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建物状況調査に関する少し深い情報 その2

建物状況調査(インスペクション)とはそもそも何なのでしょうか?
意外と経緯が紆余曲折で、ややこしいのですが、語弊を恐れず端的に言うと単なる「建物の状態を明らかにする調査」です。

建物状況調査技術者に登録している建築士が調査を行うのですが、調査の内容は劣化の調査であり、耐震性や省エネ性などは建物状況調査(インスペクション)の範囲ではありません。

非破壊目視検査で、見えた部分だけを判断する、という調査でもあります。

例えば調査で雨漏れが見つかったとします。雨漏れがありました、と報告するのが建物状況調査(インスペクション)の範囲で、その雨漏れの原因追及や改修方法の模索、改修費用の算定は建物状況調査(インスペクション)の範囲外となります。

改正宅建業法で、重要事項説明時に建物状況調査(インスペクション)報告書がある場合はその内容について買主は説明を受けることができるのですが、説明される内容は、「雨漏れがありました」などの劣化事象の報告であって、どのように補修する、どれくらい費用がかかるなどの対策については、別で検討する必要があります。

先日も記事にしたのですが、重要事項説明と不動産売買契約は同日に行われることが一般的なので、契約日に建物状況調査(インスペクション)の結果を初めて聞かされたのでは、その日に契約締結することは難しいですね。

どうすれば良いのでしょうか。

買主側でできることは、物件が確定したら速やかにインスペクションを手配することです。この時に物件購入にあたってリフォームを検討している場合は、リフォーム事業者を通じて検査員を手配した方が良いです。

もし売主が売却にあたってインスペクションを実施している場合は、物件検討段階で確認しましょう。こちらもリフォームの予定がある場合は、リフォーム事業者にも見てもらった方が良いです。

中古住宅購入時にはインスペクションは不可欠である、と決めてしまって、取引の中でスムーズにインスペクションを実施できるよう、仲介会社とよく相談することをお勧めします。

インスペクションの相談を行って、「やっても無駄ですよ」みたいな反応の仲介会社とは付き合わない方が賢明です。

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いよいよ始まった、建物状況調査(インスペクション) 徹底解説ガイド!

建物状況調査(インスペクション)とは、調査、検査、視察、査察などの意味を持ちます。

当社(リニュアル仲介本部)では中古住宅購入時に建物状況調査(インスペクション)は欠かせないものと考えています。

その理由として、中古住宅の問題点でもありますが、建物の現在の性能がわからないという事が挙げられます。また、日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。

「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といって新築偏重の住宅市場となっていました。実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されているのです。

耐震診断などはその代表例であり、弊社では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。その技術を活かして当社(リニュアル仲介本部)では建物状況調査(インスペクション)の提供を行っています。中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。余談になりますが、今月からフラット35で住宅ローン以外の一部の諸費用が融資の対象となりました(仲介手数料や住宅ローンの事務手数料などを、お借入金額に含むことができます。)。

詳細については下記ホームページをご確認ください。

http://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm (住宅ローン減税を諦めない)

http://www.kenken.go.jp/chouki_r/ (長期優良住宅化リフォーム推進事業)

https://stock-jutaku.jp/ (住宅ストック循環支援事業補助金)

http://www.flat35.com/ (フラット35)

そもそも中古住宅は、経年劣化だけではなく、所有者の使用状況や維持管理によって物件ごとに品質に差があります。そこで売買の前に、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期を建物状況調査(インスペクション)で判定していきます。国土交通省が2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。これにより、事業者によって診断結果に差が出ることなく、第三者の適正な診断が得られることになりました。診断方法は、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視により確認するのが基本。劣化状態については蟻害、腐食、傾斜、ひび割れ、雨漏り、給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。建物状況調査(インスペクション)を行うことで、建物のコンディションが適正に物件価格に反映され、安心して取引を行なうことができます。ちなみに弊社では下記の費用で建物状況調査(インスペクション)の依頼を受けています。尚、ご不明な点等はお気軽にご相談下さい。

