2018年6月4日 | インスペクション, メンテナンス, リノベーション, リフォーム, 不動産購入, 保険, 地盤, 建物検査, 構造, 耐震補強, 耐震診断, 資産価値, 防災
大地震があった際に、まず一番に想定される危険は建物の倒壊です。
倒壊した建物に押しつぶされてしまったり、閉じ込められてしまったりと、真っ先に想像される地震被害ですね。
そして次に注意しなければならない危険のひとつが、地震によっておこる火災です。
夕方など、食事の支度をしている時間帯に地震が起こると、火災が発生してしまうケースも多くなります。
地震による倒壊については、建築基準法が改正され耐震基準の見直しや、古い建物についても耐震診断による耐震基準適合証明書の発行など、倒壊しにくい建物についての見極めが可能になってきました。
一方で、火災（失火）についてはどのように判断すべきでしょうか。
もちろん、地震が発生したら火を止める、という各自の意識の徹底も必要ですが、併せて行政でも「防火地域の指定」という施策をとっています。
住宅密集地や公共施設の近辺を「防火地域」に指定することで、燃えにくい街づくりを目指しています。
この燃えにくい街づくりには、「防火地域」「準防火地域」「22条区域」というように、必要とされる耐火レベルに段階を付けることで、建築主の負担と街全体の安全性のバランスを図るようにしています。
「22条区域」とは、建築基準法第22条指定区域というエリアで、防火地域や準防火地域ほど厳しい耐火基準を求められませんが、屋根についてのみ耐火性能を求める、というエリアです。
火災が発生した場合には、吹き上がった火の粉によって延焼を引き起こすことがあるため、こういった規制がなされています。
購入を検討する住宅が安心して住めるエリアなのか。
建物の性能と街全体の安全性をトータルで判断することが大切になってきます。
耐震性能やハザードマップ、街全体の危険度など、注意すべき点は多岐にわたりますが、信頼できるエージェントとともに、納得のいくお住まい探しを進めていただければと思います。
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2018年5月31日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 税金, 資金計画
今年の4月1日には改正宅建業法が施行となり、インスペクションに関するあっせん・説明などが規定されました。
また、安心R住宅制度も同日スタートとなり、安心して中古住宅の買える仕組みが広がろうとしています。
来年2019年10月に行われる予定の消費増税に向けて駆け込み需要の取り込みなどの動きも活発になるものと考えます。
・「安心R住宅」について
既存住宅の流通促進に向け、4月1日から新たに「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)が始まりました。
これは、従来の消費者が〝中古住宅〟に抱いていた「不安」「汚い」「分からない」というイメージを払しょくし、「安心」「きれい」「分かりやすい」という3要件を備えた既存住宅の流通を促進していくというものです。
具体的には、いわゆる「新耐震基準」をクリアする耐震性とリフォームの実施(具体的な提案でも可)、建物の維持保存の履歴や保険などに関する情報の開示という基準を設け、十分な品質の既存住宅に対し、国の関与のもとで同制度の登録事業者が「安心R住宅」という標章(ロゴマーク)を付与される、いわゆるラベリングという制度が始まりました。
この標章は広告時に使用することができ、既存住宅に一定の品質を担保すると共に、消費者に対してもそれを明示するという役割を果たします。
3月23日現在、同制度で登録されている事業者団体は、「優良ストック住宅推進協議会」(17年12月登録)と「リノベーション推進協議会」(18年1月登録)、全日本不動産協会(18年3月登録)の3団体となっています。
・インスペクションのあっせん義務化について
4月1日から改正宅地建物取引業法が本格施行され、インスペクション(建物状況調査)制度が始まりました。
これは既存建物の取引業務において、媒介契約締結時と重要事項説明時、売買契約締結時にインスペクションの可否やあっせん、結果の提示などを行うことを義務付けたものです。
「安心R住宅制度」と同様、近年の住宅に関する「フローからストックへの転換」という社会背景に対応した施策で、既存住宅の取引について品質の底上げを図ると共に、消費者が安心して取引を行える環境を整備することで、既存住宅市場の活性化を目指す狙いがあります。
インスペクションの実施自体は義務化されていませんが、宅建業者に追加される業務としては、説明やあっせん、報告、書面への記載が必要となります。
当社で取引を行う不動産取引において、早速発生したのが、重要事項説明書の記載漏れが売主側の不動産事業者で発生しました。まだまだ、不動産事業者でも把握していない業者も居るようです。
また、買主の希望によりインスペクションを行う際には、国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて行うよう定められている点は注意が必要です。
