には、立地条件や物件の規模など、その物件ごとにメリット・デメリットが異なってくる可能性があり、これらのメリット・デメリットを踏まえたうえで、皆様が納得されるまでさまざまな物件を調べられることが重要です。
これから住宅購入の検討を始めようとする人は、一戸建てとマンションのどちらかを限定せずに、とにかくいろんな物件をあたってみることも重要です。実際の物件を見る中で、自分と家族にとって妥協できない項目や妥協できる項目が少しずつ見えてくると思います。
■ マンションを購入するメリットとは？
同じ立地条件で比べるとすれば、マンションのほうが一戸建てよりも物件の価格が安い傾向にあります。
最近では都心に住みたい方やご年配の方が家を購入する場合、利便性を重視してマンションを購入する方が多くいらっしゃいます。
将来の修繕計画などが比較的しっかりしているマンションの場合は、修繕を意識する必要がないため、精神的に安心だと考える消費者も多いようです。
いつか来るそのメンテナンスの為に修繕積立金として毎月積み立てていきます。
あと、マンション購入の場合は空き巣や放火などの防犯（セキュリティ）面での優位性は高い と言われます。
カギ１本で戸締まりが簡単などの利便性だけでなく、物件によっては管理人の常駐やオートロック、セキュリティ会社との契約などが存在するため、様々な面で防犯面ではマンションのほうが優位性は高いと言えます。
一戸建てでそれらを自分で備えようとすると、それなりの費用負担が必要になります。
また、マンションの場合は一般的に、一戸建てよりも保温面において非常に優位性があります。一般的に冷暖房を入れれば、一戸建てよりもすぐ希望の温度に保たれるのです。
そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる事も低いでしょう。マンションを購入する方には、この3点の優位性があるからという方も少なくありません。
最後に、マンションの場合は管理組合への参加などが義務づけられることが多く、近所とのコミュニティができることで、精神的にも安心できる生活が可能になると言われます。
■ マンションを購入するデメリットとは？
管理費や修繕積立金、駐車場代（または、駐車場管理費）などの負担が必要となる。
ちなみに修繕費については、マンションは積立式で必ず発生しますが、マンションの総戸数やエレベーターの有無などによっても修繕積立金の額が異なります。
また、最初は安く感じた修繕積立金も、将来的に変動する事や駐車場代が別途必要な場合も多くあり、それをデメリットと感じられる方も多くいらっしゃいます。
マンションの資産価値は、土地が資産として含まれることが少ない為、古くなってしまうとその資産価値は棄損する場合があります。
一般的には築15年でマンションの価格は新築時の半値で下げ止まる事が多くあります。
また、子どもがまだ小さいときに、特に考慮すべき問題として、マンションの場合は騒音等の問題が挙げられます。そして出される側としては、ある程度の理解も必要です。
一方一戸建てであれば、ある程度この問題は緩和されます。
最後に管理組合などへの参加義務があるという事です。住戸数が少ないマンションの場合、輪番制で組合の管理をしなければならない場合もあり、嫌々管理をする方もいらっしゃいます。
■ 戸建てを購入するメリットとは？
一戸建てのほうがマンションよりも物件価格が高くなってしまう傾向にありますが、管理費や修繕積立金、駐車場代（駐車場管理費）などがかからないのは一戸建ての大きなメリットといえます。
毎月3～6万円程度の負担があるかないかでは、30年とか40年といった長期になると、少なくとも1,000万円程度、多ければ3,000万円以上の違いになってきます。
もちろん、一戸建ての場合は、将来の修繕費を自分で貯めなければならないので、必ずしも一戸建てのほうが有利とは断定できませんが、ある程度の優位性はあるようです。
そして上記の費用をかけて一戸建てを将来メンテナンスするかどうか、という観点から考えるのもひとつの考え方であると言えます。
資産価値についても、一戸建ての土地部分は築年数が経過しても劣化するわけではないので、土地としての価値は残ります。
ちなみに一戸建て住宅の場合は築20年で建物の価値が無くなり、土地値で取引される場合が多いようです。
一戸建て住宅だと、敷地内で駐車が出来る為、駐車場代が掛かりません。
マンションのように毎月駐車代がかかることは少ないです。
例えば都内などにあるマンションの場合、月駐車代だけでも3万円前後かかる場合が多いため、年間駐車代だけで36万円前後の出費になります。
近所づきあいに関しても、非常に煩わしく感じる方に関しては、大きなメリットといえます。
もちろん一戸建てであってもまったく近所づきあいがないということはありません。
独立性の高い一戸建ては、マンションと比較するとプライバシー面で優位性があるようです。
これに対して一戸建ての場合、庭や敷地内にあるスペースであれば、自分の好きなように使うことができます。
友だちを呼んでバーベキューを楽しんだり、夏はプール、雪が降った後は雪合戦を行ったりすることができ、存分に楽しむことができます。
マンションにも庭やバルコニーはありますが、共有スペースであるため、ガーデニングをするなど自由に使うことができないケースも少なくありません。
最後に一戸建てはマンションと違って独立しているため、よりプライバシーが守られます。
また、子供が騒いても、上や下の階の方に気にすることなく自由に遊ばせることができる点も魅力です。
また、自由に増築や建て替え、リフォームができる事もメリットとなります。
マンションの場合、建築年数が古くになった際、リフォームにしても、修繕にしても所有者すべての同意がないと実施することができませんが、一戸建ての場合、所有者は自分だけになりますので、リフォームなり建て替えなり自由にすることができます。
■ 戸建てを購入するデメリットとは？
一概には言えませんが、同様の立地条件であっても、マンションと比べ一戸建ては、土地の持ち分が多いため、物件の価格が高くなる傾向があります。
また、一般的には、駅の周辺は商業地域となっていることが多く、商業施設やマンションが多く建てられます。
一方、一戸建ては少し駅から離れた閑静の住宅街に建てられる傾向があります。
従って、最寄り駅から離れてしまう場合も多いため、利便性はマンションの方が優れていると言えそうです。
また、修繕費については戸建住宅の場合、自発的に積立ていくことが必要です。
ただし、どんな維持修繕をいくらかけて、いつ行なうかは自由となります。
外壁塗装や屋根塗装などは定期的に行う必要がありますし、ご高齢になると、階段を登るのがつらくなり、一戸建てでは暮らしにくくなる事が多いです。
最後に一戸建ては、セコムなどのセキュリティを設置することもできますが、独立しているため、長期的に家を空けたりする場合、マンションと比べ空き巣や放火など防犯の面でより注意する必要があります。
また、前述したように、一般的にマンションよりも一戸建ては保温面において優位性があります。
そして高さがありますので、日照面の問題にも強く、害虫に悩まされる可能性もマンションのほうが低いと言えそうです。
ここで触れたメリット・デメリットは、あくまでも一般的に挙げられるものとなりますが、住宅購入をされる際にはぜひ、上記のような事も把握して、ご納得のいく物件をお探しいただければ幸いです。
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