http://www.rchukai.jp/FS-APL/FS-Form/form.cgi?Code=c_inspe

<改正宅建業法施行で建物状況調査(インスペクション)が必須になる?!>

日本は新築供給を主軸にしたフローを重視した住宅政策から、住宅ストックを重視した政策へと転換されて久しくなりますが、中古住宅の流通シェアはなかなか伸びていませんでした。その大きな要因に「建物の見えないところに不具合や欠陥がないか」という「質に対する消費者の不安」があります。このネックを打開して中古住宅の流通を活性化させるために、宅建業法が改正されます。その柱は「不動産取引のプロである宅建事業者が、専門家によるインスペクションの活用を促すことにより、売主・買主の双方が安心して取引できる市場環境を整備」することです。詳細については下記ホームページをご確認ください。

http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000143.html

ちなみに今回の宅建業法改正の目玉である建物状況調査(インスペクション)は、売買手続きの主要な3つのステップに組み込まれる形で制度化されます。

まず、媒介契約を結ぶ段階で、必ずインスペクション制度の概要について情報提供し、これまで存在を知らなかったなどの話がなくなり、消費者に建物状況調査(インスペクション)の重要性を理解してもらうきっかけにつながればと考えられています。宅建事業者としては、依頼者の希望に備えてインスペクション事業者を手配できる態勢を整えておく必要があります。

次に重要事項説明では建物状況調査(インスペクション)の結果概要を報告しなければなりません。報告書は建築士が作成しますが、この場面で依頼者から質問が出ることも想定されます。宅建士としても、建物の構造や経年に応じた劣化状態に関する最低限の知識を学んでおく必要がありそうです。

建物状況調査(インスペクション)を実施して劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ既存住宅売買瑕疵保険に加入する事ができます。依頼者の立場に立って考えると、瑕疵保険の内容や付保した時の税制優遇についても併せて説明が出来るようにしなければなりません。

最後に売買契約の締結時に、構造の安全性や雨漏りの有無について売主と買主がお互いに確認し、その旨を書面にすることになります。ちなみに下記にどのような書類が必要かをまとめてあります。

http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/totikensangyo16_sg_000041.html

 

<そもそも誰が建物状況調査(インスペクション)を実施するべきか?!>

その答えは「既存住宅状況調査技術者」という建築士がその担い手と言われます。

昨年の2月に国土交通省は、既存住宅状況調査技術者講習制度の創設に向け、「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」と「既存住宅状況調査方法基準」を公布・施行しました。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html

今月からの宅地建物取引業法の改正で、建物状況調査(インスペクション)が法的に位置づけられることに合わせて、実際に建物状況調査(インスペクション)を行うための技術者養成を想定した制度であり、本講習は2017年5月以降に実施されてきました。

今までは一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会発行の「既存住宅現況検査技術者」であれば、その担い手になれると言われていましたが、今回の発表により、既存住宅状況調査技術者講習を新たに受講し、考査試験もありました。それに合格しなければ建物状況調査(インスペクション)の担い手にはなれません。

この講習によって、既存住宅の調査の担い手となる技術者の育成を進めることにより、宅地建物取引業法の改正による建物状況調査(インスペクション)の活用促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用等とあわせて、売主・買主が安心して取引できる市場環境の整備を目指される事になります。

住宅業界では住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション(住宅診断)」の重要性が指摘されていました。国土交通省では、消費者が中古住宅の取引時点の物件の状態・品質を把握できるように、2012年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。検査・調査を行う者の技術的能力の確保や検査・調査の項目・方法のあり方についてガイドラインを提示しています。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000464.html (国交省 既存住宅インスペクション・ガイドライン)

検査は対象部位ごとに劣化事象の有無を確認するもので、主な劣化事象とは以下の通りです。

構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いもの(例:蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等)雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高い/設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの(例:給排水管の漏れや詰まり等)。

ただし、目視可能な範囲に限定され、容易に移動できない家具などで隠れている部分については、目視できなかったことを報告することとされています。

中古住宅の購入検討者が、建物状況調査(インスペクション)を依頼する際には、住宅所有者の承諾を取り付ける必要があり、該当する住宅の基本資料を入手して提出することになっている。また、書面により業務委託内容を確認し、検査終了後には、チェックリストや写真などを活用した検査状況を報告書という形式で受け取ることができます。

なお、瑕疵(かし:重大な欠陥)の有無を判定する場合、瑕疵がないことを保証するものではないこと、建築基準法などに適合していることを判定するものではないこと、検査時点以降変化がないことを保証するものではないこと等の留意点があります。

戸建住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目

既存住宅現況検査における検査項目(一戸建ての場合)(出典:国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より)