・タワーマンション課税がスタート
高さが60メートルを超えるタワーマンションの固定資産税については、従来の専有部分の床面積で按分する方式を改めることになりました。4月1日以降は階層の違いによる床面積当たりの取引単価を反映させた補正率により、算出することとなります。
この補正率は1階を100として、階が1を増すごとに、これに10を39で除した数を加えた数値となります。
40階建てのタワーマンションを例にとると、1階は約5%減、40階は約5%増となります。
タワーマンション課税の見直しについては、17年度の税制改正で盛り込まれましたが、3年に一度の固定資産の評価替え(今週のことば)のタイミングに合わせて行われるため、18年度からのスタートとなりました。
なお、見直しについては、18年度から新たに課税される建物が対象であり、17年4月1日前に契約したものについては、現行のままの固定資産税評価額が適用されます。
これにより、節税対策として中古タワーマンションの高層階部分の引き合いが強くなることも考えられています。
なお、居住用以外の専用部分を含む場合には、建物全体の固定資産税を床面積により居住用部分と非居住用部分に按分して、居住用部分の税額を各区分所有者に按分する場合についてのみ補正率を適用するとのことです。
・住宅宿泊事業法について
これまでグレーゾーンで運営されてきた〝民泊〟は、6月15日に施行される住宅宿泊事業法(民泊新法)による一定の規制に基づけば、合法で事業を営めるようになります。
これに併せて、関係省庁は、17年12月に「ガイドライン」を発表しました。衛生管理や騒音防止の説明、苦情や問い合わせなどに適切に対応するよう各事業者側へ求めており、一方で「民泊制度ポータルサイト」や「民泊制度コールセンター」も開設しています。
新法の施行をビジネスチャンスと捉える向きもありますが、マンション管理業協会の調査では、管理組合の8割が反対の姿勢を示す〝逆風〟の状況にもあるようです。
・消費税経過措置期限まで1年になりました。
2019年10月1日に消費税が8%から10%に引き上げられる予定です。注文住宅の場合、請負契約が19年3月31日までに完了すれば、引き渡し時期が19年10月1日以降でも、消費税は8%で対応されます。
その為、18年の秋口から駆け込み需要が始まるという予想されています。
一方、住宅生産団体連合会では、18年度事業計画の重点項目に「消費税率の再引上げによる住宅市場への負の影響回避」を盛り込みました。
2014年4月に実施された消費税率8%への引き上げの際には反動減対策が実施されましたが、結果は大きな駆け込みと反動減が発生し、市場の縮小を招きました。
住団連では消費税率10%への引き上げによって住宅市場の縮小が起きないように、政府に対して万全の対策実施を要望する考えを示しています。
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2018年5月16日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査
建物状況調査シリーズです。一旦今回で終わります。
建物状況調査（インスペクション）を実施する目的は何なのでしょうか？
前に記事にまとめたように、建物状況調査（インスペクション）はあくまで現況を見るだけなので、調査を行っても建物性能は変わりません。
※人間ドックを受診しても、治療しないと健康にならないのと同じです。
手続きとして診るだけの建物状況調査（インスペクション）にはあまり価値はありません。
重要なのは問題点を明らかにして、改修方法と改修費用を知ることです。
どれだけ古い物件でも、状態の悪い物件でも、改修費用が予算内に収まっていれば危ない取引ではないのです。
中古住宅購入にまつわる不安の多くは「お金の問題」です。
現行基準との差、マイナス部分を明らかにして、そのマイナスを補うための費用が明らかになれば、中古住宅の不安はかなり払しょくされます。
改修費用を知るという目的での建物状況調査（インスペクション）はかなり有効だと思います。
建物状況調査（インスペクション）を実施して、指摘された事項の改修工事を実施しても、場合によっては雨漏れなどの事故が発生することがあります。
そこで活用したいのが既存住宅売買瑕疵保険です。瑕疵保険を利用するには、検査基準に合格する必要があり、そのために建築士によるインスペクションが必要です。
言い換えると、瑕疵保険が付保できる状態の建物は、一定の基準をクリアした建物と判断することができます。
予期せぬ雨漏れなどに備えるのが瑕疵保険の目的なので、瑕疵保険に加入できる物件はそれだけ安心ということです。
さらに、瑕疵保険に加入するプロセスで、第3者の建築士および瑕疵保険法人も建物の状態をチェックします。
第3者の検査が入る時点で、売主が都合の悪いことを隠そうとしても、完全ではないのですがおおよそ発見することができます。