また、ガイドラインの中には、「中立性に関する情報」が盛り込まれています。

第三者の検査事業者が検査することもあれば、瑕疵保険の加入を前提に検査する場合、仲介会社が売買促進目的で検査することもあり、中立性を確保するために、以下の点がガイドラインに記載されています。

自らが売主となる住宅については、建物状況調査(インスペクション)を実施しない/検査する住宅において仲介やリフォームを受託してしない、あるいは受託しようとしている場合は、その旨を明らかにすること/仲介やリフォームに関わる事業者から便宜的供与を受けないこと/守秘義務を負うこと

また、検査人の情報(資格や実務経験、講習受講歴)を依頼主に提供する場合、検査事業者の情報(免許や検査項目の概要、料金体系等)をホームページなどで公開することなどについても、ガイドラインに盛り込まれています。

こうした情報開示がされていけば、住宅購入検討者が建物状況調査(インスペクション)を依頼しようというときに、事業者を選びやすくなっていくと思われます。

もしご不明な点等はお気軽にご相談ください。

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再建築不可である土地の解決策

販売チラシを見ていると、たまに目を引く安さの物件があったりしますね。

「コレは!」と思って詳しく調べてみると、「再建築不可」との記載があった、というのは良くあるケースです。

この「再建築不可」を解消する方法はあるのでしょうか?

手続き面での話をしてみれば、「再建築不可」は解消可能です。

1.道路に接道するための土地を追加で買う

再建築するためには、建築基準法上の「道路」に2m以上接していなければなりません。

そこで、本地と道路の間にある土地をその所有者から譲ってもらう、という方法があります。

この方法については、土地の形状にもよりますが、土地取得費がかかってしまうため、コストの面で話が進まないケースが多いかと思います。

資金力があって、再建築不可土地とその隣地をまとめて購入できてしまう場合には、有効な方法です。

2.道路位置指定を申請する

アスファルト舗装もされており、排水施設も整っていて見た目は道路になっているが、建築基準法上の道路ではない、という道路に接道している場合もあります。

こういった場合には、その道路を建築基準法上の道路として「指定」してもらうという方法があります。

これが「道路位置指定」制度です。

対象の道路について、幅員や隅切りの有無、道路自体の長さ、アスファルト舗装や排水施設等、諸々の条件がありますが、これらを満たしている場合には、管轄の行政機関へ「道路として指定して欲しい」という申請をすることができます。

ただ、こちらの方法に関しても、道路の所有者はもちろん、その隣接地の方や、抵当を付けている金融機関等、多くの利害関係人の協力(書類への捺印)が必要になってしまいます。

もちろんその道路が建築基準法上の道路として認められれば、土地自体の価値も上昇しますので、関係者は皆メリットを受けることになるのですが、その労力や時間の部分で上手くいかないケースもあるようです。

また、隣地の名義人に相続が発生していて、所有者が特定できないケースもあります。

いわゆる所有者不明土地問題ですね。こういった場合には、そもそも誰から捺印をもらえばいいかもわからない、という話になってしまい、やはり手続きがストップしてしまいます。

このように、「解決策」自体は手続き上存在していますが、机上論であって、現実的ではありません。

行政側で、もっと簡便に位置指定できる制度を設ける等の施策がない限り、再建築不可土地を解消することは難しいのが現状です。

今後の人口減・家余りの状況を考えますと、地方や駅からアクセスの悪い土地になるほど、道路のようなインフラについては制度面・費用面からも手当が薄くなることが予想されます。

再建築不可物件に関しては、解決方法の目途が立っている場合や、再建築不可のまま利用する方法がある場合を除いて、一般の方は手を出さない方が良いかもしれません。

購入検討の物件が相場よりも明らかに安い場合には、カザールホームにぜひ一度御相談ください。

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売買契約の際の登記ってなぜ必要なのかご存知ですか?

売買契約が無事に終了し、代金の授受が終わると、買主の土地所有権を保全するために、登記を行う必要があります。

売主と買主との間で売買契約が交わされた場合、登記しなくても、売主と買主の間では、この売買契約は法律上有効となります。しかし、買主は売買によって売主から土地を取得したことを登記しなければ、法律上、売主以外の第三者に対して自分が所有者であることを主張することが出来ません。
したがって、こうした事態を避けるために、買主は代金の支払い後遅滞なく、登記所に所有権移転登記の申請をする必要があります。

具体的には、売買代金から手付金を差し引いた残代金を支払う時に、売主から所有権移転登記をしてもらうことになり、その登記手続きは通常、司法書士に依頼します。

残代金支払いの際には、司法書士に立ち会ってもらい、権利証や印鑑証明書等、所有権移転登記に必要な書類が売主から司法書士に手渡されたことを確認してから、残代金を支払うことが大切です。

登記の申請をするためには、必要な事項を記載した申請書とその添付書類を登記所に提出しなければなりません。申請書は、自分で作成して提出することも出来ますが、所有権移転や保存等の権利の登記の申請書については、通常は司法書士に依頼する事になります。

また、建物を新築した場合に必要な表題登記については土地家屋調査士に依頼するのが通常です。表題登記には登録免許税はかかりませんが、新築後1ヶ月以内には表題登記をしなければなりません。

登記手続きが完了しますと、登記識別情報を受け取ることになります。これは、以前の権利証にあたるもので、12桁の番号が記載されています。番号の部分に目隠しシールが貼られていたり、袋とじになっている登記識別情報は、次に登記をする際に必要な書類なので、シールをはがしたり、袋とじを開けたりせずに大切に保管しておかなければなりません。

なお、きちんと登記されているかどうかを確認するため、登記手続き完了後に登記事項証明書を取っておくと良いかと思います。

普段目にする事のない書類ですので、いざ契約となっても司法書士へお願いする事になりますが、何の為に必要なのかという事を知っていると書類の内容も自ずとわかってくるものかと思います。

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建物状況調査に関する少し深い情報 その1

今回から数回に分けて改正宅建業法における建物状況調査についてご説明したいと思います。

まず初めに、多くの方が誤認しているのですが、
“インスペクション(建物状況調査)の実施が義務化された訳ではありません!”

不動産事業者から消費者に対する情報提供が義務となっただけで、実施は任意です。

<義務化されたこと>
・媒介契約時にインスペクション(建物状況調査)のあっせんの有無を表示する。
・インスペクション(建物状況調査)の結果報告書が発行されている場合は、重要事項説明時に内容について買主へ説明する。
・買主、売主双方が確認した劣化事象などを売買契約書に記載する。

改正宅建業法におけるインスペクション(建物状況調査)については、その宅建業者が売主側なのか、買主側なのかで判断が大きく変わります。

弊社はバイヤーズエージェントを標榜しておりますので、買主側の視点でご説明します。

制度の流れを見ると、

媒介契約

必要に応じてインスペクション(建物状況調査)実施

重要事項説明で報告書の説明

売買契約書に記載

と上手く流れるように見えるのですが、そもそも買主側の仲介の場合、媒介契約を締結するタイミングが曖昧で、多くの事業者が不動産売買契約時にもらうことが一般的になっています。
つまり上記の流れを同日に実施することになるので、フローが逆に流れます。

売買契約書に記載しなければならない
(インスペクション(建物状況調査)未実施の場合は、不具合がなしと記載する、とされます)

重要事項説明で報告書がないと記載されている

媒介契約でインスペクション(建物状況調査)について説明を受ける

ここで買主がインスペクション(建物状況調査)を要求すると、売買契約を締結することができなくなります。

さて、今回お伝えしたいことは、売買契約までインスペクション(建物状況調査)について情報提供されないままに取引を進めてしまうと、土壇場で契約が締結できない恐れがあるということです。

どうすればよいのか?

答えは簡単で、なるべく早くインスペクション(建物状況調査)を利用することを不動産業者さんに伝えておくことです。
遅くとも買付申込を行う段階で、インスペクション(建物状況調査)の意向を確認しないと、危うい取引進行となってしまいます。

なぜこのようなことを記事にしたかというと、媒介契約であっせんを「なし」にすれば、何もやらなくてよいと考えている仲介会社が多いからです。
詳細な理由は別の記事にしますが、改正宅建業法で、少なくとも「インスペクション(建物状況調査)を実施しなかったという買主の過失」も明確になる、というリスクがあります。

法的なリスクよりも本質的には中古住宅なので、取引にあたって第三者による検査をすることで、建物性能について確認をするべきだと思いますし、買主にはインスペクション(建物状況調査)を実施していることのメリットが大きいので、積極的に活用したい制度だと思うのですが業者さんによってはまだまだ躊躇されている会社も多いようです。

インスペクション(建物状況調査)について、あまり教えてくれない、やらなくてもいいですよ、なんて案内する仲介会社とは取引を進めない方が良いと思います。

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まさかの備えに自宅の標高を把握しておきましょう!