まとめると、建物状況調査（インスペクション）そのものにはあまり価値がありません。改正宅建業法で契約書類などが変わったために建物状況調査（インスペクション）を実施しましょう、というのはものすごく残念な利用方法です。
中古住宅なので何らかの改修工事は想定した方が現実的です。単に建物状況調査（インスペクション）を実施するだけでなく、不具合があった場合に改修方法や改修費用を提案してもらえる事業者にインスペクションを依頼した方が良いです。
当面は買主依頼のインスペクションが主と考えられます。実施のタイミングは買付申込のタイミングです。これより後ろのスケジュールになると、いろいろと無理な判断を迫られることになります。
個人的には売主にメリットはないものの、売却を決めたらインスペクションを実施して欲しいと願います。修繕工事までは求めません。改修費用の目安だけ提示しておいてもらえれば、その物件を購入するにあたって必要なコストの算定が楽になるので、結果的に早く売れる要素になると思います。
内見に行ったら当たり前のようにインスペクション報告書を提示してもらえる、そんな取引環境になってもらいたいと願います。
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2018年5月7日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査
建物状況調査シリーズです。
改正宅建業法が施行され、にわかに不動産業界が騒がしくなっています。
多くは売却依頼を受けた仲介会社が右往左往しているシーンが見られます。（相談を受けることが多くなっています）
そもそも、改正宅建業法で義務化されたのは建物状況調査（インスペクション）に関する情報提供であって、建物状況調査（インスペクション）の実施は義務ではありません。
今回は売主側の視点で説明したいと思います。
はっきり言って現時点では、売主が建物状況調査（インスペクション）を実施する能動的な理由がありません。（※売主が個人の場合）
建物状況調査（インスペクション）は有償の調査ですが、調査を行ったからと言って物件が高く売れるわけではないからです。
制度が浸透すれば、建物状況調査（インスペクション）を実施していれば売りやすい、早く売れるといったメリットが出てくる可能性もありますが、多くの物件が建物状況調査（インスペクション）を実施していない現状では、あまりメリットがありません。
建物状況調査（インスペクション）は良いことだけが報告される訳ではありません。場合によっては売主も気づいていない不具合が発覚する場合もあります。
そして、実施した建物状況調査（インスペクション）の結果について、内容が良くなかったからと言って買主へ伝達しない（隠ぺいする）わけにはいきません。
よくある相談で、耐震診断の問題があります。
買主側の場合は、耐震診断の実施を推奨します。これから長く住む家なので、最低限耐震性能は確保するべきだからです。
ただ、売主側では、少し冷静に判断する必要があります。
耐震診断は有償です。そして、多くの場合、耐震診断を実施すると「基準を満たさない」という結果になります。耐震改修には150万円くらいかかる場合があります。
耐震診断を実施すると、重要事項説明時にその内容について買主へ説明する義務が宅建業者に生じますが、耐震診断結果報告書の内容は建物状況調査のようにわかりやすい内容ではないので、耐震に詳しい方でなければ適切に説明することは難しいと思われます。
多くの宅建業者は、耐震診断を実施すれば、住宅ローン減税の手続きに使う「耐震基準適合証明書」が発行されると勘違いしています。
大切なのでもう一度書きます。
耐震診断を実施すると、多くの場合、耐震改修工事が必要と判断されます。そして耐震改修工事は安くありません。
インスペクションと同じで、耐震診断も実施が義務ではありません。
売主が知り得た情報は開示しなければなりませんので、売主は少し冷静に判断する必要があると思うのです。
周りの雰囲気を見ながら、とりあえず売却活動を始めて、一定期間売れなかったらインスペクションなどを実施してみる、それでも売れない場合は、かし保険が付保できる程度の補修を行う、など順を追って対応するのが自然な流れだと思います。
一見すると買主に対して不義のように思えるのですが、売主は売主の利益を追求するべきで、買主は買主の利益を追求するべきで、取引において、売主が何でもするべきだと判断するのは少し「行き過ぎ」だと思います。
※同様の理由で、売却にあたってお色直し的なリフォームを進める事業者が多いですが、売主側でリフォームしても、気に入らなかったら買主がリフォームし直すだけなので、無駄ですよね。
インスペクションの重要性は築年や構造でも変わってきます。売主側の「インスペクションするべきだ」は少し冷静に判断した方が良いのではないか？と思います。
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2018年4月25日 | インスペクション, セルフィン, リノベーション, リフォーム, 不動産購入, 建物検査
建物状況調査（インスペクション）とはそもそも何なのでしょうか？
意外と経緯が紆余曲折で、ややこしいのですが、語弊を恐れず端的に言うと単なる「建物の状態を明らかにする調査」です。
建物状況調査技術者に登録している建築士が調査を行うのですが、調査の内容は劣化の調査であり、耐震性や省エネ性などは建物状況調査（インスペクション）の範囲ではありません。
非破壊目視検査で、見えた部分だけを判断する、という調査でもあります。
例えば調査で雨漏れが見つかったとします。雨漏れがありました、と報告するのが建物状況調査（インスペクション）の範囲で、その雨漏れの原因追及や改修方法の模索、改修費用の算定は建物状況調査（インスペクション）の範囲外となります。
改正宅建業法で、重要事項説明時に建物状況調査（インスペクション）報告書がある場合はその内容について買主は説明を受けることができるのですが、説明される内容は、「雨漏れがありました」などの劣化事象の報告であって、どのように補修する、どれくらい費用がかかるなどの対策については、別で検討する必要があります。
先日も記事にしたのですが、重要事項説明と不動産売買契約は同日に行われることが一般的なので、契約日に建物状況調査（インスペクション）の結果を初めて聞かされたのでは、その日に契約締結することは難しいですね。
どうすれば良いのでしょうか。
買主側でできることは、物件が確定したら速やかにインスペクションを手配することです。この時に物件購入にあたってリフォームを検討している場合は、リフォーム事業者を通じて検査員を手配した方が良いです。
もし売主が売却にあたってインスペクションを実施している場合は、物件検討段階で確認しましょう。こちらもリフォームの予定がある場合は、リフォーム事業者にも見てもらった方が良いです。
中古住宅購入時にはインスペクションは不可欠である、と決めてしまって、取引の中でスムーズにインスペクションを実施できるよう、仲介会社とよく相談することをお勧めします。
インスペクションの相談を行って、「やっても無駄ですよ」みたいな反応の仲介会社とは付き合わない方が賢明です。
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2018年4月23日 | インスペクション, セルフィン, 不動産購入, 建物検査, 耐震診断
建物状況調査（インスペクション）とは、調査、検査、視察、査察などの意味を持ちます。
当社（リニュアル仲介本部）では中古住宅購入時に建物状況調査（インスペクション）は欠かせないものと考えています。
その理由として、中古住宅の問題点でもありますが、建物の現在の性能がわからないという事が挙げられます。また、日本において中古住宅が流通しない大きな原因は、既存建物を調査し評価する仕組みがなかったからです。
「中古住宅は購入代金が安くても後ほどリフォームでお金がかかる」といって新築偏重の住宅市場となっていました。実は建物を調査し評価する仕組みは最近開発されたものではなく、結構前から実務が運用されているのです。
耐震診断などはその代表例であり、弊社では20年以上も前から耐震診断を実施して参りました。その技術を活かして当社（リニュアル仲介本部）では建物状況調査（インスペクション）の提供を行っています。中古住宅購入時には住宅ローン減税が使えないものを使えるようにする手続きや各種補助金の活用提案を行っています。また住宅ローンでフラット35を利用する場合、フラット35の適合証明書の発行に関する調査も行っています。余談になりますが、今月からフラット35で住宅ローン以外の一部の諸費用が融資の対象となりました（仲介手数料や住宅ローンの事務手数料などを、お借入金額に含むことができます。）。
詳細については下記ホームページをご確認ください。
http://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm （住宅ローン減税を諦めない）
http://www.kenken.go.jp/chouki_r/ （長期優良住宅化リフォーム推進事業）
https://stock-jutaku.jp/ （住宅ストック循環支援事業補助金）
http://www.flat35.com/ （フラット35）
そもそも中古住宅は、経年劣化だけではなく、所有者の使用状況や維持管理によって物件ごとに品質に差があります。そこで売買の前に、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期を建物状況調査（インスペクション）で判定していきます。国土交通省が2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。診断方法や診断項目など一定の基準を設けました。これにより、事業者によって診断結果に差が出ることなく、第三者の適正な診断が得られることになりました。診断方法は、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を目視により確認するのが基本。劣化状態については蟻害、腐食、傾斜、ひび割れ、雨漏り、給排水管の漏れや詰まりなどの有無を診断します。建物状況調査（インスペクション）を行うことで、建物のコンディションが適正に物件価格に反映され、安心して取引を行なうことができます。ちなみに弊社では下記の費用で建物状況調査（インスペクション）の依頼を受けています。尚、ご不明な点等はお気軽にご相談下さい。