ご存知の方も多いかもしれませんが、国土地理院(こくどちりいん、英語:Geospatial Information Authority of Japan)のホームページにて、自宅の標高を把握する事が出来ます。興味のある方は早速、下記のホームページより、調べてみて下さい。

http://maps.gsi.go.jp/#5/35.362222/138.731389/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1j0l0u0t0z0r0f0

(標高を確認してみましょう)

http://www.gsi.go.jp/johofukyu/hyoko_system.html

(使用方法について)

 

ちなみに私の自宅の標高は「2.1m」でしたので、水害が発生した場合はかなりアウトな状態でした。

国土地理院という機関は国土交通省設置法及び測量法に基づいて測量行政を行う、国土交通省に置かれる特別の機関です。

国土地理院は日本国内における「すべての測量の基礎となる測量」(基本測量)を自ら行うほか、国土地理院以外の国の行政機関や公共団体が実施する公共測量の指導・助言を行っています。

また、地理空間情報の国際標準化や国際連合地名標準化会議・地理学的名称に関する国連専門家グループなどの国際会合への参画、宇宙測地や重力測定の国際的事業への参画など、国家地図作成機関としての国際協力も担っています。また、測量士試験、測量士補試験、測量士登録行政も行っています。

国土地理院は一般に国の基本図である「地形図」の発行元として知られ、これを基に測定・公表される「全国都道府県市区町村別面積調」は、地方交付税法に規定する、地方行政に要する経費の測定単位に関する数値の算定基礎として用いられています。

また、災害対策基本法第2条第3号及び武力攻撃事態法第2条第4号に規定する指定行政機関として、地震・火山噴火等の災害時や武力攻撃事態等において、地形図や空中写真をはじめとする地理空間情報の提供やGNSS測量などによる災害観測も行っているようです。

標高が高ければと良いという話ではありませんが、水害のリスク回避には多少の標高差が必要です。

住宅購入時に国土地理院の仕組みを使ってみていただき、検討物件の標高がどれくらいかを把握してもらえれば、購入後のリスク回避につながるものと考えます。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にしていただければ幸いです。

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土地の系譜を辿る

個人には戸籍があり、その祖先を辿ることができますが、土地についても同じようにその系譜を辿ることができます。
不動産の登記簿(登記記録)の「表題部」という箇所に「原因及びその日付」という欄があります。
ここに、その土地の来歴が記載されています。

「17番11から分筆」と記載されています。
この土地は現在「17番13」という土地ですが、もともとは「17番11」の土地だったところ、切り分けられてできた土地ということがわかります。
また、地目についても変更されていることがわかりますね(もともとは畑でした)。

2.合筆

「527番12、527番39を合筆」とあります。

この土地は「527番1」という土地なのですが、このときに527番12と527番39の土地と合体して1つの土地になったことがわかります。
また、改めて面積を測ったところ、間違っていたことがわかったので「錯誤」があったとして面積が修正されています。20㎡近くも小さくなってしまっています。

3.区画整理

この記載があると、この一帯で区画整理事業が行われ、新しく地番が振られたことがわかります。
区画整理が行われた場合には、もともと存在していた場所とは全く違う場所になっていることもありますので、まるで生まれ変わったようなイメージでしょうか。

4.尺貫法

こちらは今では珍しい「尺貫法(=坪)」表示の記載が残っている登記簿です。
面積の横に「〇旧」の文字があります。
こちらがあると尺貫法の表記ということになります。
現在ではすべてメートル法での表記になっていますので、珍しい謄本ですね。
ちなみにそれぞれ「1畝(せ)」「1反(たん)」「1町(ちょう)」と読みます。

これらの情報をひとつひとつ辿っていくと、元は何番の土地で、どれくらいの広さだったのか、もともとは宅地だったのか畑だったのか等を調べることができます。

普段あまり気にすることはないと思いますが、不動産購入の際にはその土地の来歴に思いを馳せてみてはいかがでしょう。

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住宅ローンの定番「フラット35」が使いやすくなりました!