http://www.rchukai.jp/FS-APL/FS-Form/form.cgi?Code=c_inspe
＜改正宅建業法施行で建物状況調査（インスペクション）が必須になる？！＞
日本は新築供給を主軸にしたフローを重視した住宅政策から、住宅ストックを重視した政策へと転換されて久しくなりますが、中古住宅の流通シェアはなかなか伸びていませんでした。その大きな要因に「建物の見えないところに不具合や欠陥がないか」という「質に対する消費者の不安」があります。このネックを打開して中古住宅の流通を活性化させるために、宅建業法が改正されます。その柱は「不動産取引のプロである宅建事業者が、専門家によるインスペクションの活用を促すことにより、売主・買主の双方が安心して取引できる市場環境を整備」することです。詳細については下記ホームページをご確認ください。
http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000143.html
ちなみに今回の宅建業法改正の目玉である建物状況調査（インスペクション）は、売買手続きの主要な3つのステップに組み込まれる形で制度化されます。
まず、媒介契約を結ぶ段階で、必ずインスペクション制度の概要について情報提供し、これまで存在を知らなかったなどの話がなくなり、消費者に建物状況調査（インスペクション）の重要性を理解してもらうきっかけにつながればと考えられています。宅建事業者としては、依頼者の希望に備えてインスペクション事業者を手配できる態勢を整えておく必要があります。
次に重要事項説明では建物状況調査（インスペクション）の結果概要を報告しなければなりません。報告書は建築士が作成しますが、この場面で依頼者から質問が出ることも想定されます。宅建士としても、建物の構造や経年に応じた劣化状態に関する最低限の知識を学んでおく必要がありそうです。
建物状況調査（インスペクション）を実施して劣化事象がない、もしくは補修をして問題がなければ既存住宅売買瑕疵保険に加入する事ができます。依頼者の立場に立って考えると、瑕疵保険の内容や付保した時の税制優遇についても併せて説明が出来るようにしなければなりません。
最後に売買契約の締結時に、構造の安全性や雨漏りの有無について売主と買主がお互いに確認し、その旨を書面にすることになります。ちなみに下記にどのような書類が必要かをまとめてあります。
http://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/totikensangyo16_sg_000041.html
＜そもそも誰が建物状況調査（インスペクション）を実施するべきか？！＞
その答えは「既存住宅状況調査技術者」という建築士がその担い手と言われます。
昨年の2月に国土交通省は、既存住宅状況調査技術者講習制度の創設に向け、「既存住宅状況調査技術者講習登録規程」と「既存住宅状況調査方法基準」を公布・施行しました。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html
今月からの宅地建物取引業法の改正で、建物状況調査（インスペクション）が法的に位置づけられることに合わせて、実際に建物状況調査（インスペクション）を行うための技術者養成を想定した制度であり、本講習は2017年5月以降に実施されてきました。
今までは一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会発行の「既存住宅現況検査技術者」であれば、その担い手になれると言われていましたが、今回の発表により、既存住宅状況調査技術者講習を新たに受講し、考査試験もありました。それに合格しなければ建物状況調査（インスペクション）の担い手にはなれません。
この講習によって、既存住宅の調査の担い手となる技術者の育成を進めることにより、宅地建物取引業法の改正による建物状況調査（インスペクション）の活用促進や既存住宅売買瑕疵保険の活用等とあわせて、売主・買主が安心して取引できる市場環境の整備を目指される事になります。
住宅業界では住宅の設計・施工に詳しい専門家が、住宅の劣化状況、欠陥の有無などを診断する「ホームインスペクション（住宅診断）」の重要性が指摘されていました。国土交通省では、消費者が中古住宅の取引時点の物件の状態・品質を把握できるように、2012年に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。検査・調査を行う者の技術的能力の確保や検査・調査の項目・方法のあり方についてガイドラインを提示しています。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_000464.html （国交省 既存住宅インスペクション・ガイドライン）