2018年4月1日から、住宅金融支援機構の「フラット35」の制度が大きく変わりました。超低金利時代でローンを組むのであれば、固定金利を選択するのがセオリーです。是非、借りるローンの検討候補に加えるようにしましょう。

◆【フラット35】2018年4月の主な制度変更事項のお知らせ
https://www.flat35.com/topics/topics_20180402.html

これまでのフラット35では「諸費用(物件価格以外にかかる費用)」は融資対象外だったのですが、4月1日からは、この諸費用もフラット35で組めるようになりました。これによって、従来「物件価格の9割」を超えると融資金利が0.44%上乗せされていたものが、「物件価格+諸費用の9割」が金利上乗せのラインになるため、実質97%くらいまでは、低い金利で調達できるようになったのです。

その他、リフォーム資金を調達できて、かつ金利引下げが0.5%受けられる「フラット35リノベ」の適用要件が拡大され、「中古を買ってリノベーションをしたい」と考えている方には、とても魅力的な商品に生まれ変わりました。
(従来は、適用要件の技術基準が高くて、現実的には、それを満たすことが困難でした。)

もちろん、私達リニュアル仲介は、フラット35リノベの審査の手配や技術基準適用のためのアドバイス等、全体をワンストップでコーディネートすることができます。

中古住宅検討中のお客様は、ぜひカザールホームにご相談下さい。

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タワーマンションのメリット・デメリット

タワーマンションは、「タワマン節税」と呼ばれる相続税対策や固定資産税、不動産取得税対策がもてはやされたこともあり、特に人気となりました。

2017年の税制改正でこの節税方法は徐々に難しくなりつつありますが、それでもタワーマンションの高層階は人気で、価格も落ちにくいとされています。

 

◆【タワーマンションのメリット】
・高層階は騒音もなく眺望もいい。湾岸エリアなどは夜景を手に取るように眺めることができます。
・他の部屋や建物からは部屋の中を覗かれることもなく、プライベート性が高い。高層階は日当たりもよく、湿気も少ない。


・大規模な物件も多く、共用部分のラウンジやスパやジムなどの付属施設などが充実している物件が多いので、外出せずとも十分楽しむことができます。また、最近の物件はエレベーターのセキュリティも充実しており、エレベーターが指定のフロアーでしか着床できないような仕組みにもなっていて、防犯性が高いのも魅力です。

・都心部のタワーマンションには、その地域一帯を再開発してスーパーや飲食施設を作ったり、フィットネスジムやパーティールーム、あるいはフロントサービスや保育施設を設置して居住者の暮らしやすさを実現しています。

 

但し、いいことばかりではありません。

◆【タワーマンションを検討される時の注意点】
メリットが多いタワーマンション高層階だが、もちろん注意すべき点もある。

・1階に下りるまで時間がかかる
特に、朝の通勤時などエレベーター待ちでかなりの時間をとられる虞があります。
普段の買い物なども下に降りないといけないため、おっくうになるかもしれない。

・洗濯物や布団は干せない
タワーマンションでは、ベランダで洗濯物を干すことが規約で禁止されている物件が多いです。また「布団を干すこと」も規約で禁止されていることが多いですし、そもそも強風で干すことができないと思われます。

・災害時の安全確保への不安
高層階に限らないことですが、マンションのエレベーターが停まり、中に閉じ込められたという例もあります。火事になった場合、高層階は煙が充満する不安もあります。とはいえ、現在の新築タワーマンションは、東日本大震災の時の経験を踏まえて、災害対策が十分になされている物件がほとんどではあります。

・陽当たりが良すぎる
日当たりがよいことが、タワーマンションの高層階のメリットであるが、逆にデメリットになる場合もあります。特に、西向きの物件は、強烈な西日のせいで、家具や内装が日焼けして劣化を早める恐れもあり。南向きや西向きは冬でも冷房をつけないと入れないぐらいの暑さにもなるようです。

・大規模修繕工事などの修繕費が高い
現在販売中のタワーマンションは、大手不動産デベロッパーが開発した物件が多く、かなり緻密に大規模修繕計画を立てており、対策はしているものの、実際の修繕費用などの負担は発生することは避けられないと思われます。

 

◆【高層階の物件を選ぶときに気を付けたいこと】

 