検査は対象部位ごとに劣化事象の有無を確認するもので、主な劣化事象とは以下の通りです。
構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いもの（例：蟻害、腐朽・腐食や傾斜、躯体のひび割れ・欠損等）雨漏り・水漏れが発生している、または発生する可能性が高い/設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの（例：給排水管の漏れや詰まり等）。
ただし、目視可能な範囲に限定され、容易に移動できない家具などで隠れている部分については、目視できなかったことを報告することとされています。
中古住宅の購入検討者が、建物状況調査（インスペクション）を依頼する際には、住宅所有者の承諾を取り付ける必要があり、該当する住宅の基本資料を入手して提出することになっている。また、書面により業務委託内容を確認し、検査終了後には、チェックリストや写真などを活用した検査状況を報告書という形式で受け取ることができます。
なお、瑕疵（かし：重大な欠陥）の有無を判定する場合、瑕疵がないことを保証するものではないこと、建築基準法などに適合していることを判定するものではないこと、検査時点以降変化がないことを保証するものではないこと等の留意点があります。
戸建住宅において共通的に検査対象とすることが考えられる項目
既存住宅現況検査における検査項目（一戸建ての場合）（出典：国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」より）
また、ガイドラインの中には、「中立性に関する情報」が盛り込まれています。
第三者の検査事業者が検査することもあれば、瑕疵保険の加入を前提に検査する場合、仲介会社が売買促進目的で検査することもあり、中立性を確保するために、以下の点がガイドラインに記載されています。
自らが売主となる住宅については、建物状況調査（インスペクション）を実施しない/検査する住宅において仲介やリフォームを受託してしない、あるいは受託しようとしている場合は、その旨を明らかにすること/仲介やリフォームに関わる事業者から便宜的供与を受けないこと/守秘義務を負うこと
また、検査人の情報（資格や実務経験、講習受講歴）を依頼主に提供する場合、検査事業者の情報（免許や検査項目の概要、料金体系等）をホームページなどで公開することなどについても、ガイドラインに盛り込まれています。
こうした情報開示がされていけば、住宅購入検討者が建物状況調査（インスペクション）を依頼しようというときに、事業者を選びやすくなっていくと思われます。
もしご不明な点等はお気軽にご相談ください。
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2018年4月16日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査
今回から数回に分けて改正宅建業法における建物状況調査についてご説明したいと思います。
まず初めに、多くの方が誤認しているのですが、
“インスペクション（建物状況調査）の実施が義務化された訳ではありません！”
不動産事業者から消費者に対する情報提供が義務となっただけで、実施は任意です。
＜義務化されたこと＞
・媒介契約時にインスペクション（建物状況調査）のあっせんの有無を表示する。
・インスペクション（建物状況調査）の結果報告書が発行されている場合は、重要事項説明時に内容について買主へ説明する。
・買主、売主双方が確認した劣化事象などを売買契約書に記載する。
改正宅建業法におけるインスペクション（建物状況調査）については、その宅建業者が売主側なのか、買主側なのかで判断が大きく変わります。
弊社はバイヤーズエージェントを標榜しておりますので、買主側の視点でご説明します。
制度の流れを見ると、
媒介契約
↓
必要に応じてインスペクション（建物状況調査）実施
↓
重要事項説明で報告書の説明
↓
売買契約書に記載
と上手く流れるように見えるのですが、そもそも買主側の仲介の場合、媒介契約を締結するタイミングが曖昧で、多くの事業者が不動産売買契約時にもらうことが一般的になっています。
つまり上記の流れを同日に実施することになるので、フローが逆に流れます。
売買契約書に記載しなければならない
（インスペクション（建物状況調査）未実施の場合は、不具合がなしと記載する、とされます）
↓
重要事項説明で報告書がないと記載されている
↓
媒介契約でインスペクション（建物状況調査）について説明を受ける
↓
ここで買主がインスペクション（建物状況調査）を要求すると、売買契約を締結することができなくなります。
さて、今回お伝えしたいことは、売買契約までインスペクション（建物状況調査）について情報提供されないままに取引を進めてしまうと、土壇場で契約が締結できない恐れがあるということです。
どうすればよいのか？
答えは簡単で、なるべく早くインスペクション（建物状況調査）を利用することを不動産業者さんに伝えておくことです。