物件を選ぶときに気を付けたいことは、まずは部屋の位置する「方角」です。

特に高層階では「眺望」が重視されることが多いですが日当たりは良すぎるくらいなので、低層階で日当たりがよいと言われる向きの高層階は一年中暑いので注意が必要です。

・適正価格の見極めが難しい
一般的にタワーマンション高層階の価格は高額なうえ、物件によっては、最上階に高級・高額な住戸が用意されています。タワマン高層階はたしかに眺望もよく設備も充実していますが、価格と見合うかどうかも考慮しつつ、自分や家族にとって快適に暮らせる物件を選びたいところです。

ここ昨今のブームとしては、タワーマンションが非常に人気あり、確かに資産性も高く価格が維持されています。

但し、大きな震災が起きた時のデメリットも大きいので、自分のライフスタイルに合うかを吟味したうえで検討することをお勧めします。

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住宅ローンを組む際に注意すべきポイント

住宅購入を検討しているが方から「転職を考えている」「夫婦で住宅ローンを組む予定」「健康診断で経過観察」といったご相談が時々あります。その際には下記のような注意すべきポイントがあるようです。

その1:転職後の住宅ローンは組みにくい

金融機関から住宅ローンを借入れる際には、最低勤続年数が定められています。

通常は2~3年ですが、中には1年程度のところもあります。

その一方で、最近は転職も珍しくなく、不用意に転職をした結果、希望していた住宅ローンが借りられないといったケースも見られます。

住宅ローンを借りる際、まずは「仮審査」を受けますが、正式な審査ではなく、あくまでも「借りられそうかどうか」を確認するためのものです。

仮審査を受けた時点で、販売業者などから「住宅ローンは大丈夫ですよ。」「審査は通りそうですよ。」などと言われ、ひと安心するかもしれませんが、転職後の住宅ローン契約は本審査を行った後の流れとなり、多くの場合、厳しい結果となります。

多少可能性がある住宅ローンとして、政府系金融機関が提供する「フラット35」がございます。

転職後1年で「フラット35」の住宅ローンを組ませてもらった方もおられます。

 

その2:共働きだから必ず2人で住宅ローン控除を分ける場合は注意が必要です

共働き夫婦の場合、1人だと住宅ローン控除による税金が還付しきれない際に、夫婦2人で住宅ローン控除を受けることはよくあります。

その際、2人で住宅ローンを組む場合のほか、収入合算をして住宅ローンを借り、それが「連帯債務」となる場合に住宅ローン控除を分けることができます。

その際に注意が必要な事として、あまり深く考えずに住宅ローン控除を夫婦で折半し、その後、子供が生まれて妻が仕事を辞めた場合に、分けたことが逆に仇となり、本来受けられた控除が減ってしまうというケースがございます。

特に、妻が育児などで仕事を辞める可能性がある場合は、初めから夫1人で住宅ローン控除を利用できるようにしておくことは重要です。

産休・育休中は所得も低くなり、住宅ローン控除で戻る税金が減ってしまう場合もございます。

 

その3:健康状態を隠して、住宅ローンを組む事は避けましょう

住宅ローンは、原則として健康でないと借りられないものです。

民間金融機関の住宅ローンを組まれる際には、借入れ要件として、「団体信用生命保険(略:団信)に加入できること」という項目があります。

団信とは、借入れた人が高度障害や亡くなった場合に支払われる保険金で住宅ローン残高を完済するためのものです。最近ではがんや三大疾病、その他所定の八疾病などで所定の状態になったときにも払込が免除される団信もあります。

これにより、万一のことがあっても遺族に負債を残さずに済みます。

 

最近では、ワイド団信といって、持病があっても入れる団信もありますが、金利に+0.3%程度上乗せになるなどコストがかかります。

「フラット35」や一部の民間金融機関の住宅ローンに団信が任意になっているものもあるので、それを検討する手もあります。

持病がある、健康状態が心配というときは、まずは今の健康状態で借りられるかどうかから考えてみましょう。

まずは団信付きで申し込んでみて、住宅ローンが借りられないときにワイド団信付きにするのか、団信なしでいくのかを考えます。

団信なしでも、一般の保険に高額で入っているなどでリスクがカバーできるのであれば、問題はないと思いますし、やってはいけない事として、住宅ローンを組まれる際に、健康状態を偽って、申し込みをされる事だけは避けなければなりません。

以上、住宅ローンを組む際に注意すべきポイントについて、簡単ではありますが記載させていただきました。今後の参考にしていただければ幸いです。

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