遅くとも買付申込を行う段階で、インスペクション（建物状況調査）の意向を確認しないと、危うい取引進行となってしまいます。
なぜこのようなことを記事にしたかというと、媒介契約であっせんを「なし」にすれば、何もやらなくてよいと考えている仲介会社が多いからです。
詳細な理由は別の記事にしますが、改正宅建業法で、少なくとも「インスペクション（建物状況調査）を実施しなかったという買主の過失」も明確になる、というリスクがあります。
法的なリスクよりも本質的には中古住宅なので、取引にあたって第三者による検査をすることで、建物性能について確認をするべきだと思いますし、買主にはインスペクション（建物状況調査）を実施していることのメリットが大きいので、積極的に活用したい制度だと思うのですが業者さんによってはまだまだ躊躇されている会社も多いようです。
インスペクション（建物状況調査）について、あまり教えてくれない、やらなくてもいいですよ、なんて案内する仲介会社とは取引を進めない方が良いと思います。
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2018年2月13日 | インスペクション, 地盤, 建物検査, 戸建て, 構造, 立地
軟弱地盤が判明した場合、どういう工事をすれば良いのか？？
地盤調査により、軟弱地盤であることが判明した場合には、地盤補強工事の工法には、大きく分けて、表層改良工法、柱状改良工法、小口径鋼管杭工法の3種類があります。
それぞれの工法の特徴をよく理解し、対象地の地盤条件や敷地条件、近隣への影響等を考慮して、適切な工法を選択しなければなりません。
表層改良工法は、軟弱地盤の土と固化剤を混合し、固化させて地盤を強化する工法です。軟弱地盤がそれほど深くなく、2ｍくらいまでの場合に採用されます。
柱状改良工法は、セメント系固化剤を軟弱地盤に注入しながらかき混ぜて柱状に固める工法で、一般に、軟弱地盤が2ｍ超8ｍくらいまでの場合に採用されます。この工法は、低騒音・低振動なので、近隣への迷惑が少ない工法といえます。
小口径鋼管杭工法は、小口径鋼管杭を支持層まで打ち込んで建物を支える工法です。柱状改良工法で対応できない
場合に採用されます。また、この工法は、機械の選択によって、狭小地の場合も対応できます。
基礎とは、建物全体を安全に支えるための下部構造のことです。地盤調査で明らかになった支持地盤の地耐力によって、基礎の形状が決められます。
住宅の基礎には、主として、布基礎（連続フーチング基礎）、ベタ基礎、杭基礎の2種類があります。
布基礎は、壁面に沿って連続して帯状に設けられる基礎です。他の工法に比べて工事費が安く、良好地盤で採用されます。ベタ基礎は、床下全面をコンクリートで覆った基礎です。布基礎に比べて耐久性、耐震性が高く、構造的に強いため、不同沈下に有効です。
最近はベタ基礎の住宅がほとんどとなってます。なお、布基礎やベタ基礎については、地盤が軟弱な場合にはあらかじめ地盤補強工事を行います。
杭基礎は、軟弱地盤の下にある固い支持地盤まで杭を打ち建物を支える基礎です。
浅い基礎では建物を支えられないような非常に軟弱な地盤の場合に採用されます。
工法などは詳しく調べる必要はないかもしれませんが、どういったものがあるのか知っておくと、住宅購入の際には役に立つかもしれませんね。
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2018年2月5日 | インスペクション, 不動産購入, 建物検査, 性能向上, 戸建て, 耐震補強, 耐震診断
中古木造住宅の購入には、 建築士による建物インスペクションが欠かせません。
馴染みのあるエリアでの住宅購入を検討していたAさんの目に留まったのは、築22年の木造住宅でした。
昭和56年6月以降の「新耐震」と言われる時期の建物ではあるものの中古住宅の購入ということもあり、住宅の性能について多少の不安を感じていたAさんは、本物件を購入するに当たって建築士による建物インスペクションを実施して住宅性能を確認することにしました。
建築士による建物インスペクションの結果、床下に漏水が原因とみられる腐朽が見つかり、また、外壁に構造に影響を及ぼす可能性のあるひび割れが発見されました。
耐震診断の結果は「0.84」。
築20年を超える木造住宅のため、そのままでは住宅ローン減税の対象となりません。
今回の物件のように、たとえ「新耐震」の建物でも耐震基準を満たしていないケースは多くあり、リニュアル仲介では今の耐震基準となった平成12年5月までに建築された木造住宅を購入する場合は、建築士による建物インスペクションで耐震診断を行うことをお勧めしています。
ただ、耐震基準を若干下回るものの、１ヶ所の壁補強と床下や外壁などの劣化改修を行う程度で、それほど費用を掛けずに耐震基準を満たすことができるとわかりました。
Aさんは耐震改修に加え、指摘された劣化箇所の改善工事を行い、また、建物性能の維持・保全のために屋根・外壁の塗装工事も行うことにしました。
中古住宅購入では引渡しを受けた後の雨漏れなどの不具合が懸念されますが、劣化改修工事を実施したことで、引渡しから最長5年間、最大1000万円の既存住宅売買瑕疵保険に加入することも可能になりました。
さらに築年相応の使用感があったお風呂やトイレ、キッチンなどの住宅設備も最新のものへ一新。
気持ち良い住空間に大満足のAさんです。
住宅ローン減税も対象となり（最大200万円控除）、さらに5年間の既存住宅売買瑕疵保険に加入することもでき、安心して暮らせる理想の我が家を実現できました。
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2018年1月25日 | お金, インスペクション, セルフィン, マンション, 不動産購入, 建物検査, 戸建て, 資産価値
中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。
売りに出しているエリアやタイミング等、個々の要因によって差はありますが、その乖離率は昨今では平均で約5％~10％近くになっています。
2014年ぐらいまで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。
直近のものが下記の資料。
売主には売り手の仲介業者が付いていて、売却の相談した際に取引相場をきちんと教えてもらっています。
売却を決心した売主の関心といえば、正直いくらで売れるかの「売却価格」のみ・・・。
だから、売り手側には必ず思惑があるのです。
いつまでに売却しなければならないのか、ある程度の想定期間の中で、仲介業者より想定成約価格を聞き、販売戦略を一緒に決めます。
例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう！」
「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう！」
など・・・
仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」と迫る売り手の仲介業者もいます。
要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。
一般的に仲介会社も買い手についた場合、買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。
買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、買い手が満足するまで割安で買えることに積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。
もっとひどい事情を言ってしまえば 一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。
買い手の仲介業者は価格が下がれば自分の手数料も下がるだけですし、結果的に買い手は無防備な状態で判断を迫られており、これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。
だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。
あなたの味方になってくれる専門家（エージェント）と家探しをするという事が非常に大切になってきます。
弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、買付申込みをする前に、
棟内マンション過去の成約事例・周辺の類似成約事例・周辺の現在の売出し状況などを鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。
また、何かある度に都度仲介業者へ聞くのも大変ですので、弊社リニュアル仲介では、ご自分でもおよその判断が出来るようなツールとして、「SelFin」などのWEBアプリを提供しています。
「SelFin」では、「価格の妥当性」をはじめ、「流動性」、「耐震性」、「住宅ローン減税」、マンションなら「管理状況」、戸建てなら「土地の資産性」等の項目を瞬時に判定します。
ご利用がまだの方でしたら、ぜひご利用ください。（費用は一切かかりません。完全に無料です）
「SelFin」のご利用は、こちらから→ https://self-in.com/sakai-naka01
普段は「SelFin」を使って効率よく家探しをしていき、いざ気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。
そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。
こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。
なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、良いエージェントと一緒に探していく。
そんなお住まい探しのかたちを提案します！
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